Tilacontroller Nora Hilden 15.11.2016:

Aikaisempi neljännesvuosiraportti

Turun kaupunginhallitus käsitteli 24.10.2016 § 411 Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterin (jäljempänä Yhtiö) toimittamaa kolmatta neljännesvuosiraporttia vuodelta 2016. Kaupunginhallitus edellytti tuolloin, että Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatteri tuo projektinjohtourakoitsijan kanssa käymiensä aikatauluja ja kustannuksia koskevien neuvottelujen tulokset kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Omistajan ennakkonäkemystä koskeva tiedustelu

Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatteri on toimittanut Turun kaupungille 14.11.2016 päivätyn kirjeen. Kirjeessä yhtiö kertoo, että projektinjohtourakoitsijalle on aiemmin myönnetty lisäaikaa 75 päivää hankkeen toteuttamiseksi ja tätä vastaava hankkeen valmistumisajankohta on 17.11.2017. Tämänhetkisen aikataulun perusteella tiloissa toimintaa harjoittava Turun Kaupunginteatteri Oy (jäljempänä Kaupunginteatteri) voisi aloittaa näytännöt noin kuukausi kohteen luovutuksen jälkeen, mikä tarkoittaisi ensi-illan pitämistä joulukuussa 2017. Edellä mainittujen ajankohtien aikaistaminen vaatii kirjeen mukaan ryntäystoimenpiteitä, joiden toteuttamisesta yhtiö ja projektinjohtourakoitsija ovat laatineet sopimusehdotuksen.

Yhtiö on liittänyt kirjeeseensä projektinjohtourakoitsijan kanssa laatimansa sopimuksen ja tuo esille seuraavat sopimukseen liittyvät pääkohdat:

-       Ryntäyssopimuksen tarkoituksena on sopia aikataulun kirimisestä ja hankkeen osittaisesta käyttöönotosta 18.8.2017 niin, että teatterin ensi-ilta olisi mahdollista pitää 15.9.2017.

-       Tilaaja vastaa ryntäämisestä aiheutuvista lisäkustannuksista.

-       Lisäksi tavoitteena on täsmentää rajanvetoa urakkaan kuuluvien muuttuvien kustannusten ja ryntäämisestä aiheutuvien ylimääräisten kustannusten välillä.

-       Osapuolet ovat laatineet suunnitelman osittaisesta käyttöönotosta, jossa päänäyttämö ja siihen liittyvät välttämättömät tilat otetaan käyttöön jo elokuussa 2017 muiden tilojen käyttöönoton tapahtuessa viimeistään 17.11.2017.

-       Toinen keskeinen ryntäämistapa on suunnitelmien laatiminen paikan päällä yhdessä tilaajan kanssa sekä kiireellisissä tai vähäisissä suunnitteluratkaisuissa toimivallan antaminen päätöksestä urakoitsijalle.

-       Näiden lisäksi tehdään muita toimenpiteitä, kuten kahdessa työvuorossa työskentelyä, työjärjestyksen muokkaamista ja lisäresurssin käyttöä työmaalla.

Yhtiö haluaa kirjeessään tuoda omistajan tietoon, että sopimuksessa esitettävät asiat lisäävät tilaajana toimivan kiinteistöyhtiön riskejä ja nostavat hankkeen loppukustannuksia. Ryntäystoimenpiteistä sovitaan osapuolten välillä tapauskohtaisesti, mutta niiden lopullinen määrä ei ole vielä tiedossa. Siten myöskään ryntäystoimenpiteistä aiheutuvia kokonaiskustannuksia ei voida tarkasti ennakoida tai yksilöidä vielä tässä vaiheessa.

Yhtiö avaa kirjeessään ryntäämisen vaikutuksia hankkeen kustannuksiin. Yhtiö arvioi, että ryntääminen tulee osaltaan lisäämään urakointikustannuksia kokonaisuudessaan noin 500.000 – 1.000.000 euroa, joista tammikuun seuraavaan kustannusarviontarkistuspäivään mennessä arvioidaan muodostuvan noin 100.000 - 200.000 euroa. Kyseinen kustannusarvion kasvu on esitetystä huolimatta edelleen täsmentymätön ja mahdolliset uudet ennakoimattomat ongelmat saattavat vielä vaikuttaa hankkeen loppukustannukseen.

KOy Turun Kaupunginteatterin kirjeen liitteenä on Turun Kaupunginteatteri Oy:n kirje, jossa se kertoo ensi-iltojen siirtymisestä aiheutuvien lipputulomenetysten kustannusvaikutuksista toimintaansa. Liitekirjeessään Kaupunginteatteri määrittää, että sen tulee saada tieto kohteen käyttöönottoajankohdasta tammikuussa 2017.

Ryntäystoimenpiteiden vaikutukset hankkeen valmistumiseen

Ryntäyssopimuksen tekeminen ei vielä täysin poista kohteen valmistumiseen liittyvää aikatauluriskiä, vaan sopimuksessa mainitut päivämäärät ovat tavoitteen luonteisia. Tilaajalla ei ole oikeutta vaatia urakoitsijalta esim. YSE:n mukaisia viivästyssanktioita tai hyvitystä ryntäämiseen investoitujen kustannusten osalta, jos tavoitteellinen aikataulu ei toteudu.

Ryntäyssopimuksen liitteenä olevan osittaisen käyttöönottosuunnitelman mukaisesti päänäyttämö ja siihen liittyvät välttämättömät tilat valmistuisivat tavoitteellisen aikataulun mukaisesti 18.8.2017. Päivämäärä tarkennetaan tammikuussa 2017, jotta Kaupunginteatteri voi aloittaa riittävän aikaisin lipunmyynnin syksyn näytäntöihin. Tämä riittää Kaupunginteatterille myös siihen, että teatteri ehtii valmistautua tuleviin näytäntöihin tai niiden perumiseen.

Voimassa olevan urakkasopimuksen mukaan urakoitsija on velvollinen luovuttamaan koko urakkakohteen tilaajalle 17.11.2017 mennessä. Jos urakoitsija viivästyy tästä päivämäärästä, tulee sen suorittaa tilaajalle YSE:n (Rakennusalan yleiset sopimusehdot 1998) mukaista viivästyssakkoa viivästystä vastaavalta ajalta.

Hankkeen kustannukset ja ryntäystoimenpiteiden taloudelliset vaikutukset

Hankkeen kaupunginvaltuustossa hyväksytty kustannusarvio on 36,35 M€. Kiinteistöyhtiölle on myönnetty (kh 29.3.2016 § 115 ja kh 24.10.2016 § 411) lupa käyttää 1,8 M€ hankkeelle myönnettyjä valtionosuuksia kohonneiden kustannuksen kattamiseen. KOy:llä on päätösten mukaan siten mahdollisuus edetä 38,15 M€ (36,35 + 1,8 M€) saakka.

24.10.2016 päivätty kustannusennuste on 37,33 M€. Tämä lisättynä mahdollisilla suunnittelun lisäostoilla (noin 0,22 M€) ja tammikuulle 2017 asti arvioiduilla ryntäyskustannuksilla (noin 0,2 M€) on yhteensä 37,75 M€, mikä vielä alittaa 38,15 M€:a. Yhtiö kuitenkin arvioi, että mikäli hankkeessa tehdään ryntäystoimia täysimääräisesti sen loppuun saakka, tulee 38,15 M€ mitä todennäköisimmin ylittymään.

Yhtiö kertoo, että loppuvuonna 2016 tehtävien ryntäystoimenpiteiden onnistumista ja hankkeen aikataulua sekä kustannuksia arvioidaan seuraavan kerran tammikuussa 2017 ja tällöin asia tuodaan kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Kiinteistöyhtiö korostaa kirjeessään, että töiden tekeminen ryntäämällä neuvotellun sopimuksen mukaisesti lisää sille muodostuvia riskejä ja kustannuksia. Kiinteistöyhtiön näkökulmasta ko. sopimus ryntäämisestä ei tuo sille sellaisia etuja, joiden takia sopimukseen kannattaisi ryhtyä. Tiedostaen kuitenkin Turun kaupungin omistamalle Turun Kaupunginteatteri Oy:lle valmistumisen viivästyksestä aiheutuvat taloudelliset vahingot, pyytää KOy Turun Kaupunginteatteri omistajan ennakkonäkemystä siitä, tuleeko sen ryhtyä ryntäyssopimukseen siitä huolimatta, että se on kiinteistöyhtiön edun vastainen.

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 16.11.2016:

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaupunginteatterin peruskorjaushankkeen kustannusarvioksi 36,35 miljoonaa euroa. Hankkeen rahoittamiseksi kaupunki on myöntänyt KOy Turun Kaupunginteatterille luottolimiitin kustannusarviota vastaavalla summalla.

Mikäli teatterin näytäntökausi halutaan käynnistää vielä itsenäisyyden juhlavuoden 2017 syksyllä, KOy Turun Kaupunginteatterin tulisi aikataulun kiristämiseksi solmia ryntäyssopimus projektinjohtourakoitsijan kanssa. Ilman ryntäystoimenpiteitä on tässä vaiheessa todennäköistä, että kaupunginteatterin syksyn 2017 näytäntökausi peruuntuu kokonaisuudessaan. Näytäntökauden jääminen väliin tulee samalla aiheuttamaan kaupunginteatterille huomattavat tappiot lipputulojen menetyksenä ja johtamaan mahdollisiin tuotannollisiin ja taloudellisiin lomautuksiin.

Kaupunginhallitus on myöntänyt kiinteistöyhtiölle luvan ylittää alkuperäisen hankesuunnitelman 36,35 miljoonan euron kustannusarvio 1,8 miljoonalla eurolla yhteensä 38,15 miljoonaan euroon. Mikäli hankkeen aikataulu halutaan kuitenkin varmistaa, kustannuksia tulevat edelleen lisäämään esitettävät ryntäystoimenpiteet, joiden lopullisia kustannusvaikutuksia on vaikea arvioida etukäteen. Yhtiö arvioi kustannusten nousevan noin 500.000 – 1.000.000 eurolla, mikä ei vielä sisällä mahdollisia ennakoimattomissa olevia ongelmia.

Turun kaupungin tilahankkeiden tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeiden mukaisesti hankesuunnitelman kustannusarvion muutos saatetaan kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi, mikäli se ylittyy alkuperäisen hankesuunnitelman mukaisesta tasosta yli 5 %.

Vaikka kustannusarvio ei ole vielä tosiasiallisesti ylittänyt kaupunginhallituksen toimivallan ylärajaa, on Yhtiön hallituksen kirjeen perusteella hyvin todennäköistä, että hankkeen kokonaiskustannus tulee esitettyjen ryntäystoimenpiteiden ja ennakoimattomien epävarmuustekijöiden seurauksena kohoamaan yli kaupunginhallituksen toimivallassa olevan 38,16 miljoonan euron rajan.

Kaupunginhallitus esittäneekin edellä mainituilla perusteilla kaupunginvaltuustolle, että kaupunginteatterin peruskorjaus- ja laajennushankkeen alkuperäistä hankesuunnitelmaa tarkennetaan siten, että hankkeen kustannusarvioksi vahvistetaan tavoitellun aikataulun ja laadun saavuttamiseksi 39,15 miljoonaa euroa.

Opetus- ja kulttuuriministeriö on myöntänyt hankkeelle yhteensä 4,85 miljoonaa euroa valtion investointiavustusta, jonka lopullinen taso ei ollut kaupungin tiedossa vielä alkuperäisen hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä. Valtionavustukset on maksettu suoraan hanketta toteuttavalle KOy Turun Kaupunginteatterille.

Valtionavustukset ja kaupungin myöntämä luottolimiitti huomioiden hankkeelle on tässä vaiheessa myönnetty kokonaisrahoitusta 41,2 miljoonaa euroa. Tässä vaiheessa esitettävä hankesuunnitelman kustannusarvion vahvistaminen 39,15 miljoonaan euroon ei siten vielä kasvata kaupunginvaltuuston alkuperäisessä hankesuunnitelmassa hankkeelle kohdennetun kaupungin rahoituksen tasoa. Kaupungin alkuperäisesti suunniteltu rahoitusosuus 36,35 M€:a tulee päinvastoin esitetyillä päätöksin alittumaan edelleen noin 2.05 miljoonaa euroa kohonneista kustannuksista huolimatta (39,15 - 4,85 = 34,3 M€).

Hankkeen aikataulu ja etenemisraportti tulee saattaa edelleen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi vuoden 2017 alussa.

Oheismateriaali 1KOy Turun Kaupunginteatterin 14.11.2016 päivätty kirje (salassa pidettävä, JulkL 24 § 20)

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus merkitsee tiedokseen Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterin hallituksen 14.11.2016 päivätyn kirjeen Turun kaupungille ja päättää ilmoittaa Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterille omistajan ennakkonäkemyksenä, että Yhtiön tulee solmia esitetyn ehtoinen ryntäyssopimus projektinjohtourakoitsijan kanssa.

Samalla kaupunginhallitus päättää, että hankkeen etenemisestä tulee raportoida kaupunginhallitukselle alkuvuodesta 2017.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että hankkeen kustannusarvioksi vahvistetaan 39,15 M€.

PäätösKaupunginhallitus merkitsi tiedokseen Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterin hallituksen 14.11.2016 päivätyn kirjeen Turun kaupungille ja päätti ilmoittaa Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterille omistajan ennakkonäkemyksenä, että Yhtiön tulee solmia esitetyn ehtoinen ryntäyssopimus projektinjohtourakoitsijan kanssa, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy hankkeen korotetun kustannusarvion.

Samalla kaupunginhallitus päätti, että hankkeen etenemisestä tulee raportoida kaupunginhallitukselle alkuvuodesta 2017.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle, että hankkeen kustannusarvioksi vahvistetaan 39,15 M€.

Päätös asiassa tehtiin äänin 9-2, 2 poissa.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän muutetun päätösehdotuksen puolesta äänestivät Pietari, Raaska, Yrttiaho, Alanen, Vierimaa, Viljamaa, Vornanen, Rantanen ja Eklund.

Miikkolan päätösehdotuksen hylkäämistä tarkoittaneen ehdotuksen puolesta äänesti häntä kannattanut Eeva.

Manni ja von Frenckell-Ramberg olivat poissa kokouksesta.

Miikkola ja Eeva pyysivät merkitsemään pöytäkirjaan eriävän mielipiteensä asiassa. Eeva perusteli eriävää mielipidettään seuraavasti:

”Esitetty päätösehdotus on epäedullinen kaupunkilaisille.”

Kokouksessa asiaa oli selvittämässä Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterin hallituksen jäsen Jouko Turto.