Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 13.6.2014:

Lausuntopyyntö

Turun kaupunkiseudun maankäytön, asumisen ja liikenteen työryhmä on pyytänyt Turun kaupunkiseudun maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) aiesopimukseen kuuluvilta kunnilta sekä ELY-keskukselta ja Varsinais-Suomen liitolta lausunnot kaupunkiseudun yhteisestä asunto- ja maapoliittisesta ohjelmasta vuosille 2014–2017. Samalla Turun kaupunkiseudun rakennemallia 2035 toteuttavat kuntakohtaiset toimenpide- ja kaavoitusohjelmat on lähetetty ao. kuntien hyväksyttäviksi.

Ohjelmia on valmisteltu yhteistyössä kuntien, Varsinais-Suomen liiton ja ELY-keskuksen välillä. Valmistelua on ohjannut MAL-työryhmä. Valmistelun tuki on resursoitu yhdessä ja hoidettu Turun kiinteistöliikelaitoksen toimesta. Valmistelevan ryhmän puheenjohtajana on toiminut kiinteistötoimialan toimialajohtaja, minkä lisäksi työryhmään on Turusta osallistunut edustajat konsernihallinnosta, kiinteistö- ja ympäristötoimialalta.

Ohjelmien laadinta perustuu Turun kaupunkiseudun kuntien ja valtion väliseen maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) aiesopimukseen ja pyrkii Turun kaupunkiseudun rakennemallin 2035 toteuttamiseen.

Lausunto on pyydetty toimittamaan sähköisesti 23.6.2014 mennessä Turun kaupungin kiinteistötoimialalle.

Ehdotus Asunto- ja maapoliittisesta ohjelmasta annettavaksi lausunnoksi

Asunto- ja maapoliittisessa ohjelmassa on sovittu MAL-kuntien yhteisistä maapoliittisista periaatteista, asuntotuotannon tavoitteista sekä haja- ja lieverakentamisen ohjauksen periaatteista. Asuntotuotannon tavoitteet pohjautuvat Turun kaupunkiseudun rakennemallin tavoitteisiin. Asuntojen ja asukkaiden määrän kasvua on arvioitu sekä koko kunnan alueella että rakennemalliin perustuvilla pienaluejaoilla.

Yhteisten seudullisten asunto- ja maapolitiikan periaatteiden hyväksyminen on hyvä ja kannatettava asia seudun kehittämisen ja kehittymisen kannalta. Turun kaupungin näkökulmasta lausunnolla olevat periaatteet tarkoittavat kuitenkin merkittäviä muutoksia nykyiseen toimintaan verrattuna.

Yhteisten periaatteiden myötä maankäyttösopimuskynnys nousee 500 kem² lisärakennusoikeuteen (ohjelman s. 14). Nyt maankäyttösopimuksen kynnys Turussa on 300 kem² lisärakennusoikeutta. Tämä muutos on kuitenkin perusteltu, sillä korotus tukee yhdyskuntarakennetta eheyttävää vähäistä täydennysrakentamista, kuten rakennuksen korottamista tai pientalotontin jakamista.

Ohjelmassa esitetään hyväksyttäväksi seudulliset raakamaavarantotavoitteet. Elinkeinotoiminnan ja asumisen tarpeisiin esitetään varannon suuruudeksi aluksi 3 vuoden tarvetta ja tulevaisuudessa 5 vuoden tarvetta.  Toteuttamiskelpoista asemakaavareserviä esitetään ylläpidettäväksi vähintään 3 vuoden tarpeen verran ja yleiskaavavarantoa vähintään 10 vuoden päähän (ohjelman sivu 13). Tämä linjauksen toteuttaminen tulee olemaan Turun kaupungille erittäin haasteellista niin maanhankinnan kuin kaavoituksenkin osalta.

Maanhankinnan osalta ohjelmassa esitetään, että kunnat harjoittaisivat aktiivista maanhankintaa keskeisiltä rakennemallin mukaisilta kasvualueilta ennen asemakaavoitusta pääosin vapaaehtoisin kaupoin rakennemallissa esitetty vaiheistus huomioiden (ohjelman s. 14). Tämän periaatteen toteuttaminen on sirpaloituneesta maanomistuksesta ja valmiiksi rakennetuista kiinteistöistä johtuen on varsin ongelmallista osissa Turun kaupungin aluetta. Esimerkiksi Hirvensalossa tulisi suorittaa merkittäviä maanhankintoja ennen kaavoitukseen ryhtymistä, sillä kaavoitettavilla alueilla sijaitsee usein lukuisia rakennettuja kiinteistöjä. Käytännössä tämä tarkoittaisi myös sitä, että Hirvensalon pientaloalueiden toteuttaminen yksinomaan kaupungin omistamille maille voisi siirtää maankäyttöä vuosilla tällä hetkellä tavoitellusta aikataulusta, mitä ei voi pitää tavoiteltavana lopputuloksena sinänsä muuten perustellun linjauksen osalta.

Maankäyttösopimuksista ohjelmassa esitetään lisäksi, että sopimuksia ei tehtäisi kuntien keskeisillä raakamaanhankinta-alueilla, joita ovat rakennemallin mukaiset kasvualueet (ohjelman s. 14).  Mikäli periaatteen noudattaminen tarkoittaa sitä, että esimerkiksi pientaloalueet Hirvensalossa ja Pohjois-Turussa tulisi kaavoittaa ja infrastruktuuri toteuttaa ilman maankäyttösopimuksia, käytäntö ei ole kaupungin talouden tasapainon kannalta kestävä ratkaisu.

Edellä esitetyillä perusteella Turun kaupunki esittää asunto- ja maapoliittiseen ohjelman linjausten tarkistamista siten, ettei rakennemallin mukaisilla raakamaan hankinta-alueilla kategorisesti edellytetä kaupungin maanhankintaa ennen kaavoituksen käynnistämistä tai suljeta pois MRL:n mukaista maankäyttösopimusmenettelyä.

Turun toimenpide- ja kaavoitusohjelman hyväksyminen

Kuntakohtaisesta toimenpide- ja kaavoitusohjelmasta ja sen liitteenä olevasta  Seudullisen rakennemallin toteuttamisohjelmasta ei ole pyydetty lausuntoa, vaan se on lähetetty asunto- ja maapoliittista ohjelmaa koskevan lausuntopyynnön ohessa kuntiin hyväksyttäväksi.

Kuntakohtaisten toimenpideohjelmien sekä niiden pohjalta tehdyn Seudullisen rakennemallin toteuttamisohjelman tarkoituksena on toimia Turun kaupunkiseudun rakennemallin seurannan työkaluna. Ohjelmat sisältävät arvion voimassa, vireillä ja suunnitelmissa olevien asemakaavojen valmistumisesta ja tonttien rakentumisesta. Ohjelmassa on arvioitu erityisesti vuosina 2014–2017 rakennettavia tontteja. Suuntaa-antavasti on arvioitu alueiden rakentumista jopa rakennemallin tavoitevuoteen 2035 saakka. Seudullisessa ohjelmassa on lisäksi havainnollistettu rakennemallin tavoitteiden toteutumista vuodesta 2009 alkaen.

Kuntakohtaisissa toimenpide- ja kaavoitusohjelmissa asuintontit on jaoteltu AO-, AP- ja AK-tontteihin. AR-tontit sisältyvät AP-tontteihin. Työpaikkatontit on jaoteltu käyttötarkoituksen mukaan rakennemallin tapaan neljään profiiliin: teollisuus, logistiikka, palvelut sekä tiede & teknologia.

Asuntojen ja asukkaiden määrä on laskettu rakennusoikeuden perusteella mitoituslukujen avulla. Mitoitusluvut vaihtelevat kunnittain. AO-tonteilla mitoitusluku on ollut 3 - 4 asukasta/asunto, AP-tonteilla 2 - 2,5 asukasta/asunto ja AK-tonteilla 1,2 - 2 asukasta/asunto. Lisäksi AP-tonteilla mitoitusluvut ovat vaihdelleet välillä 80 - 105k-m²/asunto ja AK-tonteilla välillä 60 - 80 k-m²/asunto. Aineiston tiedot pohjautuvat pääosin maksimitehokkuuslukuihin. Työpaikkatonteista on kerätty tonttien pinta-alatieto.

Asuntojen ja asukkaiden määrän kasvua on arvioitu koko kunnan alueella sekä rakennemalliin perustuvilla pienaluejaoilla. Näiden lisäksi on arvioitu kasvun jakautuminen eri maanomistajaryhmien tonteille.

Rakennemallissa Turun ydinkaupunkialueelle tavoitellaan 32.400 asukkaan lisäystä vuoteen 2035 mennessä, mikä tarkoittaa noin 1.250 asukkaan vuosittaista väestönkasvua Turun ydinkaupunkialueella. Väljyyskasvun sisältämä tavoite on 58.270 asukasta, mikä tarkoittaa noin 2.240 asukasta vastaavaa vuosittaista asuntotarvetta. Paattisten taajamaa kehitetään maltillisesti kasvavana maaseutukeskuksena. Sen osalta tavoitteena on 126 asukkaan kasvu vuoteen 2035 mennessä.

Nykyinen kaavavaranto ja viiteen seuraavaan vuoteen ulottuva kaavoitusohjelma kattaa noin 105 % ydinkaupunkialueelle Turun alueella sijoittuvasta rakennemallin mukaisesta tavoitteesta. Väljyyskasvu huomioiden kaavavaranto ja kaavoitusohjelma kattaa noin 58 % ydinkaupunkialueelle Turun alueella sijoittuvasta rakennemallin mukaisesta tavoitteesta. Paattisten taajaman arvioitu asukasluvun kasvu on 19 % rakennemallin tavoitteesta.

Turun toimenpide- ja kaavoitusohjelman sivuilla 7-12 oleva aluejako, jolla asunto- ja asukastavoitteet on esitetty, onkin rakennemallin toteuttamisen kannalta epätarkoituksenmukainen. Tässä yhteydessä tulisi riittää, että asiaa tarkastellaan rakennemallin kohderajauksin.

Liite 1Turun toimenpide- ja kaavoitusohjelma rakennemallin toteuttamiseksi 28.1.2014

Oheismateriaali 1Seudullinen rakennemallin toteuttamisohjelma 3.2.2014

Oheismateriaali 2Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma 13.5.2014

Oheismateriaali 3Lausuntopyyntö 14.5.2014

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa Turun kaupunkiseudun maankäytön, asumisen ja liikenteen työryhmälle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisesta ohjelmasta.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää hyväksyä Turun toimenpide- ja kaavoitusohjelman rakennemallin toteuttamiseksi siten muutettuna, että sivujen 7 - 12 taulukoiden asunto- ja asukastavoitteet esitetään rakennemallin kohderajausten tarkkuudella.

PäätösAsia pantiin pöydälle Vornasen Sarlundin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.