Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho 20.2.2017:

DB Schenker tarjoaa 140 maassa maa-, lento- ja merikuljetuksia sekä sopimuslogistiikan palveluita. DB Schenker - Deutsche Bahnin kuljetus- ja logistiikkatoimintoja tarjoava liiketoimintayksikkö on liikevaihdon ja suorituskyvyn perusteella maailman toiseksi suurin logistiikkapalveluiden tarjoaja. Vuonna 2015 DB Schenker -liiketoimintayksikön liikevaihto oli 15,45 miljardia euroa ja työntekijämäärä 66 000. Suomessa DB Schenkerin palveluita tuottaa noin 1325 henkilöä 18 toimipisteessä. Vuonna 2015 kotimaan ja ulkomaan toimintojen liikevaihto oli yhteensä noin 467 miljoonaa euroa.

Turussa DB Schenkerin logistiikkakeskukset sijaitsevat pääasiassa Turun sataman ympäristössä. Juhana Herttuan puistokadun sekä Nosturinkadun varrella olevat DB Schenkerin kiinteistöt sijaitsevat Turun kaupungilta vuokratuilla tonteilla.

- Juhana Herttuan puistokatu 4:ssä kiinteistöillä 853-61-9-4 (osa) ja 853-514-3-0 (osa) sijaitsee vuokramiehen (Oy Schenker East Ab) omistama rakennus (14424 m2). Vuokra-alueen pinta-ala on yhteensä 35369 m2. Vuokra-aika päättyy 31.3.2026.

- Nosturinkatu 6:ssa kiinteistöllä 853-61-7-34 sijaitsee vuokramiehen (Kiinteistö Oy Turun Nosturinkatu 6) omistamat rakennukset. Vuokra-alueen pinta-ala on yhteensä noin 33700 m2. Vuokra-aika päättyy 31.12.2020.

- Nosturinkatu 4:ssä kiinteistöllä 853-61-7-14 sijaitsee rakentamaton, em. vuokra-alueen käyttöön liittyvä yhteensä noin 10179 m2:n suuruinen vuokra-alue (Schenker Oy). Vuokra-aika päättyy 31.12.2020.

Edellä mainitut noin 8 hehtaarin suuruiset vuokra-alueet sijoittuvat vireillä olevan Herttuankulma –nimisen asemakaavanmuutoksen 27/2013 alueelle. Herttuankulman asemakaavanmuutos on maankäytön strateginen hanke, joka on ohjelmoitu hyväksyttäväksi kuluvan vuoden 2017 aikana. Asemakaavan toteuttaminen alkaa vaiheittain asemakaavanmuutoksen voimaantulon ja kunnallisteknisen suunnittelun jälkeen.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 16.2.2016 tekemällä päätöksellä on rajoitettu ajoneuvojen pituutta 15 metriin Ratapihankadulla ja läntisessä keskustassa. Käytännössä päätös ohjaa rekkaliikenteen satamasta Turun kehätielle (Kt 40). Turun kehätien pohjoispuolelle ja Turun lentokentän ympäristöön sijoittuva Logicity-alue tarjoaa logistiikkatoiminnoille erinomaisen sijoittumispaikan. Kiinteistöliikelaitos on käynyt neuvotteluja DB Schenkerin Juhana Herttuan puistokadun sekä Nosturinkadun toimintojen uudelleensijoittumisesta Logicity-alueelle. Alueelta on käytyjen neuvottelujen ja niiden aikana tehtyjen selvitysten pohjalta löydetty DB Schenkerin toiminnoille sopiva tonttikokonaisuus, joka koostuu noin 73555 m2:n suuruisesta, kaupungin omistamasta KTY-1-tontista 853-89-8-2 sekä noin 14846 m2:n suuruisesta tulevasta K-1 -tontista, joka muodostuu tällä hetkellä Finavia Oyj:n omistamasta määräalasta 853-458-14-0-M602.

Kiinteistöliikelaitos on neuvotellut Finavia Oyj:n kanssa kiinteistöjärjestelyn osana olevan Finavian omistaman määräalan hankkimisesta. Hankintaa koskevan kauppakirjan hyväksymisestä on tehty erillinen esitys Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle.

Schenker on tutkinut em. alueiden soveltuvuutta. Logicity-alueelle on suunnitelmien pohjalta mahdollista toteuttaa noin 15800 m2 suuruinen Turun alueterminaali. Jotta hankkeen edistäminen ja investointipäätöksen tekeminen DB Schenkerin osalta olisi mahdollista, on Schenker esittänyt Kiinteistöliikelaitokselle kiinteistöjärjestelyä koskevan aiesopimuksen tekemistä. Käydyissä neuvotteluissa on päädytty seuraavan järjestelyn esittämiseen:

1. Turun kaupunki hankkii Finavia Oyj:ltä noin 14846 m2 suuruisen määräalan 853-458-14-0-M602.

2. Turun kaupunki luovuttaa em. määräalan sekä noin 73555 m2:n suuruisen tontin 853-89-8-2, eli yhteensä noin 88401 m2:n alueen Logicity-alueelta Schenkerin hanketta varten omistusoikeudella.

3. Oy Schenker East Ab luovuttaa Juhana Herttuan puistokatu 4:ssä sijaitsevan vuokraoikeuden rakennuksineen kaupungille.

4. Oy Schenker East Ab vuokraa Juhana Herttuan puistokatu 4:ssä sijaitsevan kiinteistön tilat kaupungilta takaisin määräaikaisella vuokrasopimuksella 31.12.2020 asti. Tämän jälkeen vuokraus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana 6 kuukauden molemminpuolisella irtisanomisajalla.

Vuokra 5 euroa/m2/kk (per 14424 m2). Sisältää pääomavuokran, maanvuokran, kiinteistöveron, kiinteistövakuutuksen ja hallinnointipalkkion. Vuokraan lisätään kulloinkin voimassaolevan verokannan mukainen arvonlisävero. Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin.

Vuokralaisella on kohteiden kunnossapito- ja ylläpitovastuu. Vuokra ei sisällä mitään kulutukseen, ylläpitoon, kunnossapitoon tai jätehuoltoon liittyviä kustannuksia. Vuokralainen tekee kohteisiin omat energiasopimukset ja vastaa niiden kustannuksista. Vuokralainen vastaa irtaimistonsa ja toimintansa vakuutuksista.

5. Osoitteissa Nosturinkatu 4-6 sijaitsevat maanvuokraukset jatkuvat normaalisti vuokrakauden 31.12.2020 loppuun asti. Vuokramies vastaa vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten poistamisesta ja vuokra-alueen ennallistamisesta sitten kun uusi, Logicity-alueelle rakennettava terminaali on käyttöönotettavissa, arviolta 1-6/2021.

Toteutettavaksi esitettävä kiinteistöjärjestely pitää siis sisällään A) Vaihdon, jossa kaupunki luovuttaa tontit Schenkerille ja Schenker luovuttaa kaupungille maanvuokraoikeuden ja rakennuksen. Osapuolet vastaavat luovuttamiensa kohteiden mahdollisista maaperän puhdistamista. B) Vuokrauksen, jolla Schenker vuokraa takaisin luovuttamansa rakennuksen tilat. C) Ennallistamisen, jolla Schenker ennallistaa Nosturinkadun varressa olevat toimitila-alueet toimintojen siirryttyä uusiin, rakennettaviin tiloihin Logicity-alueella.

Schenker on teettänyt osoitteessa Juhana Herttuan puistokatu 4 sijaitsevasta terminaalikiinteistöstä arviolausunnon CBRE Finland Oy:llä. Arviolausunnon mukaan kohteen markkina-arvo nykyisellä vuokraoikeudella on 3.600.000 euroa +/- 15 %.

Turun kaupunki on teettänyt Cushman & Wakefield:illä edellä mainitusta terminaalikiinteistöstä sen markkina-arvoa koskevan lausunnon, jonka perusteella kohteen rakennuksen arvo kaupungin omistuksessa ilman tontin arvoa ja aiemmin mainitulla takaisinvuokraussopimuksella on noin 2.800.000 euroa +/- 15 %.

Turun kaupunki on teettänyt Schenkerille luovutettavista tonteista osoitteessa Aerotie 1/Lentorahdintie kaksi arviolausuntoa. Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy LKV on arvioinut tonttikokonaisuuden markkina-arvon mahdollisen rakennusoikeuden näkökulmasta. Arviolausunnon lopputulema on 3.850.000 euroa +5/-15 %. Cushman & Wakefield on arvioinut kohdetta oletuksena että tonttikokonaisuudelle toteutetaan nyt kysymyksessä olevan suuruinen terminaalihanke. Arviolausunnon lopputulema on 2.400.000 euroa +/- 15 %. Tonttikokonaisuuden arviolausuntojen keskiarvo on 3.125.000 euroa.

Kiinteistöliikelaitos esittää että Turun kaupunki tekee Oy Schenker East Ab:n kanssa liitteenä 1 olevan aiesopimuksen edellä esitetyn kiinteistöjärjestelyn toteuttamiseksi liitteissä 2 ja 3 esitettyjen kiinteistöjen osalta siten että luovutettavien kohteiden hinta puolin ja toisin on 3.125.000 euroa. Lisäksi kiinteistöjärjestelyyn sisältyy Schenkerin tilojen takaisinvuokraus liitteessä 3 osoitetusta kiinteistöstä. Kiinteistöjärjestelyssä ei makseta välirahaa, sillä esitetyt kauppahinnat kuittaavat toinen toisensa. Kohteiden hinnat ovat arviolausunnoissa esitettyjen arvojen vaihteluvälin sisällä ja vastaavat tonttiarvioiden keskiarvoa. Arviolausunnot ovat nähtävänä kokouksessa.

Schenkerin esittämän aikataulun mukaan aiesopimus mahdollistaa yrityksen investointipäätösesityksen tekemisen DB Schenkerille. Osapuolten tavoitteena on, että lopulliset kauppa- ja vuokrasopimukset kiinteistöjärjestelyn toteuttamiseksi voidaan hyväksyä vuoden 2017 aikana, jolloin Logicity-alueen tonttien esirakentaminen voisi alkaa vuonna 2018. Tällöin uudisrakennus voisi valmistua vuoden 2020 loppuun mennessä ja sataman alueet vapautusivat tarpeellisilta osin kaupungin vapaaseen hallintaan Herttuankulman asemakaavan toteuttamiseksi vuoden 2021 aikana.

Karttalinkki Juhana Herttuan puistokatu 4

Karttalinkki Nosturinkatu 4-6

Karttalinkki Aerotie 1

Oheismateriaali 1Aiesopimus kiinteistöjärjestelystä, kartta M 45 / 14.2.2017 ja kartta M 51 / 16.2.2017

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että:

- oheismateriaalina 1 oleva aiesopimus Turun kaupungin ja Oy Schenker East Ab:n välisen kiinteistöjärjestelyn toteuttamiseksi hyväksytään;

- kiinteistötoimialan toimialajohtaja oikeutetaan hyväksymään sopimukseen mahdollisesti tehtävät tarkistukset ja allekirjoittamaan sopimuksen;

- aiesopimus voidaan allekirjoittaa heti odottamatta tämän päätöksen lainvoimaiseksi tuloa;

- Oy Schenker East Ab valtuutetaan hakemaan kustannuksellaan ja vastuullaan rakennus- ja muita lupia aiesopimuksen mukaisen hankkeen toteuttamiseksi; sekä

- Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta oikeutetaan hyväksymään aiesopimukseen perustuvat lopulliset kiinteistöjärjestelyn kauppakirjat ja vuokrasopimukset.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Liite 1Aiesopimus kiinteistöjärjestelystä

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää,

että liitteenä 1 oleva aiesopimus hyväksytään,

että kiinteistötoimialan toimialajohtaja oikeutetaan hyväksymään aiesopimukseen mahdollisesti tehtävät tarkistukset ja allekirjoittamaan sopimus,

että Oy Schenker East Ab valtuutetaan hakemaan kustannuksellaan ja vastuullaan rakennus- ja muita lupia aiesopimuksen mukaisen hankkeen toteuttamiseksi ja

että kiinteistöliikelaitoksen johtokunta oikeutetaan hyväksymään aiesopimukseen perustuvat lopulliset kiinteistöjärjestelyn kauppakirjat ja vuokrasopimukset ja että tämä päätös pannaan täytäntöön odottamatta sen lainvoimaisuutta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen.