Kaupunginsihteeri Satu Lehto 28.5.2013:

Kaupunginvaltuusto on 25.3.2013 § 69 hyväksynyt asemakaavamuutosehdotuksen "Munttismäki" Kärsämäen kaupunginosaan (os. Kärsämäentie, Munttismäenkatu, Tiilitehtaankatu, Hiidenkatu, Porkintie).

Tiilitehtaankadun asukkaat ovat tehneet valtuuston päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen kaksi valitusta ja vaatineet valtuuston päätöksen kumoamista. Hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunginhallitusta hankkimaan asiassa valtuuston lausunnon 10.6.2013 mennessä.

Kaupunginhallituksen johtosäännön (kv 17.12.2012 § 252) 8 § 1 mom. 6-kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asian, joka koskee selityksen antamista valtuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta.

Ehdotus annettavaksi lausunnoksi

Turun kaupunginhallitus palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja ilmoittaa lausuntonaan asiaan seuraavaa:

Kaava-alueen sijainti ja kaavan sisältö

Asemakaavanmuutosalue sijaitsee Kärsämäessä, Leafin entisen makeistehtaan koillispuolella. Asemakaavamuutoksella muutetaan puistoaluetta ja yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta asuinkäyttöön. Hiidenkadun länsipuolelle ja osalle sen itäpuolista peltoaluetta sijoittuu pientalovaltainen asuinalue 45 uudelle pientalolle.

Tonttien rakennusoikeudet ovat 175 m²–250 m² ja ne ovat kooltaan 516 m2–1710 m² (tonttitehokkuus keskimäärin 0,24). Entisen karamellitehtaan metsäalueelle on viereisen teollisuushallin korkeuden vuoksi osoitettu vain puolitoista- ja kaksikerroksisia asuinrakennuksia. Hiidenkadun itäpuolisilla alueilla kaupunkirakennetta täydennetään yksi- ja kaksikerroksisella omakotitalorakentamisella. Alueelle sijoittuu arviolta 120–150 asukasta. Uutta rakennusoikeutta osoitetaan yhteensä 8 845 k-m².

Alueelle olennainen näkymä karamellitehtaan piipulle huomioidaan kaavassa. Aallopin kosteikkolammen ja lampeen laskevan ojanvarren maisema- ja luontoarvot säilytetään. Myös muut luontoarvot kuten pähkinäpensaslehto ja liito-oravan reviiri otetaan huomioon. Lisäksi huomioidaan liikenteen aiheuttama tärinä ja melu sekä perustamis- ja pohjavesiolosuhteet. Radan viereiselle lähivirkistysalueelle sijoitetaan palstaviljelyalue.

Vuorovaikutus kaavaa valmisteltaessa

Valituskirjelmien mukaan kaavoituksen vuorovaikutusmenettely on ollut puutteellista. Ehdotukset eivät ole olleet kaikkien kiinteistöjen omistajien seurattavissa ja ulottuvilla eivätkä alueen asukkaat näin ollen ole päässeet vaikuttamaan maisemakartoitukseen eikä heiltä ole sen kummemmin mielipidettä kysytty. Tieto maisemakartoituksesta on saatu sattumalta alueella kartoitusta tekeviltä henkilöiltä 4.4.2013.

Asemakaavamuutoksen vireilletulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksessa 2009. Osallisille lähetettiin kirjeitse ilmoitus vireilletulosta sekä 4.2.2009 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Osallisiksi on määritelty mm. alueen ja lähialueen maanomistajat, käyttäjät, asukkaat ja yritykset. Alkuvaiheen mielipiteitä jätettiin kuusi, joista kahdessa (52 ja 2 allekirjoittajaa) vastustettiin Hiidenkadun koillispuolen alueen kaavoittamista. Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on käsitellyt mielipiteitä luonnoskäsittelyn yhteydessä 10.8.2010 ja antanut niihin vastineen.

Asemakaavamuutosehdotuksesta pyydettiin maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät lausunnot 14.2.–19.3.2012. Lausuntojen perusteella muutettu kaavanmuutosehdotus on ollut julkisesti nähtävänä 28.5. ja 26.6.2012 välisen ajan. Nähtävillä olleesta ehdotuksesta jätettiin yksi muistutus, jossa esitettiin Tiilitehtaankadun päähän kaavoitetun uuden omakotitontin eli korttelin 41 tontin 13 poistamista kaavaehdotuksesta. Koska tontti oli yksittäinen, muusta kaavoitettavasta alueesta erillinen ja sen rakentaminen edellyttäisi isoja maansiirtotöitä, jätettiin kyseinen tontti pois kaavaehdotuksesta.

Valituskirjelmässä mainittu, huhtikuinen ns. maisemakartoitus on tehty kaavan hyväksymisen jälkeen, joten sillä ei ole merkitystä asemakaavan valmistelun lainmukaisuuden arvioinnin kannalta. Kyse on todennäköisesti ollut Munttismäen ja Kärsämäen kartanon kaava-alueiden ympäristösuunnitteluun liittyvästä suunnittelijoiden tutustumisesta suunnittelualueeseen.

Munttismäen asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on näin ollen ilmoitettu maankäyttö- ja rakennuslain 63.2 §:n ja asetuksen 30 §:n mukaisesti sillä tavoin, että osallisilla on ollut mahdollisuus saada tietoja kaavoituksen lähtökohdista ja osallistumis- ja arviointimenettelystä sekä esittää mielipiteensä. Kaavaehdotus on myös ollut julkisesti nähtävillä siten kuin maankäyttö- ja rakennusasetuksen 65 §:ssä säädetään.

Riittävät selvitykset ja vaikutusten arviointi

Valituskirjelmän mukaan alueelle ei ole tehty jätteiden tai aineiden maaperätutkimusta. Maaperän haitta-aineselvityksessä on tullut esiin, että Hiidenkadun länsipuolella alueen arseenipitoisuus ylittää sallitut kynnysarvot. Silti alueelle on osoitettu tiivistä rakentamista. Erikoisen huolissamme olemme raskaimpien rakennusten vaikutuksesta maaperään.

Geo-Master Oy on vuonna 2011 tehnyt Hiidenkadun länsipuolen pohjavesialueelta geoteknisen rakennettavuusselvityksen, jonka mukaan maaperäselvitysalueen luoteiskulmauksen ja koillisen kulmauksen alueella on ylimpänä maakerroksena ohut savikerrostuma ja sen alla ohut moreenikerrostuma ja kallio. SM Maanpää Oy on tehnyt rakennettavuusselvityksen Hiidenkadun itäpuoliselle peltoalueelle. Maaperä on alueella kokonaisuudessaan savipehmeikköä. Rakennettavuusselvityksen tulokset on otettu huomioon teiden ja rakennusten sijoittamisessa. Lisäksi asuinrakennukset on kaavamääräyksen mukaisesti perustettava paaluilla kovaan pohjaan.

Geo-Master Oy:n selvitys pohjavesiolosuhteista kattaa koko alueen. Veden hankinnan kannalta tärkeä pohjavesialue (pv-1) on rajattu kaavakarttaan. Sitä koskevan kaavamääräyksen mukaan hulevedet ajoväyliltä ja pysäköintialueilta tulee johtaa pohjavesialueen ulkopuolelle. Pohjaveden määrän turvaamiseksi muiden rakennuksista vapaiden alueiden tulee pohjavesialueella olla vettä läpäiseviä. Kattovedet imeytetään maaperään siellä, missä maaperä mahdollistaa imeyttämisen. Kattovesiä ei tule imeyttää rakennuksen välittömässä läheisyydessä (5 m), jottei imeytetty vesi aiheuta rakennusteknisiä ongelmia.

Geo-Master Oy on tehnyt 3.8.2011 päivätyn maaperän haitta-aineselvityksen Hiidenkadun länsipuolisesta alueesta, joka on ollut osa Leafin karamellitehtaan tonttia. Selvityksessä löydettiin useammasta näytepisteestä arseenipitoisuuksia, jotka ylittävät asetuksen mukaisen kynnysarvon. Lounaisimman Suomen maalajeissa arseenin luontaisen pitoisuustason on usein todettu ylittävän kynnysarvon.

Turun kaupunki teetti joitakin vuosia sitten laajan maaperätutkimuksen Orikedon alueella. Tutkimuksissa mitattiin mm. noin 10 mg/kg olevia arseenin taustapitoisuuksia (koskemattomassa savimaassa). Arseenin luontainen (tai taustapitoisuus) saattaa siis monissa paikoissa Turussa ylittää sille annetun kynnysarvon. Näissä tapauksissa arvoja on syytä verrata taustapitoisuuteen. Verrattaessa tutkimuskohteessa todettuja kohonneita arseenipitoisuuksia aiemmin tutkittuihin ja todettuihin luonnollisiin taustapitoisuuksiin kaupungin pohjois- ja koillisosissa voidaan todeta, että maaperä nyt tutkitulla alueella on puhdasta.

Asemakaavanmuutoksen yhteydessä on lisäksi mitattu mm. raideliikenteen aiheuttamaa tärinää. Lisäksi on tehty mm. luontoselvitys sekä tie- ja raideliikenteen meluselvitys. Munttismäen asemakaavanmuutos perustuu näin ollen maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaisesti riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin, joiden perusteella kaavan vaikutukset on voitu arvioida.

Asemakaavan sisältövaatimukset

Valituskirjelmien mukaan Tiilitehtaankadun varrella sijaitsevien olemassa olevien tonttien eteläpuolelle sijoitetut uudet tontit on siirrettävä joko Tiilitehtaankadun jatkoksi tai vaihtoehtoisesti Kärsämäentien suuntaisesti Munttismäenkadulla sijaitsevien tonttien jatkeeksi. Tämä ratkaisu mahdollistaisi sen, että alueelle olisi yksi kulkuyhteys tonttien välistä Hiidenkadulta Salmiakkiaukiolle. Joka tapauksessa 10 metrin levyistä puistokäytävää uusien ja vanhojen tonttien välissä tulee leventää, sillä nyt hyväksytty ratkaisu aiheuttaa olemassa olevien tonttien asukkaiden elinympäristön laadun sellaista heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen.

Uudisrakentamisen alueet Hiidenkadun itäpuolelle on valittu huolellisesti. Tiilitehtaankadun päähän ei voi lisätä yhtään tonttia tai rakennusalaa pähkinäpensaslehdon ((s-1) ja tärinäselvityksessä määritetyn tärinäalueen vuoksi. Aalloppi ja sen länsipuolinen puusto toimivat asuinalueen puskurivyöhykkeenä Hiidenvartin teollisuusalueen suuntaan.

Myöskään Munttismäenkadun päähän ei voi lisätä uusia rakennuspaikkoja, sillä siellä on luonnonsuojelulain perusteella suojeltu liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikka, jonka hävittäminen ja heikentäminen on kielletty (luo-1).

Hyväksytty ratkaisu vaalii näin ollen luonnonympäristöä ja luo edellytykset turvalliselle ja terveelliselle elinympäristölle maankäyttö- ja rakennuslain 54.2 §:n mukaisesti. Asemakaava täyttää myös muilta osin asemakaavalle lain 54 §:ssä asetetut sisältövaatimukset.

Lain 54.3 §:n mukainen elinympäristön merkityksellinen heikkeneminen ei tarkoita sitä, olosuhteiden tulisi pysyä ennallaan. Myös Korkein hallinto-oikeus on päätöksessään KHO 22.12.2003 T3355 todennut, että pelkkä asuinrakentamiseen tarkoitettujen kortteleiden lisääminen ja siitä aiheutuva näköalojen muutos ei yleensä voi merkitä elinympäristön heikkenemistä lainkohdassa tarkoitetulla tavalla.

Munttismäen asemakaavanmuutos täyttää näin ollen maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä asemakaavalle asetetut sisältövaatimukset.

Yhteenveto

Kaavan valmisteluaineiston ja edellä esitetyn perusteella asemakaavanmuutos ”Munttismäki” on maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavoitusta koskevien säännösten (9 §, 54 §, 55 §, 57) mukainen. Kaupunginhallitus katsoo, että valituksissa ei ole esitetty perusteita päätöksen kumoamiseksi. Valitukset tulee hylätä perusteettomana.

Lisätietoja antaa tarvittaessa kaupunginsihteeri Satu Lehto, puh. 044 9074 064, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Valituskirjelmä Itämeri

Oheismateriaali 2Lindvall

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle yllä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.