Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, johtaja Jukka Laiho, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi, johtava kaupunginlakimies Laura Klami 18.9.2015:

Valmistelun tausta

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 17.6.2013 uudistamisohjelman, jonka mukaan tilaomaisuudesta saadaan vapautettua pääomaa vuosina 2014–2016 yhteensä 75 M€. Vuonna 2014 tehty välillisen omistamisen järjestely (KV 17.11.2014 § 167) oli osa tämän päätöksen toteutusta ja tuotti kaupungille 30,55 M€ myyntitulot. Järjestelystä huolimatta Turku-sopimuksen mukainen 203 M€:n nettovelkatasotavoite uhkaa edelleen suunnittelukaudella ylittyä 100 M€:lla.

Konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue ja Kiinteistöliikelaitos ovat lisäksi valmistelleet vuoden 2015 talousarviossa olevaan valmistelupäätöstä, jonka mukaan ”käynnistetään selvitys ja ryhdytään tarvittaviin toimenpiteisiin valtakunnalliseen sote-uudistukseen liittyvässä kiinteistörahastossa”.

Valtakunnallisen sosiaali- ja terveystoimen uudistusta valmistelut ns. Pöystin työryhmän asiantuntijaselvitys lähtee kuitenkin siitä, että uusia sote-alueita palvelevat kiinteistöjärjestelyt toteutetaan suoraan kuntien, kuntien perustamien yhtiöiden tai laajempia sote-alueita palvelevien yhtiöiden toimesta. Kyseisen linjauksen vuoksi kaupungin ei ole enää tässä vaiheessa perusteltua jatkaa aiemmin linjatun kiinteistörahaston valmistelua.

Kiinteistöjärjestelyn taloudelliset ja toiminnalliset tavoitteet

Järjestelyn taloudellisten tavoitteiden lisäksi kiinteistöjärjestelyissä kiinnitetään huomiota rakenteellisiin toiminnallisiin tavoitteisiin. Järjestelyn tavoitteena on, että sosiaali- ja terveydenhuollon palvelujen järjestämiseen, tuottamiseen ja Turun kaupungin kehittämiseen on vahva rakenteellinen ja taloudellinen perusta. Tarkoituksena on luoda aikaisempaa paremmat edellytykset sosiaali- ja terveydenhuollon palveluiden alueelliselle yhteistyölle ja kehittämiselle, parantaa tuottavuutta ja hillitä menojen kasvua sekä luoda edellytykset sosiaali- ja terveydenhuollon palveluiden ohjauksen kehittämiselle.

Kiinteistöjen omistamisen kannalta järjestelyn keskeisiä tavoitteita ovat kiinteistöriskin hajauttaminen ja jakaminen, korjausvelan ja jäännösarvoriskin hallinta sekä pääoman vapauttaminen välillisen omistamisen mallilla.

Kuvaus esitettävästä kiinteistöjärjestelystä

Turun kaupunki perustaa Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n. Turun kaupungin omistusosuus yhtiön osakkeista on perustamisvaiheessa 100 %.

Turun kaupunki luovuttaa yhtiölle kaupalla käyvistä arvoistaan keskeisimpiä sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevia kohteita. Luovutuksen kohteena on kaikkiaan 23 sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevaa rakennusta, joiden yhteenlaskettu laajuus on noin 90.000 m2. Kohdekokonaisuuksista on teetetty kahdet arviokirjat, joiden mukaan kohteiden yhteenlaskettu käypä arvo on 123–146 M€. Kohteiden luovutukset esitetään tehtäviksi arviokirjojen keskiarvohinnalla 134.775.000 M€.

Turun kaupungin ja Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n välillä tehdään pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset, joiden vuokra-aika on 50 vuotta. Esitettävään järjestelyyn kuuluvien tonttien maanvuokrat ovat vuositasolla noin 1 miljoona euroa ja niiden määräytymisperiaatteena on tonttien käypä pääoma-arvo ja sille kohteesta riippuen 4 - 5 %:n tuotto.

Turun kaupunki vuokraa kohteet takaisin pääsääntöisesti 5 – 15 vuoden vuokrasopimuksilla. Kohteisiin tehtävien vuokrasopimusten vuosivuokra on noin 13,4 M€ vuodessa. Vuokrasopimukset ovat ns. kokonaisvuokrasopimuksia, jolloin rakennusten uusi omistaja vastaa kohteiden ylläpitokustannuksista ja korjauksista.

Luovutukset on tarkoitus toteuttaa vuoden 2015 aikana siten, että kohteiden omistusoikeus siirtyy, kun luovutussopimukset on allekirjoitettu ja hallintaoikeus siirtyy 31.12.2015. Operatiivinen toiminta kohteiden hallinnon ja ylläpidon osalta siirretään yhtiölle vuoden 2016 kuluessa. Vuoden 2016 ajan Kiinteistöliikelaitos vastaa kohteiden hallinnoinnista ja ylläpitotehtävien hankinnasta uuden omistajan lukuun.

Kauppakirjojen ja vuokrasopimusten yksityiskohtia tullaan täydentämään muun muassa vastuunjakojen osalta. Täsmennysten tarpeesta johtuen kaupunginjohtaja tulisi oikeuttaa tekemään asiakirjoihin tarpeellisia lisäyksiä, muutoksia ja tarkennuksia.

Luovutettavat kohteet

Kaupan kohteet muodostavat kaksi kohdekokonaisuutta: 1. Sairaala-alueen kokonaisuus ja 2. Muut keskeiset kohteet. Kohteet on valittu niiden laajuuden ja merkittävyyden perusteella.

1.    Sairaala-alueen kokonaisuus

Luovutuksen kohdekokonaisuus muodostuu Turun kaupungin Kurjenmäen (22.) kaupunginosan korttelin 1 tontista 4, kiinteistötunnus 853-22-1-4 vuokrattavalla alueella sijaitsevista sairaala-alueen rakennuksista kerrosalaltaan yhteensä 60.012 k-m2 ja huoneistoalaltaan yhteensä 52.052 ht-m2. Kohdekokonaisuuden luovutushinta on 86.140.000 euroa.

Kiinteistöliikelaitos on kohdekokonaisuuden luovuttamista varten teettänyt Newsec Valuation Oy:lla ja Kiinteistötaito Peltola&Co Oy:lla kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 80.450.000 euroa ja yläraja 91.830.000 euroa. Kohdekokonaisuuden luovutushinta vastaa lausuntojen perusteella sen markkina-arvoa. Lausunnot ovat nähtävänä kaupunginhallituksen kokouksessa.

1.    Muut keskeiset kohteet

Luovutuksen kohdekokonaisuus muodostuu rakennuksista ja maanvuokraoikeuksista, joiden kerrosala on yhteensä 41.947 k-m2 ja huoneistoala 37.742 ht-m2. Kohdekokonaisuuden luovutushinta on 48.635.000 euroa.

Kiinteistöliikelaitos on kohdekokonaisuuden luovuttamista varten teettänyt Newsec Valuation Oy:lla ja Kiinteistötaito Peltola&Co Oy:lla kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kokonaisuuden käyvän hinnan alaraja on 42.880.000 euroa ja yläraja on 54.390.000 euroa. Luovutushinta vastaa lausuntojen perusteella sen markkina-arvoa. Lausunnot ovat nähtävänä kokouksessa.

Kaupparekisteri-ilmoitukseen liitetään yhtiön tilintarkastajan lausunto luovutusomaisuuden selvityksestä ja siitä, oliko omaisuudella vähintään maksua vastaava taloudellinen arvo yhtiölle.

Maanvuokraukset

Turun kaupunki vuokraa myytävien kohteiden tontit ja maa-alueet Kiinteistöliikelaitoksen käyttämiä ulkoisten maanvuokrasopimusten periaatteita noudattaen. Myytävän kohdekokonaisuuden ”1. Sairaala-alue” maa-alueesta laaditaan yksi maanvuokrasopimus. Rakennus 5:lle muodostetaan oma määräala johtuen kohteelle saaduista peruskorjausten valtionosuuksista. Kohdekokonaisuudesta ”2. Muut keskeiset kohteet” sopimukset laaditaan kohteittain. Kaikkiaan maanvuokrasopimuksia laaditaan 10 kpl. Maanvuokrasopimukset laaditaan noin 50 vuodeksi ja sopimukset ovat vapaasti edelleen siirrettäviä.

Kohdekokonaisuuden 1. maanvuokrasopimus laaditaan 115.508 m2 (rakennus 5. omana sopimuksenaan) suuruisesta osasta kiinteistön 853-22-1-4 aluetta. Kiinteistö, jonka kokonaispinta-ala on 180.047 m2, on 1.10.1954 vahvistetun asemakaavan mukaista yleisten rakennusten tonttia, jolle rakennettaessa on noudatettava Turun kaupungin 14.8.1950 vahvistetun rakennusjärjestyksen 44 §:n määräyksiä paitsi, että rakennuskorkeus saa olla enintään 30.5 m. (Y/44/30.5).

Maanvuokrasopimuksen mukainen maanvuokra on määritetty myytävissä kohteissa käytetyn 60.012 k-m2:n rakennusoikeuden mukaan. Mikäli vuokra-alueelle osoitetaan asemakaavanmuutoksessa lisärakennusoikeutta, tai mikäli vuokramiehellä on tarvetta hyödyntää ko. tontilla 853-22-1-4 muutoin jo olevaa rakennusoikeutta, kaupungilla on oikeus korottaa sopimuksen mukaista maanvuokraa. Vuokramiehen on neuvoteltava mahdollisesta lisärakentamisesta ja sen aiheuttamista muutoksista maanvuokrasopimukseen kaupungin kanssa ennen rakennusluvan hakemista.

Kohdekokonaisuuden 2. ”Muut keskeiset kohteet” osalta maanvuokrasopimuksen mukainen perusvuokra on määritelty joko tontin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden taikka tontille tai vuokra-alueelle toteutetun rakennusoikeuden mukaan. Kaikki kohdekokonaisuuden 2. vuokrattavat alueet ovat asemakaavan käyttötarkoitusmerkinnältään ajantasaisia, merkinnän ollessa yleisten rakennusten korttelialuetta tai vastaava. Kurjenmäkikotien, Mäntyrinteen vanhainkodin ja Varissuon terveysaseman osalta vuokrataan vain osa tontista, koska Kurjenmäkikotien ja Mäntyrinteen vanhainkodin nykyisillä tonteilla sijaitsee myös kaupungin omistukseen ja hallintaan toistaiseksi jäävää kehitettävää aluetta sekä rakennuskantaa. Varissuon terveysaseman tontilla sijaitsee kaupungin omistukseen jäävä kirjastorakennus.

Vakiintuneen perustellun käytännön mukaisesti erityisasumiseen rinnastettavien vanhainkotien tonttien perusvuosivuokraksi on määritelty asuintonttien vuokrauksessa käytetty 4 % tontin käyvästä pääoma-arvosta. Muiden kohteiden perusvuosivuokraksi on määritetty, muiden kuin asuintonttien vuokrauksessa käytetty, 5 % tontin tai maa-alueen käyvästä pääoma-arvosta. Vuokra tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin nousua vastaavasti.

Vuokrattavien tonttien ja maa-alueiden maanvuokran käyvän tason varmistamiseksi ovat Kiinteistöliikelaitoksen toimeksiannosta Newsec Valuation Oy ja Kiinteistötaito Peltola&Co Oy laatineet erilliset vuokrattavia maa-alueita koskevat kiinteistöarviolausunnot. Kohteiden maanvuokrat on lausuntojen perusteella määritetty markkinaperusteisesti. Kohdekokonaisuuksien 1 ja 2. yhteenlaskettu perusvuosivuokra on 1.046.481,60 euroa.  Vuokrattavat kohteet ja niiden vuosivuokrat käyvät ilmi alla olevasta taulukosta.

Järjestelyyn liittyvät vuokrasopimukset

Kaupunki vuokraa osan myymistään tiloista käyttöönsä eripituisilla vuokrasopimuksilla (liitteet 5, 8, 11, ja 14).

Kurjenmäen sairaala-alueella sijaitsevat hoivakotirakennukset Kurjenmäkikoti 1 ja 2 vuokrataan viiden vuoden määräaikaisilla vuokrasopimuksilla kaupungin hyvinvointitoimialan käyttöön. Ko. rakennuksiin on suunnitteilla peruskorjaus, joka on tarkoitus toteuttaa arviolta vuosina 2020–2021 (KV 24.6.2014 § 289). Tämä korjaus tulee uuden omistajan toteutettavaksi ja sen toteutuksesta päätetään erikseen.

Mäntymäen sairaala-alueella sijaitsevat rakennukset 1–6, 9–11, 13,16, 28 ja Mäntymäen vastaanottokeskus vuokrataan pitkäaikaisilla 15 vuoden vuokrasopimuksilla hyvinvointitoimialan käyttöön. Rakennus 25 on tällä hetkellä tyhjänä ja siirtyy yhtiöön ilman vuokrasopimusta.

Mäntyrinteen ja Kerttulin vanhainkodit vuokrataan 10 vuoden määräaikaisilla vuokrasopimuksilla hyvinvointitoimialan käyttöön. Liinahaan vanhainkodin ja Portsakodin vuokrasopimukset ovat määräaikaisia 15 vuotta.

Runosmäen sosiaali- ja terveysasema ja Mäntymäen perhekeskus vuokrataan 15 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella ja Varissuon terveysasema 10 vuoden määräaikaisella sopimuksella.

Kaikki vuokrasopimukset ovat luonteeltaan kokonaisvuokrasopimuksia. Vuokra sisältää pääomakustannukset, pääoman erilliskustannukset (esim. kiinteistöveron ja kiinteistövakuutuksen) sekä kiinteistönhoito- ja ylläpitopalveluista, peruskorjauksista, isännöinnistä, lämmityksestä ja jäähdytyksestä aiheutuvat kulut.

Kohteisiin saadun valtionavustukset

Tarkastellussa kokonaisuudessa on kaksi kohdetta, joiden korjaamiseen on saatu valtionavustusta:

• Turun kaupungin Kurjenmäen kaupunginosan tontilla 853-22-1-4, sijaitseva kaupungin omistama rakennus 5 (”Sairaalarakennus 5) sekä
• Turun kaupungin Varissuon kaupunginosan tontilla 853-16-7-2 sijaitseva kaupungin omistama Varissuon terveysasemarakennus (rakennustunnus 1034472236)

Aluehallintovirasto on 26.6.2014 (LSAVI/316/07.00.03/2014) myöntänyt Turun kaupungille valtionavustusta Sairaalarakennus 5 –nimisen sosiaali- ja terveydenhuollon kunnallisen toimintayksikön sisäilma- ja kosteusvauriokorjaushankkeeseen, jonka toteuttamisaika on 11/2014-11/2015. Valtionavustuksen kokonaismäärä on 810.843,20 euroa ja hanke on edelleen keskeneräinen.

Valtionavustuksen käytölle on päätöksessä asetettu muun muassa rakentamista sekä jälkiseurantaa koskevia ehtoja. Edelleen päätöksen mukaan valtionavustuksen kohteena ollutta omaisuutta tulee käyttää valtioneuvoston asetuksen (1099/2013) 3 §:ssä tarkoitettuun toimintaan 15 vuoden ajan valtionavustusselvityksen toimittamisesta lukien eikä omaisuutta saa mainittuna aikana luovuttaa toiselle eikä siirtää toisen omistukseen tai hallintaan. Valtionavustuksen saajan on viipymättä ilmoitettava aluehallintovirastolle käyttö- tai luovutusrajoituksen noudattamiseen tai omaisuuden käyttöön avustuspäätöksessä määrättyyn tarkoitukseen vaikuttavasta olosuhteiden muutoksesta. Ilmoituksen saatuaan aluehallintovirasto tekee asiassa päätöksen.

Aluehallintovirasto on 19.5.2012 (LSAVI/793/07.00.03/2010) myöntänyt Turun kaupungille valtionavustusta Varissuon terveysaseman vesikatteen ja lämpöeristeiden uusimiseen, rakennemuutoksiin ja alipaineistukseen. Hankkeelle on myönnetty valtionavustusta 105.542,10 euroa.

Perustamishankkeeseen saatua valtionosuutta tai -avustusta vastaava suhteellinen osa hankitun omaisuuden käyvästä arvosta voidaan kokonaan tai osaksi määrätä palautettavaksi valtiolle, jos hankittu omaisuus luovutetaan taikka jos toiminta lopetetaan tai omaisuuden käyttötarkoitusta muutetaan pysyvästi eikä omaisuutta käytetä muuhun valtionosuuteen tai -avustukseen oikeuttavaan toimintaan. Valtionosuutta tai -avustusta ei kuitenkaan voida periä takaisin sellaisella perusteella, joka on syntynyt myöhemmin kuin 15 vuoden kuluttua hankkeen valtionosuus- tai -avustusselvityksen antamisesta.

Palautusvelvollisuudesta ja korvauksen vähentämisestä päättää sosiaali- ja terveysministeriö. Palautettava valtionosuus tai -avustus on suoritettava viimeistään päätöksessä määrättävänä eräpäivänä. Valtionosuuden tai valtionavustuksen saajan on ilmoitettava ministeriölle kuuden kuukauden kuluessa olosuhteiden muuttumisesta. Jos myöhemmin käy ilmi, ettei ilmoitusta ole tehty määräajassa, on valtionosuutta tai -avustusta vastaava suhteellinen osa omaisuuden arvosta palautettava valtiolle valtionavustuslain 24 §:ssä säädettyine korkoineen olosuhteiden muuttumisesta lukien, jollei ministeriö erityisestä syystä toisin päätä.

Kauppakirjoihin on edellä mainituista seikoista johtuen kirjattu, että kauppa on ehdollinen Varissuon terveysaseman ja Sairaala-alueen rakennuksen nro. 5 osalta siten, että kaupungilla on oikeus halutessaan purkaa rakennusten kyseisten rakennusten kauppa, mikäli kaupunki joutuisi näiden rakennusten kaupan perusteella palauttamaan korjauksiin saatuja valtionosuuksia.

Kiinteistöjärjestelyn taloudellinen kokonaistarkastelu

1.   Järjestelyn tulos- ja rahoituslaskelmavaikutukset luovutusvuonna 2015:

Kaupunki perustaa osakeyhtiön minimiosakepääomalla 2500 euroa.

Kaupunki myy kuvatun kokonaisuuden yhtiölle 134,8 M€ kauppahinnalla. Kauppahinnan ja kohteiden kirjanpitoarvon erotus, 91,4 M€ myyntivoitto kirjataan satunnaisiin tuottoihin. Kauppahintaa voidaan tarkistaa myöhemmin, mikäli valtionosuuspäätösten seurauksena joudutaan arvioimaan Varissuon terveysaseman ja Sairaala-alueen rakennuksen nro. 5 kaupan loppuunsaattamista.

Ostaja rahoittaa kauppahinnan ja kaupasta seuraavan varainsiirtoveron Turun kaupungilta tulevalla lainarahoituksella. Rahoitettava määrä on yhteensä enintään 140,2 M€, josta enintään 84,2 M€ on Turun kaupungin myöntämää seniorlainaa ja 56,0 M€ ostajan liikkeelle laskemaa Turun kaupungille suunnattua vaihtovelkakirjalainaa. Järjestely lisää kaupungin antolainojen määrää yhteensä enintään 140,2 M€. Järjestelyn vaikutus kaupunkikonsernin rahoituslaskelmaan rahavarojen muutoksena on varainsiirtoveron verran enintään 5,4 M€ negatiivinen. Järjestely ei vaikuta kaupunkikonsernin tuloslaskelmaan.

Kaupan toteuttamisen jälkeen 25,0 M€ vaihtovelkakirjalainasta konvertoidaan yhtiön omaksi pääomaksi.

2.   Järjestelyn vaikutukset luovutusvuoden jälkeen:

Luovutusvuoden jälkeen kaupungin ulos maksettavat nettokäyttömenot kasvavat noin 7,8 M€.

Luovutettaviin kiinteistöihin kohdistuvia, vuosikuluksi kirjattavia korjauskuluja sekä erilaisia kiinteistönhoitokuluja jää vastaavasti pois noin 4,4 M€.

Kaupunki perii uutena tulona kiinteistöjen ostajalta maanvuokratuloa ja muuta tuloa noin 1,2 miljoona euroa.

Kaupunki maksaa sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevista tiloista vuokraa noin 13,4 M€.

Nettovaikutus toimintakatteeseen on siten noin  -7,8 M€. Toimintakatteen heikennystä lieventää kuitenkin luovutuksensaajan jatkossa kaupungille maksama kiinteistövero noin 0,5 M€ sekä ostajan kaupungille maksamat lainan korot. Korkotuottoja arvioidaan kertyvän noin 5,0 M€. Nettovaikutus kaupungin vuosikatteeseen on noin - 2,3 M€, mutta vastaavasti suunnitelman mukaiset poistot pienevät noin 3,9 M€.

Järjestelyn kokonaisvaikutus kaupungin tulokseen on siten noin 1,6 M€ positiivinen, mutta vaihtovelkakirjalainan 25,0 M€:n konvertoinnin jälkeen vaikutuksiltaan neutraali.

Arvonlisäverotus

Turun kaupunki on pyytänyt järjestelyn arvonlisäverokäsittelystä veroasiantuntija Ari Engblomin lausunnon.

1.    Turun kaupungin verovelvollisuusasema arvonlisäverotuksessa

Arvonlisäverolain (AVL) 6 §:n nojalla kunnat ovat verovelvollisia arvonlisäverolain yleisten säännösten mukaisesti kaikesta sellaisesta AVL1 §:ssä tarkoitetulla tavalla liiketoiminnan muodossa harjoitetusta toiminnasta, jota ei ole erikseen säädetty arvonlisäverottomaksi. AVL 6 §:n 3 momentin mukaisesti kunta on verovelvollinen myös arvonlisäveron kuntapalautukseen oikeuttavan käyttöomaisuuden myynnistä, vaikka tämä myynti ei tapahtuisi liiketoiminnan muodossa.

Kunnilla on arvonlisäveron vähennysoikeus arvonlisäverolliseen liiketoimintaan kohdistuvista hankinnoistaan (AVL 102 §), minkä lisäksi kunnilla on arvonlisäveron palautusoikeus (ns. arvonlisäveron kuntapalautus, AVL 130.1 §) lähes kaikista sellaisiin hankintoihin sisältyvistä arvonlisäveroista, joista ei ole AVL 102 §:n mukaista vähennysoikeutta. Arvonlisäveron kuntapalautusoikeuden ulkopuolelle jäävät ainoastaan AVL 130.2 §:ssä erikseen luetellut hankinnat. Merkittävin arvonlisäveron kuntapalautusoikeuden rajoitus koskee kuntien ja kuntayhtymien harjoittamaan arvonlisäverottomaan kiinteistön vuokraustoimintaan kohdistuvia hankintoja.

2.    Kiinteistöt ja niiden käyttöoikeuksien luovutukset arvonlisäverolaissa

Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan veroa ei suoriteta kiinteistön myynnistä eikä maanvuokraoikeuden, rasiteoikeuden tai muun kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttamisesta. Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta (vuokraus/vastikkeet) on kuitenkin mahdollista hakeutua edellä mainitun estämättä vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi AVL 30 §:n nojalla. Käytännössä tämä on mahdollista mm. silloin, jos kiinteistöä käytetään jatkuvasti arvonlisäveron vähennykseen tai kuntapalautukseen oikeuttavaan tarkoitukseen. Käyttöoikeuden luovuttaja merkitään hakeutumisen perusteella erikseen alv-velvollisten rekisteriin kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta.

Mikäli kiinteistöön on tehty vuonna 2008 tai sen jälkeen valmistuneita uudisrakentamis- tai perusparannusinvestointeja, näihin investointeihin kohdistuu arvonlisäverolain 11 luvun mukainen kiinteistöinvestoinnin hankintaan liittyvän arvonlisäveron tarkistusoikeus- ja velvollisuus (tarkistusvastuu). Ajallisesti tällainen tarkistusvastuu ulottuu 10 vuoden päähän investoinnin valmistumisvuoden alusta lukien (tarkistuskausi). Elinkeinonharjoittajien (ml. kunnat) välisissä kiinteistöjen luovutuksissa luovutettaviin kiinteistöihin liittyvät kiinteistöinvestointien tarkistusvastuut siirtyvät lähtökohtaisesti luovutuksen yhteydessä luovutuksensaajalle, eivätkä muodosta luovuttajalle velvollisuutta investointien alv-vähennysten tarkistamiseen.

Arvonlisäverolain 209 k §:n mukaan kiinteistön luovuttajan on annettava luovutuksensaajalle 209 l §:ssä tarkoitetut sisältävä selvitys, kun luovutettavaan kiinteistön mukana siirtyy kiinteistöinvestoinnin tarkistusvastuu. Vastaavasti luovutuksensaajan on annettava AVL 209 m §:n mukainen selvitys, jos kiinteistö hankitaan liiketoiminnan käyttöön.

3.    Arvonlisäverotus SOTE-kiinteistöjen yhtiöittämisen yhteydessä

Riippumatta siitä, tapahtuuko järjestelyn kohteena olevien kiinteistöjen luovuttaminen Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle, apporttina, kauppana tai niiden jonkinlaisena yhdistelmänä, arvonlisäverotuksessa luovutukset katsotaan kaikissa tapauksissa kiinteistön myynniksi eli vastikkeellisiksi luovutuksiksi. Kiinteistönä pidettävän omaisuuden luovutukset on vapautettu arvonlisäverosta AVL 27 §:n nojalla, eikä kiinteistöjen luovutus itsessään aiheuta siten alv-seuraamuksia luovuttajalle tai luovutuksensaajalle, kun kiinteistöinvestointien tarkistusvastuut siirtyvät Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle. Turun kaupungin näkökulmasta nämä arvon-lisäverottomat kiinteistön luovutukset eivät myöskään rajoita kaupungin oikeuksia arvonlisäveron kunta-palautukseen.

Ellei osapuolten kesken muuta sovita, luovutettaviin kiinteistöihin kohdistuva kiinteistöinvestointien tarkistusvastuu siirtyy luovutettavien kiinteistöjen mukana luovutuksensaajana olevalle Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle. Turun kaupungin on annettava Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle AVL 209 k-l §:ien mukaiset selvitykset näistä luovutusten yhteydessä siirtyvistä tarkistusvastuista, ja Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n on annettava Turun kaupungille AVL 209 m §:n mukainen selvitys siitä, että kiinteistö hankitaan liiketoimintaa varten.

Arvonlisäverotuksen näkökulmasta kiinteistöjen luovutus on ehdottoman perusteltua toteuttaa siten, että kiinteistöinvestointien tarkistusvastuu siirtyy Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle eikä kiinteistöinvestointien arvonlisäveroja vapaaehtoisesti tarkisteta luovutuksen yhteydessä. Arvonlisäverolain 121 h §:n säännös huomioiden on lisäksi varmistuttava siitä, että Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy on merkittynä arvonlisäverovelvollisten rekisteriin jo viimeistään luovutuksen ajankohtana.

Kauppakirjoihin on edellä mainituista seikoista johtuen otettu ehto, jossa kiinteistöinvestointien tarkistusvastuu siirretään yhtiölle ja kaupunki luovuttaa kaupan yhteydessä selvityksen siirtyvistä ALV-vastuista.

Yhtiön perustamisen lähtökohdat

Esittelytekstin liitteenä ovat luonnokset yhtiöiden perustamissopimukseksi ja yhtiöjärjestykseksi. Niiden laadinnassa on tässä vaiheessa käytetty seuraavia lähtökohtia:

• Yhtiö perustetaan vähimmäisosakepääomalla 2 500 €.
• Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita rakennuksia sekä osakkeita, muita arvopapereita ja kiinteistöjä sekä käydä niillä kauppaa.
• Yhtiö harjoittaa myös huoneistojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa.
• Yhtiö hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta.
• Hallitukseen valitaan 3 - 5 jäsentä.
• Yhtiöjärjestyksessä on lunastus- ja suostumuslauseke.

Perustettavan yhtiön rahoitus

Yhtiöllä ei ole perustamishetkellä ole rahavaroja, joten yhtiön maksuvalmius turvataan alkuvaiheessa 10 M€:n konsernitililimiitin avulla. Tästä tehdään erillinen päätös kaupunginhallituksen johtosäännön mukaisesti.

Yhtiö rahoittaa hankinnan 56 M€:n vaihtovelkakirjalainalla ja enintään 84,2 M€:n velkakirjalainalla. Vaihtovelkakirjalaina on myöhemmin vaihdettavissa yhtiön osakkeisiin. Velalla on huonompi etuoikeusasema kuin yhtiön muilla lainoilla ja velka on vakuudeton. Vaihtovelkakirjalainan korko on huonomman etuoikeusaseman ja yhtiön pääomarakenteen takia 6 %. Velkakirjalainan korko on 2 %, joka muodostuu 15 vuoden koronvaihtosopimuksen korosta 1,30 % lisättynä 0,7 prosenttiyksikön marginaalilla. Kaupan toteuttamisen jälkeen 25 M€ vaihtovelkakirjalainasta konvertoidaan omaksi pääomaksi.

Tarvittavat talousarviomuutokset tehdään kaupungin kolmannen osavuosikatsauksen yhteydessä.

Liite 1Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n perustamissopimusluonnos

Liite 2Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n yhtiöjärjestysluonnos

Liite 3Kohdekokonaisuus 1 "Sairaala-alue" kauppakirjaluonnokset

Liite 4Kohdekokonaisuus 1 "Sairaala-alue" maanvuokrasopimusluonnokset

Liite 5Kohdekokonaisuus 1 "Sairaala-alue" vuokrasopimusluonnokset

Liite 6Sairaalarakennus 5 kauppakirjaluonnos

Liite 7Sairaalarakennus 5 maanvuokrasopimusluonnos

Liite 8Sairaalarakennus 5 vuokrasopimusluonnos

Liite 9Kohdekokonaisuus 2 "Muut keskeiset kohteet" kauppakirjaluonnokset

Liite 10Kohdekokonaisuus 2 "Muut keskeiset kohteet" maanvuokrasopimusluonnokset

Liite 11Kohdekokonaisuus 2 "Muut keskeiset kohteet" vuokrasopimusluonnokset

Liite 12Varissuon terveysasema kauppakirjaluonnos

Liite 13Varissuon terveysasema maanvuokrasopimusluonnos

Liite 14Varissuon terveysasema vuokrasopimusluonnos

Liite 15Turun kaupungin Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n välinen velkakirjalainasopimusluonnos

Liite 16Turun kaupungin Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n välinen vaihtovelkakirjalainasopimusluonnos

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus hyväksyy osaltaan liitteissä esitetyt kohteiden kauppakirjaluonnokset, niihin liittyvät maanvuokraukset ja tilojen takaisinvuokraukset, sekä esittää kaupunginvaltuustolle, että:

- Turun kaupunki perustaa Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n (liitteet 1 ja 2).

- Turun kaupunki luovuttaa Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle ”Kohdekokonaisuuden 1. Sairaala-alue” mukaiset rakennukset kiinteistöön liittyvine laitteineen, liittymineen ja rakennelmineen seuraavasti:

Kohdekokonaisuuden kohteet,  pois lukien Sairaalarakennus 5, 82.230.000 euron käyvästä arvosta liitteen 3 mukaisin ehdoin. Maa-alue vuokrataan ostajalle liitteen 4 mukaisin ehdoin. Kohteiden tilat, huonealaltaan yhteensä 45.788 m2, vuokrataan Turun kaupungille liitteen 5 mukaisin ehdoin;

- Turun kaupunki luovuttaa Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle ”Kohdekokonaisuuden 2. Muut keskeiset kohteet” kiinteistöihin liittyvine laitteineen, liittymineen ja rakennelmineen seuraavasti:

Kohdekokonaisuuden 2. kohteet, pois lukien Varissuon terveysasema, 45.675.000 euron käyvästä arvosta liitteen 9 mukaisin ehdoin. Tontit tai maa-alueet vuokrataan ostajalle liitteen 10 mukaisin ehdoin. Kohteiden tilat, huoneistoalaltaan yhteensä 34.618 m2, vuokrataan Turun kaupungille liitteen 11 mukaisin ehdoin;

- Turun kaupunki luovuttaa Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle Sairaalarakennus 5:n ja Varissuon terveysaseman jäljempänä tarkemmin määritellysti kiinteistöihin liittyvine laitteineen, liittymineen ja rakennelmineen.

Kauppa on ehdollinen siten, että kaupunginhallitus valtuutetaan päättämään mahdollisista toimenpiteistä sen jälkeen, kun sosiaali- ja terveysministeriö on tehnyt päätöksen koskien valtionavustuksen palautusvelvollisuutta tai korvauksen vähentämistä;

Sairaalarakennus 5:n (rakennustunnus 103454437W), 3.910.000 euron käyvästä arvosta liitteen 6 mukaisin ehdoin. Maa-alue vuokrataan ostajalle liitteen 7 mukaisin ehdoin. Kohteesta vuokrataan Turun kaupungille 3.239 m2 tilat liitteen 8 mukaisin ehdoin;

Turun kaupungin Varissuon (16.) kaupunginosan tontilla 853-16-7-2 sijaitseva Varissuon terveysasema (rakennustunnus 1034472236), 2.960.000 euron käyvästä arvosta liitteen 12 mukaisin ehdoin. Maa-alue vuokrataan ostajalle liitteen 13 mukaisin ehdoin. Kohteesta vuokrataan Turun kaupungille 2.348 m2 tilat liitteen 14 mukaisin ehdoin.

- Turun kaupunki myöntää Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle velkakirjalainaa enintään 84.200.000 euroa liitteen 15 mukaisin ehdoin ja vaihtovelkakirjalainaa 56.000.000 euroa liitteen 16 mukaisin ehdoin.

- Kaupunginjohtaja oikeutetaan tekemään asiakirjoihin lisäyksiä, muutoksia ja tarkennuksia sekä

- kiinteistötoimialan toimialajohtaja valtuutetaan allekirjoittamaan järjestelyyn liittyvät maan- ja tilavuokrasopimukset.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Yrttiahon seuraavansisältöinen palautusehdotus raukesi kannatuksen puuttuessa:

”Asia palautetaan valmisteluun. Päätöksenteon pohjaksi esitellään sosiaali- ja terveystoimen uudistusta valmistelleen ns. Pöystin työryhmän selvityksen ja muun käytettävissä olevan relevantin tiedon perusteella uusien sote-alueiden kiinteistöjärjestelyissä mahdolliset mallit ja niiden toteutumisen arvioidut todennäköisyydet.

Kaupunginvaltuustolla tulee olla mahdollisuus arvioida Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:n perustamisen tarkoituksenmukaisuutta kiinteistöjen hallintaan liittyvän päätöksenteon avoimuuden kannalta sekä sitä onko esitetty osakeyhtiömalli odotettavissa olevan sotelainsäädännön näkökulmasta perusteltu.”