Konsernihallinto, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi ja Kiinteistöliikelaitos, rakennuttamispäällikkö Merja Lumme 10.4.2015:

Hankkeen tausta

Turun kaupunginteatterin korjauksen ja laajennuksen hankesuunnitelman päivitys hyväksyttiin Kaupunginvaltuuston kokouksessa 26.1.2015 § 15. Päivitetyn hankesuunnitelman hyväksynnän yhteydessä valtuusto päätti seuraavaa:

-       Hanketta jatketaan Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterin (jäljempänä: kiinteistöyhtiö) toimesta ja kaupunki myöntää yhtiölle tarvittavan rahoituksen

-       Hankkeen kustannusarvioksi vahvistetaan 32,0 M€

-       Hankkeen valmistumisaikataulu muutetaan siten, että kohteen peruskorjaus ja laajennustyöt valmistumistuvat kesällä 2017

-       Hankkeesta jo aiheutuneet suunnittelukustannukset siirretään toteuttamiskustannusten mukaisina kiinteistöyhtiön taseeseen

Hankkeen tilanne

Kiinteistöyhtiö kilpailutti kohteen projektinjohtourakka-asiakirjojen ja sopimusluonnoksen laadinnan Kaupunginvaltuuston hyväksyttyä päivitetyn hankesuunnitelman ja valitsi palveluntuottajaksi Ramboll Cm:n. Asiakirjojen laadinnasta ovat vastanneet projektinjohtourakointiin perehtyneet henkilöt, jotka ovat olleet myös mukana käytännön projektinjohtourakan rakennuttamistehtävissä. Kiinteistöyhtiön hallitus on käsitellyt asiakirjoja kokouksessaan ja hyväksynyt ne osaltaan kilpailutuksessa käytettäväksi. Kilpailutuksen perusperiaatteet tuodaan tässä selvityksessä Kaupunginhallitukselle tiedoksi.

Tarjouspyyntö koskee projektinjohtourakkaa ts. kiinteää projektinjohtopalkkiota ja työmaakustannuksia sisältäen työmaan johto- ja hallintokorvauksen sekä hankintakustannukset. Nämä erät muodostavat projektinjohtourakan tavoitehinnan. Tavoitehinnan lisäksi projektinjohtourakalle asetetaan erillinen kattohinta, joka on tarjottu tavoitehinta lisättynä 5 prosentilla. Tavoitehinnan ylityskustannukset jaetaan kattohintaan saakka tilaajan ja urakoitsijan kesken siten, että tilaaja vastaa kustannuksista 30 % ja urakoitsija 70 %. Urakan kattohinnan ylittävistä kustannuksista vastaa yksinomaan urakoitsija.

Kustannusten hallinta on keskeisessä osassa projektia ja näin ollen sopimuksessa sovitaan projektinjohtourakoitsijalle maksettavasta kannusteesta, jos tavoitehinta alitetaan. Jos lopullisesti toteutuvat projektinjohtopalkkion ja työmaakustannusten yhteisarvo alittaa tavoitehinnan, erotuksena syntynyt säästö jaetaan tilaajan ja projektinjohtourakoitsijan kesken siten, että 40 % säästöstä tulee tilaajalle ja 60 % urakoitsijalle.

Kaupunginvaltuusto on vahvistanut hankkeen kustannusarvioksi (32 M€). Tämän kustannusarvion katsotaan sisältävän tässä hankkeessa seuraavat menoerät:

• hankkeelle jo sitoutuneet menot (suunnittelukustannukset, liittymismaksut (arvio), kopiokustannukset, rakennusvalvontamaksut, rakennuttamisen jne.)
• lisäsuunnitteluun sekä lisä- ja muutostöihin varattava osuus
• projektinjohtourakka (Hilmassa ilmoitettava suuruusluokka 23 - 25 M€)
• projektinjohtokonsultin palkkio
• mekaniikka / näyttämötekniikka

Projektinjohtourakkatarjouksen antajalla on oltava kokemusta vähintään yhdestä vastaavan kokoluokan peruskorjausurakan suorittamisesta, mikä on vastaanotettu viimeisen viiden vuoden aikana osallistumishakemuksen jättöpäivästä taaksepäin lukien ja joka on laadullisesti sekä aikataulullisesti toteutunut asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Vastaavan kaltaiseksi urakaksi katsotaan peruskorjaus-/laajennusrakennuskohde kaupungin ydinkeskustassa, jonka koko on ollut vähintään 5000 m2, urakan arvo on ollut vähintään 20.000.000 euroa (alv 0 %) ja se on valmistunut enintään 5 vuotta sitten. Lisäksi vaaditaan normaalit selvitykset tilaajavastuulain mukaisten velvoitteiden hoitamisesta ja luottoluokituksesta (min. A). Selvitystä toteutusorganisaatiosta, suunnittelunohjaukseen osallistuvista henkilöistä, alihankkijoista ja yhteistyökumppaneista edellytetään. Näiden laatutekijöiden painoarvo vertailussa on 30 % ja hinnan 70 %.

Kiinteistöyhtiön hallitus on arvioinut hyväksyttävissä olevan projektinjohtourakan arvoksi 25 M€, johon se on päätynyt vähentämällä kaupunginvaltuuston myöntämästä 32 M€:sta edellä kerrotut erät (hankkeelle sitoutuneet erät, mekaniikkaurakka, projektinjohtokonsultin palkkio sekä lisä- ja muutostyövaraus). Näiden erien suuruus on arviolta noin 7 M€.  Lisä- ja muutostyövarauksen osuus jää budjetissa tavanomaista korjaushanketta pienemmäksi, mutta projektin aikana suunnitelmia kehittämällä (projektinjohtourakan periaate) mahdollisesti saatavat säästöt kanavoidaan suoraan lisä- ja muutostyövaraukseen. Lisäksi projektinjohtourakalle asetettava kattohinta rajaa kiinteistöyhtiön (kaupungin) vastuita kustannusylityksissä.

Jos tarjoukset alittavat 25 M€ (alv 0 %), yhtiön hallitus toteaa, että se käynnistää hankkeen ja tekee hankintapäätöksen projektinjohtourakoitsijasta ilman kaupunginhallituksen erillistä käsittelyä. Hanketta ei käynnistetä ilman kaupunginhallituksen hyväksyntää, jos kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous ylittää 25 M€ (alv 0 %) rajan.

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus merkitsee asian tiedoksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.