Ympäristölakimies Nina Mattila 18.11.2014:

Kaupunginvaltuusto on 22.9.2014 § 140 hyväksynyt IX kaupunginosan korttelin 3 tontille 1 laaditun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Minerva”. Viereisellä tontilla (853-9-3-6) sijaitsevan kerrostalon asukas on valittanut valtuuston päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatinut valtuuston päätöksen kumoamista. Hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunginhallitusta hankkimaan asiassa valtuuston lausunnon 5.12.2014 mennessä.

Kaupunginhallituksen johtosäännön (kv 17.12.2012 § 252) 8 § 1 mom. 6-kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asian, joka koskee selityksen antamista valtuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta.

Ehdotus annettavaksi lausunnoksi

Turun kaupunginhallitus palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan seuraavaa:

Kaava-alueen sijainti ja kaavan sisältö

Kaava-alue sijaitsee Linnankadun varrella vastapäätä Turun taideakatemiaa. Kaava-aluetta ympäröivät puistot idässä ja pohjoisessa. Länsipuolella sijaitsee pääosin asuinkäytössä oleva tontti (853-9-3-6).

Alueen asemakaavaa muutetaan siten, että se mahdollistaa uuden asuintalon rakentamisen osoitteessa Linnankatu 59 sijaitsevan tontin länsiosalle. Pysäköinti osoitetaan uudisrakennuksen pohjakerroksiin. Tontilla ennestään sijaitseva kerrostalo vanha As Oy Minerva suojellaan uudessa asemakaavassa.

Kaavamuutoksen lähtökohdat

Valituksen mukaan kaavamuutos perustuu virheelliselle lähtökohdalle, jonka mukaan rakentaminen osoitetaan pysäköintialueena toimivalle tontin osalle. Valituksen mukaan asemakaavanmuutos ei ole Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman 2014-2017 mukainen.

Hyväksytystä asemakaavakartasta käy asemakaavanmuutoksen mahdollistaman rakentamisen sijoittuminen yksiselitteisesti ilmi. Asemakaavan tarkoitus on kuvattu kaavaselostuksen sivulla 2.

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 51 §:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys, erityisesti asuntotuotannon tarve, taikka maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Kunnalla on oikeus ryhtyä asemakaavan muuttamiseen. Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman mukaisuus ei ole edellytys asemakaavanmuutoksen lainmukaisuutta arvioitaessa.

Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet

Valituksen mukaan asemakaavanmuutos ei täytä valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita.

MRL:n 18.2 §:n mukaan ELY-keskuksen tulee valvoa, että kaavoituksessa otetaan huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Tavoitteiden toteuttamisesta ja niiden huomioon ottamisesta säädetään lain 24 §:ssä.

ELY-keskus ei ole katsonut tarpeelliseksi antaa varsinaista lausuntoa kaavanmuutosehdotuksesta. Se on kuitenkin antanut kommentin, jossa on korostettu tarvetta selvittää yleiskaavamääräysten toteuttaminen ja asemakaavamääräysten riittävyyttä suhteessa rakennuksen ympäristöön sovittamiseen. Uudisrakennuksen sopeuttaminen ympäristöönsä on asemakaavanmuutosehdotuksessa huomioitu tarkkaan määritellyillä korkeusasemamääräyksillä ja edellyttämällä, että julkisivujen pintarakenteessa ei saa olla elementtisaumoja. Sokkelit ja tukimuurit tulee kadulle päin verhoilla luonnonkivellä tai hiotulla betonilla. Ensimmäisen maanpäällisen kerroksen kadunpuoleisesta julkisivusta tulee vähintään 50 % olla näyteikkunapintaa. Kaavamääräyksiä on täydennetty kommentin perusteella lisäämällä ”Lupahakemuksia käsiteltäessä rakennuslupaviranomaisen on pyydettävä kaupunkikuvaneuvottelukunnan lausunto rakennusten ympäristöön soveltuvuudesta”.  

Yleiskaavan ohjausvaikutus

Valituskirjelmän mukaan asemakaavanmuutos ei ole yleiskaavan mukainen ja Turun yleiskaava 2029 on hyväksyttävä ennen ko. asemakaavanmuutosta. Valituksen mukaan naapuritontin asemakaavan vastaiseen rakentamiseen ei voi vedota uutta asemakaavaa valmisteltaessa, kun valmisteilla oleva asemakaava on yleiskaavan vastainen.

MRL:n 42.1 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Kaavanmuutosalueella on voimassa kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymä oikeusvaikutteinen Turun yleiskaava 2020. Yleiskaavassa alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi alueeksi. Lisäksi alue on merkitty kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokkaaksi alueen osaksi. Alueella tapahtuvat muutokset tulee tehdä niin, että alueen ominaispiirteitä ei turmella. Yleiskaavamääräyksen ”turmelemisen” voidaan katsoa tarkoittavan ominaispiirteiden menettämistä joko kokonaan tai merkittäviltä osin. Kuten kaavaselostuksen sivulla 10 on todettu, kyseisellä yleiskaavamerkinnällä on merkitty varsin laajat maa-alueet eikä merkinnän tarkoitus ole kieltää rakentamista kyseisillä alueilla. Merkityillä alueilla tulee kiinnittää erityistä huolta suunnittelun laatuun ja uudisrakennusten yhteensovittamiseen olemassa olevaan maisemaan ja rakennuskantaan. Asemakaavanmuutos on laadittu siten, että uudisrakennuksen sopeuttaminen ympäristöönsä on asemakaavanmuutosehdotuksessa huomioitu asemakaavamääräyksillä. Lisäksi kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus on suojeltu. Kaavanmuutoksella ei turmella ominaispiirteitä. Kaava-alue rajoittuu yhden tontin alueelle. Ottaen huomioon, että alue on osoitettu voimassa olevassa yleiskaavassa kerrostalovaltaiseksi alueeksi ja koko kaupungin yleiskaavan yleispiirteinen luonne, valituksessa esitettyä vaatimusta yleiskaavan muuttamista koskien ei voida pitää millään tavalla perusteltuna.

Kaavoittaja on todennut kaavanmuutoksesta annettuun mielipiteeseen laatimassaan vastauksessa, että viereinen tontti ei ole rakennettu täysin voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Asialla ei ole merkitystä arvioitaessa nyt kyseessä olevan asemakaavanmuutoksen yleiskaavanmukaisuutta. 

Sisältövaatimusten täyttyminen ja selvitysten riittävyys

Valituksen mukaan kaavamääräys sallii sellaisten muutosten tekemisen, jotka ovat ristiriidassa suojelunäkökohtien kanssa. Valituksen mukaan asemakaavamuutos tuhoaa suojellun ympäristön arvot. Valituksen mukaan uudisrakennuksen asunnoille ei jää piha-aluetta. Valituksen mukaan vaikutuksia ei ole selvitetty riittävästi rakennushistorian ja pelastusteiden osalta.

MRL:n 54.2 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

MRL:n 57.1 §:n mukaan asemakaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan asemakaava-aluetta rakennettaessa tai muutoin käytettäessä (asemakaavamääräykset).  MRL:n 57 §:n 2 momentin mukaan, jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset). Suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia.

MRL:n 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laa-dittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kult-tuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n mukaan kaavan vaikutuksia selvittäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset ja sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on oltava riittävät, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset. Selvittämisellä osoitetaan, että kaava täyttää laissa asetetut sisältövaa-timukset. Selvittämisen laajuus ja tarkkuus riippuu siitä, minkälaisesta kaavasta on kyse. 

Kyseisellä asemakaavanmuutoksella varmistetaan rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaan rakennuksen säilyminen. Asemakaavamääräyksen mukaan rakennuksen ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä ja niitä vastaavia materiaaleja ja värejä. Ullakolle saa sijoittaa asuin- ja varastotiloja sekä muita asumisen aputiloja. Porrashuoneiden yhteyteen saa rakentaa hissitorneja rakennusvaipan ulkopuolelle. Muutoksia vesikaton perusmuotoon sekä hissitorneja saa tehdä vain sisäpihan puolella niin, etteivät ne näy Linnankadulle. Rakennus- tai toimenpidelupahakemusta käsiteltäessä on kuultava museoviranomaista. Suojelumääräys on valmisteltu asiantuntijaviranomaisena toimivan museokeskuksen ohjeistuksen perusteella, kuten kaavaselostuksen sivulta 11 käy ilmi. Määräystä on vielä tarkennettu museokeskuksen asemakaavanmuutosehdotuksesta antaman lausunnon perusteella kaavaselostuksen sivulta 13 ilmenevällä tavalla.  

Asemakaavanmuutosehdotuksesta pyydetyt ja annetut lausunnot vastauksineen käyvät ilmi kaavaselostuksen sivuilta 11-12. Kaavaehdotuksen laatimisvaiheessa Varsinais-Suomen aluepelastuslaitoksen ja Turun museokeskuksen kanssa käytyjä neuvotteluja on kuvattu kaavaselostuksen sivulla 11. Neuvotteluissa on todettu, että pelastamissuunnitelmaan liittyvät yksityiskohdat sekä vanhan Minervan poistumisteiden ja paloturvallisuuden parantamismahdollisuudet uudisrakentamisen yhteydessä tullaan selvittämään rakennuslupavaiheessa. Vanhan ja uuden rakennuksen välissä olevan luiskan käyttö pelastustienä voidaan huomioida jo kaavoitusvaiheessa. Asemakaavanmuutosehdotuksessa olemassa olevan rakennuksen ja uudisrakennuksen rakennusalan väliin on jätetty tontin osa, jolle ei saa sijoittaa autopaikkoja pihakannen alle. Asemakaavanmuutosehdotuksen yleisten määräysten mukaan alueen pelastusteiden riittävyydestä tulee huolehtia pelastuslaitoksen kanssa erikseen sovittavin järjestelyin.

Piha-alueiden riittävyys on huomioitu asemakaavamääräyksellä, jonka mukaan korttelialueella on varattava leikkiin ja asukkaiden muuhun oleskeluun sopivaa aluetta vähintään 10 % asuinhuoneistojen yhteenlasketusta kerrosalasta. Piha-alue toteutetaan pihakannen päälle.

Kohtuuton haitta naapurille ja elinolosuhteiden huononeminen

Valituksen mukaan asemakaavanmuutoksella aiheutetaan naapuruston elinympäristön merkittävää heikentymistä, koska näkymä Linnankadulle estyy. Toisen osapuolen saadessa tästä merkittävää taloudellista hyötyä valituksen mukaan loukataan yhdenvertaisuusperiaatetta.

MRL 54.3 §:n mukaan asemakaavalla ei saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Uudisrakennuksen korkeus on suhteutettu naapuritalojen korkoihin, kuten kaavaselostuksen sivulla 7 käy ilmi. Linnankadun puoleisen julkisivun korkeus +18,60 on sama kuin naapuritalon vastaava (Linnankatu 61). Sisäänvedetyn rakennusosan Linnankadun puoleinen ylin sallittu räystäskorkeus +25.00 vastaa vanhan Minervan mansardikaton taitekohdan korkeusasemaa, ja myös uudisrakennuksen vesikaton ylin sallittu korkeusasema +28.00 on suhteutettu vanhan Minervan vastaavaan. Asuinhuoneistoista avautuvien näkymien muutos ei tarkoita, ettei asemakaavanmuutos täyttäisi maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia vaatimuksia. Uudisrakentaminen vanhan kaupunkirakenteen keskelle aiheuttaa aina muutoksia lähialueen asukkaiden elinympäristössä. Asemakaavanmuutos ei aiheuta kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä. Kaavanmuutos tiivistää kaupunkirakennetta ja ympäristön laadun säilyminen on huomioitu kaavamääräyksillä. Myös autopaikat ja piha-alue saadaan toteutettua tontille tarkoituksenmukaisesti.

Kaava-alueelle osoitettu rakennusoikeus lisääntyy asemakaavanmuutoksen myötä noin 1870 m² ja on asemakaavanmuutoksen jälkeen yhteensä n. 5440 m². Tämä vastaa tehokkuuslukua e = 1,90. Vieressä olevan tontin 853-9-3-6 tehokkuus on e = 1,25. Kaava-alueen läheisyydessä Linnankadun ja Läntisen rantakadun välissä sijaitsevalla alueella, jolla on voimassa 1991 vahvistettu asemakaava, sijaitsevien käyttötarkoitukseltaan kaava-aluetta vastaavien tonttien tehokkuudet ovat seuraavat: tontti 853-9-53-2 e = 1,15, tontti 853-9-53-3 e = 2,17, tontti 853-9-52-3 e = 1,82 ja tontti 853-9-52-2 e = 1,41. Edellä esitetyn perusteella kaava-alueen tonttitehokkuus ei ole ylimitoitettu varsinkin kun huomioidaan kaava-alueella oleva rakennussuojelukohde.

Yhteenveto

Edellä ja kaava-asiakirjoissa esitetyn perusteella kaupunginhallitus toteaa kantanaan, että asemakaavanmuutos on lainmukainen. Valituksessa ei ole esitetty perusteita päätöksen kumoamiseksi. Valitus tulee hylätä perusteettomana.

Lisätietoja antaa tarvittaessa kaupunginsihteeri Satu Lehto, puh. 044 9074 064, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali Valituskirjelmä 31.10.2014

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle yllä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.