Vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi, tilacontroller Johanna Aarnio 2.6.2014:

Hyvinvointitoimialan on laatinut tarveselvitykseen Linnankatu 23 (myöhemmin Eskeli) toimitalon tilojen käytöstä. Tarveselvitys on hyväksytty sosiaali- ja terveyslautakunnassa 6.3.2013 § 31. Tarveselvityksessä todetaan, että Eskelin tiloja on korjattu vuosien saatossa aina tarvittaessa, mutta kokonaisvaltainen tilojen käyttö- ja ylläpitosuunnitelma on puuttunut. Keskittämällä palveluja sosiaalityön keskukseksi rakennus saataisiin tehokkaaseen käyttöön ja palvelut helposti saataville. Toimintojen keskittäminen Eskeliin mahdollistaisi myös luopumisen Rauhankatu 14:ssä sijaitsevista vuokratiloista.

Kiinteistöliikelaitoksen tilapalvelut, hyvinvointitoimiala sekä konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue ovat yhteistyössä valmistelleet Eskelin hankesuunnitelman. Hankesuunnitelma on valmistunut 12.5.2014.

Eskeli kuuluu osaltaan hyvinvointitoimialan suurempaan tilajärjestelykokonaisuuteen. Kokonaisuuden ensimmäinen vaihe oli hallinnon muutto Kristiinankatu 1:stä Yliopistonkatu 30:een. Kokonaisuuden toinen vaihe koski Mäntymäen sairaalarakennus 5:ttä, jonka hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 10.3.2014 § 30. Nyt esitettävässä kolmannessa vaiheessa korjattavaksi esitettään Eskelin toimistorakennusta.

Hankesuunnitelmassa Eskeliin esitetään muuttavan siellä jo olevien toimintojen lisäksi Rauhankatu 14:ssä toimivat tulkkikeskus ja ulkomaalaistoimisto.

Tällöin Rauhankatu 14 tyhjenee kaupungin toiminnoista, ja sen vuokrauksesta voidaan luopua. Kyseisten toimintojen muutto Eskeliin, edellyttää vammaispalvelun siirtymistä pois Eskelistä ja alustavasti paikaksi on kaavailtu Mäntymäen sairaala-aluetta.

Tehtäviksi korjauksiksi hankesuunnitelma esittää, että Eskelin kellaritilassa olevia sosiaalitiloja kunnostetaan sekä arkistotiloja lisätään. Ensimmäisessä kerroksessa tehdään peruskorjaus ja samalla muutetaan toimistotiloiksi painatuskeskukselta tyhjäksi jääneet tilat. Kerroksissa 3 – 5 tehdään huonetilamuutoksia ja pieniä korjauksia mm. äänieristyksen parantamiseksi.

Hankesuunnitelma esittää, että yhtiö tulee teettämään kohteen toimisto-osassa yhtiön vastuulle kuuluvia töitä, joita ovat ensimmäisen kerroksen ikkunoiden uusimista sekä ilmanvaihdon tarkistamis- ja kunnostustöitä. Nämä tehdään yhtiön kustannuksella siltä osin, kuin ne kuuluvat lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön vastuulle. Em. töiden tekeminen edellyttää yhtiön erillistä päätöstä.

Muutostyöt Eskelissä toteutetaan vaiheittain siten, ettei ulkopuolista väistötilaa tarvita. Suunnitteluun tulee varata aikaa noin puoli vuotta. Korjausaika minimissään on noin 12 kuukautta. Aikataulu tarkentuu, kun toteutussuunnitelmat saadaan valmiiksi.

Hankkeen rakennuskustannukset (10/2013) ovat tavoitehintalaskelman mukaan yhteensä 2.600.000 € (alv 0 %). Mikäli kiinteistöön toteutetaan aula-, toimisto- ja neuvottelutiloihin lisäksi jäähdytys, on sen hinta-arvio 750.000 € (alv 0 %).

Vuokralaskelma on laadittu käyttäen vuokrattavana laajuutena yhtiöjärjestyksen mukaista pinta-alaa 6.862,5 m². Nykyinen vuokrasopimuksessa oleva hyvinvointitoimialan huoneistoala on 5.978 m². Neliömäärän nousu johtuu entisen painatuskeskuksen tilan käyttöönotosta hyvinvointitoimialan käyttöön. Muutoksien vaikutus on määritelty muutostyömaksuna ja muutosten tekeminen edellyttää toimialan pitkäaikaista sitoutumista ko. kohteessa toimimiseen.

Muutostöistä aiheutuvista kustannusten perusteella perittävästä vuokrasta on laskettu kaksi vaihtoehtoa.

• Vaihtoehto A, eli 2,6 M€ tavoitehinnan mukainen vuokra:

- vuositasolla 1.142.195 €/vuosi (13,87 €/m²/kk) ja erotus nykyiseen on 466.413 €/vuosi.

• Vaihtoehto B, eli vuokra tilanteessa, jossa korjaukset sisältävät jäähdytyksen:

- Vuokra on vuositasolla 1.215.486 €/vuosi (14,76 €/m²/kk). Erotus nykyiseen on 539.704 €/vuosi.

Konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyysi sosiaali- ja terveyslautakunnalta sekä kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalta lausunnot Eskelin hankesuunnitelmasta. Hyväksyessään hankesuunnitelman hyvinvointitoimiala sitoutuu hankkeesta aiheutuviin kustannuksiin. Samalla hyvinvointitoimiala sitoutuu luopumaan Rauhankatu 14 toimitiloista, kun ne tyhjenevät toimialan käytöstä. Rauhankatu 14 tilat kuitenkin irtisanotaan erillisellä päätöksellä.

Sosiaali- ja terveyslautakunta päätti esittää lausuntonaan, että se osaltaan hyväksyy esitetyn Eskelin hankesuunnitelman vuokravaihtoehto B:n (jäähdytys) mukaan. Lisäksi lausuntotekstissä todetaan, että Eskelin korjausrakentamisen hankesuunnitelma on keskeinen osa suurempaa tilaketjutusta. Kiinteistön korjausrakentaminen mahdollistaa toimintaprosessien kehittämisen sekä tila- ja kustannustehokkuuden parantamisen.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti esittää lausuntonaan, että se osaltaan hyväksyy Eskelin hankesuunnitelman ja puoltaa vaihtoehto B:n (jäähdytys) toteuttamista, koska jäähdytyksen toteuttaminen vastaa tämän päivän vaatimustasoa, joka tulisi olla kaikissa toimisto- ja vastaanottotiloissa. Lausunnosta käy ilmi, että huonetilaohjelman toteutumisen edellytyksenä on, että Linnankatu 23:ssa nyt sijaitsevalle vammaispalveluyksikölle etsitään uudet tilat ja lasten ja nuorten psykiatrinen poliklinikka muuttaa Linnakatu 23:sta sairaalarakennus 5:een.

Sosiaali- ja terveyslautakunnan ja kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan lausunnot ovat oheismateriaaleina.

Kaupunginvaltuuston hyväksymässä uudistamisohjelmassa (Kv 17.6.2013) Linnankatu 23 on mainittu kohteena, joiden myynti on mahdollinen. Eskeli on keskinäinen kiinteistöyhtiö, jossa kaupungilla on 99,36 %:n omistusosuus. Nyt suunniteltavat korjaukset on tarkoitus toteuttaa osakkeenomistajan kustannuksella, eli mahdollisen omistajavaihdoksen tapauksessa korjaukset tulevat uuden omistajan tehtäväksi. Mikäli kohdetta ei myydä, tulee korjausten rahoittamiseen varautua kaupungin oman investointiohjelman kautta vuoden 2015 talousarviossa.

Liite 1Hankesuunnitelma 12.5.2014

Oheismateriaali 1Sosiaali- ja terveyslautakunnan lausunto 20.5.2014 § 147

Oheismateriaali 2Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan lausunto 21.5.2014 § 316

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä liitteen 1 mukaisen Linnankatu 23 (Eskeli) korjausrakentamisen hankesuunnitelman vaihtoehto B:n mukaisena.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.