Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, johtaja Jukka Laiho ja vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi 31.10.2014:

Valmistelun tausta

Konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus –vastuualue, Talous ja rahoitus -vastuualue sekä Kiinteistöliikelaitos ovat valmistelleet hyväksytyn uudistamisohjelman (Kv 17.06.2013 §127) täytäntöönpanoa.

Uudistamisohjelmassa mainitaan toimenpiteenä, että eräiden kohteiden (Kv 17.06.2013 §127 liite 3) kohdalla siirrytään välilliseen omistamiseen ja, että välillisen omistamisenjärjestelyillä tavoitellaan 75 M€:n pääoman vapautusta vuosina 2014 - 2016.

Vuoden 2013 talousarviossa valtuusto on asettanut kaupunkitason toimenpiteenä tehtäväksi uusien omistamistapojen omistamisen selvityksen. Tämä välillisen omistamisen selvitys annettiin kaupunginvaltuustolle tiedoksi 28.04.2014 § 47.

Uudistamisohjelman osana kaupunginvaltuusto hyväksyi myös operointilistan muista kiinteistöistä ja osakehuoneistoista (Kv 17.06.2013 §127, liite 4), joiden myyntiä voidaan valmistella.

Seuraavassa esitettävä myyntijärjestely on uudistamisohjelmassa päätetyn mukainen ja se pyrkii asetettujen myyntitavoitteiden saavuttamiseen siirtymällä välilliseen omistamiseen.

Esitettävä järjestely tiivistetysti

Yleisesti välillinen omistaminen tarkoittaa kiinteistökohteiden omistamista yhtiön tai rahaston kautta. Siirtymisellä välilliseen omistamiseen tavoitellaan pääoman vapauttamista ja kiinteistöihin liittyvien riskien siirtämistä ulkoisen tahon kannettavaksi.

Välillisen omistamisen kohteiden myynnistä on neuvoteltu Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n (jäljempänä TTK tai Yhtiö) kanssa. Turun kaupunki on yhtiön suurin omistaja noin 48 %:n omistusosuudella ja siten kohteiden myynti yhtiölle täyttää välillisen omistamiseen siirtymisen kriteerit.

TTK:n kanssa on neuvoteltu kokonaisuudesta, johon kuuluvat kaikki uudistamisohjelman liitteen 3 mukaiset välillisen omistamisen kohteet (Puolalankatu 5, Puutarhakatu 1, Puutarhakatu 14, Linnankatu 23 ja Linnankatu 55). Näiden lisäksi kokonaisuuteen on lisätty uudistamisohjelman liitteen 4 operointilistalta Kupittaan paviljonki, Lemminkäisenkatu 28 (Koneteknologiakeskus), Lemminkäisenkatu 23 (tontti) ja Vanha Littoistentie 22 (ent. työkeskus).

Turun Teknologiakiinteistöt Oy on tehnyt kohteista tarjouksen, joka perustuu kaupungin ja TTK Oy:n neuvottelutulokseen. Tarjottu kauppahinta (33,55 M€) on linjassa kohteista teetettyjen arviokirjojen (Newsec ja Kiinteistöarviointi Peltola Co) kanssa. Tarjous muodostaa erottamattoman kokonaisuuden, eivätkä kaupan osapuolet voi yksipuolisesti poistaa kohteita myyntiportfoliosta tai vastaavasti lisätä siihen uusia kohteita.

Kohteiden myynti ja siirtyminen välilliseen omistukseen ilman tarjouskilpailua edellyttää valtiontukilainsäädännön perusteella kahden auktorisoituneen kiinteistöarvioitsijan lausuntoa kaupan kohteena olevien kiinteistöjen käyvästä hinnasta. Kaupunginhallituksen vahvistamien myyntiperiaatteiden (Kh 29.10.2007 § 650) mukaan kohteiden myynnissä voidaan käyttää neuvottelumenettelyä, mikäli ostajakandidaattina on kaupungin elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteutumisen kannalta merkittävä taho. Neuvottelumenettelyllä luovutettavista kohteista tulee aina pyytää ulkopuolinen markkinahinta-arvio.

Kaupunki tekee kaupan yhteydessä Turun Teknologiakiinteistöt Oy:öön takaisinsijoituksen myöntämällä yhtiölle vaihtovelkakirjalainan. Lainalle kaupunki saa sopimusehtojen mukaan 6 %:n verovapaan vuotuisen tuoton.

Turun kaupungin omistusosuus yhtiössä ei järjestelyn myötä muutu. Kaupat on tarkoitus toteuttaa kokonaisuutena vuoden 2014 aikana.

Myytävät kohteet

Puutarhakatu 1

Kaupan kohteena on ¾ suuruinen määräosa Turun kaupungin VII (7.) kaupunginosan 35 korttelin tontista 1, kiinteistötunnus 853-7-35-1 sekä tontilla sijaitseva bruttoalaltaan noin 6533 m2 suuruinen toimistorakennus ja siihen liittyvät maanalaiset pysäköintitilat. Tontin 853-7-35-1 pinta-ala on 1734 m2. Kaupan kohteen alue on 29.3.1997 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Korttelialueelle saadaan rakentaa kaksi päällekkäistä kellarikerrosta. Kellarikerroksessa ja ensimmäisessä kerroksessa olevia tiloja, joiden lattia on maanpinnan alapuolella, saadaan sijoittaa liike- ja työtiloja. Asemakaavamerkintä K-2, rakennusoikeus 3620 k-m2, kerrosluku II-V.

Kauppahinta 4.400.000 euroa vastaa kiinteistön käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 3.393.000 € ja yläraja on 4.730.000 €.

Puolalankatu 5

Kaupan kohteena on Turun kaupungin VII (7.) kaupunginosan 21 korttelin tontti 10, kiinteistötunnus 853-7-21-10 sekä sillä sijaitseva bruttoalaltaan noin 11.550 m2 suuruinen toimistorakennus sekä siihen liittyvät maanalaiset väestönsuoja- ja pysäköintitilat. Kaupan kohteen alue on 13.4.1973 vahvistetussa ja 28.4.1973 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Asemakaavamerkintä AL, rakennusoikeus 5900 ka 300 uk.

Kauppahinta 8.200.000 euroa vastaa kiinteistön käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 6.804.000 ja yläraja on 8.580.000 €.

Linnankatu 23 (Eskelin Pysäköintilaitos) osakesarjat

Kaupan kohteena on Eskelin Pysäköintilaitos -nimisen yhtiön (y-tunnus 0681979-7) alla mainitut osakkeet, jotka oikeuttavat alla mainittujen huoneistojen hallintaan (yhtiöjärjestyksen mukainen lattiapinta-ala ilmoitettu suluissa). Kaupan kohteena olevat osakkeet siirtyvät Ostajalle kaikkine oikeuksineen ja velvollisuuksineen.

-Osakkeet nrot 1-6100: huoneisto nro 1, liiketila (610,0 m2)

-Osakkeet nrot 6101 – 13045: huoneisto nro 2, varasto ja 9 rasiteautopaikkaa (694,5 m2)

-Osakkeet nrot 13046 – 16830: huoneisto nro 3, liiketila (378,5)

-Osakkeet nrot 16831 – 17920: parvi (yhtiöjärjestyksessä ei huoneistonumeroa) (109,0 m2)

-Osakkeet nrot 17921-20800: huoneisto nro 4, opetustila (288,0 m2)

-Osakkeet nrot 20801-28330: huoneisto nro 5, toimisto (753,0 m2)

-Osakkeet nrot 28331-38040: huoneisto nro 6, toimisto (971,0 m2)

-Osakkeet nrot 38041-47700: huoneisto nro 7, toimisto (966,0 m2)

-Osakkeet nrot 47701-56335, huoneisto nro 8, toimisto (863,5 m2)

-Osakkeet nrot 56336-65025, huoneisto nro 9, toimisto (869,0 m2)

-Osakkeet nrot 65026-68625, huoneisto nro 10, keittiö ja muut tilat (360,0m2)

Kohteessa sijaitsevia kaupungin omistamia pysäköintipaikkojen hallintaan oikeuttavia osakkeita ei tällä kaupalla myydä.

Kauppahinta 6.000.000 euroa vastaa kohteen käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 5.364.000 € ja yläraja on 6.600.000 €.

Linnankatu 23 (Eskelin Pysäköintilaitoksen tontti)

Kaupan kohteena on Turun kaupungin VII (7.) kaupunginosan korttelin 8 tontti 6, pinta-ala 3575 m2, kiinteistötunnus 853-7-8-6. Kaupan kohteena oleva tontti on 31.10.1986 hyväksytyn ja 8.11.1986 voimaan tulleen asemakaavan mukaista yleisten pysäköintilaitosten korttelialuetta. Korttelialueelle on rakennettava vähintään 400 autopaikkaa, joista 72 on osoitettava korttelialueen liike- ja toimistotiloja varten. Autopaikoista saa enintään puolet osoittaa lähikortteleiden tarpeisiin. Korttelialueelle saa sijoittaa em. autopaikkojen lisäksi myös liike- ja toimistotiloja sekä tiloja moottoriajoneuvojen huoltoasemaa varten 7200 kerrosalaneliömetriä. Korttelialueelle saa rakentaa kaksi maanalaista kellarikerrosta. Kaavamerkintä LPY-1, kerrosluku IV-V, V ja VI.

Kaupan kohde on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella 31.5.2037 saakka Eskelin Pysäköintitalo Oy:lle. Myynnin ehtona on, että Ostaja ostaa myös Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n em. osakkeet.

Kauppahinta 2.800.000 euron vastaa tontin käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten tontista kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 2.394.000 € ja yläraja on 2.937.000.

Linnankatu 55

Kaupan kohteena on Asunto Oy Linnanrinne -nimisen yhtiön (y-tunnus 0217719-2) osakkeet 1-20.000, jotka oikeuttavat rakennuksessa 1 sijaitsevan huoneiston 1 (konttorihuoneisto ja sen kellaritila) hallintaan. Kaupan kohteena olevien osakkeiden yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala on 3441m2 konttorihuoneiston osalta ja kellarin osalta 1008m2. Kaupan kohteena olevat osakkeet siirtyvät Ostajalle kaikkine oikeuksineen ja velvollisuuksineen.

Kohteen velaton kauppahinta 2.300.000 euroa vastaa kohteen käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 1.647.000 € ja yläraja on 2.497.000 €.

Kauppahinnasta vähennetään kaupantekohetkellä osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina 857.317,36 € (31.12.2013). TTK:n tarjouksen mukaan Yhtiö ostaa kiinteistön joko itselleen tai määräämälleen taholle.

Kohde on ollut pitkään kaupungin aktiivisten myyntikohteiden listalla. Kaupungin vastikekerroin Linnankatu 55 toimistotilojen osalta on 1,1 ja kaupungin on mahdollista käyttää yhtiössä omistusosuutensa 14,73 % mukaista päätösvaltaa.

Puutarhakatu 14

Kaupan kohteena on Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14 -nimisen yhtiön (y-tunnus 0220514-9) alla mainitut osakkeet, jotka oikeuttavat alla mainittujen huoneistojen hallintaan (yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ilmoitettu suluissa). Kaupan kohteena olevat osakkeet siirtyvät Ostajalle kaikkine oikeuksineen ja velvollisuuksineen.

-Osakkeet nrot 209083-219132: liikehuoneisto 3 (67 m2)

-Osakkeet nrot 219133-249812: liikehuoneisto 4 (185,5 m2)

-Osakkeet nrot 249813-254032: edelliseen liittyvä varasto nro 2 (53 m2)

-Osakkeet nrot 254033-290382: toimistohuoneisto 1 (291 m2), johon liittyy yksi (1) vuokravapaa katettu autopaikka

-Osakkeet nrot 290383-308062: toimistohuoneisto 2 (136 m2), johon liittyy yksi (1) vuokravapaa katettu autopaikka

-Osakkeet nrot 308063-335812: toimistohuoneisto 3 (213,5 m2), johon liittyy kaksi (2) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 335813-373252: toimistohuoneisto 4 (288 m2), johon liittyy kolme (3) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 373253-407002: toimistohuoneisto 5 (274 m2), johon liittyy yksi (1) vuokravapaa katettu autopaikka

-Osakkeet nrot 407003-445612: toimistohuoneisto 6 (297 m2), johon liittyy kolme (3) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 445613-475252: toimistohuoneisto 7 (228 m2), johon liittyy kaksi (2) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 475253-495012: toimistohuoneisto 8 (152 m2), johon liittyy kaksi (2) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 495031-617112: toimistohuoneisto 9 (982 m2), johon liittyy kolme (3) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 617113-684612: toimistohuoneisto 10 (559 m2), johon liittyy kaksi (2) vuokravapaata katettua autopaikkaa

-Osakkeet nrot 684613-730432: toimistohuoneisto 11 (352,5 m2), johon liittyy neljä (4) vuokravapaata katettua autopaikkaa

Kohteen velaton kauppahinta 2.600.000 euroa vastaa kohteen käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 1.602.000 € ja yläraja on 2.684.000 €.

Kauppahinnasta vähennetään kaupantekohetkellä osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina 69.494,08 € (31.12.2013).

Puutarhakatu 14 kiinteistössä kaupungin vastikekerroin on valtaosassa huoneistoja 1,35 ja liikehuoneistoissa jopa 2. Yhtiöjärjestykseen on kirjattu, että yhtiössä noudatetaan kokonaan asunto-osakeyhtiölakia. Yhtiökokouksissa on siten käytössä äänioikeusrajoitus, jolloin yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Turun kaupunki omistaa yhtiöstä 66,59 %, mutta kaupungin äänivalta on yhtiöjärjestyksellä rajattu enintään 20 %:iin.  

Vanha Littoistentie 12 (ent. työkeskus)

Kaupan kohteena on Turun kaupungin Itäharjun kaupunginosan korttelin 30 tontti 13, pinta-ala 5922 m2, kiinteistötunnus 853-12-30-13, sekä sillä sijaitsevat rakennukset. Kaupan kohteella sijaitsee toimisto- ja hallintorakennus, teollisuusrakennus sekä asuinrakennus. Kaupungin oma käyttö kohteessa on päättynyt, mutta kohteen ylläpitokustannukset ovat kaupungille edelleen 125.537 € vuodessa.

Kaupan kohteena oleva alue on 24.4.1993 lainvoiman saaneen asemakaavan mukaista liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta (KTY). Korttelialueelle ei saa sijoittaa automarket-tyyppistä suurmyymälää. Kaavamerkintä KTY, e=2,0 m 30%, kerrosluku VI.

Kauppahinta 1.500.000 euroa vastaa kiinteistön käypää arvoa. Kauppahinta perustuu tontin rakennusoikeuteen. Kauppahinta ei perustu tontilla sijaitseviin rakennuksiin eikä niiden pinta-alaan. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kolme ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 1.275.000 € ja yläraja on 2.200.000 €.

Lemminkäisenkatu 22

Kaupan kohteena on Turun kaupungin Kupittaan kaupunginosan korttelin 1 tontti 22, pinta-ala 2207 m2, kiinteistötunnus 853-21-1-22. Kaupan kohteena oleva tontti on 5.12.1991 hyväksytyn ja 28.12.1991 voimaan tulleen asemakaavan mukaista liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, jolla voidaan harjoittaa myös ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuustoimintaa sekä tutkimus- ja opetustoimintaa (K-1). Korttelialueelle saa rakentaa kaksi maanalaista kellarikerrosta, joihin saa sijoittaa väestönsuojia, pysäköintitiloja, huoltoliikenneväyliä ja yhdyskuntateknisen huollon johtotiloja. Autopaikkoja on rakennettava yksi kutakin liike- ja toimistotilojen kerrosalan 75 m2 kohti sekä yksi kutakin opetus- ja tutkimustilojen kerrosalan 125 m2 kohti. Osa autopaikoista saadaan osoittaa korttelista 44/I. Kaavamerkintä K-1, rakennusoikeus 9000 k-m2, kerrosluku VI½.

Kaupan kohde on ollut vuokrattuna pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella 30.9.2014 saakka Kiinteistö Oy Turun Lemminkäisenkatu 22:lle.Kohteella sijaitsee vuokramiehen omistama rakennus, jonka purkuvelvollisuus vuokrakauden päättyessä on Kiinteistö Oy Turun Lemminkäisenkatu 22:lla.

Kauppahinta 2.250.000 euroa vastaa tontin käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 675.000 € ja yläraja on 1.320.000 €.

Lemminkäisenkatu 28 (Koneteknologiakeskus)

Kaupan kohteena on Turun kaupungin Kupittaan kaupunginosan korttelin 2 tontti 34, pinta-ala 3946 m2, kiinteistötunnus 853-21-2-34 sekä sillä sijaitseva vuonna 1959 rakennettu ja vuonna 2004 peruskorjattu ja laajennettu bruttoalaltaan noin 3900 m2:n ja huoneistoalaltaan noin 3322 m2:n suuruinen oppilaitosrakennus, ”Koneteknologiakeskus”. Kaupan kohteena oleva kiinteistö on 31.5.2005 hyväksytyn ja 23.7.2005 lainvoiman saaneen asemakaavan mukaista opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta, jolla saa harjoittaa myös tuotanto- ja tutkimustoimintaa. Korttelialueella saa asemakaavassa osoitetun enimmäisrakennusoikeuden estämättä rakentaa maanalaista kellaritilaa, johon saa sijoittaa väestönsuojia, pysäköintitiloja sekä yhdyskuntateknisen huollon tiloja. Korttelialueelle tulee järjestää vähintään 18 autopaikkaa. Kaavamerkintä YO-1, e=1,25, kerrosluku IV.

Koneteknologiakeskuksen peruskorjaus on saanut valtiolta tukea seuraavasti: Opetusministeriö on 2.3.2004 tehnyt päätöksen ”Turun ammatti-instituutin ja Turun ammattikorkeakoulun teknologian oppimiskeskuksen hanke, valtionosuuden myöntäminen”, minkä lisäksi 18.11.2005 päätöksen ”Turun ammatti-instituutin ja Turun ammattikorkeakoulun teknologian oppimiskeskus hanke, jälkirahoitteisen valtionosuuden maksaminen”. Hanke on aloitettu huhtikuussa 2004 ja se on valmistunut heinäkuussa 2005. Valtionosuuden perusteeksi on aloituskuukauden hintatasoon tarkistettuna hyväksytty 3.858.200 €. Hankkeen valtionosuus on 42 % em. kustannusarviosta eli 1.620.444 €. Päätöksessä ei ole eritelty tiloja ja varustamista. Kaupungin laskelmissa tehty jako tilojen ja varustamisen kesken perustuu valtionosuuden myöntämispäätöksessä 2.3.2014 olleeseen liitteeseen, jossa OPM on todennut valtionosuuden laskennalliset perusteet tiloille ja varustamiselle. Hyväksytyt kustannukset ja valtionosuus on jaettu toimitilojen ja varustamisen kesken seuraavasti:

-Tilat: kustannukset 2.419.367,11 € ja valtionosuus 1.016.134,19 €.

-Varustaminen: kustannukset 1.438.832,89 € ja valtionosuus 604.309,81 €.

-Valtionosuuden ensimmäinen vuosierä on maksettu vuonna 2006.

Opetusministeriön myöntämän valtionosuuden myötä kiinteistön tulee olla oppilaitoskäytössä tuen myöntämistä seuraavan 15 vuoden ajan tai maksettu tuki saatetaan joutua maksamaan kokonaan tai osittain takaisin.

Myynnin ehtona on, että Opetusministeriö antaa ennen kaupan tekemistä Turun kaupungille lausunnon, ettei Opetusministeriö peri annettua valtionosuutta osittain tai kokonaan takaisin omistajamuutoksesta johtuen.

Kauppahinta 3.000.000 euroa vastaa kiinteistön käypää arvoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 1.764.000 € ja yläraja on 3.300.000.

Kupittaankatu 8 (Kupittaan paviljonki)

Kaupan kohteena on Turun kaupungin Kupittaan puiston alueella kiinteistöllä 853-514-2-0 sijaitseva noin 398 k-m2 suuruinen paviljonkirakennus. Paviljonkirakennus sijaitsee 3.8.2002 voimaan tulleessa asemakaavassa puistoksi (VP-1/s.) kaavoitetulla alueella. Virkistystoimintaa ja uimalaa palvelevien huolto-, kahvila- ja ravintolarakennusten rakentaminen on sallittu erikseen osoitetuille rakennusaloille. Alueen rakennelmien tulee sopeutua historiallisen puiston luonteeseen. Alueen ympäristö säilytetään.

Paviljonkirakennuksen tarvitsema, kartalla M 181 / 17.6.2014 osoitettu noin 684 m2:n suuruinen maa-alue vuokrataan 3.980 euron perusvuosivuokrasta 31.12.2045 saakka rakennuksen ostajalle. Vuosivuokra on määritetty 5 % mukaan vuokra-alueen pääoma-arvosta.

Kauppahinta 500.000 euroa vastaa rakennuksen käypää arvoa ja maanvuokran perusteena oleva pääoma-arvo 79.600 euroa alueen käypää hintatasoa. Myyjä on teettänyt kohteen luovuttamista varten kaksi ulkopuolista kiinteistöarviolausuntoa, joiden mukaan kohteen käyvän hinnan alaraja on 416.500 € ja yläraja on 594.000 €.

Taulukko 1. Myytävien kohteiden myyntihinnat ja -voitot

Järjestelyyn liittyvät vuokrasopimukset

Kaupunki vuokraa osan myymistään tiloista käyttöönsä eri pituisilla vuokrasopimuksilla (liitteet 12-16).

Puutarhakatu 1, Puolalankatu 5 kuuluvat kaupungin toimistoverkkokokonaisuuteen ja vuokrataan kahdeksan vuoden määräaikaisilla vuokrasopimuksilla kaupungin käyttöön.

Linnankatu 23 (Eskelin Pysäköintilaitos Oy) sijaitsevat kaupungin toiminnot ovat enimmäkseen asiakaspalvelua ja poikkeavat siten luonteeltaan muista toimistoverkon kohteista. Tiloihin tulee tehdä uuden omistajan toimesta käyttäjälähtöisiä korjaus- ja muutostöitä kaupunginvaltuuston hyväksymän hankesuunnitelman mukaisesti sisätilojen osalta enintään noin 3,5 M€:lla ja julkisivujen osalta enintään noin miljoonalla eurolla. Korjaus- ja muutostyöt on toiminnan kannalta tarkoituksenmukaista toteuttaa vuoden 2015 kuluessa siten, että kaupunki myöntää kiinteistöjärjestelyn yhteydessä TTK:lle muutostöiden kustannusarviota vastaavasti VVK-lainaa 50 % (2,25 M€). Kohteeseen laaditaan 20 vuoden määräaikainen vuokrasopimus.

Puutarhakatu 14:n (Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14) ja Linnankatu 55:n (Asunto Oy Linnanrinne) tiloihin tehdään toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset 6 kuukauden irtisanomisajalla ja toiminnot pyritään sijoittamaan niistä muihin kaupungin muihin tiloin vuoden 2015 kuluessa.

Määräaikaisiin vuokrasopimuksiin laaditaan kohdekohtaiset 3 - 5 vuoden jatko-optiot, jotka vuokralainen voi halutessaan käyttää yksipuolisesti.

Kaikki tehtävät vuokrasopimukset ovat luonteeltaan kokonaisvuokrasopimuksia. Vuokra sisältää pääomakustannukset, pääoman erilliskustannukset (esim. kiinteistöveron ja kiinteistövakuutuksen) sekä kiinteistönhoito- ja ylläpitopalveluista, peruskorjauksista, isännöinnistä, lämmityksestä ja jäähdytyksestä aiheutuvat kulut. Vuokrasopimuksissa kaupungin vastuulle jäävät kohteiden edelleen siivouskustannukset sekä vesi- ja sähkömaksut.

Vuokrat on määritelty kaupunginvaltuuston hyväksymän (Kv 28.4.2014) uuden sisäisen vuokrajärjestelmän mukaisesti siten, että toimialojen nykyinen kokonaisvuokrataso ei muutu järjestelyn seurauksena.

Taulukko 2. Vuokraukset

Koneteknologian koulutuskeskus

Koneteknologiakeskus Turku Oy on Turun kaupungin 69,41 % omistama yhtiö, joka myy koulutuspalveluitaan mm. Turun kaupungille, Turun ammattikorkeakoulu Oy:lle ja alueen teollisuudelle. Yhtiö toimii kaupungin omistamassa kiinteistössä, joka on peruskorjattu nykyistä toimintaansa varten vuonna 2005.

Kokonaisjärjestelyn osana Koneteknologia Oy tekee kiinteistön ostavan Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n kanssa määräaikaisen 10 vuoden vuokrasopimuksen, jonka vuokrataso on nykyistä vuokraa 20 % alhaisempi. Tämä turvaa ostajalle vakaan kassavirran ja toisaalta edesauttaa Koneteknologia Turku Oy:n toimintaedellytyksiä tai alentaa vastaavasti kaupungin Sivistystoimialan käyttötalouskustannuksia.

Järjestelyyn liittyvä Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n rahoitus

Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n on tarkoitus rahoittaa järjestely ostajan liikkeelle laskemalla suunnatulla vaihtovelkakirjalainalla (VVK-laina), jonka pääoma on 14,45 M€, korko 6 % vuodessa ja laina-aika 25 vuotta. Lainaehtojen mukaan liikkeelle laskettava velka on koron ja pääoman takaisinmaksun osalta huonoimmassa etuoikeusasemassa oleva velka suhteessa velallisen nykyisiin tai myöhempiin korollisiin velkoihin. Velan koron maksaminen edellyttää, että koron maksuhetkellä kaikkien paremmalla koronmaksuoikeudella olevien velkojen erääntyneet korot on maksettu.

Sijoitus on riskiasemaltaan hyvin lähellä oman pääoman ehtoista sijoitusta varsinaisen osakeomistuksen pysyessä muuttamattomana. Mikäli Yhtiön liikevoitto ei riitä rahoituskustannusten kattamiseen, jäävät vaihtovelkakirjalainojen korot ensimmäisenä maksamatta.

Taulukko 3. Vaihtovelkakirjalainojen periaatteellinen muodostumisperuste

Ehdoiltaan nyt myönnettävä laina on takaisin maksun suhteen erilainen kuin yhtiön perustamisen yhteydessä liikkeelle lasketut vaihtovelkakirjalainat siten, että laina on lyhennysohjelmallinen. Lainan lyhennys alkaa kymmenen vuoden kuluttua lainan nostosta, minkä jälkeen laina kuoletetaan kokonaisuudessaan tasalyhennyksin laina-ajan loppuun mennessä 15 vuoden kuluessa. Kokonaisuudessaan laina-aika olisi siten 25 vuotta. Kyseinen laina suunnataan vain Turun kaupungille. Lainajärjestelyjen hyväksyminen edellyttää TTK Oy:n yhtiökokouksen päätöstä.

Kyseisen lainajärjestelyn jälkeen kaupungin kaikki antolainat Yhtiölle ovat yhteensä 53,1 € (VVK lainapääoma 43,1 M€ ja Junior-laina 10,0 M€). Yhtiö on ilmoittanut pyrkivänsä osana kiinteistöjärjestelyjä maksamaan takaisin kaupungin aiemmin myöntämän 10 M€:n junior-lainan vuoden 2015 kuluessa, jolloin kaupungin kokonaislainasaatavaksi jäisi 43,1 M€, kun se tällä hetkellä on

38.65 M€.

Järjestelyn taloudellinen kokonaistarkastelu

Järjestelyn tulos- ja rahoituslaskelmavaikutukset

Tarkastelun kohteena ennen järjestelyä ja sen jälkeen ovat ainoastaan kaupungin kannalta ulkoiset tulot ja menot. Sisäiset tulot ja menot eliminoituvat kaupungin tuloslaskelmassa, eivätkä siten vaikuta kaupungin ulkoisiin rahavirtoihin. Myytävän kokonaisuuden velaton kauppahinta on 33,55 milj. euroa ja myyntihinta velkaosuuden vähentämisen jälkeen 32,6 milj. euroa, josta 14,45 milj. euroa rahoitetaan ostajan liikkeelle laskemalla vaihtovelkakirjalainalla. Tämän vuoksi järjestelyn vaikutus rahoituslaskelman rahavarojen muutokseen tulee olemaan noin 18,2 milj. euroa positiivinen. Kertaluontoisena tulona vuoden 2014 tilinpäätökseen realisoituu satunnaisena tulona noin 18,0 miljoonan euron myyntivoitto.

Tuloslaskelmavaikutukset realisoituvat pääsääntöisesti siten, että osa ulkoisista menoista vähenee (mm. kiinteistötoimialan materiaaliostot, palvelujen ostot) ja korvautuu lisääntyvällä ulkoisella vuokralla. Lisäksi suoraan omistettujen kohteiden osalta poistoja ei tehdä enää kirjanpidossa.

Osa lisääntyvästä ulkoisesta vuokrakulusta kompensoituu rahoitustulona, koska 14,5 milj. euroa takaisinvuokrattavien kohteiden kauppahinnasta rahoitetaan ostajan liikkeelle laskemalla vaihtovelkakirjalla, josta saatava korkotulo on kuusi (6) prosenttia vuodessa. Tämä näkyy tuloslaskelmassa lisääntyvänä rahoitustulona (noin 900.000 euroa) parantaen vuosikatetta. Lisäksi oletetaan, että muulla vapautuvalla pääomalla (18,2 milj. euroa) vähennetään kaupungin velkaantumista ja siitä saatava korkohyöty lasketaan velan vaihtoehtoiskustannuksesta. Korkotason alhaisuudesta johtuen tämän vapautuvan pääoman hyödyksi on arvioitu vain 1 % vuodessa eli noin 200.000 euroa.

Yhteenveto järjestelyn taloudellisista vaikutuksista

Yhteenvedossa on tarkasteltu yksinomaan kaupan kohteena olevan kiinteistökannan vaikutusta kaupungin tunnuslukuihin.

Vuonna 2014 ennen järjestelyä: Myytävä kokonaisuus aiheuttaa kaupungille tällä hetkellä noin -1,7 M€ alijäämän toiminta- ja vuosikatteeseen sekä poistojen jälkeen noin -2,3 M€ alijäämän tilikauden tuloksen.

Vuonna 2014 järjestelyn jälkeen: Toiminta ja vuosikatteet säilyvät samana kuin edellä, mutta järjestelyn myyntivoitto (satunnainen tulo) 18,0 M€ vaikuttaa tilikauden tulokseen 15,7 M€ positiivisesti.

Vuonna 2015: Toimintakate heikkenee noin ulkoisten vuokrakulujen kasvun myötä, mutta vuosikatetta parantaa VVK-lainan ja vapautuvan pääoman korkotulosta johtuva noin miljoonan euron rahoitustulo. Tilikauden tulos vastaavasti pysyy vuoden 2014 tasolla.

Vuonna 2016: Toimintakate paranee, mikä johtuu kohteiden Linnakatu 55 ja Puutarhakatu 14 luopumisesta vuoden 2016 alusta. Vuosikate ja tilikauden tulos ovat vuositasolla noin 560.000 € parempia kuin ennen järjestelyä vuonna 2014.

Järjestelyn vaikutukset kaupungin pitkäaikaisiin vuokravastuisiin

Koska osa kohteista vuokrataan takaisin kaupungin käyttöön pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla, lisääntyy kaupungin pitkäaikainen vuokravastuu yhteensä noin 36,1 miljoonaa euroa. Pitkäaikainen vuokravastuu ei näy suoraan kaupungin taseessa, vaan se lisätään taseen liitetietoihin. Luonteeltaan pitkäaikainen vuokravastuu vastaa kuitenkin pitkäaikaista taloudellista sitoumusta eli käytännössä pitkäaikaista lyhennysohjelmallista lainaa. Vuokravastuu lasketaan ainoastaan määräaikaisista pitkäaikaisista sopimuksista, ei toistaiseksi voimassaolevista vuokrasopimuksista, jotka ovat irtisanottavissa alle vuoden irtisanomisajalla.

Järjestelyn taloudellisista hyödyistä ja riskien siirrosta

Koska osa kohteista myydään ja vuokrataan takaisin, siirtyy vastuu kohteiden ylläpidosta ja kiinteistöjen omistamiseen liittyvistä riskeistä ostajayhtiölle. Kiinteistötoimialan solmimat konsernin sisäiset sopimukset mm. kiinteistönhuollosta ja vuosikorjauksista irtisanotaan ja/tai supistetaan myytävien kohteiden osalta. Ostosopimusta tullaan Arkea Oy:n kohdalla vähentämään vuositasolla Kiinteistöliikelaitoksen tilapalveluiden mukaan noin 150.000 eurolla.

Myytävien kohteiden kiinteistöriskin siirto ostajalle hinnoitellaan pääsääntöisesti joko maksettavassa vuokrakassavirrassa (tuottovaatimuksen riskipreemiona) tai kohteen kauppahinnassa. Nyt tehtävässä järjestelyssä ulos maksettavat vuokrat ovat laskettu vastaamaan sisäisen vuokran määrää uuden vuokranmääräytymismallin mukaisesti (7 prosentin tuottovaatimus kohteen nykyhinnalle), mikä sisältää myös varauksen tuleviin perus- ja ylläpitokorjauksiin. Kohteiden vuokrat sisältävät preemion kiinteistöriskin siirrosta ostajalle, minkä vuoksi kauppahinnat ovat muodostuneet pääsääntöisesti maksettavaan ulkoiseen vuokraan, vuokrasopimusten pituuteen ja kohteen jäännösarvoon perustuen. Kokonaisuudesta tarjottu kauppahinta on 33.550.000 M€, mikä vastaa omistajan teettämien arviokirjojen käypää arvoa siten, että käyvän kauppahinnan alaraja on 25.334.500 € ja yläraja on 35.442.000 €.

Järjestelyn muut mahdolliset hyödyt realisoituvat vasta siinä vaiheessa jos/kun kaupunki pystyy tehostamaan tilankäyttöään ja luopumaan edelleen osasta kohteita vuokra-ajan loputtua (määräaikaisten sopimusten päättäminen) tai lopettamaan toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia. Osa taloudellisista hyödyistä realisoituu jo vuoden 2016 alusta lähtien, kun kohteet Linnankatu 55 ja Puutarhakatu 14 irtisanotaan, kaupunki tehostaa tilankäyttöään ja sijoittaa kyseisten kohteiden toiminnot kaupungin muihin tiloihin. Järjestelyn taloudellinen hyöty heikkenee siinä tapauksessa, jos kaupunki joutuu jatkamaan kohteiden vuokrausta merkittävästi pidemmälle ajanjaksolle, eikä pysty vastaavasti tehostamaan tilankäyttöään.

Taloudellista hyötyä tulisi realisoitua myös siten, että kaupunki pystyy siirtämään merkittävän osan kohteiden peruskorjausvastuuta (korjausvelkaa) ostajalle, joka sitoutuu pitämään kohteet vuokrasopimuksen määrittämässä kunto- ja laatutasossa.

Ostaja (vuokranantaja) sitoutuu vuokrasopimuksen mukaan pitämään kohteet kunnossa vastaten tarvittavista korjauksista. Korjauksista ei vuokranantajan kanssa laadita erillistä korjausten mitoitus- ja ajoitussuunnitelmaa vaan vuokrasopimuksessa sitoudutaan ylläpitämään mm. sopimuksessa määritellyt tarkoituksenmukaiset sisäilmasto-olosuhteet. Vuokrasopimuksessa ei vuokranantajaa edellytetä tekemään sopimuskaudella peruskorjauksia vaan ylläpitämään kohteiden kuntoa tarvittavin toimenpitein.

Vuokrakaudella tehtävien korjausten tarkkaa euromäärä on vaikea arvioida tarkkaan. Kohteesta laaditut arviokirjat esittävät kohteiden sopimuskauden korjaustarpeiksi noin 3,6 - 3,7 M€. Kaupungin omien arvioiden mukaan viiden toimistokohteen korjausvelka on tällä hetkellä noin 6 M€ ja kasvaa vuokrasopimuskaudella noin miljoona euroa vuosittain ollen sopimuskauden lopussa noin 14 M€. Mikäli kohteiden omistusta jatkettaisiin ja toimittaisiin niissä pitkällä aikavälillä, olisivat seuraavien kahdeksan vuoden korjaustarpeet kaupungin arvioiden mukaan noin 15 – 22 M€:n tasolla.

Taloudelliset vaikutukset Kiinteistöliikelaitoksen näkökulmasta

Myynneistä aiheutuu Kiinteistöliikelaitokselle vuonna 2014 yhteensä 32.623.279 € myyntitulo ja 17.982.455 € myyntivoitto. Myytävän käyttöomaisuuden kirjanpitoarvot 14.640.824 € poistuvat Kiinteistöliikelaitoksen taseen vastaavalta puolelta ja tilalle tulee vastaavalle puolelle saamiset -kohtaan käyttöomaisuudesta saatava myyntitulo ja vastattavaa puolelle tilikauden ylijäämään käyttöomaisuudesta saatava myyntivoitto. Järjestelystä aiheutuvat muutokset on huomioitu Kiinteistöliikelaitoksen vuoden 2014 talousarviossa.

Myynneistä ja uuden omistajan tiloihin vuokralaiseksi jääminen aiheuttaa Kiinteistöliikelaitokselle vuonna 2015 käyttökatteen (suunnitteluluku) 2.218.000 € alenemisen, poistojen 852.000 € alenemisen ja peruspääomasta maksettavan korvauksen 764.000 € alenemisen. Käyttökatteen aleneminen johtuu pääasiassa uusien ulos maksettavien vuokrien ja poistuvien palvelujen ostojen nettovaikutuksesta. Muutokset on huomioitu Kiinteistöliikelaitoksen talousarvioesityksessä 2015. Eskelin Pysäköintilaitoksen tontin myynnistä aiheutuvia sisäisten maanvuokratulojen 139.865 € menetystä ei ole huomioitu Kiinteistöliikelaitoksen talousarvioesityksessä. Eskelin Pysäköintilaitoksen tontin myynti huomioiden Kiinteistöliikelaitoksen myyntien johdosta tapahtuva käyttökatteen aleneminen vuonna 2015 on 2.358.000 €. Vuoden 2016 osalta tilanne muuttuu 561.696 € positiivisemmaksi ulkoisten vuokramenojen vähetessä.

Yhteenveto

Talousarviossa kaupunginvaltuuston asettama sitova myyntitavoite vuodelle 2014 on 52,9 M€. Tämä tavoite ei toteudu ilman esitettyä järjestelyä, mikä lisää vastaavasti kuluvan vuoden alijäämää ja lainoitustarvetta.

Esitetty järjestely täyttää uudistamisohjelmassa (Kv 17.06.2013 §127) välillisen omistamisen järjestelyille asetetut ehdot:

-järjestely vapauttaa pääomaa vähintään 50 % kunkin myytävän kohteen myyntihinnasta,

-yhtiö- tai rahastosijoitukselle saadaan vähintään 6 - 7 %:n tuotto,

-valittavan mallin tulee olla verotuksellisesti tehokas ja

-kiinteistöriski siirtyy uudelle omistajalle.

Kohteista saatavaa 33,55 M€ velaton kauppahinta on markkinahinta, joka on linjassa kohteista teetettyjen ulkopuolisten arviolausuntojen kanssa, sijoittuen pääasiassa arviokirjoissa esitettyjen hintahaarukoiden ylälaitaan.

Järjestely lisää kaupungin antolainausta Turun Teknologiakiinteistöt Oy:lle, kaupan yhteydessä annettavan 14,45 M€:n vaihtovelkakirjalainan myötä. Omistusosuus yhtiössä ei kasva järjestelyssä.

Järjestely tuo kaupungille 18,0 M€ myyntivoiton, mikä parantaa vuoden 2014 tuloslaskelmaa 15,2 M€. Toteutumisvuoden jälkeen järjestely on tuloslaskelmavaikutuksiltaan melko neutraali, mutta tilikauden tulos paranee vuodesta 2016 lähtien noin 560.000 € vuodessa. Kaupungin tase kevenee järjestelyssä pysyvästi 14,5 M€:lla.

Myytäviksi esitettävät viisi toimistokohdetta ovat osa kaupungin toimistoverkkokokonaisuutta. Toimistokohteisiin laadittavat vuokrasopimukset mahdollistavat kaupungin hallinnon tilankäytön vähentämisen jo vuoden 2015 kuluessa, sillä Puutarhakatu 14:n ja Linnankatu 55:n vuokrasopimukset ovat irtisanottavissa 6 kuukauden irtisanomisajalla. Puutarhakatu 1:een ja Puolalankatu 5:een tehtäviksi esitettävät määräaikaiset vuokrasopimukset loppuvat 31.12.2022. Näissäkin kohteissa on tarkoitus tehdä tilankäytön tehostamista jo määräaikaisella vuokrasopimuskaudella.

Turun kaupungin koko hallinnon pitkän aikavälin tilaratkaisun valmistelussa edetään tarveselvitys ja hankesuunnitteluohjeiden mukaisesti. Tarveselvitys on tarkoitus käynnistää vuoden 2015 aikana. Hankesuunnitelman valmistelu eri vaihtoehtojen vertailun osalta ajoittuisi vuosille 2016 - 2017.