Tilaaja:
Turun Kiinteistöliikelaitos, Tilapalvelut
PL 11
20101 Turku
Hanke:
Kaupunginteatterin peruskorjaus ja laajennus
Kaupunginteatterin peruskorjauksen ja laajennuksen hankesuunnitelma hyväksyttiin Kaupunginvaltuustossa 18.6.2012. Hankesuunnitelman mukainen konsultin (A-Insinöörit Oy) laatima tavoitehinta hankekoolle 12 219 m2 ( 8067 m2 korjaus, 4152 m2 uudisosa) oli 24,903 milj.euroa (alv 0 %, Haahtela-ind. 72,0/1.2011, hintataso 77,0/1.2012).
Hintatarkastus tehtiin hankesuunnitelmavaiheen kustannusarvion laatineen konsultin toimesta suunnitteluvaiheen aikana kahteen kertaan, joulukuussa 2013 päivittämällä hinta lähinnä indeksitarkistuksena ja helmikuussa 2014 lopullisen tilajaon/tilaohjelman mukaan muutettuna ja suunnittelun etenemisen mukaan tarkentuneiden talotekniikkaurakoiden arvioiden korjauksilla. Joulukuun 2013 tarkistuksen mukaan hinta (hintataso 78,7/11.2013) oli 25,62 milj.euroa ja helmikuussa 2014 (hintataso 78,7/2.2014) 26,39 milj.euroa (ylitys alkuperäiseen hs hintaan 3 %).
Urakkalaskennan alettua tehtiin vielä Ramboll Oy:n toimesta yksi tarkastus kesäkuussa 2014 (hintataso 78,5/6.2014) 43,34 milj. euroa. Laskelma valmistui heinäkuussa ja siitä raportoitiin eteenpäin heti lomakauden jälkeen toimialajohtajalle ja vs. tilajohtajalle, jotka informoivat asiasta kaupunginjohtoa.
Vuoden 2014 hintatasoon korjattuna alkuperäinen hankesuunnitelman tavoitehinta on 25,56 milj.euroa (alv 0%, Haahtela-ins. 77/1.2012, hintataso 78,7/2.2014).
Hankesuunnitelman laadintaohjeistusten mukaan hinta korjataan vuosittain indeksillä ja ilman erillistä hyväksyntäpäätöstä maksimissaan 5 % kustannusnousu hankkeessa voidaan sallia.
Saadut halvimpien tarjousten mukaan lasketut urakkahinnat ovat yhteensä 28,6 milj. euroa (alv 0%).
Urakoiden lisäksi hankkeelle on jo sidottu kustannuksia, joista osa on jo laskutettu.
Tähän mennessä laskutetut menot:
Tavoitehintalaskenta ja sen päivitykset (2 kertaa): 9464 euroa
Arkkitehtisuunnittelu: 679 209 euroa
Rakennesuunnittelu: 248 067 euroa
LVIA- ja sprinklersuunnittelu: 508 303 euroa
Infrasuunnittelu (vesihuolto): 7470 euroa
geosuunnittelu: 29 600 euroa
akustiikkasuunnittelu: 51 414 euroa
ääni- ja videosuunnittelu: 16 525 euroa
valosuunnittelu: 16 125 euroa
mekaniikkasuunnittelu: 71 600 euroa
asbestikartoitus lisäanalyyseineen: 4784 euroa
pilaantuneiden maiden selvitykset: 4789 euroa
sähkösuunnittelu: 102 500 euroa
atex räjähdyssuojausasiakirja: 1275 euroa
laserkeilaus: 33 117 euroa
kopiot: 12 850 euroa
perustamistapaselvitykset ja rakenneavaukset: 13 617 euroa
vesikattokonsultointi: 1680
esitystekniikan valvonnan tehtäväluettelon laadinta: 1690 euroa
esitystekniikan valvonta: 1906 euroa
projektipankki: 1045 euroa
erittelemättömät kulut: 2633 euroa.
rakennuttamiskustannukset v.2013: 36 687 euroa
Laskutettu tähän mennessä noin 1 856 351 euroa.
Summasta puuttuvat rakennuttamiskustannukset eli oma työ vuodelta 2014, jota ei ole vielä laskutettu. Suunnittelu/valvontalaskuja on vielä tulossa vuoden 2014 puolella.
Sidottuna on noin 3,2 miljoonaa euroa (summa sisältää jo laskutetut erät). Urakkatarjoukset huomioiden sidottuna olisi yhteensä noin 31,8 miljoonaa euroa. Hankkeen tavoitehintalaskelmassa oli hankevarauksena käytetty 10 %. Mikäli käytetään hankevarauksena 5 %, on tarvittava rahoitus hankkeelle noin 33,5 miljoonaa euroa.
Vertailuhintana voidaan mainita, että kesällä 2014 valmistuneen Kuopion Kaupunginteatterin korjaus- ja laajennustyön toteutunut neliöhinta on ~3600 euroa/m2, jolla laskettuna Turun Kaupunginteatterin korjaus- ja laajennustyön hinta olisi noin 44,7 miljoonaa euroa.
Kuopion teatteri on Turun Kaupunginteatteria pienempi ja siellä tehtiin täydellinen näyttämötekniikan korjaus, jota Turussa on tehty jo vaiheittain usean vuoden aikana. Lisäksi korjauksen aikana päädyttiin vaihtamaan myös lämpiön ikkunat ja korjaamaan julkisivuverhous, joita ei Turussa ole tarkoitus tehdä. Aivan vertailukelpoinen ei neliöhinta siis ole.
Muutokset hankesuunnitelmaan:
Seuraavassa hankkeen rakennussuunnitteluvaiheessa tehtyjä muutoksia ja kilpailutusvaiheessa havaittuja tekijöitä, jotka osaltaan selittävät kustannusten nousua verrattuna hankesuunnitelmassa esitettyyn:
Johtokeskusluolan hukkalämpö
Hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä oli esittelyyn lisätty tekstinä ” Tilaliikelaitoksen johtokunta päätti esittää lausuntonaan Tilakeskukselle, että se osaltaan hyväksyy esitetyn Turun Kaupungin hankesuunnitelman ja esittää, että johtokeskusluolan hukkalämpö hyödynnetään teatterin lämmitysjärjestelmiä suunniteltaessa summalla 300.000 euroa.”
Kyseistä summaa ei kuitenkaan ole lisätty tavoitehintaan eikä sitä oltu sinne laskettu. Hankinta on kilpailutettu ja tarjouksia saatiin. Hankittava laitteisto palvelee sekä teatteria että Samppalinnan maauimalaa, joten kustannus ei sinänsä kokonaan kohdistu teatterikiinteistöön. Suunniteltu ratkaisu pienentää kaukolämmön käyttötarvetta kohteessa ja sillä hoidetaan myös tarvittava tilojen jäähdytys.
Laitteiston sijoittaminen teatterin kiinteistöön lisäsi myös rakennuksen tarvitsemaa sähkötehoa, ja kiinteistöön jouduttiin suunnitteluvaiheessa lisäämään oma muuntamo. Muuntamon tarve ja siitä aiheutuvat kustannukset rakennus- ja sähköurakkaan eivät ole olleet tiedossa tavoitehinnan laskentavaiheessa.
Infrasiirrot
Hankesuunnitelmavaiheessa ei myöskään ole ollut vielä tiedossa tarkkaa laajuutta infrasiirroille. Volter Kilven kadun alla olevat sähkö- ja telekaapelit joudutaan siirtämään teatterin puolelta katua maauimalan puoleiselle kalliosivustalle ja Virastotalon ja teatterin välistä kulkeva erittäin iso hulevesiviemäri joudutaan myös kääntämään kulkemaan Volter Kilven katua pitkin Itäiselle Rantakadulle. Työt aiheuttavat käytännössä Volter Kilven kadun uudelleen rakentamisen Itäisen Rantakadun ja Neitsytpolun välillä. Samalla viedään johtokeskusluolasta hukkalämmön talteenottoon tarvittava putkitus teatteriin ja Samppalinnan maauimalaan mäen juurelle. Hukkalämpöön liittyvä putkitus kaivuutöineen on mukana urakkahinnoisssa, Volter Kilven kadun hinta ei ole mukana urakassa. Arviota kustannuksista ei vielä ole. Suunnitelmaa työstetään siirtojen yhteensovittamisen osalta Swecolla ja kadun osalta Ympäristötoimen katusuunnittelussa. Osa kaapelisiirtojen kustannuksista on Soneran ja Turku Energian.
Maanrakennustyöt
Kohteen maanrakennustyöt kaiken kaikkiaan ovat ennakoituakin vaativammat. Töiden suoritusjärjestys ja –tavat on tarkkaan jo alustavasti mietitty suunnittelun yhteydessä. Tavoitehintavaiheessa niiden hinnaksi arvioitiin 750 000 euroa mutta kesällä 2014 tehdyn tavoitehintalaskennan tarkistuksen yhteydessä oli laskija saanut lopullisilla kuvilla hinta-arvioita pyytäessään arvioksi 1,1 milj. euroa. Ylittää siis huomattavasti arvioidun kustannuksen.
Varaukset pysäköintilaitoksen rakentamiseen
Mahdollisen tulevan pysäköintilaitoksen rakentaminen kiinni teatterirakennukseen huomioitiin suunnitteluvaiheessa paitsi tila- ja poistumisjärjestelyissä myös mm. mitoittamalla ”liitosalueen” perustukset siten, että olevan/nyt suunnitellun laajennuksen rajalla ei tarvitsisi enää paaluttaa. Lisäksi huomioitiin jo etukäteen rakennusten välisen seinän mitoituksessa tulevan viereisen rakennuksen vaatima palokestoluokka EI120. Nämä perustusvaraukset aiheuttavat lisäkustannuksia mutta ne on perusteltua hoitaa nyt kun laajennusta tehdään.
IV-konehuoneiden sijoitus
Tavoitehintalaskelman laadinnassa oletettiin, että konehuonetilat voidaan rakentaa rakennuksen ullakkotiloihin. Suunnittelun alkuvaiheessa kävi kuitenkin ilmi, että se ei onnistu, koska rakenteet eivät kestä konehuoneiden kuormia vaan kantavat ainoastaan vesikaton sekä näyttämön osuudella nostimien kuormat. Rakenteiden vahvistaminen olisi käytännössä vaatinut vesikaton purkamista. Konehuonetilat jouduttiin miettimään uudelleen ja taloudellisimmaksi ratkaisuksi nähtiin sen lisääminen laajennusosaan laajennuksen korkuisena massana, jonka sisällä välipohjaratkaisuna ovat ritilätasot. Koneet saatiin näin sijoitettua järkevästi ja tilat myös uudelle lämmönjakohuoneelle ja lämmöntalteenottolaitteistolle. Samalla tietysti poistuu ullakkotiloihin ajateltua tekniikkatilaa, jota ei alkuperäisessä laskelmassa ole erikseen hinnoiteltu. Konehuoneita on myös muualla rakennuksessa, mm. takanäyttämön laajennuksen alla ja entisessä pukuvarastossa.
Tilamuutokset:
Hankesuunnitelmavaiheen luonnoksiin nähden tilamuutoksia on tapahtunut pääasiassa rakennusvaipan sisällä pois lukien em. konehuonelaajennus ja takanäyttämöosion korotus. Tilojen paikkoja on vaihdettu keskenään joko toiminnallisista ja rakenteellisista syistä. Hyväksyttyä tilaohjelmaa on muutoin noudatettu.
Harjoitushuone/maalaamo:
Harjoitushuone vaihtoi paikkaa maalaustilan kanssa logistisesti järkevämpään paikkaan ja samalla puu- ja metalliverstaalle sekä maalaustilalle saatiin yhteinen kokoonpanotila, joka on niiden keskellä. Kokoonpanotila on erittäin tärkeä kun kootaan yhteen eri työvaiheista lavastuksen osia, jotka ovat hyvinkin suuria. Tila sijaitsee logistisesti hyvässä paikassa harjoitusnäyttämön ja sivunäyttämön välittömässä läheisyydessä.
Näyttelijöiden puku- ja pesutilat:
Neljänteen kerrokseen suunnitellut näyttelijöiden puku- ja pesutilat siirrettiin takaisin nykyiseen sijaintiinsa toiseen kerrokseen. Näyttelijäkunnan mielestä sijainti hankesuunnitelman mukaisessa paikassa oli liian kaukana näyttämöiltä. Käytyjen keskustelujen jälkeen päädyttiin siirtämään tilat entiseen sijaintikerrokseensa. Ryhmäpukuhuoneet siirrettiin kolmanteen kerrokseen, koska ne eivät mahtuneet toiseen kerrokseen.
Pukuhuonekerroksessa olevat suihku- ja wc-tilat jaettiin pukuhuoneiden yhteyteen siten, että kahta kahden hengen pukuhuonetta kohti on yksi suihku ja yksi wc tila. Ryhmäpukuhuoneissa on edelleen omat suihku- ja wc-tilat/pukuhuone
Hallinto ja muut työtilat:
Neljänteen kerrokseen siirrettiin hallinto- ja työtiloja, jotka olivat hankesuunnitelmassa toisessa ja kolmannessa kerroksessa. Varsinaisen suunnittelun alettua todettiin, että kantavien rakenteiden paikat ja ikkunajaot estivät osin hankesuunnitelman mukaisten tilajakojen toteutuksen ja ne piti tutkia uudelleen.
Uutta takanäyttämöosiota korotettiin kerroksen verran jolloin sinne saatiin neuvottelu- ja toimistotiloja sekä tarvittava hätäpoistumistiereitti.
Kellari:
Kellarikerroksessa päänäyttämön katsomon alustila otettiin ilmakammiotilaksi ja sinne suunnitellut äänenkäsittelytilat ja soittotilat sijoitettiin muualle kellarissa. Osa keittiön aputiloista sijoitettiin kellariin mm. sosiaalitilat ja varastotilaa sekä kylmähuone. Kellarikerroksen tilat ovat pääosin varasto-, teknistä- ja sosiaalitilaa
Näiden edellä mainittujen tilamuutosten vaikutus hankkeen laajuuteen ei ole ollut merkittävä, helmikuussa 2014 L2-suunnitelmista suoritettu tavoitehintatarkistus tehtiin ”korjatulla tilaohjelmalla” siirretyt ja lisätyt tilat huomioiden. Laskelman mukaan hankekoko on 12442 m2 alkuperäisen hankesuunnitelman mukaisen hankekoon ollessa 12 219 m2.
Tilamuutoksilla ei liene myöskään isoja kustannusvaikutuksia, koska vaihdot ovat pääasiassa sisäisiä eivätkä ole tuottaneet mitään erityisiä lisävaatimuksia talotekniikkaan tai rakenteellisesti.
Rakennusteknisten vaatimusten tarkentuminen ja talotekniikan reittien suunnittelu koko hankkeen osalta yleisesti suunnitelmien tarkennuttua on sitä vastoin varmasti osin kasvattanut kustannuksia arvioidusta.
Näyttämötekniikka
Näyttämötekniikkaurakan saadut tarjoukset ylittivät arvioidun. Näyttämötekniikan tavoitehinta-arvio perustui laadinta-ajankohtana tiedossa olleeseen Kuopion Kaupunginteatterin vastaavan urakan hinta-arvioon 5 milj. euroa, josta päänäyttämön osuus oli arvioitu noin 3,5 miljoonan suuruiseksi. Turun Kaupunginteatterin päänäyttämö on aikaisempien vuosien aikana peruskorjattu näyttämöteknisesti lähes kokonaan, joten arvioon jätettiin vain pienen näyttämön osuus 1,5 miljoonaa euroa.
Valitun suunnittelijan kartoitettua näyttämötekniikan tilanne suunnittelutyön aluksi, todettiin että arvio olisi likimäärin oikein. Suunnittelutyön edetessä todettiin kuitenkin vielä, että ohjausjärjestelmän uusiminen kaikkien näyttämöiden osalta olisi tarpeellista.
Lisäksi budjetista todettiin puuttuvan yksi henkilönostin, tankonostimien vaijeroinnit ja muu huolto, esiripulle lisättiin nostokoneisto ym. tarkennuksia. Näitä tarpeita ei ennen tarkkaa kartoitusta osattu hankesuunnitelmassa huomioida.
Sopukan katsomo ja sen tuolit ovat lisäystä näyttämötekniikkaurakkaan, ne olivat alun perin rakennusurakassa.
Em. asiat ovat toiminnan kannalta välttämättömiä lisäyksiä.
Asbesti:
Korjauskohteissa yleensä aina jossain vaiheessa hanketta kasvaa asbestipurkutöiden laajuus arvioidusta. Tässä hankkeessa tehtiin normaaliin tapaan kartoitus ja sitä täydennettiin suunnitteluaikana useasti, kun löydettiin jotain epäilyttävää materiaalia, josta tahdottiin varmistua. Asbestia talossa on paljon, mm. ullakolla rikkinäisinä levynpalasina, jotka pitää poistaa, vesikaton alushuovassa, julkisivupeltien takana asbestia sisältävää minerit-levyä, putkieristeissä, mattoliimassa jne.
Sivunäyttämön alapuolella olevaan tyhjään tilaan tehtiin kolme eri lattiareikää, jotta päästiin varmistamaan alapohjan tilanne. Tiloissa on paljon mikrobivaurioitunutta muottilaudoitustavaraa, joka on poistettava asbestityön kaltaisesti.
Tarkkoja määriä näistä kaikista havainnoista ei pystytty etukäteisselvityksistä huolimatta määrittämään ja tarjoukset sisältänevät melkoisen vaihtelevan määrän asbestipurkutyötä, kun tarjoajat ovat käyneet niitä paikalla arvioimassa. Piilevää asbestia saattaa edelleen olla näkymättömissä ennen purkuvaihetta mutta suurin osa lienee nyt laajoissa selvityksissä löydetty.
Edellä mainitut seikat eivät yksinään selitä tavoitehintalaskennan ja tarjousten välistä hintaeroa.
Hankinta on kilpailutettu jaettuna urakkana, jossa rakennusurakoitsija toimii pääurakoitsijana. Sivu-urakoina kilpailutetut talo- ja teatteritekniikkaurakat oli tarkoitus alistaa pääurakkaan. Rakennuksen talotekniikka menee käytännössä kokonaan uusiksi. Laskijoiden oli siksi suhteellisen helppo hinnoitella työnsä eikä tekniikkaurakoihin sisältyne kovin isoja riskivarauksia. Pääurakan osalta tilanne on toinen. Purku- ja maanrakennustyöt kohteessa ovat mittavat, ja niihin lienee sisällytetty riskivarauksia kohteen monimuotoisuuden vuoksi. Maanrakennustyöt ovat kohteessa hyvin tahdistava työvaihe paikalla käyneiden urakoitsijaehdokkaiden lausuntojen mukaan.
Laskennan lisäaika ja suunnitelmien valmistumisen lykkääntyminen aiheuttivat myös sen, että urakka-aika jäi liian lyhyeksi, kun otetaan huomioon päätöksentekoon tarvittava aika ja päätöstä seuraava valitusaika (21 vrk EU-kynnysarvoin ylittävässä hankkeessa) Lyhyt rakentamisaika (käytännössä enää noin 1 v 6 kk) lienee huomioitu myös riskivarauksena urakkahinnassa mahdollisine myöhästymissakkoineen.