Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 12.11.2014:

3 kaupunginosan korttelin 8 tontille 1 on laadittu 29.8.2014 päivätty ja 29.10.2014 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Asemakaavanmuutoksen laadinta perustuu kaupungin aloitteeseen. Kaupungin omistama tontti on myyty yksityiselle kaavaprosessin aikana.

Turun kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 213 hyväksymässä Asunto- ja maankäyttöohjelmassa asemakaavoituksen toiminnallisena tavoitteena on mainittu, että olemassa olevaa kaupunkirakennetta eheytetään ja tiivistetään sekä hyödynnetään nykyistä infrastruktuuria täydennysrakentamisella etenkin kantakaupungin alueella ja nykyisen rakennuskannan käyttötarkoituksen muutoksilla.

Keskustan täydentäminen on kaupunginvaltuuston 21.5.2012 hyväksymän Turun kaupunkiseudun rakennemallin periaatteitten mukaista.

Kaava noudattaa Turku strategian 2029 mukaista tavoitetta kestävästä kasvusta ja keskustan asuntovaihtoehtojen lisäämisestä.

Sepänkatu 5 asemakaava on ohjelmoitu kaupunginvaltuuston 2.12.2013 hyväksymässä asemakaavoitusohjelmassa.

Kaupunkisuunnittelu on tutkinut kaavaprosessin aikana laajasti täydennysrakentamisen sovittamista ympäristöön. Näiden analyysien pohjalta on kaupunkisuunnittelu kaavaluonnosvaihtoehdoissa esittänyt prosessin eri vaiheissa pienempää rakentamisen määrää ja matalampaa rakentamista, joka kaupunkisuunnittelun näkemyksen mukaan olisi luonut parempaa asuinympäristöä ja sopinut paremmin olevaan kaupunkirakenteeseen sekä Sirkkalankadun varren arvokkaaseen miljöökokonaisuuteen.

Esitetty rakentamisen määrä ei ollut riittävä, ja ympäristö- ja kaavoituslautakunta lisäsi päätöksellään 18.12.2012 § 542 rakentamisen määrää ja korkeutta sekä väljensi autopaikkavaatimusta.

Kaavan vaiheista ja aikaisemmin esitetyistä luonnosvaihtoehdoista lisää kaavaselostuksessa.

Kaavaprosessin aikana saadut mielipiteet sekä kaupunkisuunnittelun vastineet niihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavanmuutosehdotuksessa tontin 1 korttelialue on määritelty AL-1 asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Määräyksessä mainitaan, että alueella saa olla liikuntatiloja.

Rakennusalat on osoitettu siten, että uudisrakennusten ikkunattomat päädyt tulevat tontin 5 rajalle. Rakennusalan ja tontin 7 väliin on jätetty tilaa. Näin mahdollistetaan korttelin muiden tonttien täydennysrakentaminen jatkossa. Uudisrakentamista osoitetaan kaksi osin yhdeksänkerroksista kerrostaloa. Ylin kerros on sisäänvedetty ja kooltaan enintään 2/3 suurimman kerroksen alasta. Rakennusoikeuden 6200 k-m² lisäksi saa rakennusten ensimmäiseen kerrokseen rakentaa yhteensä enintään 400 k-m² varastoja ja liiketilaa. Uudisrakentamisen määrä on 6600 k-m² eli sama kuin hyväksytyssä luonnoksessa.

Rakennuksen vesikaton ja julkisivun leikkauksen korkeimmaksi asemaksi on määrätty kahdeksannessa kerroksessa +46.0 ja yhdeksännessä kerroksessa +49.0.

Uudisrakennusten julkisivun ja vesikaton leikkausasema on selvästi korkeampi kuin korttelin ja Sepänkadun toisen puolen olevien kerrostalojen. Ympäristön 8-9-kerroksisten kerrostalojen vastaava korkeus vaihtelee +41.0-+44.7.

Sepänkadun ja Sirkkalankadun kulman puutalo suojellaan historiallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaana rakennuksena. Sirkkalankadun varren muut rakennukset suojellaan kaupunkikuvallisesti ja sivistyshistoriallisesti arvokkaina rakennuksina.

Uudisrakentamiselle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 6200 k-m² ja suojeltavien rakennusten pinta-ala on noin 1984 k-m², yhteensä 8184 k-m², jolloin tonttitehokkuus on e = 2.1. Kun rakennusoikeuden ylittäen rakennettavat 400 k-m² liike- tai varastotilat lasketaan mukaan, on rakentamisen määrä yhteensä 8584 k-m² ja tonttitehokkuus e = 2.2. Korttelin muiden tonttien tonttitehokkuus on e = 1,34-1,97.

Rakennusoikeuden lisäys on 1984 k-m².

Asukkaiden lisäys on noin 150, kun asumisväljyydeksi lasketaan 50 k-m²/asukas.

Autopaikolle on osoitettu pihakansi tontin eteläosaan niin, että osa pihalla olevista puista voidaan säilyttää. Autopaikoitusta saa rakentaa kahteen tasoon kannen alle. Autopaikkoja tulee osoittaa 1 ap/150 k-m².

Autopaikkavaatimus on väljä verrattuna muihin keskusta-alueen vastaaviin asemakaavoihin. Väljä autopaikkavaatimus vaikeuttaa lähialueen kadunvarsien pysäköintitilannetta. Alueella on jo pula parkkipaikoista, koska nykyiseen autojen määrään ei ole varauduttu 1960-70-lukujen kaavoissa ja lähiympäristön oppilaitosten, liikuntapaikkojen ja kokoontumistilojen käyttäjät sekä keskustan työpaikkapysäköinti aiheuttavat pysäköintitarvetta alueelle.

Alun perin kaupunkisuunnittelu esitti autopaikkavaatimukseksi 1 ap/100 k-m².

Lausunnot

Turun museokeskus ei puolla asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymistä uudisrakentamisen osalta, mutta on tyytyväinen arvokkaan rakennuskannan suojeluun.

Kaupunkikuvaneuvottelukunta ei puolla asemakaavanmuutosehdotusta, koska pitää sitä ympäristöön soveltumattomana ja autopaikkanormia liian väljänä. Rakennusvalvonta yhtyy kaupunkikuvaneuvottelukunnan lausuntoon.

Varsinais-Suomen pelastuslaitos esittää tarkennuksia raskaan pelastusajoneuvon toiminnan varmistamiseksi.

Lausuntojen perusteella kaavaehdotusta tarkennettiin pelastustien järjestämisen osalta.

Kaavanmuutosehdotuksesta jätetyt lausunnot sekä kaupunkisuunnittelun vastineet niihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Seuraavat vaiheet

Seuraavaksi kaavaehdotus asetetaan nähtäville kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa.

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallitukseen ja -valtuuston hyväksymiskä-sittelyyn, kun kaupungin ja yksityisen maanomistajan välinen maankäyttö-sopimus on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Sepänkatu 5"

Liite 2Tilastolomake "Sepänkatu 5"

Liite 3Kartta "Sepänkatu 5"

Liite 4Vuorovaikutusraportti "Sepänkatu 5"

Oheismateriaali 1Alustava pohjatutkimus 4.8.2014, SM Maanpää Oy

Oheismateriaali 2Sepänkatu 5 varjotutkielmat, 28.7.2014 Arosuo arkkitehdit

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Markku Toivonen:

EhdotusKaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 29.8.2014 päivätty ja 29.10.2014 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Sepänkatu 5” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Hellstén ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Mäenpää tuli Hellsténin tilalle asian käsittelyn ajaksi.

Pöydältä 25.11.2014 § 351.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätöksenteko

Päätös asiassa tehtiin kahden äänestyksen jälkeen.

1. äänestys

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Hyyppä, Muurinen, Mäenpää, Ruohonen, Röberg ja Vierimaa.

Sundqvistin Sandelinin kannattamana tekemän palautusehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Heikkilä, Säteri ja van Ooik.

Asian käsittelyä päätettiin jatkaa äänin 8-5.

Sundqvistin palautusehdotus oli seuraava:

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päättää palauttaa asemakaavanmuutosehdotuksen uuteen valmisteluun seuraavalla ohjeistuksella:

Asemakaava valmistellaan kaupunkisuunnittelun virkamiesten aikaisemmin tekemän, 15.11.2012 päivätyn luonnoksen mukaan, kuitenkin siten muutettuna että Sepänkadun ja Sirkkalankadun kulmassa olevan rakennuksen suojeluarvo huomioidaan kaavassa sr-2 merkinnällä.

Perustelut: Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan tehtävä on tehdä hyvää asuinympäristöä nykyisille ja tuleville asukkaille. Nyt käsittelyssä oleva kaavaehdotus ei toteuta tätä, vaan sen ainoa tarkoitus on ollut taata Turun Toverien Tuki-säätiölle huomattava arvonnousu tontintarjouskilpailussa esitettyyn rakennusoikeuteen nähden. Tämä ei ole hyvän kaavoitus- tai päätöksentekokulttuurin mukaista toimintaa. Kaavasta annetut lukuisat kielteiset lausunnot ja mielipiteet nostavat selkeästi esiin kaavaehdotuksen ongelmat. Ehdotuksessa esitetty rakentaminen on ympäristöön soveltumaton eikä luo hyvää asuinympäristöä olemassa oleville tai alueelle muuttaville asukkaille. Massiivinen täydennysrakentaminen tärvelee tontin miljöökokonaisuuden ominaisluonteen sekä heikentää alueen vetovoimaa. Lisäksi väljä pysäköintimääräys aiheuttaa ongelmia alueella, jossa jo ennestään on pulaa pysäköintipaikoista.

Kaavaprosessin alkuvaiheessa on tutkittu laajasti täydennysrakentamisen sovittamista ympäristöön. Näiden analyysien pohjalta sekä saatujen lausuntojen perusteella on perusteltua pienentää rakentamisen määrää tontilla huomattavasti nyt esitetyn asemakaavaehdotuksen rakennusmitoituksesta, jotta luodaan parempaa asuinympäristöä ja olevaan kaupunkirakenteeseen sekä Sirkkalankadun varren arvokkaaseen miljöökokonaisuuteen paremmin sopivaa rakennuskantaa.

2. äänestys

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä päätökseksi tulleen esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Aaltonen, Ekroth, Hyyppä, Muurinen, Mäenpää, Ruohonen, Röberg ja Vierimaa.

Heikkilän van Ooikin kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Sandelin, Sundqvist ja Säteri.

Lautakunnan lopullinen päätös asiassa tehtiin äänin 8-5.

Yleistä

Sundqvist, Heikkilä, van Ooik ja Sandelin ilmoittivat pöytäkirjaan eriävät mielipiteensä.

Hellstén ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Mäenpää tuli Hellsteńin tilalle asian käsittelyn ajaksi.

Liite 1Selostus "Sepänkatu 5"

Liite 2Tilastolomake "Sepänkatu 5"

Liite 3Kartta "Sepänkatu 5"

Liite 4Vuorovaikutusraportti "Sepänkatu 5"

Liite 5Lautakunnan vastine muistutuksiin

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 29.8.2014 päivätyn ja 29.10.2014 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Sepänkatu 5”.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian käsittely kokouksessa

Päätös asiassa tehtiin kahden äänestyksen jälkeen.

Ensimmäisessä äänestyksessä asian käsittelyä päätettiin jatkaa äänin 8-4, 1 poissa.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Eklund, Pietari, Raaska, Eeva, von Frenckell-Ramberg, Alanen, Manni ja Lindholm.

Rantasen Yrttiahon kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Miikkola ja Vornanen:

”Kaupunginhallitus päättää palauttaa asemakaavanmuutosehdotuksen uuteen valmisteluun seuraavalla ohjeistuksella:

Asemakaava valmistellaan kaupunkisuunnittelun virkamiesten aikaisemmin tekemän, 15.11.2012 päivätyn luonnoksen mukaan, kuitenkin siten muutettuna että Sepänkadun ja Sirkkalankadun kulmassa olevan rakennuksen suojeluarvo huomioidaan kaavassa sr-2 merkinnällä.

Perustelut: Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan tehtävä on tehdä hyvää asuinympäristöä nykyisille ja tuleville asukkaille. Nyt käsittelyssä oleva kaavaehdotus ei toteuta tätä, vaan sen ainoa tarkoitus on ollut taata Turun Toverien Tuki-säätiölle huomattava arvonnousu tontintarjouskilpailussa esitettyyn rakennusoikeuteen nähden. Tämä ei ole hyvän kaavoitus- tai päätöksentekokulttuurin mukaista toimintaa. Kaavasta annetut lukuisat kielteiset lausunnot ja mielipiteet nostavat selkeästi esiin kaavaehdotuksen ongelmat. Ehdotuksessa esitetty rakentaminen on ympäristöön soveltumaton eikä luo hyvää asuinympäristöä olemassa oleville tai alueelle muuttaville asukkaille. Massiivinen täydennysrakentaminen tärvelee tontin miljöökokonaisuuden ominaisluonteen sekä heikentää alueen vetovoimaa. Lisäksi väljä pysäköintimääräys aiheuttaa ongelmia alueella, jossa jo ennestään on pulaa pysäköintipaikoista.

Kaavaprosessin alkuvaiheessa on tutkittu laajasti täydennysrakentamisen sovittamista ympäristöön. Näiden analyysien pohjalta sekä saatujen lausuntojen perusteella on perusteltua pienentää rakentamisen määrää tontilla huomattavasti nyt esitetyn asemakaavaehdotuksen rakennusmitoituksesta, jotta luodaan parempaa asuinympäristöä ja olevaan kaupunkirakenteeseen sekä Sirkkalankadun varren arvokkaaseen miljöökokonaisuuteen paremmin sopivaa rakennuskantaa.”

Sirén oli poissa kokouksesta.

Toisessa äänestyksessä esittelijän päätösehdotus hyväksyttiin äänin 7-4, 1 tyhjä ja 1 poissa.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Eklund, Pietari, Raaska, von Frenckell-Ramberg, Alanen, Manni ja Lindholm.

Yrttiahon Rantasen kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta, että kaavaehdotus hylätään, äänestivät heidän lisäkseen Miikkola ja Vornanen.

Eeva äänesti tyhjää.

Sirén oli poissa kokouksesta.

Yrttiaho, Rantanen ja Vornanen pyysivät merkitsemään pöytäkirjaan eriävän mielipiteensä asiassa.

Maaskola ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksessa asian käsittelyn ajaksi. Hänen tilallaan asian käsittelyyn osallistui Raaska.