PäätösKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää hyväksyä esitetyt muutokset sidotun kustannusarvion hankkeiden rahoituksiin vuoden 2013 investointiohjelmassa lukuun ottamatta työkeskushanketta, jonka johtokunta palauttaa uudelleen valmisteltavaksi. Muut muutokset johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle vietäväksi edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Päätös tehtiin Toivarin Koskimiehen kannattamana tekemästä muutosehdotuksesta yksimielisesti.

Tilapalvelut, rakennuttajainsinööri Anne Antola ja rakennuttamispäällikkö Merja Lumme 7.1.2014:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta käsitteli 11.12.2013 § 615 Kiinteistöliikelaitoksen investointiohjelman 2013 sidotun kustannusarvion hankkeiden rahoitusten muutoksia. Johtokunta hyväksyi esityksen osaltaan lukuun ottamatta Työkeskushanketta, jonka johtokunta palautti uudelleen valmisteltavaksi. Johtokunta on edellyttänyt saada Työkeskuksen osalta tarkemmat selvitykset mm. kustannusten kasvun syistä, vuokrasopimuksesta ja hankkeen kilpailutuksesta/tarjouksista.

Vuokrasopimus

Turun kaupunki, Tilaliikelaitos (nykyisin Kiinteistöliikelaitos) on vuokrannut Heikki Vaisteelta tilat työkeskuksen käyttöön osoitteessa Pansiontie 56 sijaitsevista toimisto- ja teollisuusrakennuksista yhteensä 6.794 m2 sekä tarvittavat pysäköintipaikat pysäköintialueelta. Tilat on vuokrattu käyttötarkoituksen mukaisesti työtoiminta- ja työkeskustiloiksi.

Tilat jakautuvat seuraavasti:

Toimistorakennukset:

·         Ankkuri 2. krs 649 m2

·         Ankkuri 3. krs 1.375 m2

·         Kettinki 2. krs 332 m2

·         Hilton 2. krs 888 m2

·         Hilton 3. krs 1.000 m2

Teollisuushallit:

·         H-1 808 m2

·         H-13 1.742 m2

Vuokrasopimus on määräaikainen. Vuokra-aika on kymmenen vuotta alkaen kaikkien tilojen osalta 1.10.2012 ja päättyen 30.9.2022. Tämän jälkeen vuokrasopimus jatkuu aina viisi vuotta kerrallaan, ellei sen päättymisestä ilmoiteta kaksitoista kuukautta ennen vuokrakauden päättymistä. Toimistorakennuksessa olevien tilojen, 4.244 m2, vuokraus alkoi jo kuitenkin sopimuksen mukaisesti 1.6.2012. Tiloista perittävä kokonaisvuokra on 1.10.2012 alkaen 44.635 €/kk (alv 0%). Vuokra ajalla 1.6. - 30.9.2012 on 30.610 €/kk (alv 0%). Vuokraan sisältyvät lämmitys ja kiinteistönhoito. Kokonaisvuokraan lisätään arvonlisävero. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan sähköstä, vedestä, jätehuollosta ja siivouksesta.

Vuokrasopimuksen mukaan vuokranantaja vastaa kustannuksellaan vuokrattavan kohteen vaipan, rakenteiden, rakennuksiin liittyvien LVI- ja sähkölaitteistojen korjauksista sekä sisätilojen pintakorjauksista pois lukien lattiapinnat. Vuokranantajan ja vuokralaisen suoritettavaksi kuuluvista muutostöistä on sovittu sopimuksessa erikseen. Vuokrasopimuksessa todetaan mm., että vuokranantaja vuokraa tilat täysin valmiina käyttöönotettavaksi, lukuun ottamatta kohdassa 10.2 vuokralaisen muutostyöt, yksilöityjä vuokralaisen suorittamia toiminnallisia muutostöitä. Vuokranantaja vastaa siitä, että kohdassa 10.1 mainitut vuokranantajan muutostyöt täyttävät toimintakeskus- ja työkeskustoiminnalle asetetut vaatimukset sekä viranomaismääräykset. Vuokranantaja sitoutui sopimuksessa ennen vuokra-ajan alkamista teettämään kustannuksellaan vuokrattavissa tiloissa sisäilmasto- ja kosteustekniset kuntotutkimukset. Sopimuksen mukaan vuokranantaja vastaa vuokraamiensa tilojen paloturvallisuuden ylläpidosta viranomaisten ja palovakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla. Vuokranantaja vastaa myös viranomaismääräysten aiheuttamista muutosvaatimuksista vuokratuissa tiloissa.

Vuokrasopimusta ei ole kilpailutettu. Tilaliikelaitos ei käynyt vuokrasopimusneuvotteluja eli sopinut vuokranantajan kanssa vuokranmäärästä, vuokranantajan ja vuokralaisen vastuulle kuuluvista muutostöistä tai muistakaan vastuunjaoista. Nämä oli sovittu etukäteen keskushallinnon tilakeskuksen ja vuokranantajan kesken. Tilaliikelaitoksen tehtäväksi on jäänyt täyttää valmiiksi neuvotellun sopimuksen ehdot parhaan mahdollisella tavalla, jotta Työkeskuksella olisi käytössään asianmukaiset ja turvalliset tilat.

Taustaa hankkeelle

Työkeskuksen hankesuunnitelmaa alettiin valmistella Tilakeskuksen johdolla vuoden 2011 alussa yhdessä sosiaali- ja terveystoimen, Tilaliikelaitoksen, keskushallinnon talousasioiden ja apulaiskaupunginjohtajan avustajan kanssa. Työkeskuksen hankesuunnitelma valmistui 6.10.2011.

Keskustelut Työkeskuksen korvaavista tiloista olivat käynnistyneet v. 2010 puolella. Alun perin lähdettiin hakemaan Työkeskuksen Kalevantien tiloille tilapäistä sijoituspaikkaa tilojen sisäilmaongelmien vuoksi. Lopullinen tavoite oli tehdä hankesuunnitelma Kanslerintien tilojen korjauksesta ja sinne toteutettavasta uudisrakennusosasta, joka vireillä olevassa kaavamuutoksessakin huomioitiin. Uudessa kaavassa tonttia laajennettiin Vaasanpuistoon ja sille tuli lisärakennusoikeutta. Tilapäiset tilat olisi tarvittu useaksi vuodeksi, koska rahoituspäätöstä hankkeelle ei ollut eikä varmaa tietoa toteutusvuosista. Toiminta olisi kuitenkin jatkunut kaupungin omistamissa olemassa olevissa tiloissa ja toiminut osittain tilapäistiloissa.

Tilakeskuksen toiminnan käynnistymisen jälkeen tilajohtaja ilmoitti, että Kanslerintien rakennukset ja tontti olisi kannattavampaa myydä ja uusien tilojen etsintä muuttuikin koko työkeskuksen toimintojen yhdistämiseksi välittömästi uusiin, vuokrattaviin tiloihin.

Yhdistettyjä toimintoja sovitettiin jo aiemmin väistötiloiksi kaavailtuihin entisen puutyötehdas Saarnin tiloihin, joihin vuokranantaja oli valmis rakentamaan tarvittavan välipohjan ja henkilöhissin. Tästä sijoituksesta tehtiin tarkat tilatutkimukset ja laskettiin myös tavoitehinta (~ 6.000.000 euroa). Tilakeskus jatkoi käyttäjän kanssa myös muiden mahdollisten tilojen kartoittamista. Vaihtoehtoina mainittiin mm. entinen Apetitin vihannespakkaamo Kanslerintien vieressä, Pernon koulu ja Hartwallin ent. juomatehdas Piispanristillä. Näistä tiloista Tilakeskus totesi, että muutostöiden määrä olisi niin iso, ettei niitä pidetty kannattavina vaihtoehtoina. Samoin aiemmin tutkittujen Saarnin tilojen (Uudenmaantie 102) osalta ajatuksesta luovuttiin.

Käytännössä ainoa vaihtoehto, josta edes tarkemmin keskusteltiin, oli Pansiontie 56, jossa oli toiminut aiemmin mm. Metso Oyj. Tarkoitus oli siirtää koko Työkeskuksen toiminta sinne eli Kalevantien ja Kanslerintien toiminnot. Tilaliikelaitoksen edustajat kävivät paikalla tutustumassa pintapuolisesti tiloihin, jotka näyttivät sinänsä ihan asianmukaisilta teollisuustiloilta ja toimistotiloilta. Puuhallin peruskunto arvioitiin tyydyttäväksi, metallihalliksi suunniteltu halli oli selvästi huonokuntoisempi.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 19.12.2011 § 231 Työkeskuksen hankesuunnitelman, jossa Työkeskus sijoitetaan Pansiontie 56:een. Työkeskuksen uusien tilojen korjaushankkeen tavoitehinta oli 1.400.000 euroa. Hankesuunnitelman hyväksymispäätökseen sisältyi Tilaliikelaitoksen johtokunnan lausunto, jossa todettiin, että korjaushankkeen tavoitehinta 1.400.000 euroa (alv 0%) oli laskettu hyvin alustavilla tiedoilla. Lopullisen hinnan todettiin saatavan vasta sitten, kun on tehty suunnitelmat ja päästään laskemaan kustannukset tarkemmilla lähtötiedoilla. Hankesuunnitelmassa todettiin, että lopullinen käyttäjälle tuleva muutostyömaksu määräytyy vasta toteutuneiden kustannusten perusteella.

Kaupunginhallitus käsitteli em. kaupunginvaltuuston päätöksen 19.12.2011 § 231 toimeenpanoa 20.12.2011 § 636. Tilakeskukselle ilmoitettiin toimenpiteitä varten, että sen tulee käydä vuokrasopimusneuvottelut vuokranantajan kanssa valtuuston edellyttämällä tavalla. Vuokrasopimuksen lopullisesta neuvottelutuloksesta on tuotava tiedoksianto kaupunginhallitukselle ennen sopimuksen allekirjoittamista. Kaupunginhallitus käsitteli Työkeskuksen vuokrasopimusta 16.1.2012 § 24. Kaupunginhallitus merkitsi neuvottelutuloksen tiedoksi. Vuokrasopimus allekirjoitettiin 8.2.2012.

Hankkeen toteutuksessa esiin tulleita ongelmia

Kohde on alun perin rakennettu yhdelle toimijalle ja lähtötietojen hankkiminen suunnittelun pohjatiedoiksi oli osin todella hankalaa. Vuokranantajan edustajalla oli kyllä kuvia, mutta niitä ei kaikilta osin oltu päivitetty. Tilojen erottaminen teknisesti omaksi kokonaisuudekseen alueen muista tuotantotiloista tehtiin siten, että esimerkiksi sähkön- ja veden kulutus voidaan mitata kaupungin vuokraamien tilojen osalta. Hallien osalta se oli haastavampaa, koska tiloja on aikanaan erotettu toisistaan tekemällä kevyitä väliseiniä aina tarpeen mukaan ja sähköreitit ym. kulkevat hallista toiseen alkuperäisten tilajakojen mukaisesti. Muun muassa sähkökeskuksia jouduttiin uusimaan/lisäämään huomattava määrä, mitä ei ole voitu ennakkoon arvioida. Osan näistä kustannuksista on vuokranantaja maksanut suoraan urakoitsijalle.

Lähtötietojen hankkiminen jouduttiin tekemään omistajan arkistoista löytyvien piirustusten lisäksi käytännön selvitystöinä halleissa ja suunnittelua tehtiin kokoajan rinnan rakentamisen kanssa osin myös viranomaismääräysten tarkentuminen vuoksi. Tämä oli erittäin aikaa vievää ja osin myös hankalaa.

Em. syistä johtuen myös suunnittelun osalla oli hankaluuksia, jotka sotkivat suunniteltua toteutusta. Kohteen suunnittelu ei edennyt osin myöskään suunnittelijoista johtuen. Suunnittelijoiden vaihtamista kesken kaiken ei voinut ajatellakaan, koska kaiken selvitystyön toiseen kertaan tekeminen olisi ollut liian hidasta ja myös kallista.

Työtä ei voitu tästä johtuen ennakkoon kaavaillusti kilpailuttaa urakoina, vaan ainoaksi mahdolliseksi tavaksi toteuttaa työt jäi teettää työt tuntitöinä vuosisopimusliikkeillä. Töitä oli pakko aloittaa heti, kun saatiin piirustuksia joltain osin valmiiksi.

Rakennusteknisten ja putkitöiden hankinnasta tuntityönä on tehty Tilaliikelaitoksen liikelaitosjohtajan päätöspöytäkirja 3.10.2012 § 130, jossa töiden tekijäksi päätettiin Turun Seudun Rakennustekniikka Oy voimassa olevan puitesopimuksen perusteella.

Puuhallin peruskunto arvioitiin tyydyttäväksi, metallihalliksi suunniteltu halli oli selvästi huonokuntoisempi. Silmämääräisesti tarkasteltuna ei voitu arvioida, että hallin eri toimijoiden tiloja rajoittavat seinät eivät olekaan paloteknisesti kelpoiset tai että vesikatetta on tarpeen uusia samoin paloteknisistä syistä. Hallien osalta suunnittelun edetessä tuli siis ilmi, että puutyöhallin palo-osastointi ei vastannut määräyksiä toiminnan muuttuessa metallityöstä puutyötoimintaan. Viranomaisvaatimusten täyttäminen hallin väliseinien ja vesikaton palosuojausten osalta nostivat kustannuksia huomattavasti arvioidusta.

Puuhallin sähköjärjestelmien uusimistarvettakaan ei ennalta voitu arvioida kun tiloissa oli teollista toimintaa jo entisestään. Paperikonepuolella käytetty 500 voltin jännite ei kuitenkaan käy ”normaalitoimintaan” vaan miltei kaikki tilojen sähköjärjestelmät keskuksineen jouduttiin uusimaan valaistusta lukuun ottamatta. Sähkötöiden kustannuksista vuokranantaja on maksanut sähkövalvojan mukaan osan, mm. Metson vanhan järjestelmän purkamisen kustannukset. Sähköjärjestelmien uusimistarve on alustavassa tavoitehinnassa arvioitu selvästi liian pieneksi, koska lähtötietoja ei juuri ollut saatavissa suunnittelun tekovaiheessa. Sähkötöiden lopullinen hinta on yksi isoimmista yksittäisistä ylityksistä tavoitehintaansa nähden.

Toimistotiloissa (Ankkuri, Kettinki ja Hilton) työt olivat lähinnä maalaus- ja sähkötöitä sekä pieniä tilamuutoksia. Niiden osalta ei kovin suuria yllätyksiä myöskään toteutusvaiheessa ilmennyt ja tilojen kosteusvauriokorjaukset, keittiöremontin ja inva-wc lisäykset toteutti sopimuksen mukaan vuokranantaja.

Kaupungin tekemiin töihin haettiin ajoissa asianmukaiset rakennusluvat, jotka rakennuksen omistaja allekirjoitti. Lupien myöntäminen kuitenkin kesti, koska rakennusvalvonta havaitsi näiden lupien yhteydessä, että toimisto-osassa oli tehty aiemmin vuokranantajan tai kohteen vielä aiemman omistajan toimesta käyttötarkoituksen muutoksia, jotka olisivat vaatineet rakennuslupaa. Näiden luvatta tehtyjen töiden selvittelyssä meni aikaa ja kaupungin töiden rakennuslupa ei edennyt ennen kuin kaikki tarvittavat selvitykset oli tehty. Tämä esti osin myös uusien luvanvaraisten töiden edistämistä.

Purunpoisto, palosammutus ja automaatiotyöt kilpailutettiin erikseen. Purunpoistojärjestelmän hankinnassa oli hankaluuksia ja hankinnasta tehtiin oikaisuvaatimus, jossa esitettyjen väitteiden selvittäminen ja sen seurauksena hankinnan lainvoimaisuuden viivästyminen ja toteutuksen alkaminen vei aikaa. Kyseinen valitus ei kuitenkaan edennyt markkinaoikeuteen ja hankinta saatiin tehtyä lopulta vasta kolmen eri käsittelyvaiheen jälkeen. Ilman purunpoistojärjestelmää ei puuhallissa voinut toimia.

Alkuperäisen aikataulun mukaan piti koko työkeskuksen olla muuttanut tiloihin lokakuussa 2012. Työtä päästiin hallien osalta kuitenkin vasta aloittamaan kunnolla tuolloin johtuen siis suunnittelun vaativuudesta ja siitä, että puutyöhalli vapautui ennakkotiedoista poiketen vasta elokuussa 2012 edelliseltä käyttäjältä. Hankesuunnitelman aikataulu perustui tietoon siitä, että tilat kaikilta osiltaan kokonaan tyhjät vuodenvaihteessa 2011. Näin ei ollut.

Lisäksi vuokranantaja teki tiloissa helmi-toukokuussa omia remonttejaan ja vuokrasopimuksen mukaisia keittiö- ja inva-wc- lisäyksiä. Hankesuunnitelman tarveselvitysosiossa, jonka käyttäjä ja tilakeskus olivat laatineet, ei ollut ihan kaikkia käyttäjän tarpeita tuotu selvästi ilmi. Näin ollen ei ko tarpeiden vaatimia rakennustöitä osattu hinnoitella laskentavaiheessa. Monia tarpeita tuli ilmi tilojen valmistumisvaiheessa. Osa niistä oli pakko toteuttaa. Osa, kuten työkeskuksen autojen säilytyskatos, jätettiin toteuttamatta.

Mm. varastokatoksia oli tehtävä yksi, koska valmiita tuotteita ei mahdu varastoimaan puuhallissa mutta tarve olisi ollut vähintään kahdelle katokselle. Katoksia ei ole erikseen mainittu tilaohjelmassa.

Selvitys hankkeen kustannuksista

Työkeskuksen muuttoremontin hinta Pansiontie 56 vuokratiloihin arvioitiin syksyllä 2011 Haahtelan Taku tavoitehintalaskennalla.  Korjaustarpeet arvioitiin tilojen silmämääräisen tarkastelun ja senhetkisen nykytoiminnan perusteella (teollisuustila aiemminkin). Hintaa ja tehtäviä yritettiin karsia laskennan ensimmäisestä versiosta Tilakeskuksen ohjeistuksella. Tämä osoittautui käytännössä kuitenkin mahdottomaksi toteuttaa. Tilat oli tehtävä määräysten mukaisesti niin rakennus-, ilmanvaihto- kuin sähköteknisestikin, jotta tiloissa voidaan toimia työtilan määräykset täyttyen. Mitään luksusta tai ylimääräistä ei tehty ja kaikessa mahdollisessa säästettiin. Työkeskus mm. hoiti itse pääosan tilojen maalaustöistä siten, että hankkeen rahoista maksettiin maalit ja muu materiaali, työkuluja ei laskutettu.

Pelkkä puuhallin alkuperäinen tavoitehinta oli 957.000 euroa, kun sen karsittu hinta, hankesuunnitelmassa mainitun alustavan tavoitehintalaskelman mukainen osuus oli 784.000 euroa. Koko hankkeen karsittu alustava tavoitehinta oli 1.400.000 euroa. Karsimaton hinta olisi ollut 1.955.000 euroa. Isommassakaan hinnassa ei ollut osattu varautua palomääräyksien mukanaan tuomiin yllätyksiin tai puuhallin sähkötöiden huomattavaa laajenemiseen.

Etenkin paloviranomaisen vaatimukset tilojen saattamisesta määräysten mukaiseksi aiheuttivat paljon ennalta arvaamattomia kustannuksia. Puuhallin atex- luokiteltujen (räjähdysvaarallinen puupölyn vuoksi) konehuonetilojen rakentamisessa oli myös ongelmia, kun koneita jouduttiin viranomaisvaatimusten vuoksi sijoittelemaan uudelleen ja tekemään vielä lisätiloja koneita varten. Sähkölaitteet mm. valaisimet atex- luokitelluissa tiloissa ovat myös tavallisia huomattavasti kalliimpia.

Töiden hidas eteneminen ja toimisto-osan töiden suhteellisen pienet kustannukset eivät antaneet kustannusten osalta varoitusmerkkejä ennen kuin vasta vuodenvaihteessa 2012/2013. 13.11.2012 mennessä rahan käyttöä kohteessa oli kirjanpidon mukaan vasta 384.620 euroa ja rakennustöitä oli kohteessa tehty jo kesäkuusta asti. Töiden tekeminen laskutyönä vaikeutti kustannusten ennustettavuutta. Selvää oli, että kohteen valmistuminen venyy vuoden 2013 puolelle, vaikka hankkeella ei ollutkaan rahaa talousarvioesityksessä. Tämä ei ollut sinällään ongelma, koska hanke oli ns. sidotun kustannusarvion hanke ja hankkeelle oli mahdollista käyttää rahaa vielä v. 2013. Halleja pyrittiin saamaan valmiiksi erittäin nopealla aikataululla ja töiden päästessä vauhtiin kustannuksia alkoi nousta vauhdilla.

Vuoden 2012 loppuun mennessä kustannuksia oli kertynyt jo 1.083.301 euroa, mikä ilmeni vasta tammikuussa tilien sulkeuduttua. Ennusteessa maaliskuu/2013 käyttöä oli toteutunut v. 2013 308.000 euroa, johon ennustettiin vielä 540.000 euroa lisää kustannuksia. Tuokaan summa ei vielä riittänyt, koska TSR Oy:n laskutus laahasi niin pahasti perässä, että kustannuksia voi tulla vielä kuukausia työn valmistumisen jälkeen. Toukokuussa kuitenkin saatiin pyydettäessä ennuste tiedossa olevista summista, joiden perusteella ”lopullinen” ennuste laadittiin. Tuokin ennuste TSR Oy:n osalta osoittautui puutteelliseksi koska laskutus laahasi perässä. Viimeiset laskut saatiin vasta elokuun loppuun mennessä. Työt olivat valmistuneet kaikilta osin 31.5.2013

Aikataulupainetta töiden jatkamiseen tammi-helmikuussa havaitusta kustannusylityksestä huolimatta aiheutti Turun Seudun Työttömien toimitilatilanne. Yhdistyksen jouduttua jättämään Sepänkadun tilansa alkusyksystä 2012 he muuttivat toimintaansa Työkeskuksen silloin vapautuneisiin tiloihin Kanslerintielle. Hallien remontin pitkittyessä jouduttiin TST:n toimintaa kuitenkin osin supistamaan loppujen tilojen vapautumista odotellessa. Yhdistys alkoi kevät-talvella 2013 kyllästyä odottelemaan tulevia tilojaan ja oli jatkuvasti aktiivisesti yhteydessä asiasta.

Vuokralaisen vastuulle on sopimuksessa kirjattu kohdassa toimintaan liittyvät muutostyöt: ATK -verkko ja kulunvalvonta kaikkiin tiloihin, metallityöhallissa kohdepoistot ja paineilmaverkosto sekä seinien maalaus, puutyö/kalustekunnostushallissa purunpoistolaitteisto, maalaamon, kuivaamon ja verhoomon rakentaminen. Em. työt on tehty ohjelman mukaisesti. Lisäksi on kaupungin toimesta jouduttu tilojen sähkö- ja paloturvallisuuspuutteiden vuoksi tekemään töitä joiden yhteissumma on noin 343.000 euroa. Vuokralainen ja vuokranantaja ovat käyneet neuvotteluja siitä, kumman vastuulle edellä mainitut työt kuuluvat, kuitenkaan sovintoon pääsemättä. Nyt kun kustannusten määrä on selvillä, vuokralainen on reklamoimassa vuokranantajaa kustannuksista, joiden se katsoo olevan vuokrasopimuksen mukaan vuokranantajan vastuulla.

Neuvottelut ovat vielä kesken vuokranantajan kanssa siitä, kumman osapuolen tulee korjata puutyöhallin vesikatto paloviranomaisten vaatimalla tavalla paloturvallisemmaksi. Tästä johtuen kokonaisennusteessa on vielä varaus katon korjaamiseen. Vesikaton korjaustyön kustannusarvio kaikkineen on noin 170.000 euroa (alv 0%) ja se on tehtävä, jotta kohteelle saadaan viranomaisen loppukatselmus ja hallissa voidaan toimia paloturvallisuusmääräyksiä noudattaen. Paloviranomaisen vaatimat työt on tehtävä kesäkuun 2014 loppuun mennessä tai riskinä on, että tilat asetetaan käyttökieltoon viranomaisen toimesta.

Työkeskushankkeen kustannusennuste vuoden 2012 talousarviossa oli 1.400.000 euroa ja hankkeeseen käytettiin v. 2012 rahaa 1.083.301 euroa. Hankeen piti valmistua alkuperäisen aikataulun mukaan vuonna 2012. Kohde voitiin kuitenkin ottaa käyttöön vasta toukokuussa 2013. Hankkeelle siirtyi rahoitustarvetta vuodelta 2012 ja lisäksi hankkeessa on syntynyt merkittäviä lisäkustannuksia. Hankkeelle ei ole ollut budjetoituna rahoitusta vuodelle 2013.

Ensimmäisessä vuoden 2013 rahankäyttöennusteessa hankkeen kustannusennusteen (1,4 milj. euroa) ylitykseksi arvioitiin noin 530.000 euroa. Ennuste käsiteltiin johtokunnassa 24.4.2013 § 203 ja kaupunginvaltuustossa 27.5.2013 § 112.

Kesäkuussa tehtiin hankkeen kustannusarvion ylityksestä johtokunnalle erillinen kustannusarvion muutosesitys, jota johtokunta käsitteli 19.6.2013. Ylitystä alkuperäiseen kustannusennusteeseen (1,4 milj. euroa) arvioitiin tuolloin tulevan 1.160.000 euroa.

Toisessa rahankäyttöennusteessa vuodelle 2013 kustannusennusteen (1,4 milj. euroa) ylitystä arvioitiin olevan noin 1.451.000 euroa. Ennuste käsiteltiin johtokunnassa 28.8.2013 § 396 ja kaupunginvaltuustossa 16.9.2013 § 377.

Hankkeen kokonaiskustannukset tulevat olemaan n. 3.020.000 euroa ja alkuperäinen kustannusarvio ylittyy tällöin n. 1.620.000 euroa. Kokonaiskustannuksiin on laskettu varauksena vielä tekemättä oleva vesikaton korjaustyö (n. 170.000 euroa), joka perustuu paloviranomaisen vaatimukseen palo-osastointien hoitamisesta kuntoon. Mikäli vuokranantaja ei hoida kyseistä asiaa, on se teetettävä kaupungin kustannuksella tai riskinä on tilojen käyttökielto. Neuvottelut vuokranantajan kanssa ko. asiasta ovat kesken.

Rahankäyttö hankkeessa v. 2013 on n. 1.770.000 euroa. Vuodelle 2014 siirtyvät vielä edellä mainitut vesikaton korjaustyön kustannukset n. 170.000 euroa, mikäli nämä korjaustyöt jäävät kaupungin maksettaviksi.

Kun konsernihallinnossa Työkeskus –hankkeesta tehtävä selvitys valmistuu, johtokunta edellyttää, että johtokunnalle tuodaan tieto selvityksen sisällöstä.

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusTurun Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta merkitsee tiedokseen annetun selvityksen Työkeskus -hankkeesta ja päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi, että hankkeen kustannusarvio korotetaan 3.020.000 euroon ja vuoden 2013 rahoitukseksi hyväksytään 1.770.000 euroa.

Lisäksi johtokunta edellyttää, että johtokunnalle tuodaan tieto Työkeskus -hankkeesta tehtävästä selvityksestä.

PäätösTurun Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta merkitsee tiedokseen annetun selvityksen Työkeskus -hankkeesta ja päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että hankkeen kustannusarvio korotetaan 3.020.000 euroon ja vuoden 2013 rahoitukseksi hyväksytään 1.770.000 euroa.

Lisäksi johtokunta edellyttää, että johtokunnalle tuodaan tieto Työkeskus -hankkeesta tehtävästä selvityksestä.

Päätös tehtiin esittelijän muutetusta päätösehdotuksesta yksimielisesti.

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 19.12.2011 § 231 työkeskuksen hankesuunnitelman, jonka mukaan osoitteessa Pansiontie 56 sijaitsevien työkeskuksen uusien tilojen korjaushankkeen tavoitehinta oli 1,4 milj. euroa.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta käsitteli työkeskuksen korjaustyön kustannusarvion ylittymistä kokouksessaan 19.6.2013 § 318 esittäen kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että kohteen kustannusarviota korotetaan siten, että se on 2,56 milj. euroa (alv 0 %). Hyvin pian kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemän esityksen jälkeen kävi ilmeiseksi, että kustannukset tulevat nousemaan kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 19.6.2013 esittämästä. Em. syystä kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemää esitystä ei katsottu tarkoituksenmukaiseksi tuoda tässä muodossa kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi. Lisäksi kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemän esityksen jälkeen käynnistettiin hankkeeseen liittyvä sisäinen tarkastus.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta käsitteli kokouksessaan 11.12.2013 § 615 kiinteistöliikelaitoksen investointiohjelman 2013 sidotun kustannusarvion hankkeiden rahoituksen muutoksia. Seitsemän sidotun kustannusarvion hankkeen osalta kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti esittää kustannusarvion muutokset kaupunginhallitukselle vietäväksi edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Työkeskus –hankkeen osalta kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti tuolloin palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi.

Työkeskushankkeen osalta kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 15.1.2014 § 17 käsitellyt asiaa uudelleen. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on päättänyt esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että hankkeen kustannusarvio korotetaan 3,02 milj. euroon ja vuoden 2013 rahoitukseksi hyväksytään 1.770.000 euroa.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemät esitykset 11.12.2013 § 615 ja 15.1.2014 § 17 tulee käsitellä kaupunginhallituksessa ja –valtuustossa yhtenä sidotun kustannusarvion hankkeiden muutosten asiakokonaisuutena.

Kuten edellä on jo todettu, on työkeskus -hankkeesta laadittu sisäinen tarkastus.

Työkeskus –hankkeesta laadittu hankesuunnitelma on ollut puutteellinen ja korjaushankkeen alkuperäinen tavoitehinta 1,4 milj. euroa on laskettu hyvin alustavilla tiedoilla. Hankesuunnitelmasta puuttuivat tekninen kuntoarvio ja luonnospiirustukset, jotka yleensä ovat käytettävissä korjaushankkeiden kustannuksia laskettaessa. Tavoitehintaan liittyvä epävarmuustekijä on sinänsä tuotu esille hankesuunnitelman hyväksymistä koskevassa kaupunginvaltuuston esittelytekstissä 19.12.2011 § 231. Esittelytekstissä todetaan lisäksi, että lopullinen hinta saadaan vasta, kun on tehty suunnitelmat ja päästään laskemaan kustannukset tarkemmilla lähtötiedoilla. Tarkennettua tavoitehintalaskelmaa hankkeesta ei kuitenkaan tehty.

Koska hanke käynnistettiin ennen hankesuunnitelman tarkistamista ja muiden taustatietojen hankkimista, ei hankkeen kokonaiskustannuksista sitä käynnistettäessä ollut selkeää kokonaiskäsitystä. Korjaustöiden suunnittelu epäonnistui, sillä tilan käyttötarpeen edellyttämät korjaustarpeet tarkentuivat hankkeen edetessä osoittautuen hankesuunnitelmaa huomattavasti laajemmiksi. Korjaustyöt päätettiin käynnistää ja toteuttaa pääosin tuntitöinä olemassa olevan puitesopimuksen puitteissa. Suunnittelun olisi tullut olla tarkempaa, jotta kustannuksista olisi saatu tarkempaa tietoa.

Hankkeen kustannusseuranta on ollut puutteellista ja jälkijättöistä. Kustannusseuranta on perustunut kirjanpidon vientilistauksiin. Tuntitöiden tilauksia ja tilauksista seuraavia laskuja sekä niiden kustannusvaikutuksia ei ennakoitu riittävällä tarkkuudella. Kustannusseurantaa vaikeutti osaltaan urakoitsijatahon laskutuksen viiveet.

Koska hankkeen kustannusseuranta on ollut em. tavalla puutteellista ja jälkijättöistä, on myös hankkeen raportointi kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle ollut puutteellista. Hankkeen määrärahoja oli käytännössä sidottu kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle alun perin esitettyä enemmän, koska korjaustöitä oli käynnissä tai laskut niistä tulematta. Sisäisen valvonnan näkökulmasta voidaan todeta, että kustannusseurannan rutiinit eivät olleet riittävällä tasolla. Raportointi on tapahtunut aluksi ainoastaan osana menojen ja tulojen toteutumisennustetta. Mikäli raportointia olisi toteutettu toteutumisennusteen lisäksi erillisenä pykäläkohtana, olisivat hankkeeseen liittyvät ongelmat tulleet selkeämmin myös kaupungin johdon tietoon. Kun tuli ilmeiseksi ja tietoon, että hankkeen kustannusarvio tulee ylittymään, olisi asiasta tullut viipymättä erikseen raportoida kaupungin johdolle ja keskeyttää hanke. Näin ei kuitenkaan tapahtunut.

Kohteesta laaditussa vuokrasopimuksessa vuokranantajan ja vuokralaisen välinen vastuunjako olisi tullut määritellä täsmällisemmin. Koska vuokrasopimus on allekirjoitettu ennen kohdetta koskevien tarkennettujen tausta-ym. teknisten tietojen tarkistamista, ei kaikkia korjaustöitä ole riittävästi pystytty huomioimaan vuokrasopimuksessa ja sen vastuunjakotaulukossa. Tällaisten korjaustöiden kustannusvastuusta olisi pitänyt sopia vuokranantajan ja vuokralaisen kesken ennen ko. töiden aloittamista. Näin ei ole kuitenkaan menetelty, vaan töiden etenemisen varmistamiseksi vuokralainen on suorittanut käsityksensä mukaan vuokranantajalle kuuluvia kustannuksia. Kustannuksia ei ole veloitettu vuokranantajalta, eikä vuokranantajalle ole hankkeen toteuttamisen aikana esitetty kirjallisia reklamaatioita. Kiinteistötoimialan tilapalveluiden mukaan neuvottelut vastuunjakokysymyksistä vuokranantajan kanssa ovat osittain kesken ja osasta kustannuksista tullaan reklamoimaan vuokranantajaa kustannusten selvittyä.

Vaikka työkeskus –hankeen toteuttamiseen liittyy todettuja ongelmia, voidaan kuitenkin todeta, että työkeskuksen sijoittaminen Pansionkatu 56:n tiloihin on ollut perusteltua ja tarkoituksenmukaista huomioiden erityisesti pitkän taantuman seurauksena korkealla pysyneet työttömyysluvut ja lisääntyvä tarve myös työkeskuksen palveluille.

Edellä olevaan viitaten voidaan todeta, että Tilaliikelaitoksen/kiinteistötoimialan toiminta asiassa on ollut moitittavaa ja että mahdollisia työjohdollisia toimenpiteitä tullaan kaupungin johdon toimesta erikseen harkitsemaan.  

Kaupunginhallituksen ehdotus               

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksytä sidotun kustannusarvion muutokset seuraavasti:

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että kaupunginhallitukselle tulee tuoda selvitys niistä toimenpiteistä, joihin työkeskus-hankkeen kustannusarvion ylittymisen johdosta on ryhdytty.

Päätös asiassa tehtiin esittelijän muutetusta päätösehdotuksesta yksimielisesti.

Kokouksessa asiaa selvittivät toimialajohtaja Jouko Turto ja tilapalvelujen johtaja Martti Kuitunen. Turto ja Kuitunen poistuivat kokouksesta ennen päätöksentekoa.