Kiinteistöliikelaitos, rakennuttajainsinööri Reino Pöyhönen ja lakimies Pauliina Ahlas 28.5.2014:

Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitos on pyytänyt tarjouksia Hirvensalon Syvälahden koulun rakennus-, putki-, ilmanvaihto-, sähkö- ja automaatiourakoista.

Taustatietona asiaan voidaan todeta, että kaupunginvaltuuston talousarviokirjauksen mukaan Hirvensalon Syvälahden koulu toteutetaan kaupungin 100 % omistaman perustettavan kiinteistöyhtiön taseeseen. Kaupunginhallitus on kuitenkin päättänyt 24.2.2014 § 74 kohdalla oikeuttaa Kiinteistöliikelaitoksen käynnistämään Syvälahden koulun urakoiden kilpailutuksen jo ennen kuin tarkoitusta varten perustettava kiinteistöyhtiö on oikeustoimikelpoinen. Lisäksi kaupunginhallitus päätti oikeuttaa Kiinteistöliikelaitoksen maksamaan Syvälahden koulun rakennuttamiseen (ml. suunnitteluun) liittyvät menot Kiinteistöliikelaitoksen käyttötalouteen varatuista määrärahoista 1.1.2014 lukien, kunnes sopimukset tai niiden mukaiset oikeudet ja velvollisuudet on siirretty perustettavalle yhtiölle.

Turun Kiinteistöliikelaitos julkaisi 17.9.2013 julkisten hankintojen ilmoituskanavassa Hilmassa ennakkoilmoituksen Hirvensalon koulun rakennus- /pää-, putki-, ilmanvaihto-, sähkö- ja automaatiourakoista. Hankintailmoitukset julkaistiin 6.3.2014 ja hankinnan korjausilmoitukset, jossa tarkennettiin referenssivaatimuksia, julkaistiin 19.3.2014.

Hankinnoissa käytettiin avointa hankintamenettelyä ja valintaperusteena halvinta hintaa.

Tarjousten määräpäivä oli 6.5.2014. Saatujen tarjousten perusteella ilmeni, että rakennusteknisten töiden urakkatarjous ylitti sille budjetissa rakennustöille varatun kustannusosuuden 7.500.000 eurolla. Muista urakoista (LVIAS) annetut tarjoukset olivat budjetin ja sen perustana olleen rakennusosa-arvion mukaisia.

Kaupungin vuoden 2014 talousarviossa (vuokrakohteet) hankkeen kustannusarvio on 23.969.000 euroa. Mikäli hanke toteutettaisiin nyt saatujen tarjousten mukaisilla hinnoilla, hankkeen kustannusarviota pitäisi korottaa 31.500.000 euroon.

Vaihtoehdot jatkotoimenpiteille ovat 1) hankinnan keskeyttäminen tai 2) hankintamenettelyn jatkaminen ja lisärahoituksen osoittaminen hankkeelle.

Markkinaoikeuden vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hankinnan keskeyttäminen on mahdollista tilanteessa, jossa hankinnassa saatavat tarjoukset ylittävät hankkeelle varatut määrärahat. Hankkeen mahdollinen kilpailuttaminen uudelleen edellyttää tällöin hankinnan kohteen karsimista siten, että sen toteuttaminen on mahdollista määrärahojen puitteissa. Vastaavasti voidaan harkita, olisiko hanke mahdollista kilpailuttaa eri tavoilla kustannussäästöjen aikaansaamiseksi.

Mikäli hankintamenettelyä päätetään jatkaa, on mahdollista joko hyväksyä saadut tarjoukset sellaisinaan tai siirtyä asiassa neuvottelumenettelyyn. Mikäli päätetään siirtyä neuvottelumenettelyyn, voidaan tarjoajien kanssa käydä neuvotteluja siitä, mitkä ovat heidän näkemyksensä mukaan mahdollisia kustannuksia alentavia muutoksia rakennuskohteeseen. Tämän jälkeen hankintayksikön tulisi valita haluamansa muutokset rakennuskohteeseen ja pyytää tarjoajilta näiden perusteella tarkistettu tarjous.

Neuvottelumenettelyyn on kutsuttava kaikki tarjouksen jättäneet tarjoajat, mikäli uutta hankintailmoitusta ei haluta tehdä. Hankinnan kohde ei kuitenkaan saa muuttua neuvottelumenettelyssä olennaisesti, vaan tällaiset muutokset edellyttävät hankinnan kilpailuttamista uudelleen.

Mikäli hankintamenettelyä päätetään jatkaa, tulisi kuitenkin päättää myös siitä, onko hankkeelle varattuja määrärahoja syytä korottaa. Tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen (Kv 7.3.2011 § 61) mukaan mikäli suunnittelun tai toteuttamisen aikana syntyy tarve tarkistaa ohjelmaa siten, että se vaikuttaa kustannuksiin indeksikorjausten huomioon ottamisen jälkeen yli 5 % muuttavasti, on hankesuunnitelman muutos tuotava alkuperäisen hankesuunnitelman hyväksyneen hallintoelimen hyväksyttäväksi, mikäli valtuusto ei vielä ole myöntänyt hankkeelle rahoitusta. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt hankkeen hankesuunnitelman, joten kustannusarvion mahdollinen muuttaminen kuuluu valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön (KV 17.12.2012 § 252) mukaan lautakunta ja johtokunta voi saattaa asian, joka sillä on oikeus ratkaista, kaupunginhallituksen ratkaistavaksi, mikäli asian merkittävyys sitä edellyttää.

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää saattaa asian kaupunginhallituksen ratkaistavaksi sen merkittävyyden johdosta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Lisäksi johtokunta edellytti, että seuraavat asiat selvitetään;

- miten pystytään turvaamaan hankkeen valmistuminen käyttöönotettavaksi alkuperäisten suunnitelmien mukaan 1.8.2016;

- miten muuttunut tilanne on tiedotettu tuleville käyttäjätoimialoille mm. opetustoimelle, joka on omalta osaltaan edennyt asiassa kaupunginvaltuuston hyväksymän hankesuunnitelman mukaisesti. Lähes koko kouluverkon uudistamien perustuu kyseisen hankkeen etenemiseen alkuperäisessä aikataulussa;

- miten käyttäjätoimialat sitoutuvat hankkeen kohonneiden kustannusten aiheuttamiin menojen lisäyksiin. Tarveselvityksen- ja hankesuunnitelman lähtökohdissa huomioidaan asia seuraavasti: "Hankesuunnitelman yhteydessä käyttäjätoimialan tai toimialojen asianosaisten monijäsenisten toimielinten tulee sitoutua hankkeen aiheuttamaan käyttömenojen muutokseen talousarvionsa ja taloussuunnitelmansa puitteissa."; sekä

- Turun kaupungin vuoden 2014 talousarviossa (vuokrakohteet) hankkeen kustannusarvio on 23.969.000 euroa. Nyt kustannusarviota pitäisi korottaa 31.500.000 euroon. Budjetoidun ylitys on noin 7.500.000 euroa. Kiinteistöliikelaitoksen tulee avata omat kustannuslaskelmansa, joiden mukaan on eletty jo vuosia. Mikä taho on laskenut väärin, tarjouksen tekijät vai Kiinteistöliikelaitos?

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, johtaja Tuomas Heikkinen 13.6.2014:

Tavoitehintalaskelman ylityksen johdosta tehdyt selvitykset:

Edellä olevassa Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan esittelytekstissä on kuvattu mahdollisia jatkotoimenpiteitä Syvälahden koulun rakennusurakan kustannusylitysten johdosta.

Kaupunginjohtaja on saatuaan tiedon siitä, että rakennusteknisten töiden edullisinkin urakkatarjous ylittää kustannusarvion noin 7,5 miljoonalla eurolla, tilannut Ramboll Finland Oy:ltä selvityksen ylitykseen johtaneista syistä. Selvityksessä on arvioitu kaupungin tavoitehintalaskennan asianmukaisuutta. Selvityksen mukaan kaupungin tavoitehinta on laskettu väärin, johtuen epärealistisesta tilaohjelmasta ja tavoiteneliöhinnasta. Mahdolliset toimenpiteet virheiden johdosta selvitetään erikseen ja ne saatetaan myöhemmin kaupunginhallitukselle tiedoksi.  

Hankesuunnitelman pohjalla käytetyn tavoitehintalaskelman arvioinnin lisäksi rakennusurakkaa tarjonneilta urakoitsijoilta tiedusteltiin näkemystä ylityksen mahdollisista syistä. Rakennusteknisistä töistä urakkatarjouksen jättäneet rakennusliikkeet ovat todenneet selvityksissään tarjoushintojen korkeiden tasojen perusteiksi mm. seuraavaa;

-         Kohteen suunnittelunohjauksen aikana ei ole laadittu tarkentavia kustannusarvioita, jotka olisivat ohjanneet suunnitelmia kustannuksiltaan tehokkaammiksi.

-         Kohteen muoto vaikuttaa hintaan korottavasti, koska pohjapinta-alan suhde ulkoseiniin nähden on kohtuullisen suuri ja rakennus on kauttaaltaan poikkeavasti muotoiltu (julkisivu, vesikatto ja sisäseinät).

-         Kohteen muodosta johtuva vesikattorakenne etenkin vaikeine räystäsdetaljeineen poikkeaa ns. tavanomaiseen nähden huomattavan paljon.

-         Yksittäisenä isona kustannuseränä vesikattovaiheen aikaisen huputuksen vaatimuksen kustannus on noin 700.000 € (Suomen koulujen homeongelmat eivät johdu rakentamisen aikaisista runkorakenteiden kastumisista).

-         Kohde on täynnä erikoisrakenteisia yksityiskohtia, jotka kaikki nostattavat kustannusarviota.

-         Kohteen suuruuden ja erikoisten ratkaisujen vuoksi laskenta-aikana on saatu poikkeuksellisen vähän ns. ennakkotarjouksia aliurakoitsijoilta sekä tavarantoimittajalta, mistä johtuen tarjoukseen on pitänyt jättää riskivarausta.

-         Mikäli rakennustekniset työt suoritettaisiin projektinjohtourakkana, voisi urakoitsija jättää tietyt riskilisät pois ja oikeanlaisella kustannuksiin perustuvalla suunnittelunohjauksella nyt tarjotuista rakennustekniikan hinnoista saataisiin karsittua.

-         Merkittävä tekijä kustannusten muodostumisessa tavanomaiseen rakentamiseen verrattuna on suuri paikalla tehtävän työn määrä yhdistettynä monimuotoiseen rakenteeseen ja korkeisiin laatuvaatimuksiin.  

-         Yksittäisinä merkittävinä kustannuserinä on mainittu; tontin stabilointi, maalämpötyöt rakennusurakassa, sääsuojaus, vesikaton monimuotoisuus ja materiaalit, tilojen pintarakenteiden materiaalien monipuolisuus ja laadukkuus, julkisivun muoto ja muurauksen vaatimukset, pihan varustelussa käytetyt tuotteet, pihan rakennelmat ja erikoispinnoitteet, näkyviin jäävien laatuvaatimuksiltaan merkittävien betonirakenteiden esim. paikallavaluportaiden ja lautamuottiseinien määrä, väestönsuojan S2 laatuvaatimus sekä kalusteiden osalta puusepänteollisuuden erikoistuotannon tarve.

Tarjousten jättäneiden rakennusliikkeiden mukaan rakennusteknisillä tarkistuksilla, neuvottelumenettelyllä ja urakkamuodon valinnalla voidaan vielä vaikuttaa jonkin verran loppukustannuksiin, mutta mikäli vaadittava kustannussäästö on suurempi, hankkeen tilaohjelma ja arkkitehtisuunnittelu tulee arvioida uudelleen.

Jatkovalmistelu ja hankkeesta muodostuneet kustannukset:

Kaupungin taloudellinen tilanne ei mahdollista tässä vaiheessa noin 7,5 miljoonan euron lisärahoituksen myöntämistä hankkeelle ja sen kustannusarvion korottamista 31.500.000 euroon, kun huomioidaan vielä tämän lisäksi kohteen toteuttamisen edellyttämät merkittävät infrastruktuurin investointikustannukset. Tämän vuoksi vuoksi kaupunginhallitukselle esitetään, että hankinta keskeytetään tässä vaiheessa kokonaisuudessaan.

Samalla kaupunginhallitukselle esitetään, että hankesuunnitelman ja urakan toteutusmuodon uudelleenarviointi käynnistetään välittömästi. Uusi hankesuunnitelma saatetaan normaalin hankeprosessin kautta kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi ennen uuden tarjouskilpailun käynnistämistä vuoden 2014 loppuun mennessä.

Uuden hankesuunnitelman valmistelussa tulee hyödyntää mahdollisimman paljon edellisessä prosessissa syntynyttä materiaalia ja kiinnittää huomiota erityisesti nyt käsiteltävän hankkeen yhteydessä esitettyihin kustannuksia kohtuuttomasta nostavien tekijöiden hallintaan. Tarjouskilpailun muotoihin ja toteutustapaan tullaan ottamaan kantaa kaupunginvaltuuston hyväksyttyä uuden hankesuunnitelman.

Kaupunginhallitus on 11.3.2014 päättänyt, että nyt keskeytettäväksi esitettävä hanke toteutetaan perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun. Tätä menettelytapaa on tarkoituksenmukaista toteuttaa myös jatkohankkeen osalta riippumatta itsen hankinnan keskeyttämisestä ja hankesuunnitelman uudesta käsittelystä.

Hankkeen suunnittelusta ja kilpailutuksista on aiheutunut tähän mennessä kustannuksia yhteensä 1.509.505 euroa. Mikäli hanke päätetään keskeyttää, joudutaan arvioimaan, tulevatko nämä kustannukset siirrettäväksi myöhemmin perustettavalle yhtiölle ja voidaanko ne hyväksyä yhtiön taseeseen aktivoitavaksi menoksi. Perustettavalle yhtiölle voidaan yleensä siirtää vain niitä hankkeeseen kohdistuvia kustannuksia, jotka muodostuvat perustamishetkeä edeltävän 12 kuukauden ajanjaksolla.

Muodostuneiden kustannusten lopullisesta kohdentamisesta tuodaan selvitys kaupunginhallitukselle, kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt uuden hankesuunnitelman, määrittänyt hankkeelle uuden toteuttamisaikataulun ja hanke on uudelleen kilpailutettu erikseen päätettävällä tavalla.

Oheismateriaali 1Rambollin lausunto

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää keskeyttää Hirvensalon/Syvälahden koulun hankinnan tarjouskilpailun kokonaisuudessaan.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue käynnistää välittömästi Hirvensalon/Syvälahden koulun uuden hankesuunnitelman valmistelun siten, että hankesuunnitelma voidaan saattaa kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi vuoden 2014 loppuun mennessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.