Vs. kaupunginsihteeri Satu Lehto 22.11.2012:

Kaupunginhallitus on 12.11.2012 § 536 palauttanut Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n keskuskeittiöhankkeen kiinteistön leasingrahoituksen takaamista koskevan asian uudelleen valmisteltavaksi riittämättömien perustelujen vuoksi. Ehdotusta on nyt perustelujen osalta täydennetty. 

Kaupunginhallituksen konsernijaosto on 1.10.2012 § 70 antanut omistajan ennakkonäkemyksen Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:lle keskuskeittiöhankkeesta. Päätöksen mukaisesti keskuskeittiöhanke toteutetaan yhden keskuskeittiön mallilla. Nyt käsiteltävänä oleva leasingrahoituksen takaamista koskeva asia on linjassa kyseisen kaupunginhallituksen konsernijaoston päätöksen kanssa.

Konsernijaoston päätös poikkeaa kaupunginhallituksen aiemmasta, 20.6.2011 § 327 tekemästä keittiöverkkosuunnitelman periaateratkaisusta. Siinä kaupunginhallitus päätti mm. hyväksyä periaateratkaisuna kahden keskuskeittiön mallin siten, että pohjoisten alueiden keskuskeittiö toteutetaan Yli-Maarian koulukeskuksesta erillisenä hankkeena Runosmäkeen Sorvarinkatu 9 sijaitsevalle tontille ja toinen keskuskeittiö toteutetaan vuokrahankkeena.

Asian käsittely konsernijaostossa 1.10.2012 § 70

Kaupunginlakimies Laura Klami 27.9.2012:

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n pyyntö

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n hallitus on 19.9.2012 päivätyllä ja 21.9.2012 saapuneella kirjeellään pyytänyt omistajan ennakkonäkemystä keskuskeittiöhankkeesta.

Turun kaupunginhallitus on päätöksellään 20.6.2011 § 327 päättänyt hyväksyä periaateratkaisuna kahden keskuskeittiön mallin siten, että pohjoisten alueiden keskuskeittiö toteutetaan Yli-Maarian koulukeskuksesta erillisenä hankkeena Runosmäkeen Sorvarinkatu 9 sijaitsevalle tontille ja toinen keskuskeittiö toteutetaan vuokrahankkeena.

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy on selvityksessään kertonut, että yhtiö on etsinyt keskuskeittiöhankkeen toteutukselle edullisempaa vaihtoehtoa. Nyt Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n hallitus esittää, että keskuskeittiöhanke toteutetaan yhden keskuskeittiön mallilla siten, että rakennetaan yksi keskuskeittiö. Keskuskeittiö tultaisiin todennäköisesti osoittamaan kaupungin osoittamalle tontille Fiskarsinkadulla. Tämä olisi taloudellisesti edullisin vaihtoehto. Keskuskeittiön kustannusarvio on 7.81 MEUR laitteineen.

Yhtiö esittää hankkeen rahoitusratkaisuna, että yhtiö ottaa kuuden miljoonan rahoitusleasingin, jonka kesto on 20 vuotta ja johon kaupunki antaa takauksen ja että yhtiö käyttää hankkeeseen tämän lisäksi kaksi miljoonaa kassavarojaan.

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n asema

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy on Turun kaupungin strategiseksi yhtiöksi määritelty yhtiö, jossa Turun kaupungin omistus on 100 %.

Konserniohjeen (Kh 8.2.2010 § 98) 10. kohdan mukaan tytäryhteisön tiedusteltava omistajan ennakkonäkemystä hyvissä ajoin ennen toimenpiteen toteuttamista muun muassa toimintaan nähden merkittävästä investoinnista sekä tärkeän omaisuuden tai oikeuksien (ml immateriaalioikeudet) hankkimisesta, myymisestä, vuokraamisesta, luovuttamisesta tai panttaamisesta tai muun merkittävän sopimuksen tekemisestä. Konsernijaosto tekee kannanoton strategisten yhtiöiden osalta.

Pyyntöä koskevat lausunnot

Turun kaupungin Tilakeskus, vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi 24.9.2012:

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy valmistaa tällä hetkellä ruokaa kymmenissä toimipisteessä ja ruokapalveluiden tuotannon keskittäminen on viety nykyisellä keittiöverkolla tiensä päähän.

Asiasta on laadittu vuonna 2012 hankesuunnitelma, jonka työstämisessä Tilakeskus on ollut mukana hanketyöryhmän puheenjohtajana. Hankesuunnitelma tutkittiin erilaisia toteutusvaihtoehtoja: Kahden vs. yhden keskuskeittiön malli ja oma hanke vs. vuokrahanke sekä näistä muutamia kombinaatioita. Hankesuunnitelma päätyi esittämään keskuskeittiötä toteutettavaksi ns. yhden keittiön mallina Lausteelle. Tämän toteutusmuodon etuina olivat kahden keittiön mallia alhaisemmat investointikustannukset (laitteet ja rakennus) sekä toiminnalliset hyödyt. Hankkeen rahoitusmuoto jätettiin myöhemmin päätettäväksi.

Tilakeskus on laatinut yhteistyössä Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n kanssa hankesuunnitelmassa esitettyjen eri hankkeiden kiinteistötaloudelliset vertailulaskelmat kaupunkikonsernin näkökulmasta. Näiden laskelmien mukaan hankesuunnitelman mukainen Lausteelle toteutettava keskuskeittiö on edullisin ratkaisu.

Tilakeskus puoltaa esitetyn investoinnin toteuttamista. Siirtyminen jo päätetystä kahden keskuskeittiön mallista yhteen keskuskeittiöön on erittäin perusteltua niin kiinteistötaloudellisista kuin toiminnallisistakin näkökohdista. Tilakeskus edellyttää, että leasing-sopimukseen tulee lunastusoptio, mikäli rahoittaja ei edellytä lunastusvelvollisuutta.

Talouden vastuualue, talousjohtaja Jukka Laiho 25.9.2012:

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy on pyytänyt kaupungilta ennakkonäkemystä uuden keskuskeittiön investoinnista konserniohjeiden mukaisesti. Yhtiö olisi keskittämässä keittiötoiminnat uuteen investoitavaan keskuskeittiöön. Investointia perustellaan kustannussäästöillä, joita keskuskeittiön investoinnin kautta syntyy.  Yhtiö on yhdessä kaupungin tilakeskuksen kanssa selvittänyt erilaisia vaihtoehtoja ja päätynyt yhteen keskitettyyn keskuskeittiömalliin.

Kustannushyödyistä on tehty kassavirta- ja kannattavuuslaskelmat. Lisäksi on arvioitu kolmea eri rahoitusvaihtoehtoa investoinnin toteuttamiseksi. Kokonaisinvestoinnin arvo on rakennuksen osalta 6,1 (ilman alv) milj. euroa ja koneiden ja laitteiden osalta 1,8 (ilman alv) milj. euroa. Investoinnin kuoletusaika rakennuksen osalta on laskelmien mukaan 20 vuotta ja koneiden ja laitteiden osalta 8 vuotta.

Yhtiö on ennakkonäkemyspyynnössään esittänyt, että se käyttäisi hankkeen rahoitukseen kaksi miljoonaa euroa kassavarojaan. Yhtiön maksuvalmius on tällä hetkellä erittäin vahva ja sen rahoitustilanne sallii esitetyn suuruisen omarahoitusosuuden käytön hankkeeseen. Käteisvarojen lisäksi yhtiön maksuvalmiutta turvaa sen pankkitiliin liitetty kaupungin myöntämä 4,0 milj. euron suuruinen maksuvalmiuslimiitti.

Tarkoituksenmukaista olisi, että yhtiö investoi koneiden ja laitteiden hankinnan kassavaroillaan ja rakennuksen investointiin käytetään muuta rahoitusta. Tämä antaa yhtiölle myös mahdollisuuden hyödyntää koneiden poistoja tilinpäätöksessään. Rakennuksen osalta rahoitusvaihtoehtoina olisi mm. kaupungin myöntämä antolaina, kaupungin antama takaus sekä rahoitusleasing eli kiinteistöleasing kaupungin takauksella.

Talouden vastuualueen mielestä kiinteistöleasing sopii parhaiten ko. investointiin, koska tällä voidaan rahoituskustannukset parhaiten kohdistaa ko. kohteeseen. Tällöin myös yhtiön omavaraisuus säilyisi nykyisellä yli 20 %:n tasolla, joka on tärkeää toiminnan jatkuvuuden kannalta. Lisäksi vaihtoehto säilyttää yhtiön maksuvalmiuden riittävällä tasolla. Kaupungin tulee kuitenkin antaa rahoitusratkaisulle kaupungin takaus ja periä tästä markkinaehtoista takausprovisiota, joka ei suosisi eikä syrjisi yhtiötä verrattuna muihin markkinoilla toimiviin yrityksiin. Tästä huolimatta voidaan perustella, että keskuskeittiöhanke kuuluu kunnan toimialaan, josta tulee erikseen mainita kaupungin antaman takauksen yhteydessä. Tämä on edellytyksenä EU-kilpailusäädännön mukaan, että kohteelle voidaan antaa 100 %:n takaus.

Edellä olevaan viitaten talouden vastuualue esittää että

·        kaupunki antaa Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:lle omistajan ennakkonäkemyksen yhtiön keskuskeittiöhankkeen toteuttamiseksi noin 6,1 milj. euron rakennuksen osalta rahoitusleasingillä sekä koneiden ja laitteiden noin 1,8 milj. euron osalta yhtiön kassavaroin.

·        Kaupunginvaltuusto käsittelee tarvittaessa rahoitusleasingjärjestelyn edellyttämästä kaupungin takauksesta kunnan toimialaan kuuluvasta investoinnista.

Johtopäätökset

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:lle ilmoitetaan omistajan ennakkonäkemyksenä, että yhtiö voi jatkaa hankkeen valmistelua nyt esitetyllä tavalla.

Mikäli rahoitusjärjestely edellyttää kaupungin takausta, tätä koskeva asia on saatettava kaupunginvaltuuston päätettäväksi, jolloin esityksen liitteeksi tulevat myös neuvotellut rahoitusta koskevat sopimukset. Leasing-sopimukseen tulee ottaa lunastusoptio, mikäli rahoittaja ei edellytä lunastusvelvollisuutta.

Konsernijaoston päätös

Kaupunginhallituksen konsernijaosto päätti ilmoittaa Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:lle omistajan ennakkonäkemyksenä, että yhtiö voi jatkaa hankkeen valmistelua nyt esitetyllä tavalla.

Mikäli rahoitusjärjestely edellyttää kaupungin takausta, tätä koskeva asia on saatettava kaupunginvaltuuston päätettäväksi.

Yhtiön tulee yhteistyössä konsernihallinnon kanssa laatia suunnitelma, jossa on otettu huomioon varautuminen, turvallisuus ja riskienhallinta erityisesti huomioiden yhden keskuskeittiön ratkaisu.

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n lisäselvitys

Kaupunginhallituksen palautettua 12.11.2012 § 536 leasingrahoitusta koskevan asian uudelleen valmisteltavaksi on asiassa pyydetty lisäselvitystä Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:stä.

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy, toimitusjohtaja Tuija Kämä 21.11.2012:

Perustelut

Omistaja on asettanut Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:lle liikevaihdon ja kannattavuuden kasvutavoitteita yhtiöittämisen yhteydessä. Yhtiö valmistaa tällä hetkellä ruokaa kymmenissä toimipisteessä ja ruokapalveluiden tuotannon tehostaminen on viety nykyisellä keittiöverkolla tiensä päähän. Tällä hetkellä ruokapalveluissa yhtiö käyttää jo kaiken käytössä olevan kapasiteetin nykyisissä keittiöissä. Kuitenkin markkinoilla on entistä enemmän kysyntää ateriapalveluille. Aterioiden määrän eli liikevaihdon lisääminen ei ole mahdollista nykyisissä tiloissa.

Yhtiössä tulee eläköitymään lähivuosien aikana paljon työntekijöitä. Isommassa keskuskeittiössä henkilöstön sijoittaminen erilaisiin työtehtäviin heidän osaamisensa mukaan on tehokkaampaa ja joustavampaa. Seurauksena on toiminnan tehostumista ja kustannussäästöjä sekä henkilöstö että elintarvikekustannuksissa. Uuden yhden keskuskeittiön rakentaminen mahdollistaa myös ruuan omavalmistusasteen nostamisen.

Tuleva kilpailuttaminen

Uusi keskuskeittiö tulee yhtiön hallintaan eikä sillä ole kaupungin kannalta vaikutusta ruokapalveluiden kilpailuttamiseen. 

Elintarviketurvallisuus

Olennainen osa ruuanvalmistusta on elintarviketurvallisuus. Uusi keskuskeittiö parantaa elintarviketurvallisuutta koska valmistusmenetelmänä ruoka jäähdytetään kypsennyksen jälkeen välittömästi. Jäähdyttämisen jälkeen ruoka siirretään kylmäsäilytykseen, josta se kuljetetaan palvelukeittiöihin.

Jäähdytetyn ruoan kuljettaminen lisää elintarviketurvallisuutta huomattavasti erityisesti yksittäispakattujen kotipalveluatrioiden kohdalla. 

Nykyiset korvattavat keittiötilat ovat osin vanhentuneita ja epäkäytännöllisiä joten uudisrakennus mahdollistaa paremmin eri hygienia-alueiden ja kulkureittien erottamisen. Keskuskeittiössä elintarviketurvallisuutta varmistetaan erottamalla puhtaat ja likaiset alueet ja keittiön sisäisen liikenteen suunnittelulla alueiden välillä.

Yhtiön ruokapalveluilla on ajantasainen valmiussuunnitelma, joka on laadittu koskemaan myös uutta keskuskeittiötä.

Talouden vastuualueen lausunto

Talousjohtaja Jukka Laiho ja rahoituspäällikkö Kari Pentti 7.11.2012

Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy on tehnyt uuden keskuskeittiöhankkeen hankesuunnitelman yhdessä kaupungin tilakeskuksen, tilaliikelaitoksen ja kiinteistöliikelaitoksen kanssa. Yhtiö olisi keskittämässä osan keittiötoiminnoista uuteen investoitavaan keskuskeittiöön. Investointia perustellaan kustannussäästöillä, joita keskuskeittiön investoinnin kautta syntyy.  Keskuskeittiö tultaisiin todennäköisesti toteuttamaan kaupungin osoittamalle tontille Fiskarsinkadulla. Yhtiö on pitkään yhdessä kaupungin kanssa selvittänyt erilaisia vaihtoehtoja ja päätynyt yhteen keskitettyyn keskuskeittiömalliin.

Keskuskeittiöhanke kuuluu kunnan toimialaan. Ruokapalveluliiketoiminta on julkista palvelutehtävää välittömästi palvelevaa toimintaa, joka on paikallisten olosuhteiden vuoksi tarpeen palvelun saatavuuden ja tehokkaan tuottamisen turvaamiseksi.

Kustannushyödyistä on tehty kassavirta ja kannattavuuslaskelmat. Lisäksi on arvioitu kolmea eri rahoitusvaihtoehtoa investoinnin toteuttamiseksi. Kokonaisinvestoinnin arvo on rakennuksen osalta 6,1 (ilman alv) milj. euroa ja koneiden ja laitteiden osalta 1,8 (ilman alv) milj. euroa. Investoinnin kuoletusaika rakennuksen osalta on laskelmien mukaan 20 vuotta ja koneiden ja laitteiden osalta kahdeksan vuotta.

Yhtiö käyttäisi hankkeen rahoitukseen kaksi milj. euroa kassavarojaan. Yhtiön maksuvalmius on tällä hetkellä erittäin vahva eikä se ole taloudellisissa vaikeuksissa ja sen rahoitustilanne sallii esitetyn suuruisen omarahoitusosuuden käytön hankkeeseen. Käteisvarojen lisäksi yhtiön maksuvalmiutta turvaa sen konsernitiliin liitetty kaupungin myöntämä neljän milj. euron suuruinen markkinahintainen maksuvalmiuslimiitti.

Tarkoituksenmukaista olisi, että yhtiö investoi koneiden ja laitteiden hankinnan kassavaroillaan ja rakennuksen investointiin käytetään muuta rahoitusta. Tämä antaa yhtiölle myös mahdollisuuden hyödyntää koneiden poistoja tilinpäätöksessään. Kaupungin talouden vastuualueen mielestä kiinteistöleasing sopii parhaiten ko. rakennuksen investointiin.

Pitkään valmisteltua hanketta on käsitelty viimeksi kaupunginhallituksen konsernijaostossa 1.10.2012 ja yhtiölle on annettu omistajan ennakkonäkemys, että yhtiö voi jatkaa hankkeen valmistelua esitetyllä tavalla. Kaupunginhallitus on käsitellyt hanketta 20.6.2011 § 327.

Kiinteistöleasing sopii rahoitusmuotona parhaiten investointiin, koska tällä voidaan rahoituskustannukset parhaiten kohdistaa ko. kohteeseen. Tällöin myös yhtiön omavaraisuus säilyisi nykyisellä yli 20 %:n tasolla, joka on tärkeää toiminnan jatkuvuuden kannalta. Lisäksi vaihtoehto säilyttää yhtiön maksuvalmiuden riittävällä tasolla. Leasingsopimukseen tulee todennäköisesti lunastusoptio, jossa kohde siirtyy 20 vuoden rahoituksen jälkeen yhtiön omistukseen.

Kaupungin tulisi keskitetyn konsernirahoituksen perusteella antaa tytäryhtiön rahoitukselle kaupungin takaus ja periä tästä markkinaehtoista takausprovisiota, joka ei suosisi eikä syrjisi yhtiötä verrattuna muihin markkinoilla toimiviin yrityksiin. Takausprovision määrä olisi 1,0 %, joka yhdenmukaistaa tällä hetkellä rahoituksen kustannuksen normaalin pankkirahoituksen kanssa. Takausprovision lisäksi yhtiö maksaa rahoituksesta rahoitusyhtiölle lainan marginaalia. Näin ollen yhtiö ei hyödy kaupungin antamasta takauksesta taloudellisesta, mutta takaus on keskitetyn konsernirahoituksen kannalta perusteltua. Rahoituksen hankinta kilpailutetaan erikseen. Kokonaisinvestoinnista takauksen määrä on alle 80 %.  

Täytyy huomioida, että yhtiö tekee varsinaisen investointipäätöksen myöhemmin ja kilpailuttaa sen jälkeen kohteen rakentamisen. Tarkempi investointikustannus selviää näin ollen vasta myöhemmin. Rakentamisen arvioidaan kestävän 18 kuukautta. Tässä vaiheessa kaupunki päättää rahoitusmallista ja siihen annettavasta kaupungin takauksesta.

Edellä olevaan viitaten esitämme, että

- kaupunki myöntää enintään seitsemän (7) milj. euron Turun kaupungin omavelkaisen takauksen Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n keskuskeittiöhankkeen kiinteistön enintään 20 vuoden pituisen leasingrahoituksen rahoittajalle ja että takauksen puitteissa vuokrattujen leasingkohteiden arvonlisäveroton pääoma-arvo ei saa ylittää päätetyn takauksen määrää.

- kaupunki perii Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:ltä kaupungin omavelkaisesta takauksesta vuosittain 1,0 prosenttiyksikön suuruisen takausprovision.

Oheismateriaali 1Kaupunginhallitus 20.6.2011 § 327, Keittiöverkkosuunnitelman periaateratkaisu

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

- kaupunki myöntää enintään seitsemän (7) milj. euron Turun kaupungin omavelkaisen takauksen Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n keskuskeittiöhankkeen kiinteistön enintään 20 vuoden pituisen leasingrahoituksen rahoittajalle ja että takauksen puitteissa vuokrattujen leasingkohteiden arvonlisäveroton pääoma-arvo ei saa ylittää päätetyn takauksen määrää

- kaupunki perii Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:ltä kaupungin omavelkaisesta takauksesta vuosittain 1,0 prosenttiyksikön suuruisen takausprovision.

PäätösKaupunginhallitus päätti kumota aiemman, 20.6.2011 § 327 tekemänsä keittiöverkkosuunnitelman periaateratkaisun siltä osin kuin se koski kahden keskuskeittiön mallia siitä, että pohjoisten alueiden keskuskeittiö toteutetaan Yli-Maarian koulukeskuksesta erillisenä hankkeena Runosmäkeen Sorvarinkatu 9 sijaitsevalle tontille ja toinen keskuskeittiö toteutetaan vuokrahankkeena.

Lisäksi kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että

- Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n keskuskeittiöhankkeen kiinteistön enintään 20 vuoden pituisen leasingrahoituksen rahoittajalle annetaan enintään seitsemän (7) milj. euron Turun kaupungin omavelkainen takaussitoumus ja että takauksen puitteissa vuokrattujen leasingkohteiden arvonlisäveroton pääoma-arvo ei saa ylittää päätetyn takauksen määrää

- Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:ltä peritään kaupungin omavelkaisesta takauksesta vuosittain 1,0 prosenttiyksikön suuruinen takausprovisio.

Kokouksessa asiaa oli selvittämässä Turun Seudun Kiinteistöpalvelu Oy:n toimitusjohtaja Tuija Kämä.

Päätös asiassa tehtiin esittelijänä toimineen apualaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtasen muutetusta päätösehdotuksesta yksimielisesti.