Maanvuokrasopimus
Vuokranantaja
Turun kaupunki
Y-tunnus 0204819-8
Vuokramies
Turku Sixback Oy
Y-tunnus 0882674-7
Kaupungin päätökset
Kaupunginvaltuuston päätös __.__.2013 § ___
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös __.__.2013 § ___
Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö
Kartalla M 268 / 21.9.2012 osoitettu yhteensä n. 1670 m2:n suuruinen alue, joka on osa Turun kaupungin VII kaupunginosan (7.) korttelin 9 tonttia 3, kiinteistötunnus 853-7-9-3.
Vuokra-alueen osoite on Eerikinkatu 18, 20100 Turku.
Vuokra-alue on 3.7.1897 vahvistetun asemakaavan mukaista korttelialuetta.
Naapuruston osalta todetaan maankäytöstä seuraavaa: Alue rajoittuu Eerikinkadun ja Kristiinankadun katualueisiin sekä tontin 853-7-9-3 loppuosaan, joka on vuokrattu Turun Panimo Oy:lle ulkotarjoilualueeksi 1.7.2012-30.6.2027 väliselle ajalle molemminpuolisella yhden (1) vuoden irtisanomisajalla.
Vuokra-alueella sijaitsee kartalla M 268 /21.9.2012 osoitettu kaukolämpöjohto.
Vuokrasopimuksen kohteesta käytetään myöhemmin nimitystä vuokra-alue.
Vuokranantaja ja vuokramies ovat erillisellä kauppakirjalla sopineet vuokra-alueella olevan, vuokranantajan omistaman rakennuksen myymisestä vuokramiehelle. Rakennus on luovutettu tämän maanvuokrasopimuksen mukaiseen käyttöoikeuteen kuuluvaksi niin, että ainesosasuhde kiinteistöön katkeaa.
Vuokralaisella ja sen seuraajana olevalla kulloisellakin vuokralaisella on oikeus käyttää karttaan M268 / 21.9.2012 merkittyä 10 metrin levyistä vuokra-alueen ulkopuolista tontin 853-7-9-3 aluetta (käyttöoikeusalue) vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen ja sitä palvelevan maanvuokra-alueen tavarahuoltoon ja niille kulkemiseen samoin kuin vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen ja vuokra-alueen kaikkeen ylläpitoon ja asiakasliikenteeseen ilman eri korvausta, myös sen jälkeen, kun Turun kaupungin ja Turku Sixback Oy:n edellä mainittu ulkotarjoilualueen maanvuokrasopimus päättyy. Tässä sovittu käyttöoikeus voimassa toistaiseksi ja se voidaan lakkauttaa ainoastaan ja vain edellytyksin, että se korvataan vastaavan sisältöisellä pysyvällä rasiteoikeudella ja/tai siltä osin, kuin käyttöoikeusalue tulee osaksi tämän sopimuksen mukaista vuokra-aluetta. Vuokramiehellä on oikeus saada kirjattua tässä sovittu toistaiseksi voimassa oleva käyttöoikeus maakaaren tarkoittamana erityisenä oikeutena Vuokranantajaa kuulematta.
Tässä sovittu käyttöoikeus pysyy voimassa tontin 3 mahdollisista kiinteistönjaotuksen muutoksista huolimatta. Kuitenkin, mikäli tontin 3 ja/tai sen sijaintikorttelin kiinteistönmuodostusta muutetaan siten, että edellä sovittu käyttöoikeusalue tulee kuulumaan kokonaan tai osittain eri kiinteistöön, kuin mihin tämän sopimuksen mukainen vuokra-alue kuuluu, Osapuolet perustavat tältä osin käyttöoikeusaluetta vastaavan pysyvän kiinteistörasitteen vuokra-alueeseen kuuluvan kiinteistön hyväksi rasittaman kiinteistöä, jolla käyttöoikeusalue sijaitsee.
Vuokra-aika
Vuokra-aika alkaa _______kuun ____. päivänä 2013 ja jatkuu _________kuun 30/31. päivään 2063 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta.
Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely
Vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain (258/1966) 5 luvun tarkoittamalla tavalla olemassa olevan rakennuksen (”Rakennus”) ja sen mahdollisen laajennuksen sijoituspaikaksi liikerakennustarkoitukseen sekä ravitsemusliiketoimintaan ja niihin liittyviin toimintoihin. Tällä hetkellä Rakennuksessa toimii Panimoravintola Koulun ravintola ja olutpanimo. Vuokra-aluetta ei ilman vuokranantajan nimenomaista etukäteistä suostumusta saa käyttää muuhun käyttötarkoitukseen.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
Mikäli vuokramies ei saa kaikkia tämän vuokrasopimuksen ehtojen täyttämiseen tai toimintaansa tarvittavia viranomaislupia, vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokramiehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.
Mikäli kaupunki aitaa tonttia 3, aitaa ei tule sijoittaa vuokra-alueen rajalle vaan siten, että se kulkee edellä sovitun käyttöoikeusalueen tai sen tilalle tulevan rasitealueen Rakennuksesta katsottuna kauimmaista reunaa.
Vuokrasopimuksen muut ehdot
1. Vuokra
Perusvuokra on viisikymmentäseitsemäntuhatta kahdeksankymmentä (57.080) euroa vuodessa. Vuokra määräytyy 5 %:n mukaan vuokra-alueen pääoma-arvosta, joka lasketaan sillä sijaitsevan Rakennuksen huoneistopinta-alan mukaan ja on 800 €/huoneisto-m2. Tätä vuokrasopimusta allekirjoitettaessa vuosivuokra määräytyy siten seuraavasti: 5 % x 1427 huoneisto-m2 x 800€/huoneisto-m2.
Edellä mainittu perusvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin (1951:10=100) siten, että perusindeksinä on vuoden 2012 keski-indeksi (1863) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.2014 alkaen ja sen jälkeen kalenterivuosittain tammikuun 1. päivästä alkaen siten, että tarkistusindeksinä on tarkistusajankohtaa välittömästi edeltävän joulukuun indeksiluku.
Vuokraa tarkistettaessa otetaan huomioon indeksin käyttöä koskevan lainsäädännön asettamat rajoitukset.
Kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa, verotuksessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien olennaisten muutosten johdosta, edellyttäen kuitenkin, että vuokra-alueen käyttömahdollisuus sanottujen seikkojen johdosta olennaisesti lisääntyy ja että vuokramies käyttää sanotun muutoksen hyödykseen. Vuokraa saadaan tarkistaa siitä lukien, kun vuokramies on olennaisessa määrin ryhtynyt hyödyntämään muuttunutta olosuhdetta.
Perusvuokra on määritelty vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen käytössä olevan huoneistoalan perusteella. Vuokramies on velvollinen välittömästi ilmoittamaan vuokranantajalle, mikäli rakennuksessa tehdään sellaisia muutostöitä, joilla mainittu huoneistoala olennaisesti kasvaa. Tällöin perusvuokra lasketaan muutoksen käyttöönottoa seuraavan vuoden alusta lukien siten, että edellä olevaan perusvuokran laskelmassa käytetyn 1.427 m2 sijasta käytetään uutta käytössä olevaa huoneistoalaa ja siten, että pinta-alalisäyksen johdosta aiheutuneelle vuokran määrän nousulle lasketaan indeksikorotus erikseen vasta korotuksen voimaantuloa seuraavan toisen (2.) vuoden alusta lukien. Selvyyden vuoksi todetaan, että perusvuokraa ei alenneta, mikäli käytössä oleva rakennuksen pinta-ala pienenee vuokramiehen toimenpiteiden johdosta.
2. Vuokran maksaminen
Vuotuinen vuokra on maksettava Turun Kiinteistöliikelaitoksen tilille kahtena yhtä suurena eränä puolivuosittain 31.5. ja 30.11. mennessä.
Ellei vuokraerää eräpäivänä suoriteta, vuokramies on velvollinen maksamaan erääntyneelle vuokralle eräpäivästä maksupäivään asti viivästyskorkoa korkolain säännösten mukaisesti ja saamisen velkomisesta aiheutuvien kulujen kattamiseksi kaupungin vahvistaman viivästysmaksun.
3. Muita maksuja
Mikäli vuokra-alueella oleviin rakennuksiin joudutaan toteuttamaan uusia liittymiä, kaupunki pidättää oikeuden periä kiinteistön omistajalta kulloinkin voimassa olevan taksan mukaiset liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä.
4. Vastuu maksamattomista vuokrista
Vuokramies on velvollinen suorittamaan myös ne erääntyneet vuokraerät viivästyskorkoineen, jotka edellinen tämän vuokrasopimuksen vuokramies tai edelliset vuokramiehet ovat jättäneet maksamatta, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin kolmelta (3) vuodelta.
5. Vuokraoikeuden siirto
Vuokramiehellä on oikeus kaupunkia kuulematta siirtää vuokraoikeus kaikkine vuokra-alueella olevine rakennuksineen ja laitteineen kolmannelle.
Vuokra-alueella olevien rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään. Edellä mainittu ehto sisältää myös kiellon kirjata maakaaren 14 luvun 3 §:n mukainen hallinnanjakosopimus.
Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan siirrosta Turun Kiinteistöliikelaitokselle kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoituksen oheen on liitettävä jäljennökset siirtoasiakirjoista.
Edellinen vuokramies vastaa vuokraehtojen täyttämisestä omalta hallinta-ajaltaan ja lisäksi sen jälkeiseltä ajalta niin kauan, kunnes maanmittaustoimisto on kirjannut vuokraoikeuden siirron uuden vuokramiehen nimiin.
Jos vuokraoikeus siirretään ennen kuin tässä vuokrasopimuksessa määrätty vuokra-alueen rakentamisvelvoite on täytetty, vuokramies on velvollinen maksamaan kaupungille kohdan "Sopimussakko ja vahingonkorvaus" mukaisesti määräytyvän sopimussakon. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalla on kuitenkin oikeus harkintansa mukaan perustelluista syistä myöntää alennusta sopimussakkoon tai kokonaan luopua sen perimisestä.
Kaupungilla on vuokraoikeuden siirrosta huolimatta ja kohdan 4. estämättä oikeus saada ja hakea mahdollisesti maksamatta olevat vuokrasaatavansa pantatusta vuokraoikeudesta ja vuokramiehelle kuuluvista rakennuksista ja/tai muusta vakuudesta.
6. Vuokraoikeuden kirjaaminen
Vuokraoikeuden kirjaamista on haettava maakaaren (540/1995) mukaan siltä maanmittaustoimistolta, jonka toimialueella vuokra-alue sijaitsee, pääsääntöisesti kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä, kun vuokraoikeus on perustettu. Kirjaamista ei saa hakea hallinnanjakosopimukselle.
Siirron saaja on velvollinen hakemaan vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittaustoimistolta siten, kuin maakaaressa ja varainsiirtoverolaissa on säädetty.
Mikäli vuokramies sanoo vuokrasopimuksen irti sopimuskautena ja jos se tämän vuokrasopimuksen mukaan on mahdollista, on vuokramies velvollinen omalla kustannuksellaan kirjauttamaan vuokrasopimuksen lakkaamisen niin kuin siitä on maakaaressa säädetty, sekä huolehtimaan vuokraoikeuteensa kohdistuvien muiden kuin kaupungille myönnettyjen kiinnitysten kuolettamisesta.
7. Vakuudet
Vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi on vuokramies velvollinen vaadittaessa antamaan kaupungille kaupungin hyväksymän vakuuden, joka on vaadittaessa uudistettava.
Mikäli tämän sopimuksen mukaisen vakuuden vakuusarvo ei enää kata perittävän vuotuisen vuokran määrää tai tämän vuokrasopimuksen 1. kohdan mukaista vuokraa tarkistetaan tai vakuus muun syyn johdosta on riittämätön, on vuokramies velvollinen kaupungin niin vaatiessa korottamaan vakuuden rahamäärää, antamaan kaupungin vaatimia lisävakuuksia tai antamaan uuden kaupungin hyväksymän vakuuden.
8. Ainesosasuhteen katkaiseminen
Vuokranantaja antaa suostumuksensa siihen, että vuokralainen hakee vuokranantajaa kuulematta rakennuksen ja kiinteistön välisen ainesosasuhteen katkaisemiseksi MK 14 luvun 4 §:n 2-kohdan mukaisen erityisen oikeuden kirjauksen parhaalle etusijalle.
9. Valtuutus kiinnityksen hakemiseen
Vuokramies valtuuttaa kaupungin hakemaan vuokramiehen kustannuksella vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle kuuluviin vuokra-alueella oleviin rakennuksiin ja laitteisiin kohdassa 8 tarkoitetun MK 14 luvun 4 § 2 kohdan mukaisen kirjauksen jälkeen parhaalle etusijalle vahvistettavan kiinnityksen, joka sopimuksen allekirjoitushetkellä on rahamäärältään 137.600 euroa.
Samalla vuokramies määrää, että todistuksena edellä mainitun kiinnityksen vahvistamisesta annettavat panttikirjat kirjaamisviranomaisen on luovutettava Turun Kiinteistöliikelaitokselle.
10. Panttaussitoumus
Vuokramies luovuttaa ja panttaa edellä mainitut panttikirjat kaupungille vakuudeksi vuotuisen vuokran ja kadun tai tien vuotuisen kunnossa- ja puhtaanapitokorvauksen suorittamisesta sekä tämän sopimuksen 19 ja 20 kohtien mukaisten velvoitteiden ja muiden sopimusehtojen täyttämisestä viivästyskorkoineen ja perimiskuluineen.
Jos vuokramies jättää tähän vuokrasopimukseen perustuvat edellä mainitut erääntyneet maksut maksamatta, kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta voimassa olevan lain mukaisesti hakea pantin nojalla saatavansa parhaaksi katsomallaan tavalla.
11. Alivuokraus
Vuokramiehellä ei ole oikeutta luovuttaa vuokra-aluetta tai sen osaa kolmannen hallintaan.
Vuokramiehellä on kuitenkin oikeus huoneenvuokrasopimuksin vuokrata tai muuten luovuttaa vuokra-alueella olevan rakennuksen tai sen osan hallinta kolmannelle käytettäväksi.
12. Piirustukset
Piirustukset on esitettävä Turun Kiinteistöliikelaitokselle tiedoksi, jos vuokra-alueelle rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan toiseksi, rakennuksen käyttötarkoitus tai rakennuksen toteutettavaksi aiottu kerrosala poikkeaa kaavasta tai vuokra-alueelle rakennetaan aiemmin hyväksytyn piirustuksen lisäksi.
Tässä tarkoitettu ilmoitus vuokranantajalle ei vapauta vuokramiestä velvollisuudesta hakea säädetyssä järjestyksessä asianmukaiset viranomaisluvat muutoksen toteuttamiseksi.
13. Lämpö- ja porakaivot
Vuokramies on velvollinen toimittamaan Turun Kiinteistöliikelaitokselle tiedon, mikäli vuokra-alueen maaperään porataan lämpö- tai porakaivo. Tieto tulee toimittaa viipymättä toimenpiteen suorittamisen jälkeen.
Edellä mainitun lisäksi vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki maaperään porattavan lämpö- tai porakaivon sijoittamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että vuokramies noudattaa niiden sijoittamiseen lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
14. Rakentamiskelpoisuus, katualueet ym.
Vuokramies on vastuullinen vuokra-alueen perustamistavan valinnasta ja rakentamiskelpoisuuden sekä maanalaisten johtojen yksityiskohtaisesta selvittämisestä.
Maaperään kohdistuvien rakennustöiden aloittamisesta tulee ilmoittaa Turun museokeskukselle hyvissä ajoin ennen niiden alkamista. Mikäli mahdollisten maaperään kohdistuvien rakennustöiden yhteydessä paljastuu muinaismuistolain alaisia jäännöksiä, on ne tutkittava siltä osin kuin ne tulisivat rakennustöiden seurauksena tuhoutumaan. Rakennuttajan tulee varautua mahdollisista tutkimuksista aiheutuviin katkoksiin kaivutöissä. Arkeologiset tutkimukset tulevat muinaismuistolain (295/1963) mukaisesti hankkeen toteuttajan kustannettaviksi.
Vuokramies rakentaa, mikäli tarvetta, kustannuksellaan vuokra-alueen käyttöä palvelevat ja sillä sijaitsevat sähkö-, tiedonsiirto-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot ja valaistuksen sekä piha- ja kulkualueiden päällysteet ja rakenteet.
15. Rakennuksen korjausvelvollisuus
Tämän vuokrasopimuksen voimaantullessa katsotaan lisärakentamisvelvollisuus täytetyksi.
Suunnittelulinja on laatinut Rakennuksesta kuntoarvion, joka on päivätty 29.5.2012 (sopimuksen liitteenä). Kuntoarvion kohdissa 3.1. ja 3.2. on esitetty suositeltavat rakennustekniset jatkotoimenpiteet. Vuokramies on velvollinen kustannuksellaan suorittamaan kuntoarvion kohdissa 3.1. ja 3.2. tarkoitetut toimenpiteet näiden kohtien mukaisessa vähimmäislaajuudessa. Edellä tarkoitetut toimenpiteet on tehtävä kahden (2) vuoden kuluessa tämän vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien. Vuokramiehen tulee korjaamisessa kuulla Turun Museokeskusta. Vuokramiehellä on perustellusta syystä oikeus saada pidennystä tässä sovittuun toteutusaikaan. Perusteltuna syynä voidaan pitää esimerkiksi sitä, että Vuokramies päättää toteuttaa toimenpiteet laajempana kuin mitä kuntoarviossa on vähintään suositeltu ja vähimmäistoimenpiteiden toteutus uhkaa siksi viivästyä tai sitä, että työt on tosiasiasiassa käynnistetty ja käynnissä, mutta niiden valmistuminen ajoittuu em. määräajan jälkeiseen aikaan.
Mikäli vuokramies ei täytä em. kohdassa määritetty korjausvelvollisuuttaan, kaupungilla on myöhemmin tämän sopimuksen kohdassa 29. mainittuihin seuraamuksiin.
16. Kasvusto
Vuokra-alueella tämän vuokrasopimuksen vuokra-ajan alkamishetkellä olevat puut ovat kaupungin omaisuutta.
Vuokramiehen istuttamat hedelmäpuut, jalommat koristepuut, marjapensaat tai muut arvokkaammat kasvit ovat vuokramiehen omaisuutta.
Vuokramiehellä on oikeus kaataa rakennuksien, kulkuteiden ja johtoalueiden alueelta puut parhaaksi katsomallaan tavalla, sitten kun maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät luvat puiden kaatamiselle on saatu.
Vuokramies on velvollinen lunastamaan rakennustyön yhteydessä kaadetut kaupungin omistamat puut käyvästä hinnasta.
Turun Kiinteistöliikelaitoksella on oikeus määrätä, että istutettavaksi määrätyt tai luonnontilaan jäävät vuokra-alueen osat on rakennustyön ajaksi tarpeellisin osin aidattava.
Vuokra-alueen rakentamattomalla osalla kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä Turun Kiinteistöliikelaitoksen luvatta kaataa.
17. Hoitovelvollisuus
Vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueen sekä alueen rakentamattoman osan hyvässä kunnossa sekä noudattamaan kaupungin vuokra-alueen hoidosta antamia määräyksiä.
Vuokramies on velvollinen tarkastamaan vuokra-alueella olevien puiden kuntoa ja tarvittaessa ryhtymään toimenpiteisiin vahingonvaaran torjumiseksi.
Mikäli vuokra-aluetta on hoidettu huonosti, vuokramies on velvollinen välittömästi korvaamaan tästä kaupungille tai kolmannelle aiheutuneen vahingon.
Muilta osin vuokramiehen hoitovelvollisuuden laiminlyönnistä ja siitä aiheutuvista seuraamuksista on säädetty maanvuokralaissa ja sovittu tämän vuokrasopimuksen kohdassa "Sopimussakko ja vahingonkorvaus".
18. Kadun ja yleisen alueen kunnossa- ja puhtaanapitovelvollisuus
Vuokramies vastaa vuokra-alueen kohdalla olevan kadun, yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta (669/1978) on säädetty ja myös kadulta tai tieltä vuokra-alueelle johtavan tien kunnossa- ja puhtaanapidosta.
19. Ympäristösuojelulain mukainen ilmoitus sekä pilaantuneen maa-aineksen ja pohjaveden käsittely
Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaisesti kaupunki toteaa, että vuokra-alue on ollut 12.8.1997 lukien vuokramiehen hallinnassa (Turun Panimoravintola Oy:lle vuokrattuna liikehuoneiston vuokrasopimuksella). Kaupungin toimesta ei ole tutkittu, onko vuokra-alueella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Mikäli vuokra-alueelta löytyy jätteitä tai muita haitallisia aineita, jotka ovat päässeet tai joutuneet sinne vuokramiehen toiminnan johdosta, ja joiden johdosta ympäristöviranomaiset ja/tai ympäristösäännökset edellyttävät toimenpiteitä, vastaa vuokramies kaikista em. toimenpiteistä ja niistä aiheutuvista kustannuksista.
Vuokramies ei vastaa tässä sanotuista toimenpiteistä, mikäli niiden syynä olevat jätteet tai haitalliset aineet ovat tapahtuneet ennen vuokramiehen toiminnan alkamista tai mikäli ne eivät 20 kohdan mukaisesti muutoin kuulu vuokramiehen vastuulle.
Mikäli vuokra-alueelta havaitaan jätteitä tai muita aineita, jotka eivät kuulu vuokramiehen vastuulle, ja joiden johdosta ympäristöviranomaiset ja/tai ympäristösäännökset edellyttävät toimenpiteitä, laatii vuokramies vuokra-alueen maaperän kunnostussuunnitelman alueen maankäytön edellyttämään tasoon. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Vuokramiehen on esitettävä kunnostussuunnitelma kaupungin hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Kaupungin tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman kaupunki vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista vuokra kohteen kaikista puhdistuskustannuksista, joihin kuuluvat esim. pilaantuneisuusselvityksen laadinnan kustannukset, em. kunnostussuunnitelman laadinnan kustannukset, puhdistuksen valvonnan kustannukset ja viranomaisraportointiin liittyvät kustannukset sekä kaivuun-, maansiirron-, pinnoituksen, kuljetuksen sekä maa-aineksen ja pohjaveden käsittelyn kustannukset sekä muut Vuokramiehelle aiheutuvat kustannukset ja vahingot.
Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun vuokramies todistettavasti säästää puhdistamishetkellä konkreettisesti vireillä olevaan rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivuu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne aiheutuisivat, jos kyse olisi puhtaasta maaperästä).
Edellä tarkoitettujen puhdistuskustannusten lisäksi kaupunki vastaa ylimääräisistä täyttökustannuksista niiltä osin, kun vuokrakohteelta joudutaan poistamaan pilaantumisen vuoksi maamassoja, jotka muutoin voisivat rakennussuunnitelman mukaan jäädä koskemattomiksi. Täyttökustannuksilla tarkoitetaan kaikkia niitä kustannuksia, jotka täyttämiseen liittyvät, kuten esim. täyttöön tarvittavan ominaisuuksiltaan poistettua maamassaa vastaavan puhtaan maamassan kustannukset sekä kuljetus-, kaivuu-, tiivistys- ja tasoittamiskustannukset sekä pinnoituskustannukset. Korvaavan maamassan on laadullisesti täytettävä poistetun maamassan tiiviysominaisuudet. Täytön osalta sovelletaan soveltuvin osin edellisessä kappaleessa sovittua menettelytapaa.
Vuokramies pyrkii toteuttamaan puhdistuksen ja täytön taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että toimenpiteet eivät aiheuta viivästyksiä vuokramiehen tontilla toteutettavalla rakennushankkeelle.
Puhdistus- ja täyttökustannusten maksu tapahtuu vuokramiehen lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
Mikäli kaupunki ei hyväksy vuokramiehen laatimaa edellä tässä sopimuskohdassa tarkoitettua kunnostussuunnitelmaa kuukauden kuluessa siitä, kun se on esitetty kaupungille hyväksyttäväksi, on kaupungin puhdistettava kustannuksellaan alueen maaperä ja pohjavesi ympäristösäädösten ja/tai ympäristöviranomaisten edellyttämään tasoon sekä vastattava täyttökustannuksista tässä sopimuskohdassa sovittujen periaatteiden mukaisesti siten, että toimenpiteistä ei aiheudu todellista ja osoitettavissa olevaa haittaa vuokramiehelle.
Jos vuokramies ei esitä kunnostussuunnitelmaa kaupungille viiden vuoden kuluessa siitä, kun haitalliset aineet havaittiin tai esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin kaupunki on sen hyväksynyt, vastaa puhdistuskustannuksista vuokramies.
20. Maaperän ja pohjaveden pilaamiskielto
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokramiehen toimesta eikä muutoinkaan pilaannu
Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulain 7 tai 8 §:n tarkoittamalla tavalla pilaantunut vuokramiehen toimesta, vuokramies on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulain 75 §:ssä säädetään.
Vuokramiehen on ympäristönsuojelulain 76 §:n mukaisesti välittömästi ilmoitettava valvontaviranomaiselle, jos siltä on päässyt maahan tai pohjaveteen ainetta, joka saattaa aiheuttaa pilaantumista tai vuokramies on saanut tiedon jonkun muun aiheuttamasta päästöstä.
Mikäli vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun puhdistamisvelvollisuutensa, kaupungilla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokramiehen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokramieheltä.
Kaupungin vaatiessa vuokramies on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan kaupungille yhtä vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä kaupungin hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta, paitsi mikäli vuokra-aikaa tullaan jatkamaan tai vuokra-alue luovuttamaan vuokramiehen hallintaan uuden vuokrasopimuksen nojalla.
21. Katselmukset
Kaupungin viranomaisilla on oikeus pitää vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuokra-alueen ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokramies on velvollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle erikseen sovittavina ajankohtina. Vuokramiehellä on oikeus osallistua kaupungin viranomaisten kanssa katselmuksiin.
Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, on vuokramies velvollinen korjaamaan puutteellisuudet kaupungin määräämässä ajassa.
22. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.
Vuokramies on velvollinen sallimaan korvauksetta yhdyskuntaa palvelevien viemärin, vesi-, puhelin- ja sähköjohtojen sekä muiden sellaisten johtojen ja näihin liittyvien laitteiden, kiinnikkeiden ja tukien sijoittamisen vuokra-alueelle ja vuokra-alueella oleviin rakennuksiin sekä näiden tarpeellisen huollon. Vuokramiehelle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat välittömät vahingot.
Kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteistörekisteriin.
23. Pintavedet
Vuokramiehen tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä vuokra-alueeseen rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, vuokra-alueelle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
24. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja vuokra-alueen pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista vuokra-alueelle, on vuokramiehen sallittava tämä korvauksetta.
25. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus
Kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokra-ajan kuluessa.
Vuokramiehellä, joka on vuokra-ajan päättymiseen mennessä täyttänyt vuokranmaksuvelvoitteensa ja muut tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuokralle tämän sopimuksen mukaisen käyttötarkoituksen kanssa samanlaiseen tai siihen rinnastettavissa olevaan tarkoitukseen, tällöin päätettävillä ehdoilla.
26. Sopimuksen irtisanominen
Vuokrasopimuksen irtisanomisesta on voimassa, mitä maanvuokralaissa on säädetty.
27. Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä
Kun vuokrasopimus tai sen jatkoaika taikka sen tilalle tullut uusi sopimus päättyy, kaupunki on velvollinen lunastamaan itselleen vuokra-alueella olevat rakennukset sekä pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset. Lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä rakennuksia, laitteita ja laitoksia, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen mukaiseen tarkoitukseen tai rakennettu ilman asianmukaista lupaa tai lupaehtojen vastaisesti. Lunastushinta määräytyy maanvuokralain 34 § mukaan.
Milloin vuokranantaja on ilmoittanut vuokramiehelle olevansa halukas vuokra-ajan pidentämiseen vähintään 15 vuodeksi entisin ehdoin taikka edellisen sopimuksen päättymisestä välittömästi alkavan uuden, vähintään 15 vuotta kestävän vuokrasopimuksen tekemiseen oleellisesti entisin ehdoin sellaisesta vuokrasta, joka ei ylitä vuokra-alueen käypää vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokramies ei kuitenkaan ole hyväksynyt tarjousta, lunastushintana on Rakennuksen tekninen arvo. Tässäkään tapauksessa lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä rakennuksia, laitteita ja laitoksia, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen mukaiseen tarkoitukseen tai rakennettu ilman asianmukaista lupaa tai lupaehtojen vastaisesti.
Jos vuokraoikeus vuokra-alueeseen ja sillä oleviin vuokramiehen rakennuksiin on kiinnitetty velasta, suorittaa vuokranantaja kiinnityksenhaltijan sitä ajoissa vaatiessa edellä mainitun lunastushinnan siten, että siitä välittömästi kiinnityksenhaltijalle maksetaan kiinnitetyn saamisen määrä korkoineen ja kuluineen etusijan mukaan, minkä jälkeen ylijäämä tulee vuokramiehelle.
28. Ilmoitukset ja tiedonannot
Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti Turun Kiinteistöliikelaitokselle nimeään sekä kotipaikkaa ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset.
Kaupungilla on oikeus antaa vuokramiehelle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne todisteellisesti vuokramiehen viimeksi kaupungille ilmoittamaan laskutusosoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapuneen vastaanottajalle viimeistään seitsemäntenä päivänä lähettämisen jälkeen.
Kaupungilla on oikeus pyydettäessä antaa tietoja tästä sopimuksesta kolmannelle. Tällaisia tietoja eivät kuitenkaan ole vuokramiestä ja tämän liiketoimintaa koskevat tiedot.
29. Sopimussakko ja vahingonkorvaus
Vuokramies on velvollinen korvaamaan kaiken tuottamuksellaan tai sopimusrikkomuksellaan vuokranantajalle aiheuttamansa välittömän vahingon sekä korvaamaan siitä johtuneet välittömät kustannukset.
Jos vuokramies rikkoo olennaisesti tämän sopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, hän on velvollinen maksamaan kaupungille paitsi vahingonkorvausta, myös sopimussakkoa, joka on määrältään sen hetkinen vuotuinen vuokra viisinkertaisena, sekä kaupungille asiasta aiheutuneet välittömät kustannukset. Sopimussakko ei kuitenkaan laukea maksettavaksi, mikäli vuokramiehen rikkomus on ollut tahaton eikä mikäli vuokramies korjaa laiminlyönnin kohtuullisessa ajassa siitä lukien, kun kaupunki on huomauttanut vuokramiestä sopimussakon perusteena mahdollisesti olevasta rikkeestä tai laiminlyönnistä.
Sopimussakon suorittamalla vuokramies ei vapaudu tämän vuokrasopimuksen mukaisista velvollisuuksistaan.
30. Vuokra-alueella sijaitsevat rakennukset
Vuokra-alueella sijaitsee vanha koulurakennus, jonka vuokramies omistaa. Rakennuksessa toimii Panimoravintola Koulu.
Turun Museokeskuksen 16.10.2012 antaman lausunnon mukaan ”Rakennus on rakennustaiteellisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti erittäin arvokas. Museokeskuksen vuonna 2002 laatimassa suojelutavoitelistauksessa se on arvotettu seudulliseen kategoriaan (SR4). Suojelun tavoitteena on sen julkisivujen, vesikaton, alkuperäisen tilajäsentelyn ja vanhan kiinteän sisustuksen säilyminen. Rakennuksen antikvaarisen arvon säilyttäminen asettaa erityisiä velvoitteita mahdolliselle ostajalle. Suotavinta on pitää se kunnossa nykyisellään ja, mikäli käyttötarkoitus muuttuu, sijoittaa siihen sellaisia toimintoja, jotka eivät vaadi rakenteellisia muutoksia tai raskasta uutta talotekniikkaa”.
31. Asemakaavan muutos vuokra-alueella
Voimassa olevassa 7.3.1897 vahvistetussa asemakaavassa vuokra-alue on korttelialuetta, jolle rakentamista ohjaa Turun kaupungin rakennusjärjestys ja sen liitteenä oleva 51 §. Tontille saadaan rakentaa enintään niin paljon, että kaikkien rakennusten yhteinen bruttokerrospinta-ala on kulmatontilla 1,8 kertaa tontin pinta-ala. Asuinkerrosten osalta noudatetaan kuitenkin tonttiteholukua 1.0. Lisäksi on noudatettava Rakennusjärjestyksen 52 §:ssä esitettyä asuinhuoneistojen keskipinta-alaa.
Vuokramies on tietoinen, että vuokra- alueen asemakaavaa on tarkoitus muuttaa tulevaisuudessa. Osapuolet sopivat, että vuokra-alueen rajausta muutetaan tarvittaessa uuden lainvoimaisen asemakaavan mukaiseksi, mikäli uuden asemakaavan osoittama tontti poikkeaa rajoiltaan vuokra-alueesta. Kaupungilla on tällöin oikeus tarkistaa vuokraa kohdan 1. mukaisesti.
Vuokramies on tehnyt Vuokranantajan kanssa erillisen sopimuksen ulkotarjoilualueesta, joka on osa VII kaupunginosan (7) korttelin 9 tonttia 3 ja rajoittuu nyt vuokrattavaan alueeseen. Osapuolten tavoitteena on, että em. ulkotarjoilualue voidaan asemakaavan muutostilanteessa säilyttää ainakin osittain nykyisessä käytössä jossakin nykyisen tontin 853-7-9-3 alueella.
32. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tästä vuokrasopimuksesta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset vuokra-, korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus. Osapuolten välisessä sopimussuhteessa sovelletaan Suomen lakia.
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen kaupungille ja toinen vuokramiehelle.
Turussa
TURUN KAUPUNKI
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan puolesta:
Tämän vuokrasopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sitä tarkoin noudattamaan.
Turku Sixback Oy
Paikka ja aika edellä mainitut
Todistavat: