Kaupunginsihteeri Satu Lehto 7.3.2013:

Kaupunginvaltuusto on 17.12.2012 § 255 hyväksynyt 7 (VII) kaupunginosan korttelin 14 tontille 7 sekä Eerikinkadun ja Ursininkadun katualueiden osille laaditun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Eerikinkatu 31”.

Asunto Oy Kouluahde, Asunto-Oy Ursininkatu 10 ja Asunto-Oy Yliopistonkatu 36 ovat valittaneet valtuuston päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatineet valtuuston päätöksen kumoamista. Hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunginhallitusta hankkimaan asiassa valtuuston lausunnon 15.3.2013 mennessä.

Kaupunginhallituksen johtosäännön (kv 17.12.2012 § 252) 8 § 1 mom. 6-kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asian, joka koskee selityksen antamista valtuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta.

Ehdotus annettavaksi lausunnoksi

Turun kaupunginhallitus palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan seuraavaa:

Kaava-alueen sijainti ja kaavan sisältö

Kaava-alue sijaitsee Turun keskustassa, noin 700 metriä Kauppatorilta. Hyväksytty asemakaavanmuutos mahdollistaa Eerikinkadun ja Ursininkadun kulman tontilla, Ursininkadun varrella olevien yksikerroksisten rakennusten korvaamisen 8-kerroksisella asuin-, liike- ja toimistorakennuksella. Rakennusoikeutta osoitetaan 3500 k-m². Autopaikkavaatimus on 1 ap/125 k-m² ja autopaikat on osoitettu sekä maan alle että päälle. Asemakaavanmuutoksen myötä Eerikinkadun ja Ursininkadun katualueiden kaavat ajanmukaistetaan mm. kaupunkikuvallisesti tärkeiden puiden osalta.

Suunnittelualueen koko ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu

Valituskirjelmän mukaan koko korttelin 14 asemakaavoitus tulisi tehdä kokonaisuutena, jotta se on maanomistajille tasapuolista. Parhaillaan on vireillä samaa korttelia koskeva toinen kaavoitushanke ”Eerikinkatu 33”, minkä yhteydessä valittajayhtiöille ei ole esitetty mitään virallista tiedustelua kaavanmuutoshankkeeseen lähtemisestä. Valittajayhtiöt ovat tehneet korttelin laajempaa kaavoitusta koskevan aloitteen, joka on osoitettu Turun kaupungin johdolle.

Eerikinkatu 31:n asemakaavanmuutos on tullut vireille kiinteistönomistajan aloitteesta jo vuonna 2009, jolloin se yhdistettiin vuodesta 1997 lähtien vireillä olleeseen Eerikinkatu 33:n kaavanmuutosprosessiin. Eerikinkadun ja Koulukadun kulman puutalojen suojeluun liittyvien intressiristiriitojen vuoksi päädyttiin kuitenkin valmistelemaan tonttia 7 koskeva kaavanmuutos erillisenä kaavana. Koko korttelin käsittävästä yhteisestä asemakaavanmuutoksesta on keskusteltu useissa neuvotteluissa mm. Eerikinkatu 33:n sovittelumenettelyn yhteydessä. 

Valittajayhtiöiden 30.10.2012 päivätty kirjelmä on lähinnä ilmoitus siitä, että yhtiöt ovat aloittaneet korttelin 14 tontteja 6, 8 ja 9 koskevan kaavanmuutosanomuksen suunnittelun. Kirjelmässä nimenomaisesti sanotaan, että kyse ei ole virallisesta kaava-aloitteesta. Lisäksi on otettava huomioon, että Eerikinkatu 31:n kaavanmuutosehdotus on ollut jo 28.5. - 26.6.2012 julkisesti nähtävillä. Ympäristö- ja kaavoituslautakunta puolestaan on hyväksynyt ehdotuksen 11.9.2012 eli ennen kuin naapurikiinteistöt ovat ilmoittaneet aloittavansa omien tonttiensa suunnittelun. Valtuuston käsiteltäväksi kaavanmuutosehdotus vietiin vasta sen jälkeen, kun maankäyttösopimus oli allekirjoitettu.

Arvioitaessa hyväksytyn asemakaavan lainmukaisuutta kaava-alueen rajauksen näkökulmasta on otettava huomioon, että maankäyttö- ja rakennuslaissa ei määritellä sitä, miten laaja suunnittelukokonaisuuden tulisi olla. Keskeistä on sen arvioiminen, kaventaako hyväksytty ratkaisu naapurikiinteistöjen mahdollisuutta vastaavanlaiseen lisärakentamiseen eli kohteleeko se siinä suhteessa naapurikiinteistöjä tasapuolisesti. Lähtökohtana tulee olla se, että suunnittelualue muodostaa tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden.

Koulukadun ja Eerikinkadun kulman tonttien (2004 ja 5) asemakaavanmuutos on tarkoituksenmukaista ratkaista omana kokonaisuutena siihen liittyvän puutalojen suojelukysymyksen vuoksi. Mahdollinen puutalojen suojelu, toisin sanoen tontin erityispiirteet, on myös perusteena sille, miksi kyseisen tontin asemakaavanmuutos mahdollisesti poikkeaa muun korttelin rakenteesta.

Kaavaselostuksessa (s. 6) on esitetty korttelitutkielma, joka on eräs luonnos siitä, miten korttelia 14 voitaisiin tiivistää uudisrakentamisella kaikkien tonttien osalta tasapuolisesti. Kyse on vain yhdestä vaihtoehdosta, mutta se osoittaa, ettei nyt hyväksytty asemakaavanmuutos estä toteuttamasta vastaavanlaista täydennysrakentamista korttelin 14 muilla tonteilla. Asiat voidaan ratkaista muiden tonttien osalta omassa kaavoitusprosessissa. Hyväksytty asemakaavanmuutos ei siis kaava-alueen rajauksen suhteen ole lainvastainen.

Seuraavassa käydään läpi yksityiskohtaisemmin valituskirjelmässä esitettyjä väitteitä, joiden mukaan hyväksytty asemakaavanmuutos ei täyttäisi asemakaavalla maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja sisältövaatimuksia kaava-alueen rajauksesta johtuvista syistä.

Asemakaavan sisältövaatimusten täyttyminen

Valituskirjelmän mukaan asemakaavassa jäävät ratkaisematta koko korttelin pihajärjestelyt ja korttelin muiden tonttien pysäköinti. Uudisrakentaminen hävittää suuren osa korttelin puustosta. Autopaikkavaatimus 1 ap/125 k-m² on liian löysä, koska alueella on jo nyt pula pysäköintipaikoista. Uusi korkea kerrostalo sulkee näkymiä naapuriyhtiöiden huoneistoista ja Ursininkatu 10:n suuntaan uudisrakennuksessa on paljon aukotuksia. VIII, osittain IX-kerroksinen rakennus on liian korkea ja varjostaa pysyvästi Ursininkatu 10:n pihapiirin ja kolme alinta kerrosta. Myös rakennuksen ulottuminen nykyiselle katualueelle sulkee ja pimentää katunäkymää.

Asemakaavamääräyksen mukaan korttelialueen tonttien väliselle rajalle ei saa rakentaa aitaa ja korttelialueella on sallittava pihatoimintoihin, leikki- ja oleskelualueisiin, autopaikoitukseen, jätehuoltoon yms. liittyvät yhteisjärjestelyt tonttirajasta riippumatta. Määräys siis turvaa tonttien 11 ja 12 välisen yhteistyön pihajärjestelyjen osalta. Asemakaavaehdotus ei kuitenkaan mitenkään estä kaikkia korttelin 14 tonttien omistajia tekemästä yhteistyötä ja pihajärjestelyiden osalta.

Maanalaista pysäköintiä koskevan asemakaavamääräyksen mukaan ajo maanalaisiin tiloihin tulee järjestää Ursininkadun puolelta ja ajoluiskan yhteiskäyttö naapurikiinteistöjen kanssa on sallittu. Tämä mahdollistaa koko korttelin maanalaisen pysäköinnin järjestämisen tilanteessa, jossa naapuritonttien mahdollisessa asemakaavanmuutoksessa päädytään maanalaiseen pysäköintiin.

Asemakaavan mukaisesti rakennettaessa joudutaan kaatamaan kolme istutettua kuusta, jotka ovat hortonomin arvion mukaan huonokuntoisia. Puiden määrä tontilla kuitenkin lisääntyy, sillä kaavamääräyksellä kahdelle tontin korttelinsisäiselle rajalle on osoitettu säilytettävä/istutettava puurivi. Määräyksen mukaan kuuden tontilla olevan puun sekä kolmen katualueella olevan puun kasvuolosuhteet on turvattava eikä niitä kaupunkikuvallisesti merkittävänä saa vahingoittaa. Istutettavien puiden tulee olla kooltaan isoja siten, että niiden rungonympäryksen tulee olla metrin korkeudella vähintään 20-24 cm. Lisäksi osa autokannen päälle olevasta piha-alueesta on istutettava.

Uudisrakentamisen autopaikkamitoitus (1 ap/ 125 k-m²) vastaa Turun läntisen keskustan alueella 2000-luvulla vahvistettujen vastaavanlaisten kaavakohteiden autopaikkavaatimusta. Maantasolle autopaikkoja ei tule nykyistä enempää. Kun otetaan huomioon kaava-alueen sijainti keskustan tuntumassa ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella, on autopaikkamitoitusta pidettävä riittävänä.

Jotta naapuritontin mahdollista täydennysrakentamista ei vaikeutettaisi, on rakennusalan al-1 asuinhuoneiden pääikkunoiden suuntaaminen Yliopistonkadulle päin kielletty (määräys ei koske kaksikerroksisten kattohuoneistojen Yliopistonkadun puoleisia ikkunoita). Käytännössä Ursininkatu 10:n suuntaan voidaan siis sijoittaa vain aputilojen pieniä ikkunoita. Valituskirjelmän väite paljosta aukotuksesta ei näin ollen pidä paikkaansa. Uudisrakennus sijaitsee myös 4 metriä Ursininkatu 10:n tontin rajasta, joten palomääräykset eivät aiheuta lisärasitusta Ursininkatu 10:n tontin mahdolliselle uudisrakentamiselle.

Täydennysrakentaminen muuttaa aina väistämättä olemassa olevia näkymiä, kun kaupunkirakenne tiivistyy. Kaavassa Ursininkadun varrelle asetettu vesikaton ylin korkeusasema (+33.70) turvaa kaupunkikuvallisesti tärkeän Ursininkadun katutilan yhtenäisyyden. Myös oleskelupihan puoleinen ylin korkeusasema (+36,70) koskeva määräys on riittävä. Näiden päälle voidaan rakentaa vähäisiä rakennelmia, joiden soveltuvuus ympäristöön ratkaistaan rakennuslupamenettelyssä. Uutta kerrosta vesikatolle sijoitettavat rakennelmat eivät kuitenkaan muodosta (ks. kerroksen määritelmä maankäyttö- ja rakennuslaki 115 §).

Uudisrakennus sijaitsee melko etäällä Ursininkatu 10:n olemassa olevasta rakennuksesta. Koska Ursininkatu on Eerikinkadun ja Yliopistonkadun välisellä osuudella poikkeuksellisen leveä, on uudisrakennuksen ulottaminen tontin rajaan ja rakennuksen parvekkeiden ulottaminen 2,40 metriä kadun ylle perusteltua. Näin saadaan piha-alueesta suurempi ja katutilan arkkitehtonisesta ilmeestä parempi.

Hyväksytty asemakaavanmuutos ei näin ollen aiheuta maankäyttö- ja rakennuslain 54.3 §:n mukaista kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä eikä sillä aseteta naapurikiinteistön omistajille kohtuutonta rajoitusta tai kohtuutonta haittaa. Suunnittelualueen rajauksesta huolimatta hyväksytty asemakaavanmuutos täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54.2 §:ssä säädetyt hyvää elinympäristöä koskevat asemakaavan sisältövaatimukset esimerkiksi terveellisestä, turvallisesta ja viihtyisästä elinympäristöstä.  

Maankäyttö- ja rakennuslain 5 §:n ja 12 §:n säännökset eivät sellaisenaan tule sovellettavaksi asemakaavan lainmukaisuutta arvioitaessa. Niitä koskevat normit on sisällytetty 54 §:ssä säädettyihin asemakaavan sisältövaatimuksiin, josta ne välillisesti tulevat noudatettavaksi.

Yhteenveto

Edellä ja kaava-asiakirjoissa esitetyn perusteella kaupunginhallitus toteaa kantanaan, että asemakaavanmuutos ”Eerikinkatu 31” on maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavoitusta koskevien säännösten (9 §, 54 §, 55 §, 57) mukainen. Kaupunginhallitus katsoo, että valituksessa ei ole esitetty perusteita päätöksen kumoamiseksi. Valitus tulee hylätä perusteettomana.

Lisätietoja antaa tarvittaessa kaupunginsihteeri Satu Lehto, puh. 044 9074 064, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Asunto Oy Kouluahteen, Asunto Oy Ursininkatu 10 ja Asunto Oy Yliopistonkatu 36 valituskirjelmä

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle yllä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.