Vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi:

Kaupunginhallitus päätti 16.6.2014 keskeyttää Hirvensalon/Syvälahden koulun hankinnan tarjouskilpailun kokonaisuudessaan. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että strateginen tilojen ohjaus -vastuualue käynnistää välittömästi Hirvensalon/Syvälahden koulun uuden hankesuunnitelman valmistelun siten, että hankesuunnitelma voidaan saattaa kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi vuoden 2014 loppuun mennessä.

Keskeytyksen päädyttiin liian korkeiden tarjoushintojen johdosta. Hankesuunnitelman uuden valmistelun tavoitteena on löytää keino toteuttaa Syvälahden koulu sille varatulla rahoituksella. Uudisrakennuksen valmistumistavoite on ollut syksy 2016, mutta hankinnan keskeyttämisen ja uuden valmistelun myötä hankkeen aikataulu viivästyy.

Strateginen tilojen ohjaus on käynnistänyt kaupunginhallituksen päätöksen mukaan valmistelun, jonka tavoitteena on sellaisen ratkaisun löytäminen, jolla Syvälahden koulu- ja päiväkotihanke pystyttäisiin toteuttamaan talousarviokirjan mukaisella kustannuksella. Hankkeen osapuolten kanssa käydyn tarvearvioinnin perusteella on todettavissa, että hankkeesta ei ole mahdollista tarkoituksenmukaisella tavalla jättää mitään osapuolta kokonaan pois. Ainoan poikkeuksena on hyvinvointitoimialan koulun yhteyteen suunnitellut suun terveydenhuollon tilat, jotka tullaan ratkaisemaan muulla tavalla toisaalle. Näin ollen Syvälahden koulun ja päiväkoti –hankkeen tulisi edelleen koostua 786 oppilaan, 140 päivähoitopaikan, nuorisotilojen, kirjaston ja kouluterveydenhuollon sekä neuvolan tiloista. Lisäksi rakennuksessa tulisi olla valmistuskeittiö.

Hankkeen hankintamallin on tunnistettu olevan avainasemassa, mikäli hanke halutaan toteuttaa asetetun kustannusarvion mukaisena. Kiinteistöliikelaitoksen tilapalvelut on selvittänyt erilaisia hankintamalleja ja tehtyjen selvitysten perusteella suositellaan hanketta toteutettavaksi allianssimallilla. Verrattuna perinteisiin urakkamalleihin, allianssissa on parhaat mahdollisuudet jalostaa suunnitelmia eli kehittää hanketta niin, että sitä koskevat tavoitteet toteutuvat annetussa kustannusraamissa. Kyseessä on ennen kaikkea hankkeen toimijoiden yhteistyömalli, jonka avulla haetaan parhaat mahdolliset ratkaisut. Allianssimallissa pystytään mm. huomioimaan rakennusliikkeen kokemukset hyvistä rakenneratkaisuista ja toisaalta malli poistaa myös rakennusliikkeeltä tarpeen sisällyttää riskivarauksia urakkahintaan. Allianssitoteutus on varsin uusi hankintamalli Suomessa, mutta käyttökokemuksia siitä on jo useammista infra- ja talonrakennushankkeista. Allianssitoteutus on nopeasti yleistymässä Suomessa, koska se mahdollistaa rakennushankkeen suunnittelun ja rakennusvaiheen aikana syntyvien innovaatioiden paremman hyödyntämisen kuin perinteinen urakkatoteutus.

Kaupunginhallituksen talousarviokirjauksen mukaan Hirvensalon Syvälahden koulu toteutetaan kaupungin 100 % omistaman perustettavan kiinteistöyhtiön taseeseen. Kaupunginhallitus on kokouksessaan 3.3.2014 käsitellyt Syvälahden koulun omistusjärjestelyä ja hyväksynyt KOy Turun Syvälahden koulun perustamissopimuksen ja yhtiöjärjestyksen. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö vastaa kohteen rakennuttamisesta. Näin ollen nyt esitettävän allianssimallin tilaajana toimii perustettu kiinteistöosakeyhtiö.

Allianssin muodostavat tilaaja, käyttäjä, suunnittelijat ja urakoitsija, joilla on yhteinen allianssisopimus, yhteiset tavoitteet ja organisaatio sekä tavoitteiden toteuttamiseen kannustava kaupallinen malli. Allianssissa kaikki osapuolet yhdessä sitoutuvat toteuttamaan yksimielisesti asettamansa hanketta ja sen toteuttamista koskevat tavoitteet.

Allianssi soveltuu parhaiten vaativien hankkeiden toteuttamiseen. Syvälahden koulun toteuttamisen voidaan katsoa olevan vaativa, sillä kyseessä on suuri kokonaisuus, jossa pyritään luomaan nykyaikainen oppimisympäristö ja monelle käyttäjälle sopivia ratkaisuja siten, että tilat ovat toiminnalliset ja samalla tehokkaasti käytössä. Tavoitteena on luonnollisesti toteuttaa kaikki tämä hankkeelle varatun rahoituksen puitteissa. Hanke vaatii kaikilta osapuolilta kyvykkyyttä hanketta ja sen toteuttamista kehittäviin innovaatioihin ja allianssin tehtävänä on toteuttaa Syvälahden koulu niin, että koululle ja sen toteuttamiselle asetetut tavoitteet toteutuvat (kaupungin tavoitteet hankkeelle, liite 1).

Syvälahden koulun suunnittelijoiden toimeksiannot tulisi siirtää osaksi allianssisopimusta. Urakoitsija valitaan neuvottelumenettelyllä. Tavoitteena on hakea allianssiin urakoitsija, jolla on paras kyky toteuttaa hankkeelle asetetut tavoitteet yhtenä allianssin osapuolena.  Valintaperusteina käytetään osallistumisilmoituksen yhteydessä yritysten kelpoisuusehtoja, yritysreferenssejä ja allianssiin nimettävien avainhenkilöiden näyttöjä ja tarjousvaiheessa tarjoajan kykyä toimia allianssissa, kykyä tuottaa tilaajalle ”arvoa rahalle” (kyky toteuttaa tilaajan hankkeelle asettamat tavoitteet) sekä palkkiota. 

Allianssin muodostamisen jälkeen sen osapuolet allekirjoittavat allianssin kehitysvaihetta koskevan sopimuksen. Ensimmäisenä edetään kehitysvaiheeseen, jonka tuloksena saadaan sekä suunnitelmaratkaisu Syvälahden koulun ”tulevaisuuden oppimisympäristöksi” että toteutussuunnitelma, miten koulu rakennetaan sisältäen riskikartoituksen. Kehitysvaiheessa yhdistyvät tilaajan, käyttäjän, suunnittelijoiden ja urakoitsijan asiantuntemus ja innovatiivisuus toteuttaa Syvälahden koululle asetetut tavoitteet. Kaupunginvaltuuston hyväksymä hankesuunnitelma sekä päivitetty tarve ja tavoitteet (liite 1) toimii kehitysvaiheen lähtökohtana.

Kehitysvaiheen päättyessä allianssi sopii tavoitekustannuksen ja avaintulostavoitteet sekä kaupallisen mallin yksityiskohdat. Kehitysvaihe päättyy, kun kaupunginhallitus/-valtuusto päättää edetä toteutusvaiheeseen ja toteutusvaihetta koskeva allianssisopimus allekirjoitetaan. Mikäli tilaaja ei ole tyytyväinen allianssin kehitysvaiheen tuloksiin (tavoitekustannus, muut hanketta koskevat tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma), niin on tilaajalla oikeus olla allekirjoittamatta toteutusvaiheen sopimusta.

Allianssin käynnistys- ja kehitysvaiheen kustannusten arvioidaan olevan 500 000 – 1 000 000 euroa. Nämä tulevat maksettavaksi riippumatta siitä, edetäänkö hankkeessa toteutusvaiheeseen.

Toteutusvaiheen sopimuksella allianssin osapuolet sitoutuvat toteuttamaan hankkeen yksimieleisesti asettamiensa tavoitteiden (tavoitekustannukset ja muut koulua ja sen toteuttamista koskevat tavoitteet) mukaisesti. Tähän osapuolia kannustaa allianssin kaupallinen malli, jonka mukaan palveluntuottajat ansaitsevat sitä paremmin/huonommin, mitä paremmin/huonommin allianssi toteuttaa asettamansa tavoitteet. 

Toteutusvaiheessa rakennetaan Syvälahden koulu. Takuuaika sisältyy allianssin toteutusvaiheeseen. Näin allianssi vastaa takuuajan toimenpiteistä, joiden kustannukset sisältyvät sovittuun tavoitekustannukseen. Mikäli allianssimuotoisesta toteutuksesta saadaan ratkaisu nopeasti aikaan, on mahdollista, että Syvälahden koulu voidaan ottaa käyttöön elokuussa 2017. Perinteisillä urakkamalleilla käyttöönotto saattaisi siirtyä jopa syksyyn 2018.

Allianssin myötä tavoitellaan hankkeen toteuttamista talousarviokirjaan hyväksytyn mukaisella kustannuksella 23 969 000 euroa (alv 0 %). Lisäksi mukaan tulisi laskea irtaimistohankinnat, jotka on arvioitu olevan 1 810 000 (alv 0 %). Hankkeen kattohinnaksi asetetaan näin ollen 25 779 000 euroa (alv 0 %).

Liite 1Päivitetty tarvekuvaus ja kaupungin tavoitteet hankkeelle

Liite 2Allianssin tavoiteaikataulu

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää,

että Syvälahden koulun toteuttamisessa siirrytään allianssimalliin,

että KOy Turun Syvälahden koulu hankkii allianssiin urakoitsijan neuvottelumenettelyllä ja

että lähtökohdaksi allianssille hyväksytään liitteen 1 mukaiset tavoitteet.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että Syvälahden koulun rakentamista koskeva toteutuspäätös tehdään kaupunginvaltuustossa hankkeen kehitysvaiheen jälkeen elokuussa 2015 edellyttäen, että allianssin esittämä suunnitelma toteuttaa kaupunginhallituksen sille asettamat tavoitteet kaupungin asettamassa kustannusraamissa. 

PäätösEhdotus hyväksyttiin.