Y H T E I S T Y Ö S O P I M U S
1. OSAPUOLET
1.1
Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)
Y-tunnus 0204819-8
PL 355
20101 Turku
Valmistelevina toimieliminä toimivat Ympäristötoimiala ja Kiinteistötoimiala
1.2
Jyrki, Marianne, Timo, Piia ja Antti Lahtonen (jäljempänä ”Maanomistaja”)
1.3
Peab Oy (jäljempänä ”Peab Oy”)
2. YHTEISTYÖSOPIMUKSEN TARKOITUS
Osapuolten tavoitteena on yhteistyötä tekemällä jouduttaa kaavoitusprosessia. Tällä sopimuksella sovitaan tehtävä- ja kustannusjaosta sopimuksen kohteena olevan alueen kaavoituksen valmistelussa. Muutokset sopimukseen tehdään kirjallisesti.
Alue käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitus- ja maanomistusrajoja.
Asemakaavan laadinnassa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei voida tällä sopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä voida etukäteen sopia. Kaava-asiakirjojen sisällön ja asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee Kaupunki. Asemakaavoitukseen liittyvien suunnitelmien ja asiakirjojen hyväksymisestä ja siten asemakaavaprosessin eteenpäin viemisestä päättävät luottamuselimet, samoin kuin mahdollisesta kaavoituksen keskeyttämisestä.
Osapuolet ovat tietoisia, että kaavanmuutoksen valmistelu ei välttämättä johda kaavanmuutoksen hyväksymiseen. Mikäli näin kävisi, ei Maanomistajalla tai Peab Oy:lla ole mitään vaatimuksia Kaupunkia kohtaan.
3. SOPIMUSALUE
Sopimusalue muodostuu Turun kaupungin Raunistulan kaupunginosan kortteleista 7 ja 8 sekä niihin välittömästi liittyvistä katualueista. Sopimusalue on esitetty tämän sopimuksen liitteenä olevalla kartalla (Liite 1).
4. SOPIMUKSEN TAUSTAA
4.1 Osapuolten kiinteistöjen omistukset Sopimusalueella
Kaupunki omistaa:
-Raunistulan (81) korttelin 7 tontin 2 (853-81-7-2)
-Raunistulan (81) korttelin 8 tontin 1 (853-81-8-1)
-Voimassa olevan asemakaavan mukaiset katualueet (Taavetinkuja, Oskarinkuja, Raunintie, Kansakoulunkujanne)
Kaupungin omistamat tontit 853-81-7-2 ja 853-81-8-1on vuokrattu kolmansille maanvuokrasopimuksilla.
Jyrki, Marianne, Timo, Antti ja Piia Lahtonen omistavat:
-Raunistulan (81) korttelin 7 tontin 1 (853-81-7-1)
Jyrki, Marianne ja Timo Lahtonen omistavat:
-Raunistulan (81) korttelin 7 tontin 3 (853-81-7-3)
-Raunistulan (81) korttelin 7 tontin 9 (853-81-7-9)
-Raunistulan (81) korttelin 7 tontin 10 (853-81-7-10)
Peab Oy:lla on esisopimus Jyrki, Marianne ja Timo Lahtosen kanssa siitä, että Lahtoset myyvät sopimusalueella sijaitsevat kiinteistöt 853-81-7-3, 853-81-7-9 ja 853-81-7-10 Peab Oy:lle. Peab Oy:lla on Jyrki, Marianne ja Timo Lahtoselta valtakirja edustaa Maanomistajaa näiden kiinteistöjen osalta.
4.2 Yleiskaava
Sopimusalue on voimassa olevassa Turun yleiskaava 2020:ssä osoitettu kaavamerkinnällä AK Kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi. Alue varataan pääasiassa kerrostalovaltaiselle asumiselle sekä ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelujen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.
4.3 Asemakaava
Sopimusalue on voimassa olevissa asemakaavoissa merkitty autohuoltorakennusten, yleisten rakennusten sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi.
Kortteli 8:n asemakaava on vuodelta 1957. Kaavassa kortteli on osoitettu autohuoltorakennusten korttelialueeksi (AH), korttelin kokonaisrakennusoikeus on 2287 m2.
Kortteli 7:n asemakaava on vuodelta 1988. Tontti 7.-2 on osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y), muilta osin kortteli on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Korttelialueiden tehokkuusluku on 0,7 ja kerrosluku on II.
4.4 Alueen rakennuskanta
Korttelissa 8 sijaitsee tällä hetkellä polttoaineiden kylmäasema. Muuten kortteli on rakentamatonta.
Korttelissa 7 sijaitsee Maarian VPK:n paloasema vuodelta 1962. Rakennuksessa toimii tällä hetkellä VPK:n lisäksi yksityinen päiväkoti. Muilta osin kortteli on pientalovaltaista, rakennukset ovat pääosin 1920-30 luvulla rakennettuja puutaloja. Oskarinkujan ja Tampereentien risteyksessä sijaitseva asuin- ja toimistorakennus on vuodelta 1959.
4.5 Aloite asemakaavan muuttamiseksi
Tämä sopimus katsotaan Maanomistajan tekemäksi aloitteeksi asemakaavan muuttamiseksi.
4.6 Osapuolten neuvottelut
Osapuolet ovat neuvotelleet keinoista nopeuttaa Sopimusalueen kehittämistä. Hankkeen jouduttamiseksi on päätetty allekirjoittaa yhteistyösopimus, jonka tavoitteena on käynnistää alueen yksityiskohtainen asemakaavoitus ja yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä.
Osapuolet toteavat yhteisesti, että tämä yhteistyösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle lainsäädännössä asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia. Tällä sopimuksella ei sovita kaavan sisällöstä.
5. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SOPIMUSALUEELLA
Kaupungin tavoitteena on asemakaavanmuutoksella tutkia omistamiensa ja edelleen kolmansille vuokraamiensa kiinteistöjen 853-81-8-1 ja 853-81-7-2 sekä Oskarinkujan katualueen ja rakentamattoman Taavetinkujan katualueen yleiskaavan mahdollistama tehokkaampi maankäyttö kuitenkin niin että Maarian VPK:n ja sen omistamassa kiinteistössä (tontilla 853-81-7-2) sijaitsevan päiväkodin toimintaedellytykset alueella turvataan. Päivittäistavarakaupan parhaat sijoittumisvaihtoehdot alueelle selvitetään ja tarpeen mukaan huomioidaan asemakaavanmuutostyössä.
Maanomistajan tavoitteena on muuttaa omistamiensa kiinteistöjen asemakaava yleiskaavan mukaisesti kerrostalovaltaisen asuntorakentamisen mahdollistavaksi asemakaavaksi.
Kaupungin omistuksessa olevien sopimusalueen kiinteistöjen tulevasta rakennusoikeudesta voidaan toteuttaa noin 50% Peab Oy:n tai sen osoittaman yhteistyökumppanin toimesta mikäli Peab Oy on aloittanut omistamiensa alueiden rakentamisen projektiryhmän sopimissa puitteissa.
6. PROJEKTIRYHMÄ
Sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kaksi edustajaa Kaupungilta ja kaksi edustajaa Peab Oy:ltä. Kaupungin edustaja toimii projektiryhmän puheenjohtajana.
Projektiryhmän keskeisenä tehtävänä on yhteistyössä vaikuttaa sopimuksen alaisten alueiden kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla.
Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta Osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava Osapuoli.
7. SUUNNITTELU JA SEN KUSTANNUKSET
7.1 Ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannukset
Kaupunki laatii sopimuksen kohteena olevalle alueelle asemakaavan. Kaavan valmisteluun liittyen käytetään arkkitehtikonsulttia, jonka hankkii Maanomistaja hyväksytettyään em. konsultin ensin tämän sopimuksen kohdan 6 mukaisessa projektiryhmässä. Tästä syntyvien kustannusten katsotaan kohdistuvan suunnittelualueelle seuraavasti:
-50 % kustannuksista kohdistuu Turun kaupungille maanomistajana
-50 % kustannuksista kohdistuu Maanomistajalle/ Peab Oy:lle
Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta varten maankäyttösuunnitelmat, tarvittavat rakennussuunnitelmat sekä havainnekuvat ja mallinnukset. Arkkitehtikonsultin kustannusten kattohinta on 25.000,00 euroa.
Muiden kuin edellä mainitun kappaleen ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä ja kaavan vaatimien selvitysten laatimisesta aiheutuvien kustannusten jaosta sovitaan tämän sopimuksen kohdan 6 mukaisesti.
7.2 Asemakaavanmuutoksen laatimisesta ja käsittelystä perittävät maksut
Kaupunki vastaa asemakaavanmuutoksen asiakirjojen laatimisesta sekä yleisten alueiden toteutussuunnitelmien laatimisesta.
Kaupunki perii sopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevan kaavoitustaksan mukaisesti asemakaavan laatimisesta aiheutuneet kustannukset. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt taksan 2.3.2015 § 40. Taksa on tämän sopimuksen liitteenä 2.
Maanomistaja vastaa omistamiensa tonttien osalta taksan mukaisista valmistelukustannuksista kiinteistön kauppaa edeltävältä ajalta. Peab Oy vastaa kiinteistön kaupasta lähtien valmistelukustannuksista.
Kustannukset jaetaan osapuolten kesken seuraavasti:
-50 % Turun kaupunki maanomistajana
-50 % kustannuksista Maanomistaja/ Peab Oy
Asemakaavanmuutoksen laatimisesta koituvat kustannukset peritään toteutuneiden tuntien mukaisesti seuraavan tuntiveloitushinnoittelun perusteella:
- suunnittelun johto, esimiehet 85 €
- kaavan valmistelu, arkkitehti, DI, lakimies 75 €
- kaavan valmistelu, erityisasiantuntija 70 €
- kaavan valmistelu, kaavasuunnittelija 55 €
- avustavat tehtävät, suunnitteluavustaja 50 €
Laskutettava työ alkaa kertyä siitä hetkestä kun tämä sopimus on allekirjoitettu.
Kuulutushinta on 350 euroa/ kuulutuskerta.
Valtuuston päätettäväksi menevistä kaavanmuutoksista peritään 2 500 euroa kaavaa kohti.
Tonttijaosta peritään Maanomistajalta/ Peab Oy:ltä voimassa olevan tonttijakotaksan mukaiset kustannukset.
Kaupunginvaltuuston 2.3.2015 § 40 hyväksymään taksaan perustuvien valmistelukustannusten enimmäishinta on 60 000 euroa. Enimmäishinta kattaa toteutuneiden tuntien mukaisen Kaupungin tuntiveloitukseen perustuvan valmistelun, kuulutuskustannukset (350 euroa/kuulutuskerta) ja luottamuselinkäsittelystä aiheutuvat kustannukset (2500 euroa).
Maanomistaja/ Peab Oy vastaa kustannuksista myös siinä tapauksessa, että laaditut kaavasuunnitelmat eivät etenisi lopulliseen kaavan hyväksymispäätökseen taikka että suunniteltu kaava ei muusta syytä tulisi voimaan. Mahdollisuudesta maksun kohtuullistamiseen säädetään taksan 8 §:ssä.
Kaupunki laskuttaa Maanomistajalta/ Peab Oy:ltä edellä mainittuihin taksoihin perustuvat kustannukset kahdesti vuodessa huhtikuussa ja marraskuussa.
8. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUKSET
Sopimusalueen asemakaavanmuutostyön edistyttyä Kaupunki ja Maanomistaja/ Peab Oy tekevät erillisen maankäyttösopimuksen, jossa sovitaan Kaupungille aiheutuvien yhdyskuntarakenteen rakentamis- ja muutoskustannusten korvaamisesta.
Osapuolille ja kolmansille luovutettavista alueista ja rakennusoikeuden arvoista sovitaan erikseen asemakaavanmuutoksen johdosta laadittavissa luovutussopimuksissa.
Rakennusoikeuden arvona käytetään alueen käypää hintatasoa kuitenkin niin että valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutushetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritetään ulkopuolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla.
Luovutettavien tonttien hinnoittelusta ja maankäyttösopimuskorvauksista sovitaan Osapuolten kesken kun Sopimusalueen asemakaavanmuutosehdotus on ollut julkisesti nähtävillä.
9. TAVOITEAIKATAULU
Osapuolten tavoitteena on saada asemakaavoituksen edellyttämät selvitykset, lausunnot ja nähtävilläolot valmiiksi 31.12.2018 mennessä, jolloin asemakaavaehdotus etenisi kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan ja edelleen Kaupunginhallituksen ja Kaupunginvaltuuston päätettäväksi vuoden 2019 aikana.
Toteutusaikataulusta sovitaan Osapuolten kesken erikseen projektiryhmässä. Todettakoon että korttelin 8 nykykäytön (polttonesteiden jakelu) mahdollistama vuokrasopimus päättyy 30.6.2023.
10. OIKEUDET VALMISTELUMATERIAALIIN
Osapuolilla on rajoittamaton oikeus käyttää ja muutoinkin hyödyntää sekä edelleen
luovuttaa sopimuksen myötä syntyvää hyväksyttyä valmistelumateriaalia joko kokonaan tai
osittain riippumatta siitä, miten pitkälle kaavaprosessissa edetään.
Asiakirjojen julkisuus määräytyy julkisuuslain mukaisesti.
11. MUUT EHDOT
Osapuoli ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kaupungin suostumusta. Mikäli Osapuoli luovuttaa sopimusalueella sijaitsevan kiinteistönsä osittain tai kokonaan kolmannelle tämän sopimuksen voimassa ollessa, vastaa Osapuoli edelleen Kaupunkiin nähden tämän sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty tätä sopimusta kolmannelle ja Kaupunki ole hyväksynyt
tätä sopimuksen siirtoa.
Sopimusta koskevat erimielisyydet ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
12. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2021, mikäli Osapuolet eivät
kirjallisesti sovi toisin.
13. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä sopimusta on tehty kolmena (3) saman sisältöisenä kappaleena, yksi kullekin
Osapuolelle.
Turussa, . päivänä kuuta 2016
Turun kaupunki Maanomistaja Peab Oy
Liitteet: 1. Kartta M 384 / 30.11.2016
2. Asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen laatimisesta ja käsittelystä perittävät maksut
