Maanhankintapäällikkö Ilkka Uusi-Uola, apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 13.1.2017:

Suomen valtion edustajanaan Senaatti-Kiinteistöt ja Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin 14.11.2016 allekirjoittaman tonttia 853-1-36-4 koskevan kauppakirjan perusteella Turun kaupungin tulee päättää etuosto-oikeudestaan ko. kiinteistökaupassa.

Etuosto-oikeuden käyttämiseen liittyvät rajaukset on kirjattu etuostolain 1-6 ja 9-10 §:iin. Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa olevan kiinteistön kaupassa, jonka pinta-ala ylittää 5000 m2. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamiseen sekä suojelu- ja virkistystarkoituksiin.

Lain 5 §:n mukaan etuosto-oikeuden ulkopuolelle on rajattu;

1. 5000 m2 tai pienemmät kiinteistönluovutukset, 

2. sukulaiskaupat,

3. jos ostajana on valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos tai  

4. jos myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla. 

Kohtuullisuuden harkinta on kirjattu lain 6 §:ään seuraavasti:    

Etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Etuosto-oikeutta ei myöskään ole, kun valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos myy kiinteistön:

1) eduskunnan kaupalle antamassa suostumuksessa nimeämälle luovutuksensaajalle; tai

2) sellaiselle yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten.

Kohtuullisuuden harkintaa on analysoitu Kuntaliiton Maapolitiikan oppaan etuostoa koskevassa osiossa mm. seuraavasti;

”Etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana EOL 6 §. Lainkohta edellyttää, että kohtuuttomuus on "ilmeistä" ja että kohtuuttomuutta tarkastellaan ottaen huomioon ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet.

Ostajan ja myyjän väliseen suhteen osalta on hallituksen esityksessä lainkohdan merkitystä perusteltu seuraavasti: "Lähinnä kysymyksessä on edellytetty olevan tapaukset, joilla on voimakkaasti henkilökohtainen luonne. Tällaisesta tapauksesta saattaa olla kysymys esimerkiksi myytäessä kiinteistö tai osa siitä pitkäaikaiselle työntekijälle tai kasvattilapselle. Vastaava tilanne voi olla, jos ostajalla on erityisen tärkeätä saada maata juuri kysymyksessä olevalta paikalta, esimerkiksi yrityksen hankkiessa maata olevan teollisuuslaitoksensa vierestä toimintansa laajentamista varten (HE 18011975) KHO 1984 II 126 ja KHO 6.2.1991 taltio 356, KHO 15.7.1979 taltio 1209, KHO1.7.1991 T 2291.”

Kaupungille toimitetun kiinteistönluovutusilmoituksen mukaan Senaatti-Kiinteistöjen ja Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin välillä 14.11.2016 tehdyllä kiinteistökaupalla myydyn tontin 853-1-36-4 koon ja ominaisuuksien perusteella edellytykset etuosto-oikeuden käyttämiselle ovat olemassa.  Lain 6.2 §:n säädös ei rajaa etuosto-oikeutta, koska tehty kauppa ei ole edellyttänyt eduskunnan käsittelyä. Lain 6.1  §:n kohtuullisuusarviointi tehdään käsittelyssä olevan päätöksenteon yhteydessä.

Kohde käsittää ns. Mikron tontin (14060 m2), josta 1006 m2 on voimassa olevan asemakaavan mukaista Kiinamyllynkadun katualuetta. Asemakaavassa kyseisen korttelin 36 alue on osoitettu merkinnällä Y-1 ”Yleisten rakennusten korttelialue. Alueelle saa rakentaa tutkimus- ja opetuslaitoksia sekä niihin liittyviä liiketiloja.”

Korttelin 36 kokonaisala on 14.031 m2 ja siitä kuuluu kaupan kohteeseen 13.054 m2. Korttelin 36 tontinmuodostus (tuleva tontti 853-1-36-5) edellyttää kaupungin omistaman muodostusosan 977 m2 hankkimista samalle omistajalle tontin muun osan kanssa. Korttelin 36 kokonaisrakennusoikeudesta kaupan kohteeseen kuuluu 20886 k-m2 ja kaupungille 1564 k-m2. Alue on rakennuskiellossa, koska kaupan kohteena oleva tontti 853-1-36-4 ei vastaa voimassa olevaa asemakaavaa ja hyväksytyn tonttijaon mukaista tulevaa tonttia 853-1-36-5.

Myydyn tontin kauppahinnaksi on sovittu 4.887.324 euroa, joka vastaa vuoden 2015 asuntotuotannon ARA-hintaa 234 €/k-m2. Kauppa on tehty purkavin ehdoin sen varalta, jos sairaanhoitopiirin kuntayhtymän valtuusto vuoden 2016 loppuun mennessä ei myöntäisi kaupan vaatimaa investointimäärärahaa. Kuntayhtymän valtuusto on 29.11.2016 hyväksynyt kyseisen määrärahan, joten osapuolten kauppa jää voimaan. Kauppakirjan mukaan pääosa kauppahinnasta maksetaan 31.1.2017 mennessä.

Kauppakirjaan on otettu lisäksi kauppahinnan korottamista koskeva ehto, mikäli 10 vuoden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä kohteen käyttötarkoitusta muutetaan asuinrakentamiseen soveltuvaksi. Kauppaehtojen mukaan Mikron laitosrakennuksen omistus säilyy myyjällä, kunnes käyttäjät voivat muuttaa rakennuksesta. Tämän jälkeen myyjä purkaa laitosrakennuksen kustannuksellaan 12 kuukauden kuluessa. Mikäli laitosrakennuksen purkaminen estyy myyjästä riippumattomasta syystä, rakennus siirtyy ostajan omistukseen ja myyjä palauttaa kauppahinnan alennuksena arvioituja purkukustannuksia vastaavan summan ostajalle. Myyjä pidättää laitosrakennuksen käyttöajan vaatiman hallintaoikeuden laitosrakennuksen vaatimaan osaan Mikron tonttia. 

Kaupan kohde sijaitsee asemakaavoitetulla alueella, joka vaatii asemakaavallista tarkastelua sekä yhtenäisen maanomistuksen ja tontinmuodostuksen vaatimia toimenpiteitä nykytilanteen mukaisen rakennuskiellon poistamiseksi. Etuoston käyttäminen kiinteistön 853-1-36-4 kaupassa on siten perusteltua yhdyskuntarakentamiseen käytettävän korttelialueen saamiseksi kokonaisuudessaan kaupungin omistukseen, jotta kaavoitukselliset ja kiinteistöoikeudelliset toimenpiteet voidaan järjestää tarkoituksenmukaisimmalla tavalla.

Kaupungin etuoston perusteena on kohteen maankäytön edellyttämien toimenpiteiden lisäksi varmistaa, että tontti kohdentuu yhdyskuntatekniseen rakentamiseen sosiaali- ja terveyshuollon, ensisijaisesti uuden psykiatrisen sairaalan, rakentamiseen tilanteessa, jossa valmistelussa olevan lainsäädännön keskeneräisyydestä johtuen ei ole varmuutta sairaanhoitopiirin sijaan tulevasta kiinteistön omistajasta tai uuden omistajan tavoitteista kiinteistön jalostamiseksi. Turun kaupunki tulee osoittamaan kiinteistön pitkä-aikaisella vuokrasopimuksella Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin käyttöön siten, että kiinteistön em. käyttötarkoitus varmistetaan purkavin sopimusehdoin ja, että vuokratasona käytetään julkisyhtiöiden tonttien luovutuksessa sovellettavaa alueellista ARA enimmäistonttihintaa.

Etuoston käyttäminen em. perusteilla täyttää etuostolain 6.1  §:n kohtuullisuuden vaatimukset.

Etuostoa koskeva päätös on tehtävä etuostolle varatun määräajan puitteissa eli viimeistään 13.2.2017 mennessä ja päätöksestä tulee ilmoittaa samassa määräajassa myös kirjaamisviranomaiselle. Päätös on annettava viivytyksettä tiedoksi todisteellisena tiedoksiantona ostajalle ja myyjälle (etuostolaki 9 §). Etuostopäätöksen tultua lainvoimaiseksi kaupungille syntyy suoritusvelvollisuus alkuperäisen kaupan ostajalle kauppahinnan ja hyväksyttävien kustannusten suorittamiseksi (etuostolaki 15 §). Toimivalta etuoston käyttämiseksi on kaupunginhallituksella.

Liite 1Kauppakirja

Liite 2Kartta M85, 2.3.2016

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että Turun kaupunki käyttää etuosto-oikeutta liitteen mukaisessa kiinteistön 853-1-36-4 kaupassa ja,

että kauppahinta ja kaupasta johtuvat hyväksyttävät kustannukset korkoineen korvataan kaupunginvaltuuston Mikron tontin hankintaan vuodelle 2017 kohdentamasta 5.000.000 euron investointivarauksesta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.