Lausunto

Turun kaupunginhallitus palauttaa lähetteen (00953/16/2299) asiakirjoineen ja ilmoittaa lausuntonaan Kauppatorin maanvuokrasopimuksesta tehtyyn valitukseen seuraavaa:

Toimivalta

Kaupunginhallituksen johtosäännön 8 §:n 1 momentin 6) - kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asiat, jotka koskevat selityksen ja lausunnon antamista kaupunginvaltuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta.

Taustaa

VI ja VII kaupunginosien asemakaavanmuutos ”Kauppatori” 11/2011 on tullut korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen jälkeen voimaan 13.4.2013. Asemakaavanmuutos mahdollistaa muun muassa maanalaisen pysäköintilaitoksen sekä liike- ja varastotilojen sijoittamisen kauppatorin ja siihen rajoittuvien katualueiden alle.

Asemakaavanmuutoskäsittelyn yhteydessä kaupunki päätti hyväksyä esisopimuksen (kaupunginvaltuusto 18.6.2012 § 119), jolla selkeytettiin vastuunjakoa ja toimintaperiaatteita, mikäli kauppatorin alle päätetään sijoittaa pysäköintilaitos, jonka toteuttajatahona on Turun Toriparkki Oy. Esisopimuksen hyväksyminen sai lainvoiman 25.6.2014 korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä.

Esisopimuksen mukaan sen pääperiaatteet tullaan tuolloin soveltuvin osin sisällyttämään kauppatorin maanalaista pysäköintilaitosta koskevaan maanvuokrasopimukseen ja sopijapuolten välisiin muihin sopimuksiin mutta yksityiskohtaiset sopimusehdot tullaan kuitenkin hyväksymään vasta kyseisten sopimusten käsittelyn yhteydessä.

Kaupunki ja Turun Toriparkki Oy ovat esisopimuksen periaatteiden mukaisesti käyneet jatkoneuvottelut torialueen uudistamisesta ja maanvuokrasopimuksen ehdoista pysäköintilaitoksen toteuttamiseksi kauppatorin alle.

Kaupunki on neuvottelujen pohjalta laatinut maanvuokrasopimuksen, jonka Turun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 30.5.2016 § 93, ja josta Meidän Turku – Vårt Åbo ry on valittanut Turun hallinto-oikeudelle.

Samassa kokouksessa kaupunginvaltuusto hyväksyi kauppatorin ympäristön yleisten alueiden suunnitelmat (§ 94) sekä Aurakadun ja Eerikinkadun katusuunnitelmat liikennesuunnitelmaluonnoksineen (§:t 95 - 96).

Valitusperusteet

Meidän Turku – Vårt Åbo ry on vaatinut Turun kaupunginvaltuuston 30.5.2016 § 93 päätöksen kumoamista seuraavilla perusteilla:

1)maanvuokra on täysin alihintainen ja maanvuokrasta rakentamisaikana saatu vapautus on laitonta yritystukea;

2)poikkeuksellinen sopimus ei ole turkulaisten veronmaksajien eikä kuntatalouden edun mukainen, jolloin se on kuntalain vastainen. Lisäksi valtuutettuja on johdettu harhaan;

3)vuorovaikutus kuntalain 22 ja 29 §:ien mukaisesti ei ole toteutunut;

4)päätöksentekoon on osallistunut esteellisiä;

5)sopimus ei ole pätevä, koska se ei ole MRL:n mukainen; sekä

6)sopimuksessa on perustavaa laatua oleva virhe vuokra-alueen määrittelyssä, joten se on pätemätön.

Lisäksi valittaja on vaatinut suullisen käsittelyn toimittamista hallinto-oikeudessa.

Turun kaupunki ei lausunnossaan ota kantaa niihin valittajan väitteisiin, jotka eivät liity maanvuokrasopimukseen ja sen hyväksymiseen vaan lainvoiman saaneeseen kauppatorin asemakaavanmuutokseen ja sitä edeltäneeseen asemakaavaprosessiin. Kauppatorin maankäyttöä koskevat kysymykset on ratkaistu jo alueen asemakaavoituksen yhteydessä.

1. Maanvuokrasopimuksesta

Maanvuokrasopimus on yksityisoikeudellinen sopimus, vaikka toisena osapuolena olisi julkisyhteisö. Turun kaupungilla on itsehallintoonsa perustuvan harkintavallan nojalla oikeus päättää millaisiin yksityisoikeudellisiin sopimuksiin ja millaisiin ehtoihin se sitoutuu. Kaupungin harkintavaltaa rajoittaa kunnallishallinnossa yleisesti noudatettavat periaatteet, joita ovat muun muassa yhdenvertaisuusperiaate ja harkintavallan väärinkäytön kielto.

Kauppatorin maanalaisen tilan vuokraaminen pysäköintilaitoksen rakentamista varten on osa laajempaa Turun keskustan kehittämiskokonaisuutta. Myös maanvuokrasopimuksen yksittäisiä ehtoja tarkasteltaessa on otettava huomioon koko sopimus- ja hankekokonaisuus.

Valtuusto päätti 30.5.2016 § 93 vuokrata Turun Toriparkki Oy:lle kauppatorin maanalaisia tiloja pääasiassa pysäköintilaitoksen rakentamista varten. Maanvuokrasopimuksessa on pysäköintilaitoksen ja sen käyttöä palvelevien yhdystunnelien, liike- ja varastotilojen sekä käytävien vuosivuokraksi määritetty 70.000 euroa.

Meidän Turku - Vårt Åbo ry on väittänyt, että maanvuokra on täysin alihintainen ja sisältää näin ollen laitonta valtiontukea. Valituksessa pyritään muutoinkin virheellisesti luomaan käsitys siitä, että kaava antaisi jonkinlaisen merkittävän maanalaisen liikerakentamismahdollisuuden ja sitä kautta myös merkittävän taloudellisen hyödyn Turun Toriparkki Oy:lle, jota ei olisi huomioitu maanvuokran määrässä.

Selvyyden vuoksi kaupunki toteaa, että kauppatorin pinnalla olevat arvokkaat liikerakennusoikeudet jäävät edelleen kaupungin omistukseen ja hallintaan, vaikka vuokramiehen hallintaan luovutetaan maanvuokrasopimuksessa määritelty kauppatorin maanlainen tila. Kauppatoriin rajoittuvien katujen alle on asemakaavassa osoitettu varasto-, liike- ja kulkuyhteysrakennusoikeuksia. Maanalaisten rakennusoikeuksien edes osittainen käyttöönotto edellyttää huomattavan kalliita johto- ja kaapelisiirtoja ja uudelleenrakentamisia, joista aiheutuva kustannus on yli kaksi kertaa suurempi kuin maanalaisten rakennusoikeuksien yhteenlaskettu arvo. Tämä kustannus on huomioitu vuosivuokraa määritettäessä jäljempänä kuvatulla tavalla.

Maanvuokran käypä arvo

Kuntalain 130 §:n mukaan kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle ilman tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso.

Turun kauppatorin maanalaisia tiloja koskevan maanvuokrasopimuksen vuokratason määrittämiseksi kaupunki on tilannut arviolausunnot kahdelta puolueettomalta arvioijalta eli Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:ltä ja Newsec Valuation Oy:ltä. Arviolausuntojen antajat ovat Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan hyväksymiä puolueettomia yleisauktorisoituja AKA-kiinteistöarvioitsijoita, joten arvioita voidaan pitää ammattimaisesti laadittuina. Valittajan väite tuolloisen Property Manager Jari Urpon ja hänen työnantajansa esteellisyydestä Newsec Valuation Oy:n solmiman liikehuoneiston vuokrasopimuksen tai Urpon RAKLI ry:n Varsinais-Suomen aluetoimikunnan jäsenyyden perusteella on perusteeton.

Molempien arviolausuntojen mukaan maanalaisten pysäköintitilojen markkinaperusteinen markkinavuokra on noin 3 € /m2/v eli noin 79.000,00 euroa per vuosi (virhemarginaali +/- 20 prosenttia). Sen sijaan liike-, varasto-, ja kulkuyhteystilojen osalta arviolausunnot poikkeavat toisistaan.

Kiinteistötaito Peltola & Co Oy arvioi maanalaisten liike-, varasto- ja kulkuyhteysrakennusoikeuksien maanvuokran markkinavuokra-arvoksi 22,5 €/k-m2/v ja Newsec Valuation Oy 12,5 €/k-m2/v. Newsec Valuation Oy:n lähtökohtana arviossa on ollut, että katujen maanalaisten tilojen pohjarakentaminen toteutetaan samanaikaisesti pysäköintilaitoksen pohjarakenteiden kanssa, minkä jälkeen maanalaisten tilojen perustusolosuhteet vastaisivat tavanomaista maanpäällistä rakentamista. Näin ollen Newsec Valuation Oy on arviolausunnossaan huomioinut perustamiskustannusten vaikutuksen vuokratasoon, kun taas Kiinteistötaito Peltola Co Oy:n arviolausunnossa sitä ei ole tehty. Koska arvioiden lähtökohdat poikkeavat toisistaan on luonnollista, että myös vuosivuokra-arviot maanalaisesta liiketilarakennusoikeudesta ovat erisuuruiset.

Erityisesti on huomattava, ettei kummassakaan arviolausunnossa ole huomioitu maanalaisten johtojen ja laitteiden siirtokustannuksia, joita ilman katujen alaisia liike-, varasto- ja kulkuyhteystiloja (ma-1) ei ole mahdollista toteuttaa. Johto- ja laitesiirtokustannusten huomioimatta jättäminen arviolausunnoissa on kiinteistöarviointialalla tavanomainen käytäntö.

Luovutettavien kohteiden käyvän arvon ja siitä johdettavan vuosivuokran suuruutta määriteltäessä kaupungin käytäntönä on huomioida ainakin luovutettavan kiinteistökohteen sijainti, laajuus, rakentamismahdollisuus ja rakentamisrajoitteet, sekä kohteesta riippuen joko vastaavanlaisten kohteiden kauppahintatiedot tai kohteen tuottomahdollisuudet taikka sen valmistamiseen laitetut kustannukset. Valituksenalaisen maanvuokrasopimuksen vuokrakohteeseen kohdistuu merkittäviä rakentamisrajoitteita ja valmistamiseen liittyviä kustannuksia, mitkä kaupungin on jo yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla huomioitava vuosivuokrassa, vaikka arvioitsijat eivät tätä ole tehneet.

Kaupunki on maanvuokrasopimuksen kohdassa 4.6.velvoittanut vuokramiehen vastaamaan muun muassa kaikista niistä johto- ja laitesiirroista, joita vuokramiehen maanalaisten liike-, varasto- ja kulkuyhteystilojen rakentaminen edellyttää.

Kaupunki on huomioinut nämä kustannukset vuosivuokrassa siitä huolimatta, että Turun Toriparkki Oy on maanvuokrasopimusneuvotteluissa ilmoittanut, ettei se todennäköisesti tule toteuttamaan liikerakentamista lainkaan vaan ainoastaan pysäköintilaitoksen edellyttämiä varasto- ja kulkuyhteystiloja. Myös valittajan monessa yhteydessä viittaamassa kauppatorin asemakaavaselostuksessa vuodelta 2012 todetaan, että käytettävissä oleva maanalaisten tilojen pinta-ala on huomattavasti pienempi kuin täysin teoreettinen alueen rajauksen pinta-ala 11000 k-m2 johtojen aiheuttamien rajoitusten seurauksena, ja että tästä syystä katujen alle ei kaavaan ole edes merkitty rakennusoikeutta numeroina, jottei syntyisi mielikuvaa jostain tietystä rakennusoikeusluvusta.

Liike-, varasto- ja kulkuyhteystilojen toteuttamiskustannukset

Asemakaavassa on Eerikinkadun, Kauppiaskadun ja Aurakadun alle osoitettu liike-, varasto- ja kulkuyhteystiloja (ma-1), joista noin 10 000 m2 sisältyy maanvuokra-alueeseen.

Edellä mainittujen katujen alla sijaitsevat muun muassa Turun Vesilaitoksen omistamat keskustan päävesijohdot V300 ja V200, runkoviemäri J300, keskustan hulevesijohtoja H600, H500, H300 ja H225, Turku Energia Oy:n omistamat kaukokylmä- kaukolämpöjohdot ja sähkökaapelit sekä teleoperaattoreiden tietoliikennekaapeleita, tonttivesijohtoja ja liikennevalokaapeleita.

Vesi-, viemäri ja hulevesijohdot sijaitsevat pääsääntöisesti routarajan alapuolella eli käytännössä yli 160 cm:n syvyydessä katupinnan alapuolella, toisin kuin valittaja väittää. Myös valtaosa kaapeleista sekä kaukolämpö- ja kaukokylmäverkostot sijaitsevat katu- ja toripinnan kantavan rakennekerroksen alapuolella eli syvemmällä kuin 80 cm:ssä, joka on maanvuokrasopimuksen mukaisesti vuokramiehen kustannus- ja vahingonkorvausvastuulla olevaa johtosiirtoaluetta. Katujen alla olevien johtojen sijainnit on osoitettu liitekartoissa (liitteet 1-3).

Kauppatorin asemakaavan 11/2011 yhteydessä selvitettiin vesihuoltojohtojen siirtomahdollisuutta kauppatoriin rajoittuvien katujen alla asemakaavassa osoitetun liike-, varasto- ja kulkuyhteyksien toteuttamiseksi. Ramboll Oy:n 26.1.2012 tekemän selvityksen mukaan alustaviksi vesihuollon siirtokustannuksiksi arvoitiin tuolloin noin 4,3 – 5,7 miljoonaa euroa (liite 4).

Vesihuoltojohtojen siirtomahdollisuutta tutkittiin uudelleen vuonna 2015 ja Ramboll Oy:n 28.10.2015 päivätyn selvityksen (liite 5) mukaan vesihuoltojohtojen siirtäminen on mahdollista mutta siirtokustannukset vaihtelevat suuresti 3,6 - 12,1 miljoonan euron välillä riippuen valitusta toteutustavasta. Selvityksen edullisinta vaihtoehtoa eli sukellusviemäriä (3,6 - 5,3 miljoonaa euroa) ja hulevesien pumppaamista ei kuitenkaan voida hyväksyä toteutustavaksi kaupungin ydinkeskustassa suurten vesimäärien ja toiminnallisten riskien takia. Kaupungin yleisesti käyttämän runkolinjavaihtoehdon siirtokustannusarvio on selvityksen mukaan noin 8 miljoonaa euroa. Vesihuollon siirtokustannuksiin tulee lisätä katualueisiin rajoittuvien tonttiviemäreiden muutos- ja rakennuskustannukset, jotka eivät sisältyneet Ramboll Oy:n selvitykseen.

Varasto-, liike- ja kulkuyhteystilojen toteuttaminen katujen alle (ma-1) edellyttää lisäksi kaukolämpöjohtojen siirtämistä uuteen paikkaan yhteensä noin 330 metrin matkalla ja kaukokylmäjohtojen siirtämistä noin 300 metrin matkalla. Turku Energia Oy on elokuussa 2016 ilmoittanut kaukolämpö- ja kaukokylmäjohtojen siirto- ja uudelleenrakentamiskustannuksiksi noin 450.000 euroa. Maanvuokrasopimuksen vuosivuokraa määritettäessä kaupunki arvioi kaukokylmä- ja kaukolämpöjohtojen siirtokustannukset Energiateollisuuden 2015 päivätyn selvityksen perusteella noin 500.000 euron suuruisiksi (liite 6).

Vesihuolto- ja lämpöjohtojen lisäksi katujen maanalaisten tilojen rakentaminen edellyttäisi teleoperaattoreiden kaapeleiden siirtämistä uuteen paikkaan. Kaupunki ei kuitenkaan nähnyt tarpeelliseksi tilata erillistä selvitystä teleoperaattoreiden johtojen siirtokustannuksista, koska jo pelkästään vesihuolto- ja lämpöjohtojen siirtokustannukset ylittivät maanvuokratason määrittämisessä huomioitavan katualueiden maanalaisten rakennusoikeuksien arvon 2 – 3 kertaisesti.

Katujen maanalaisten tilojen rakentamisen seurauksena tulisi torialueen kaivausten lisäksi myös katualueilla tehdä arkeologisia kaivauksia, joiden kustannuksista vastaa maanvuokrasopimuksen mukaisesti vuokramies. Katualueiden kaivauskustannusten suuruus varmistuu vasta työn edetessä, mutta alustavat kustannusarviot ainoastaan edellä mainittujen katualueiden osalta vaihtelevat noin 180.000 - 806.000 euron välillä (liite 7).

Edellä lausuttu huomioon ottaen kaupunki on käypää maanvuokratasoa määrittäessään arvioinut johtosiirtojen ja arkeologisten kaivausten kustannuksiksi noin 9 miljoonaa euroa, ja tämäkin summa on kaupungin näkemyksen mukaan ns. varovainen arvio todellisista kustannuksista.

Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:n 30.10.2015 arviolausunnon mukaan katujen alaisten liike-, varasto- ja kulkuyhteystilojen markkinaperusteinen maanvuokrataso on noin 22,5 €/k-m2, tarkkuus +/- 15 %. Kaupungin elinkeinotonttien maanvuokrasopimuksissa käyttämällä vuokraprosentilla viisi, maanalaisten tilojen rakennusoikeuden käypä arvo olisi näin ollen 4,5 miljoonaa euroa (10000 k-m2 x 22,5 €/k-m2 / 5 % = 4,5 M€). Newsec Valuation Oy:n 30.10.2015 arviolausunnon mukaan katujen alaisten liike-, varasto- ja kulkuyhteystilojen markkinaperusteinen maanvuokrataso on noin 12,5 €/k-m2, tarkkuus +/- 20 %. Kaupungin elinkeinotonttien maanvuokrasopimuksissa käyttämällä vuokraprosentilla viisi, maanalaisten tilojen rakennusoikeuden käypä arvo olisi 2,5 miljoonaa euroa (10000 k-m2 x 12,5 €/k-m2 / 5 % = 2,5 M€).

Koska maanalaisten tilojen käyttöönotto edellyttäisi arvioiden mukaan maanvuokramieheltä vähintään 9 miljoonan euron siirtokustannuksia, joka ylittää edellä kuvatun kalliimmankin rakennusoikeuden pääoma-arvon kaksinkertaisesti, ei maanvuokrasopimuksen vuosivuokraa voida tulkita alihintaiseksi, vaikka maanalaisten liike-, varasto- ja kulkuyhteystilojen rakennusoikeuden ”arvo” on sisällytetty sopimuskauden vuosivuokraan 70.000 euroa. Pysäköintilaitoksen ja sen ympärillä olevien katujen maanalaisten tilojen rakentamismahdollisuudet ja - rajoitteet on huomioitu kokonaisuuden osana siten, ettei perustetta erillisen vuokraosuuden perimiselle ole syntynyt.

Kaupungin näkemyksen mukaan maanvuokran määrä on siten käypä ja arviolausuntojen mukainen. Vuokran ollessa käypä, kaupunki ei lausunnossaan arvioi enempää valittajan väitteitä laittomasta valtiontuesta eikä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen artiklojen 107 ja 108 soveltuvuutta.

Valittaja on vedonnut asemakaavaselostuksessa arvioituun vuosivuokratuloon eli 300.000 – 350.00 euroa. Asemakaavaselostusta laadittaessa ei kuitenkaan ollut tietoa mahdollisen maanvuokrasopimuksen sisällöstä eikä siitä, että neuvottelujen tuloksena vuokramies ottaa vastuulleen kaikki kustannukset johto- ja laitesiirroista vuokra-alueellaan. Ilman vuokramiehen vastuulle siirtyviä johtosiirtokustannuksia, asemakaavaselostuksessa alustavasti arvioitu vuokrataso olisi varsin lähellä sitä vuokratasoa, jolla kaupungin tulisi kohde luovuttaa. Tosin tuolloin kaupunki olisi velvollinen toteuttamaan kaikki johto- ja laitesiirrot kustannuksellaan. Asemakaavaselostuksen laadinnan jälkeen on saatu myös lukuisia lisäselvityksiä kustannuksista, jotka on huomioitu maanvuokrasopimuksen vuokratasoa määritettäessä. Näistä syistä asemakaavaselostuksessa arvioitu vuokran määrä poikkeaa maanvuokrasopimuksen vuosivuokrasta. Asemakaavaselostuksen sisältö ja siinä esitetyt arviot eivät kuitenkaan määritä yksityisoikeudellisen maanvuokrasopimuksen sopimusehtoja, jolla alue luovutetaan vuokramiehen hallintaan.

Rakentamisaikainen vapautus vuokranmaksusta

Meidän Turku – Vårt Åbo ry on valituksessaan kiinnittänyt huomiota siihen, että Turun Toriparkki Oy on vapautettu vuokranmaksusta ennen kuin pysäköintilaitos ja siihen johtava yhdystunneli on käyttöönottokatselmuksessa hyväksytty, ja väittänyt että tämä vapautus on laitonta valtiontukea.

Vuokranmaksuvelvollisuuden alkamisajankohdan siirto johtuu siitä, että vuokramies ei kaupungista johtuvista syistä voi rakennustöiden aikana käyttää vuokra-aluettaan maanvuokrasopimuksessa sovittuun tarkoitukseen, ja että käyttöönottoluvan saaminen edellyttää kaupungin vastuulla olevalta rakentamiselta tiettyä valmistumisastetta.

Kaupungin vastuulla on kauppatorin pinnan ja rakennuksien uudistaminen ja nämä rakennustyöt tehdään vaiheistaen maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamisen kanssa, mikä tuo kaupungille kustannussäästöjä. Maanpäällinen ja maanalainen rakentaminen toteutetaan siten, että työnaikaiset haitat Turun keskustan kaupalliselle toiminnalle ja kaupunkiympäristölle olisivat mahdollisimman vähäiset. Ns. yhteisen työmaan etuna on myös joukkoliikenteen toimintaedellytysten turvaaminen ja mahdollisuus optimoida katuverkon kuormittamista työmaaliikenteen osalta. Vuokramieheltä edellytetään lisäksi torikaupan toimintaedellytysten turvaamista, minkä johdosta torialue ei ole vuokramiehen vapaassa käytössä rakentamisaikana (maanvuokrasopimuksen kohta 4.4).

Valmistuneen pysäköintilaitoksen käyttöönotto edellyttää maanpinnalle toteutettavien kulkuyhteyksien ja varapoistumisteiden valmistumista. Vuokramies ei tästä syystä esimerkiksi pysty toteuttamaan rakennusluvassa edellytettäviä poistumistiejärjestelyjä, minkä johdosta myöskään käyttöönottoluvan saaminen ei ole mahdollista ennen kuin kaupunki on saattanut torin pinnan rakentamisen näiltä osin valmiiksi.

Näin ollen vuokranmaksu alkaa sopimuksen mukaan siitä, kun pysäköintilaitos oheistiloineen on hyväksytty käyttöönotettavaksi ja vuokramiehen on mahdollista käyttää hallinnassaan olevaa aluetta maanvuokrasopimuksessa sovittuun tarkoitukseen.

Koska kauppatorin pinta ja liikerakennukset ovat kaupungin toteuttamisvastuulla ja koska torin pinnan rakentamisen loppuunsaattaminen tulee todennäköisesti jatkumaan pysäköintilaitoksen käyttöönoton jälkeenkin, on vuokran määrää myös porrastettu maanvuokralain 20 b §:n kohtuullisuusperiaatteen mukaisesti. Vuokran määrän porrastaminen suuremmissa rakennushankkeissa on kaupungin tavanomainen käytäntö.

Vakuus ja rakentamisaikataulu

Valittaja on virheellisesti väittänyt, ettei vakuuden määrää ole määritelty maanvuokrasopimuksessa euromääräisesti, ja että tämä on poikkeuksellista.

Kaupungin hyväksymien yleisten maanvuokrasopimusehtojen mukaisesti maanvuokran suorittamiselle ja sopimusehtojen noudattamiselle on annettava vakuus (Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta 30.10.2013 § 526). Valituksenalaisessa maanvuokrasopimuksessa vakuus on määritelty vuokrasopimuksen kohdissa 3.8 ja 3.9 ja on määrältään korkein edellä mainittujen sopimusehtojen mukainen vakuus (2,4 kertaa vuosivuokra lisättynä perintäkuluilla, kuitenkin enintään 170.000 euroa).

Maanvuokravakuuden lisäksi vuokramiehen tulee hyväksyttää vuokranantajalla rakennushankkeen vakuus- ja vakuutusjärjestelyt ennen rakennustöiden aloittamista (maanvuokrasopimus 3.13). Kaupungin maanvuokrasopimuksissa ei ole koskaan aiemmin vaadittu vuokramieheltä vakuus- ja vakuutusjärjestelyjä rakennushankkeen toteuttamisen varmistamiseksi mutta ottaen huomioon hankkeen koko ja sijainti, kaupunki on katsonut poikkeuksellisen ankaran menettelyn tässä tapauksessa tarkoituksenmukaiseksi. Sillä ei ole mitään käytännön merkitystä, annetaanko tämä rakennushankkeen toteuttamisen varmistamiseksi edellytetty vakuus ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista taikka ennen rakentamisen aloittamista. Rakennustyöt voidaan aloittaa vasta, kun kaupunginhallitus on hyväksynyt hankkeen rahoitus-, vakuus ja vakuutusselvityksen valtuuston 30.5.2016 § 93 päätöksen mukaisesti. Tavanomaisesti vakuudet hyväksytään kiinteistötoimialalla.

Maanvuokrasopimuksen 3.12 mukaisesti pysäköintilaitoksen pysäköintipaikat tulee ottaa käyttöön 3 vuoden kuluessa rakennustöiden aloittamisesta. Maanvuokrasopimuksessa ei voida edellyttää jotain tiettyä pysäköintilaitoksen valmistumisajankohtaa, koska alueella tulee suorittaa arkeologiset kaivaukset ennen rakentamistöiden aloittamista ja arkeologisten kaivausten ajallista kestoa ei ole tarkasti mahdollista etukäteen määrittää. Esimerkiksi Katedralskolanin rakentamistyöt ovat viivästyneet, koska arvio arkeologisten kaivausten ajallisesta kestosta oli vajaa puolet niiden todellisesta kestosta. Lisäksi kaivausten yhteydessä voi tulla muita ennakoimattomia asioita, kuten pilaantuneita maita, joiden puhdistaminen hidastaa arkeologisten kaivausten suorittamista entisestään.

Maanvuokrasopimuksen kiinnityskelpoisuus

Kaupungin hyväksymien yleisten maanvuokrasopimusehtojen mukaisesti vuokramiehellä on oikeus siirtää vuokraoikeus kolmannelle. Turun kaupungin ollessa vuokranantaja, käytännössä aina yli 10 vuoden pituinen maanvuokraoikeus on mahdollista luovuttaa kolmannelle kaupunkia kuulematta. Ilman siirto-oikeutta maanvuokrasopimusta ei voisi kirjata maanmittauslaitoksella eikä se olisi kiinnityskelpoinen.

Kaupungin pysäköintioikeudet

Valittaja on todennut kaupungille luovutettavien pysäköintiajo-oikeuksien hinnan olevan ylimitoitettu ja tästä syystä laitonta yritystukea.

Pysäköintiajo-oikeuksien arvonmäärityksellä ei sinänsä ole merkitystä eikä sillä ole mitään yhteyttä maanvuokratason määrittämiseen vaan ajo-oikeuksien luovuttaminen kaupungille on vuokranantajan ja vuokramiehen välinen neuvottelutulos. Kaupungille luovutettavilla pysäköintioikeuksilla ei myöskään ole tarkoitus kompensoida kaupungin pysäköintitulomenetystä, vaikka kaupunki vähentää pintapysäköintipaikkojen määrää 180 kappaletta. Pysäköintipaikkojen vähentäminen kauppatorin ympäristöstä on kaupungin strateginen valinta, jolla pyritään lisäämään kaupunkikeskustan viihtyisyyttä muun muassa yksityisautoilua vähentämällä.

Pysäköintilaitoksen toteuttaminen ei edellytä 180 pintapysäköintipaikan vähentämistä, joten kaupunki ei voi edes vaatia vuokramieheltä kompensaatiota kaupungin omassa harkinnassa olevasta asiasta. Sen sijaan kaupunki on halunnut turvata torikauppiaiden pysäköintitarpeet toiminnallisesti siten, että vuokramies luovuttaa kaupungille yli kaksikertaisen määrän pysäköintioikeuksia mitä varsinaisen pysäköintilaitoksen toteuttamisen eli Yliopistonkadun rampin vuoksi poistuisi pysäköintipaikkoja.

2. Kuntalain vastaisuudesta

Valittaja on väittänyt, että poikkeuksellinen sopimus ei ole turkulaisten veronmaksajien eikä kuntatalouden edun mukainen, ja että valtuutettuja on johdettu harhaan. Valittaja on oikeassa siinä, että kyseessä on poikkeuksellisen merkittävä hankekokonaisuus Turun kaupunkikeskustan kehittämisen kannalta. Sopimus ei sen sijaan ole mitenkään poikkeuksellinen maanvuokrasopimus lukuun ottamatta edellä esiintuotuja lisävelvoitteita Turun Toriparkki Oy:lle, kuten huomattavan kalliita johtosiirtoja ja rakentamisajan vakuus- ja vakuutusjärjestelyvaatimusta, joka tulee hyväksyttää kaupunginhallitustasolla. Muun muassa nämä lisävelvoitteet kaupunki on katsonut tarkoituksenmukaisiksi hankekokonaisuuden merkittävyys huomioiden.

Edellä on myös yksityiskohtaisesti esitetty miten vuokran määrä on laskettu samoin kuin se, että kaupungin näkemyksen mukaan vuokra on käypä. Muutoinkin maanvuokrasopimuksen ehdot on laadittu siitä lähtökohdasta, ettei kaupungille aiheudu mitään sille kuulumattomia lisäkustannuksia. Kaikki edellä lausuttu huomioon ottaen maanvuokrasopimus ei kaupungin näkemyksen mukaan ole kuntatalouden eikä turkulaisten veronmaksajien edun vastainen.

Yleisten alueiden toteuttamisvastuisiin (MRL 83 – 91 §:t) liittyviin valittajan väitteisiin kaupunki vastaa jäljempänä kootusti kohdassa 5.

Kauppatorihankkeen talouteen kohdistuviin väitteisiin kaupunki toteaa, että hankkeen rahoitus on sisällytetty kaupungin talousarvion investointiohjelmaan, josta kaupunginvaltuusto päättää vuosittain. Tällä hetkellä hankkeelle osoitettu rahoitus on noin 26 miljoonaa.

Muilta osin valittajan väitteet kuntalain vastaisuudesta ovat kaupungin näkemyksen mukaan joko tarkoituksenmukaisuuskysymyksiä, joita hallinto-oikeus ei tutki, taikka jo lainvoimaisella kaavalla ratkaistuja asioita, joihin kaupunki ei enää lausunnossaan ota kantaa. Kaupunki on näkemyksensä mukaan toiminut kaikkien valittajan mainitsemien hallinnon yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti.

Valtuusto on käsitellyt ja hyväksynyt maanvuokrasopimuksen 30.5.2016 oikeiden ja riittävien tietojen pohjalta eikä valtuutettuja ole missään vaiheessa johdettu harhaan. Valtuusto on päätöksellään pyrkinyt hyväksytyn strategiansa mukaisesti turvaamaan kaupunkikeskustan elinvoimaisuutta ja sen uudistumista nykyaikaisempaan suuntaan. Maanalaisen pysäköintilaitoksen maanvuokrasopimuksen hyväksyminen mahdollistaa muun muassa maanpäällisten pysäköintipaikkojen ja sitä kautta yksityisautoilun vähentämisen ydinkeskustassa, jotta keskusta kehittyisi viihtyisämpään, kävely- ja pyöräilypainotteisempaan suuntaan vähentämättä kuitenkaan ydinkeskustan kaupallista elinvoimaa.

3. Vuorovaikutuksesta

Meidän Turku - Vårt Åbo ry on väittänyt, ettei vuorovaikutus kuntalain 22 ja 29 §:ien mukaisesti ole toteutunut. Uuden kuntalain 5 luku edellä mainittuine pykälineen tulee voimaan 1.6.2017 mutta säännökset ko. asioiden osalta ovat perusteiltaan pitkälti samat kuin vuoden 1995 kuntalaissa. Tällä hetkellä voimassaolevan kuntalain vastaavat pykälät ovat 27 § ja 29 §.

Valittaja on väitteissään useasti vedonnut maankäyttö- ja rakennuslakiin (MRL). Kaupunki toteaa, että maanvuokrasopimuksen hyväksymisen jälkeen 30.5.2016 kaupunginvaltuustossa §:issä 94 - 96 hyväksytyt kauppatorin katu- ja yleisten alueiden suunnitelmat on laadittu täysin MRL:n mukaisesti. Kyseisten suunnitelmien MRL:n mukaisuuden arviointi ei kuitenkaan kuulu nyt valituksenalaiseen asiaan.

Sen sijaan Meidän Turku - Vårt Åbo ry:n valitus koskee maanvuokrasopimuksen hyväksymistä, joka ei sinänsä edellytä mitään laissa erikseen säädettyä vuorovaikutusprosessia eikä kaupungilla myöskään ole laissa säädettyä velvollisuutta tiedottaa omaisuutensa vuokraamisesta. Tästä huolimatta kunnan on tiedotettava ja osallistettava asukkaita kuntalain 27 ja 29 §:ien edellyttämällä tavalla, kuten Turun kaupunki on toiminutkin. Tiivistäen voisi todeta, ettei mistään Turun kaupungin aiemmasta hankkeesta ole tiedotettu ja vuorovaikutettu aktiivisemmin kuin kauppatorin alueen kehittämisestä, jonka osa valituksenalainen maanvuokrasopimus on.

Kauppatorin ympäristön suunnittelussa on panostettu tavanomaista enemmän asukkaiden odotusten selvittämiseen jo ennen suunnittelun alkua. Kevään 2016 alussa kaupungin nettisivuille luotiin kokonaan omat sivut koskien ainoastaan kauppatorin uudistamista( www.turku.fi/turun-uusi-kauppatori ), joissa hyödynnetään erityisesti sosiaalisen median mahdollisuuksia kaupungin ja asukkaiden välisen vuorovaikutuksen parantamiseksi. Torin ja sen ympäristön suunnitelmista laadittiin kolmiulotteinen malli, josta tehtiin myös esittelyvideo. Videon avulla katsoja pääsee tutustumaan suunnitelmiin sekä lintuperspektiivistä että kadullakulkijan näkökulmasta, ja saa näin kokonaisuudesta huomattavasti havainnollisemman kuvan kuin pelkistä kaksiulotteisista suunnitelmakuvista. Kuntalaisten osallistumisen kynnystä madallettiin myös siten, että hankkeesta 23.3.2016 järjestettiin kaikille avoin yleisötilaisuus, jonne oli erikseen kutsuttu lukuisia toria käyttäviä ryhmiä. Yleisötilaisuus näytettiin suorana lähetyksenä kaupungin nettisivuilla, ja sitä pystyi myös kommentoimaan reaaliaikaisesti. Lisäksi perinteisessä ja sosiaalisessa mediassa on tehty runsaasti erilaisia kampanjoja ja kyselyjä, joissa esimerkiksi vastaajat ovat voineet merkitä kartalle toiveitaan torin toiminnoista ja varustuksesta. Myös medialle järjestettiin oma tiedotustilaisuutensa. Osa kauppatorikampanjoista tehtiin yhteistyössä torikauppiaiden kanssa ja osa kampanjoista saa jatkoa syksyllä 2016.

Näiden poikkeuksellisten laajojen viestinnällisten toimenpiteiden lisäksi kaikki kokousten esityslistat ovat olleet saatavilla kaupungin nettisivuilla ja kokousten pöytäkirjat ovat olleet nähtävillä kaupungin ilmoitustaululla, kirjaamossa ja nettisivuilla julkisuusperiaatteen mukaisesti.

Näin ollen kaupunki toteaa, että kauppatorin viestintä on tehty huolellisesti ja ammattitaitoisesti, asukkaita, torikauppiaita ja muita sidosryhmiä kuunnellen aktiivisessa yhteistyössä heidän kanssaan. Lisäksi kaupungin tavoitteena on ollut viestinnän ja markkinoinnin keinoin lisätä positiivista mielikuvaa Turun keskustan uudistamisesta ja kauppatorista maanlaisine pysäköintilaitoksineen, mitä valittaja on pitänyt PR-propagandana. Pyrkimys myönteisen mielikuvan luomiseen kaupungin kehittämishankkeesta ei kuitenkaan ole edes Turussa lainvastaista.

Kaupunki on kuntalaissa edellytetyllä tavalla huolehtinut siitä, että asukkailla on ollut monipuoliset mahdollisuudet osallistua ja vaikuttaa kunnan toimintaan. Lisäksi 29 §:n mukaisesta tiedottamisesta on huolehdittu vähintään lain edellyttämällä tavalla.

4. Esteellisyydestä

Meidän Turku – Vårt Åbo ry:n valituksessa on esitetty, että maanvuokrasopimusasian käsittelyyn valtuustossa 30.5.2016 on osallistunut 21 sidonnaista valtuutettua, jotka ovat kollektiivisesti esteellisiä, ja että muut valituksessa mainitut luottamushenkilöt, jotka ovat niin ikään sidonnaisia suhteessa Turun Toriparkki Oy:n osakkaisiin, tässä yhteydessä Turun Osuuskauppaan (jäljempänä TOK) ja Turun Seudun Osuuspankkiin (jäljempänä TOP), ovat esteellisinä osallistuneet päätöksentekoon joko Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa, kaupunginhallituksessa ja/tai valtuustossa.

Kuntalain 52 §:n 1 momentin mukaan valtuutettu on valtuustossa esteellinen käsittelemään asiaa, joka koskee henkilökohtaisesti häntä taikka hänen hallintolain 28 §:n 2 ja 3 momentissa tarkoitettua läheistään. Milloin valtuutettu ottaa osaa asian käsittelyyn muussa toimielimessä, häneen sovelletaan mitä kyseisen toimielimen jäsenen esteellisyydestä säädetään.

Kuntalain 52 §:n 2 momentin perusteella muun luottamushenkilön kuin valtuutetun esteellisyydestä on voimassa, mitä hallintolain 27-30 §:ssä säädetään.

Hallintolain 28 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan virkamies on esteellinen muun ohella silloin, jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä on hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnastettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa sellaisessa yhteisössä, säätiössä, valtion liikelaitoksessa tai laitoksessa, joka on asianosainen tai jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa. Saman pykälän 1 momentin 7 kohdan mukaan virkamies on esteellinen, jos luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä kuin momentin 1-6 mainituista syistä vaarantuu. Hallintolain 27 §:n 1 momentin mukaan virkamies ei saa osallistua asian käsittelyyn eikä olla läsnä sitä käsiteltäessä, jos hän on esteellinen.

Suurin osa valituksessa esteelliseksi väitetyistä luottamushenkilöistä ovat joko TOK:n tai TOP:n edustajistojen jäseniä. Turun hallinto-oikeus on 5.4.2013 antamissaan päätöksissään Kauppatorin asemakaavasta ja esisopimuksesta (päätösnumerot 13/0073/1 ja 13/0074/1) todennut, että edustajistot eivät kuulu TOK:n ja TOP:n hallintoelimiin, eivätkä edustajistot tee liiketoimintaan liittyviä päätöksiä. Korkein hallinto-oikeus on 25.6.2014, taltio 2029, antamassaan päätöksessään yhtynyt Turun hallinto-oikeuden näkemykseen. Näin ollen mainitut toimielimet eivät ole sellaisia hallitukseen taikka hallintoneuvostoon rinnastettavia toimielimiä, joita hallintolain 28 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetaan. Myöskään mainittuihin yhteisöihin liittyvällä asiakasomistajuudella ei Turun hallinto-oikeuden mukaan ole asiassa merkitystä.

Näin ollen ne valituksessa mainitut luottamushenkilöt, jotka ovat jäseninä em. edustajistoissa taikka asiakasomistajina TOK:ssa, eivät ole olleet esteellisiä osallistumaan maanvuokrasopimusasian käsittelyyn millään valituksessa mainitulla toimielintasolla.

Kuten valituksessakin on todettu, jäsenet Kari ja Toivari Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa samoin kuin jäsen von Frenckell- Ramberg kaupunginhallituksessa ovat jäävänneet itsensä maanvuokrasopimusasian käsittelystä, joten heidän esteellisyyttään ko. toimielimissä ei ole tarvetta arvioida enempää.

Valtuustotasolla esteellisyys on huomattavasti rajoitetumpaa kuin muilla luottamuselintasoilla. Edellä mainittujen yhteisöjen hallintoneuvoston, Åbo Akademin säätiön valtuuskunnan taikka Turun Toverit ry:n johtokunnan jäsenyys ei aiheuta kuntalain 52 §:n 1 momentin mukaista valtuutetun esteellisyyttä, koska maanvuokrasopimuksen hyväksyminen ei jäsenyyden perusteella kosketa heitä henkilökohtaisesti. Näin ollen Hellstén, Kari, Eklund, Huovinen, Toivari, von Frenckell-Ramberg ja Maaskola ovat jäsenyyksistään huolimatta voineet osallistua maanvuokrasopimuksen valtuustokäsittelyyn 30.5.2016.

Myöskään valtuutettu Maija Perhon veljen asianajotoimeksiantosuhde Turun Toriparkki Oy:hyn ei ole tehnyt Perhoa esteelliseksi osallistumaan maanvuokrasopimuksen käsittelyyn valtuustossa. Asian ei voida katsoa koskevan valtuutettu Perhoa taikka hänen veljeään sillä tavoin henkilökohtaisesti, mitä kuntalain 52 §:n 1 momentissa tarkoitetaan.

Valittaja on väittänyt kaupunginjohtaja Aleksi Randellin olleen esteellinen osallistumaan maanvuokrasopimusasian käsittelyyn, koska Randell on Turun kauppakamarin hallituksen jäsen ja Turun kauppakamari on ottanut kantaa ja suhtautunut myönteisesti toriparkkisuunnitelmiin, asemakaavaan ja kauppatorin yleissuunnitelmaan.

Turun kauppakamari kehittää toiminta-alueensa elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja hoitaa sille säädettyjä ja määrättyjä tehtäviä. Turun kauppakamarilla ei kuitenkaan ole odotettavissa maanvuokrasopimusasian ratkaisusta mitään erityistä hyötyä eikä haittaa, eikä kauppakamarin hallituksen jäsen voi näin ollen olla asiassa esteellinen. Myös korkein hallinto-oikeus on 25.6.2014, taltio 2029, esisopimusta koskevassa päätöksessään arvioinut, ettei luottamus kaupunginjohtaja Aleksi Randellin puolueettomuuteen ollut vaarantunut hallintolain 28 §: 1 momentin 7 kohdassa tarkoitetulla tavalla sen vuoksi, että hän on hallituksen jäsenenä Turun kauppakamarissa, joka antoi aikanaan kauppatorin kaavamuutoksesta kaupungille myönteisen lausunnon. KHO:n edellä mainitussa päätöksessä esisopimus rinnastettiin maankäyttösopimukseen, joten olosuhteet tuolloin ja nyt maanvuokrasopimusta käsiteltäessä olivat täsmälleen samat.

Myöskään kiinteistötoimialan toimialajohtaja Jouko Turton kuuluminen RAKLI ry:n Varsinais-Suomen aluetoimikuntaan ei vaaranna luottamusta Turton puolueettomuuteen hallintolain 28 §:n 1 momentin 7 kohdassa tarkoitetulla tavalla. RAKLI ry:n tarkoituksena on vaikuttaa kiinteistö- ja rakentamisalan toiminnan edellytyksiin, markkinoiden toimivuuteen ja alan osaamiskehitykseen, ja Varsinais-Suomen aluetoimikunta kokoaa kiinteistötoiminnan parhaat asiantuntijat ja merkittävimmät toimijat saman pöydän ympärille. RAKLI ry:lle ei myöskään ole odotettavissa maanvuokrasopimusasian ratkaisusta mitään erityistä hyötyä eikä haittaa, joten Varsinais-Suomen aluetoimikunnan toinen puheenjohtaja Turto ei ole ollut asiassa esteellinen.

Valituksessa on lisäksi mainittu rakennusvalvontajohtaja Reima Ojalan TOK:n hallintoneuvoston jäsenyys ja sen vaikutus Ojalan puolueettomuuteen. Rakennusvalvontajohtaja Ojala ei kuitenkaan ole millään toimielintasolla osallistunut maanvuokrasopimusasian valmisteluun taikka käsittelyyn, joten Ojalan puolueettomuutta ei tässä yhteydessä ole tarvetta arvioida enempää.

Kun otetaan huomioon kaikki edellä lausuttu, maanvuokrasopimusasian valmisteluun taikka käsittelyyn ei ole osallistunut esteellisiä henkilöitä. Näin ollen kaupunginvaltuuston 30.5.2016 § 93 päätös ei ole syntynyt kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla virheellisessä järjestyksessä.

5. Yleisten alueiden toteuttamisvastuusta

Maankäyttö - ja rakennuslain (jäljempänä MRL) 83 §:n mukaan yleisellä alueella tarkoitetaan asemakaavassa katualueeksi, toriksi, liikennealueeksi, virkistysalueeksi tai näihin verrattavaksi alueeksi osoitettua kunnan, valtion tai muun julkisyhteisön toteutettavaksi tarkoitettua aluetta. Katualue käsittää asemakaavassa osoitetun katualueen maanalaisine ja maanpäällisine sekä yläpuolisine johtoineen, laitteineen ja rakenteineen, jollei asemakaavassa ole toisin osoitettu.

Katualueen määritelmä korostaa aiempaa selvemmin katutilaa eli kadun asemaa osana kaupunkikuvaa. Kadun rakentamista ohjaa MRL 85 §:n mukaan kunnan hyväksymä suunnitelma. Muiden yleisten alueiden, kuten torien ja puistojen suunnitelmasta säädetään MRL 90 §:ssä. Yleisen alueen määritelmä ei ole laajennettavissa yleisten alueiden alapuolisin tiloihin, kuten maanalaiseen liike- tms. rakentamiseen, ts. hankkeisiin, joiden toteuttaminen edellyttää MRL:n 125 §:n mukaista rakennuslupaa.

Kauppatorin asemakaavassa on osoitettu omat maanalaiset tilansa torin alle yleisen pysäköintilaitoksen rakentamista varten kaavamääräyksillä ma-LPY-1 ja ma-LPY-2 (maanalainen yleinen pysäköintilaitoksen korttelialue). Tämän lisäksi on osoitettu katujen alle liike- ja varastotiloja sekä ajo- ja jalankulkuyhteyksiä toria ympäröivien kortteleiden ja pysäköintilaitoksen välille kaavamääräyksillä ma-1 ja aj+3. Näiden toteuttaminen edellyttää MRL:n 125 §:n mukaista rakennuslupaa. Koska kyseiset maanalaiset tilat eivät ole MRL:n 85 §:n ja 90 §:n mukaisia katuja tai muita yleisiä alueita, ei sovellettavaksi tule MRL:n 91 §:n määräys siitä, että toteuttamisvastuu tulee siirtää kaavamääräyksellä. Tilojen toteuttamista vastaa vuokrasopimuksen mukaisesti Turun Toriparkki Oy.

Maanpäällisten yleisten alueiden, kuten katujen ja torin rakentaminen on osoitettu valtuuston hyväksymissä katu- ja yleisten alueiden suunnitelmissa. Nämä yleiset alueet kaupunki toteuttaa vuokrasopimuksen perusteella MRL 85 §:n ja 90 §:n mukaisesti.

MRL:n 89 §:n mukaan yleisellä alueella sijaitsevien johtojen, laitteiden ja rakennelmien siirtokustannuksista voidaan sopia, kuten on sovittukin maanvuokrasopimuksen kohdassa 4.6.

Edellä lausuttu huomioon ottaen, kaupunki ei maanvuokrasopimuksella siirrä katujen ja muiden yleisten alueiden kunnossapito- ja toteuttamisvastuuta vuokramiehelle eikä maanvuokrasopimus ei ole miltään muiltakaan osin MRL:n vastainen.

6. Vuokra-alueen määrityksestä

Meidän Turku - Vårt Åbo ry:n mukaan maanvuokrasopimus on pätemätön vuokrakohteen määrityksessä olevan virheen vuoksi ja maanvuokrasopimuksen hyväksymispäätöksen esittelytekstin puutteellisuuden johdosta.

Maanvuokrakohde on yksiselitteisesti määritetty maanvuokrasopimuksen kohdassa 1.2. Vuokrakohteen pinta-ala on 26247 m2 ja se sijaitsee VI kaupunginosan yleisten alueiden 853-6-9901-0 ja 853-6-9902-0 maanalaisissa tiloissa. Vuokra-alueen rajat osoitettu maanvuokrasopimuksen liitekartassa M140 / 9.5.2016 ja vuokrakohteen yläpinta on määritetty siten, että se asettuu pysäköintilaitoksen/liiketilojen/yhdyskäytävien/yhdystunnelin yläpohjan vesieristeen yläpintaan.

Turun kaupungin käytäntönä on kirjata maanvuokrasopimuksiin vuokrattavan kohteen ja sen ympäristön maankäyttömerkintöjä yleisellä tasolla, kuten asemakaavan osoittamia käyttötarkoituksia. Maankäyttömerkinnät eivät kuitenkaan määritä vuokrauksen kohdetta eivätkä maanvuokrasopimukseen merkityt vuokra-aluetta koskevat informatiiviset kaavamääräykset ole tyhjentäviä. Kaavamääräykset muuttuvat usein vuokrasopimuksissa, joiden sopimuskausi on 50 vuotta. Näin ollen vuokrasopimuksen ympäristön maankäyttömääräyksistä puuttuva LPY-1 merkintä ei vaikuta vuokrakohteen fyysiseen ulottuvuuteen millään tavalla. Maanalaisesta vuokra-alueesta noin 15500 m2:n suuruinen osa on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu maanalaista yleistä pysäköintilaitosta varten, noin 10000 m2:n suuruinen osa maanalaiseksi liike-, varasto-, ja jalankulkuyhteystiloiksi sekä 1300 m2:n suuruinen osa ajoneuvojen ajoyhteysalueeksi.

Kaupunginvaltuuston esittelytekstin tavoitteena on käsiteltävän asian yleisluonteinen esittely, kun taas sopimuksen yksityiskohdat määritetään päätöksen liitteenä hyväksytyssä maanvuokrasopimuksessa.

Edellä lausuttu huomioon ottaen, valittajan väite sopimuksen pätemättömyydestä on perusteeton.

Yhteenveto

Meidän Turku - Vårt Åbo ry on tehnyt maanvuokrasopimuksen laillisuutta koskevien väitteiden lisäksi useita väitteitä joko suoraan tai välillisesti asemakaavaprosessiin liittyen. Kuten edellä on todettu, kauppatorin maankäyttöä koskevat kysymykset on jo ratkaistu lainvoimaisella asemakaavalla. Kaupunki korostaa lausunnossaan, että valituksen kohteena on maanvuokrasopimus, josta säädetään yksityiskohtaisesti maanvuokralaissa, ei maankäyttö- ja rakennuslaissa.

Kaupunginvaltuuston päätöksestä hyväksyä maanvuokrasopimus ei myöskään voi valittaa tarkoituksenmukaisuusperusteilla, joihin valittaja on monissa kohdin vedonnut.

Kaupungin kannalta maanvuokrasopimuksen hyväksymisessä on lähtökohtaisesti ollut kyse täysin tavanomaisesta kaavoitetun alueen luovuttamisesta asemakaavan mukaiseen rakentamistarkoitukseen kaupungin yleisesti noudattamilla luovutusperiaatteilla ja -ehdoilla pois lukien vuokramieheen kohdistetut lisävelvoitteet rakentamishankkeen merkittävyydestä johtuen.

Kaupungin näkemyksen mukaan maanvuokrasopimus ei ole miltään osin kaupungin edun vastainen, kaupunki ei ole käyttänyt harkintavaltaansa väärin, eikä maanvuokasopimuksen hyväksyminen ole muutoinkaan perustunut epäasiallisiin syihin.

Ottaen huomioon kaikki edellä lausuttu, Turun kaupunginvaltuuston päätös 30.5.2016 § 93 ei ole syntynyt kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla virheellisessä järjestyksessä eikä valtuusto ole käyttänyt harkintavaltaansa muuhun tarkoitukseen, kuin mihin se lain mukaan on ollut käytettävissä. Päätös hyväksyä maanvuokrasopimus ei myöskään ole kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla muulla tavalla lainvastainen. Näin ollen Meidän Turku - Vårt Åbo ry:n valitus tulisi kokonaisuudessaan perusteettomana hylätä.

Kaupunki ei katso suullisen käsittelyn toimittamista tässä asiassa tarpeelliseksi.

Lisätietoja antaa tarvittaessa kaupunginsihteeri Pia Bergström, puh. 044 907 2696, sähköposti pia.bergstrom@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Lausunnon liitteet

Liite 1      johtokartta kaikista johdoista

Liite 2      johtokartta vesihuoltojohdoista

Liite 3       johtokartta lämpöjohdoista

Liite 4      Ramboll Oy:n tarkastelu torinseudun vesihuollosta 26.1.2012

Liite 5      Ramboll Oy:n selvitys Turun Toriparkin toteuttamisesta 28.10.2015

Liite 6Energiateollisuuden selvitys kaukolämpöjohtojen rakentamiskustannuksista vuonna 2014

Liite 7Arvio katualueiden arkeologisista kaivauksista sekä selvitys koko rakennushankkeen yhteydessä suoritettavista arkeologisista kaivauksista

Liite 8 kaupunginvaltuuston päätös 30.5.2016 § 93

Liite 9kaupunginvaltuuston päätös 30.5.2016 § 94

Liite 10kaupunginvaltuuston päätös 30.5.2016 § 95

Liite 11      kaupunginvaltuuston päätös 30.5.2016 § 96

Liite 12      Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 30.10.2013 § 526