Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 11.3.2015:

Asemakaava ”Harjattula” laaditaan asemakaavakartassa osoitetulle 226,3 hehtaarin suuruiselle alueelle Kakskerran kaupunginosaan (155), Kakskerran saaren koillisosaan, Harjattulan golf-kentän ympäristöön. Alue sijaitsee linnuntietä noin 9 kilometrin etäisyydellä ja tietä pitkin noin 20 kilometrin etäisyydellä Turun keskustasta.

Turun kaupunginhallitus on 28.9.2010 päättänyt hyväksyä sopimuksen, jossa sovitaan loma-asuntomessujen hakemisesta Turkuun vuodelle 2014. Loma-asuntomessut tulisivat sijaitsemaan Harjattulan asemakaava-alueella. Loma-asuntomessujen hakemista ja järjestämistä aikatauluineen tulee harkita uudelleen kaavan hyväksymisen jälkeen.

Asemakaava on laadittu maakuntakaavan ohjaamana ja kaavaa on valmisteltu yhteistyössä Varsinais-Suomen liiton kanssa.

Kaupunginvaltuuston hyväksymä alueen osayleiskaava (16.11.2009 § 247) ei ole lainvoimainen, koska korkein hallinto-oikeus kumosi sen päätöksellään 15.8.2012. Osayleiskaavaehdotus on kuitenkin huomioitu alueen yleissuunnitelmana siten, että osayleiskaavan selvityksiä on käytetty asemakaavoituksen taustamateriaalina. Asemakaavoituksessa on huomioitu yleiskaavan sisältövaatimukset.

Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa uusien loma-asuntojen rakentuminen alueelle siten, että alueen maanomistajat ovat vastuussa alueen kunnallistekniikan, katujen ja julkisten alueiden toteuttamisen kustannuksista. Asemakaavalla selkiytetään nykyisten alueella sijaitsevien kiinteistöjen rakennusoikeus ja kunnallistekniikan järjestämismahdollisuudet. Kaavalla mahdollistetaan alueen kehittäminen golf-ympäristönä ja muuna vapaa-ajan alueena. Kaavalla varmistetaan riittävä virkistysalueiden määrä alueella.

Asemakaavanmuutos perustuu Harjattulan Kehitys Oy:n asemakaava-anomukseen. Konsulttina kaavatyössä on toiminut Schauman Arkkitehdit Oy / arkkitehti Janne Helin. Alueella ei ole voimassaolevaa asemakaavaa.

Asemakaavan sisältö

Kaavoitettavan alueen koko on noin 226,3 hehtaaria, josta vesialuetta on noin 85,4 hehtaaria. Alueelle osoitetaan noin 45,8 hehtaaria korttelialuetta rakentamiseen, 32,4 hehtaaria lähivirkistykseen sekä noin 53,2 hehtaaria liikuntaan ja urheiluun (golf). Rakennusoikeutta kaava-alueelle osoitetaan yhteensä 47.440 kerrosalaneliömetriä. Alueella on noin 3 800 k-m ² suojeltavia rakennuksia, joille sallitaan korkeintaan 10 % lisärakentaminen. Asemakaavalla mahdollistetaan noin 111 uuden loma-asuntoyksikön rakentaminen kaava-alueelle (nykyään alueella on 27 loma-asuntoa) sekä nykyisten kiinteistöjen kehittäminen. Nykyisille asuinkiinteistöille (8 asuntoa ja noin 30 asukasta) sallitaan lisärakentamista, minkä lisäksi alueelle osoitetaan rakentamismahdollisuus yhdeksälle uudelle vakituiselle asunnolle.

Alueella sijaitseville vanhoille kiinteistöille on määrätty rakennusoikeus, käyttötarkoitus ja annettu määräyksiä rakentamiseen. Golf-kenttä on kaavallisesti rajattu nykyisen kokoiseksi ja sille on annettu erillisiä määräyksiä. Alueelle on tehty suojelumerkintöjä luontoarvojen, maisemallisten arvojen ja rakennushistoriallisten arvojen perusteella. Alueelle on tehty rasitteita alueen liikennettä ja kunnallistekniikkaa varten. Kaavassa on osoitettu alueita hulevesien johtamista ja viivyttämistä varten. Kaavassa on osoitettu ne toteutettavat asiat, joiden kustannukset ohjataan maanomistajille. Lisäksi näitä määräyksiä on tarkennettu maankäyttösopimuksilla.

Luontoarvot

Alueelle on tehty luontoselvityksiä sekä osayleiskaavaehdotusta laadittaessa että asemakaavoituksen yhteydessä. Luontoselvitysten perusteella arvokkaimmille luontokohteille on tehty suojelumerkintöjä ja arvokkaita luonnonympäristöjä on pyritty osoittamaan virkistyskäyttöön.

Virkistysarvot

Alueella on osoitettu runsaasti lähivirkistysalueita (VL) ja niiden määrästä on laadittu laskelmia (selostuksen kohta 5.1.3). Alueen virkistysalueita voidaan kaavoitusyksikön mielestä pitää riittävinä.

Vapaa rantaviiva

Asemakaavoitusta ohjaavan maakuntakaavan määräyksen mukaisesti suunniteltavalta alueelta tulisi osoittaa 40 % vapaata rantaviivaa. Alueella ei ennen asemakaavoitustakaan ole sijainnut maakuntakaavan edellyttämässä määrin 40 % vapaata rantaviivaa. Alueelle osoitetaan asemakaavalla yksi uusi omarantainen lomarakennuspaikka, jonka rantaviivan (50 m) osuus koko kaava-alueen rantaviivasta Kakskerran osalta (2410 m) on noin 2,1 %.

Kakskerran saaren osalta vapaata rantaviivaa (VL+LV) kaavoitettavalla alueella tulee olemaan noin 788 metriä. Kokonaisuutena rantaviivaa Kakskerran saaren osalla on noin 2410 metriä, joten vapaan rantaviivan osuus on noin 32,6 prosenttia Kakskerran saaren osalta. Asemakaavan vapaan rantaviivan määrä ei siis toteuta jo toteutunut rakentaminen huomioiden maakuntakaavan vaatimusta 40 % vapaasta rantaviivasta.

Liikenne

Rakentamisen ja messujen aikana liikenne alueella lisääntyy merkittävästi. Loma-asumisen kokonaismäärä on kuitenkin Kakskerran kokonaisuudessa sen verran pieni, että liikenteen lisääntymisen merkitys ei ole suuri. Osa alueen liikenteestä tulee tukeutumaan myös julkiseen liikenteeseen, joka alueella jo toimii, mutta jolle lisärakentaminen aiheuttaa paineita lisävuorojen saamiseen.

Tekninen huolto

Kaavoitettava alue on nykyiselläänkin pääasiassa rakennettua loma-asuntoympäristöä. Alueen kaikki kiinteistöt eivät ole kunnallistekniikan piirissä. Tiiviimpi yhdyskuntarakenne tukee teknisten järjestelmien tuomista alueelle ja siten parantaa alueen paikallista ekologiaa.

Kaava-alueen kiinteistöille tulee velvoite liittyä alueen teknisiin verkostoihin (sähkö, vesi, jätevesi) mikäli palveluntarjoaja edellyttää liittymistä. Samalla alueen kiinteistöille tulee oikeus vaatia kyseisiä palveluja alueen palveluntarjoajalta. Kiinteistönomistaja vastaa liittymisen kustannuksista.

Nimistö

Nimistötoimikunta on päättänyt esittää kaavoituksen nimistöön uusia nimiä kokouksessaan 13.3.2012. Päätöstä on täydennetty kokouksissa 13.4. ja 17.4.2012.

Asemakaavan taloudelliset vaikutukset

Sopimukset maanomistajan kanssa

Kaupunki ei omista maata kaavoitettavalta alueelta. Kaavan vaikutuksia kaupungin talouteen on pyritty minimoimaan, koska alueen kehittyminen on ensisijaisesti maanomistajan etu eikä kaavalla oleellisesti lisätä vakituisen asutuksen määrää alueella. Kaava aiheuttaa kustannuksia katujen rakentamisen ja teknisen verkoston tekemiseksi.

Alustavissa kustannusarvioissa alueen katurakentamisen kustannukset tulisivat olemaan noin 2,8 miljoonaa euroa, minkä lisäksi tulee maksettavaksi rantarakenteiden, virkistysalueiden, leikkipuiston, hulevesijärjestelmien, katuvalaistuksen ja muiden vastaavien julkisten alueiden rakentamis- sekä ylläpitokustannukset. Rantarakentamisen kustannusarvio ponttiseinän osalta on noin 600.000 – 750.000 €. Summa pitää sisällään järeän ponttiseinän 50 metrin matkalle, minkä lisäksi kustannuksia tulee noin 100 metrin matkalle rakennettavasta kevyemmästä rantavallista tai puuponttiseinästä. Kustannusarvio ei pidä sisällään täyttökuluja. Ruoppauskulut ja laiturirakennuskulut eivät kuulu kaavan toteutumisen edellytyksiin.

Yleisten alueiden kustannukset kohdistetaan kaavamääräyksillä ja sopimuksilla maanomistajille. Koska kaupungilla tulee joka tapauksessa olemaan toissijainen vastuu katujen ja julkisten alueiden toteutuksesta, pyritään sopimuksilla estämään kaupungin taloudellisten vastuiden realisoituminen. Myös alueen kunnossapidosta sovitaan maankäyttösopimuksessa.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 25.2.2015 § 93 hyväksynyt maanomistajalle asemakaavassa osoitetun katujen ja julkisten alueiden toteuttamisvelvoitteen täyttymisen varmistamiseksi kolmen sopimuksen kokonaisuuden eli maankäyttösopimuksen, kunnallistekniikan rakentamissopimuksen sekä hoito- ja ylläpitosopimuksen. Sopimukset allekirjoitetaan 18.3.2015 ennen kaupunginvaltuuston käsittelyä.

Maankäyttösopimuksessa sovitaan mm. asemakaavan mukaisten katualueiden siirtymisestä korvauksetta kaupungin omistukseen yleisen alueen lohkomistoimituksessa. Maankäyttösopimuksen sopijaosapuolina ovat kaupunki ja Harjattulan alueen suurimmat maanomistajat Harjattulan Kehitys Oy, Paasikiviopistoyhdistys r.y. ja Harjattulan Golf Oy.

Kunnallistekniikan rakentamissopimuksella Harjattulan Kehitys Oy ja Paasikiviopistoyhdistys r.y. ottavat vastattavakseen koko asemakaava-alueen kunnallistekniikan rakentamisen. Kunnallistekniikan rakentamissopimuksella tarkennetaan rakentamistöiden vastuita ja velvoitteita.

Hoito- ja käyttösopimuksella määritetään tehtäväkorttien avulla katujen hoidon taso ja ylläpitovastuut. Koska Harjattulan asemakaava on laadittu Harjattulan Kehitys Oy:n ja Paasikiviopistoyhdistys r.y:n aloitteesta, sitoutuvat anojat vastaamaan asemakaava-alueen yleisten alueiden hoidosta ja ylläpidosta 20 vuoden ajan, jonka jälkeen vastuu siirtyy kaupungille.

Harjattulan Kehitys Oy, Paasikiviopistoyhdistys r.y. ja Harjattulan Golf Oy ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä ja allekirjoittavansa liitteenä olevat sopimukset.

Palveluiden järjestäminen

Kaavoitus luo pääasiassa uutta loma-asumista, jolla ei sinällään katsota olevan oleellista vaikutusta kunnallisten palvelujen järjestämiseen. Kaava sallii yhdeksän uutta vakituista asuntoa, joihin arvioidaan tulevan noin 22 uutta asukasta. Joidenkin palvelujen kustannustaso etäällä muista palveluista ja palveluverkosta saattaa olla huomattavasti kalliimpaa kuin paremman palveluverkon piirissä. Asukkaiden määrää voidaan kuitenkin pitää pienenä kaavan kokoon verrattuna.

Loma-asumisen kustannusvaikutukset ovat muuttuneet nopeasti. Loma-asuminen on melko usein ympärivuotista ja loma-asukkaat tarvitsevat ja käyttävät myös palveluita. Kaava sallii noin 111 uuden loma-asunnon rakentamisen. Loma-asuntojen käyttäjämäärien arvioiminen on huomattavasti vakituista asumista vaikeampaa erilaisten käyttäjien ja omistusmuotojen takia. Samoin loma-asutuksen kustannusvaikutusten arvioiminen kuntatalouteen on vaikeaa. Alueen rakentaminen sinänsä piristää kaupungin taloutta ja luo työpaikkoja.

Vuorovaikutus, mielipiteet ja lausunnot luonnosvaiheessa

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedokseen kokouksessaan 14.12.2010. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta saatiin kuusi kirjallista mielipidettä.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi 23.8.2011 päivätyn asemakaavaluonnoksen 6.9.2011 § 374. Asemakaavaluonnoksesta järjestettiin yleisötilaisuus 17.11.2011. Asemakaavaluonnoksesta saatiin 6 kirjallista lausuntoa ja 13 mielipidettä.

Asemakaavaehdotuskartta selostuksineen laadittiin 14.6.2012. Maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät lausunnot pyydettiin kesäkuussa 2012. Ehdotuksesta saatiin yhteensä 11 lausuntoa. Asemakaavan selostuksessa on esitetty vastineet lausuntoihin sekä kuvailtu niiden vaikutusta kaavaan. Kaavaehdotusta on muutettu ja täydennetty lausuntojen perusteella.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi lausuntojen perusteella 11.1.2013 muutetun asemakaavaehdotuksen 22.1.2013 § 43. Asemakaavaehdotukseen tehdyt muutokset lähetettiin tiedoksi lausunnonantajille. Kaksi lausunnonantajaa tarkensi lausuntoaan uuden asemakaavaehdotuksen pohjalta ja yksi kommentoi tehtyjä muutoksia.

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 4.2.2013 – 5.3.2013. Nähtävilläoloaikana jätettiin yhteensä 13 muistutusta. Asemakaavaehdotuksesta järjestettiin yleisötilaisuus 19.2.2013.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi lausuntojen perusteella 26.9.2013 muutetun asemakaavaehdotuksen 12.11.2013 § 329 sekä muistutusten ja lausuntojen vastineet. Tämä muutettu asemakaavaehdotus oli nähtävillä 2.12.2013 – 31.12.2013. Ehdotuksesta jätettiin 4 muistutusta. Sama asemakaavaehdotus oli teknisen virheen takia uudelleen nähtävillä 13.1.2014 – 11.2.2014, jolloin ehdotuksesta jätettiin 3 muistutusta.

Muistutusten ja jatkosuunnittelun perusteella asemakaavaehdotusta muutettiin 12.6.2014. Ehdotus oli nähtävillä 16.6.2014 – 4.7.2014 ja 21.7. – 15.8.2014. Siitä jätettiin 4 muistutusta.

Muistutusten ja jatkosuunnittelun perusteella asemakaavaehdotusta muutettiin 17.9.2014. Asemakaavaehdotus hyväksyttiin kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnassa (KSYL 14.10.2014 § 294) muutettuna.

Asemakaavan selostuksessa on esitetty vastineet lausuntoihin ja mielipiteisiin sekä kuvailtu niiden vaikutusta kaavaan. (kohdat 4.2.9. ja 4.2.10.)

Nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset

Kirkkoherranlaiturin LV-1-alueelle on lisätty hule-merkintä, rakennusalaa on rajattu pienemmäksi ja rakennusoikeutta pienennetty. Lisäksi on korjattu pieniä teknisiä virheitä ja kirjoitusvirheitä, jotka eivät vaikuta kaavan sisältöön.

Kaavamerkinnäksi lisättiin kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan päätöksen mukaisesti määräys luo-2: ”Erityisesti suojeltavan lajin (linnunhernetikkukoi) esiintymispaikka. Alueella esiintyvien erityisten luontoarvojen säilyminen tulee turvata. Alueen käytössä ja kehittämisessä on otettava huomioon erityisesti suojeltavan lajin säilyttämisedellytykset.” Kaavamerkinnällä korvattiin luo-1 –merkintä uhanalaisten perhosten esiintymispaikkojen osalta.

Viimeiset muutokset eivät ole olennaisia tai muutokset koskevat vain yksityistä etua. Niitä osallisia, joita muutokset koskevat, on kuultu erikseen (MRA 32 §), eikä kaavaehdotusta tarvitse asettaa uudelleen nähtäville.

Liitteet

Asemakaavakartassa on esitetty alueen kaavamerkinnät ja määräykset. Asemakaavaselostuksessa on kerrottu kaavan sisällöstä ja sen laatimisesta. Tilastolomakkeessa on esitetty yksityiskohtaisesti eri käyttötarkoitusten mukaiset alueiden koot ja rakennusoikeudet.

Liite 1Selostus "Harjattula"

Liite 2Tilastolomake "Harjattula"

Liite 3Kartta "Harjattula"

Oheismateriaali 1 Muistutukset 1. nähtävillä olo (2.12 - 31.12.2013)

Oheismateriaali 2Muistutukset 2. nähtävillä olo (13.1 - 11.2.2014)

Oheismateriaali 3Muistutukset 3. nähtävillä olo (16.6 - 4.7.2014 ja 21.7. - 15.8.2014)

Oheismateriaali 4Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan vastineet lausuntoihin ja muistutuksiin

Oheismateriaali 5Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan hyväksymät sopimukset 25.2.2015 § 93

Oheismateriaali 6Linkki kaavahakuun

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 14.6.2012 päivätyn sekä 11.1.2013, 26.9.2013, 12.6.2014 ja 17.9.2014 muutetun asemakaavaehdotuksen ”Harjattula”.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Anderssonin pöydällepanoehdotus raukesi kannatuksen puuttuessa.

Asian esitteli johtaja Tuomas Heikkinen.