Tilajohtaja Mikko Lehtinen ja tilacontroller Johanna Aarnio 11.4.2012:

Turun kaupungin omistama ja Turun Kiinteistöliikelaitoksen hallinnassa oleva, vuonna 1896 valmistunut kauppahallirakennus sijaitsee Turun keskustassa keskeisellä paikalla. Turun kauppahalli on Helsingin Wanhan kauppahallin jälkeen Suomen toiseksi vanhin kauppahalli.

Kauppahallirakennus on osa Turun kaupunkikuvaa ja sen toiminta on olennainen osa kaupunkikulttuuria. Kauppahallin ja sen tontin muodostaman kiinteistön kehittäminen kokonaisuutena on kaupungin rakennetun kiinteistöomaisuuden omistajastrategian mukaista ja on omalta osaltaan osa Keskustan kehittäminen – hanketta. Kaupungin tavoitteena on kehittää edellytyksiä kauppahallitoiminnan jatkuvuudelle rakennuksen käyttäjän tarpeet ja ympäröivä maankäyttö sekä niiden muutokset huomioiden. Tällä hetkellä hallissa toimii noin 40 erikoisliikettä, jotka työllistävät yhteensä noin 100 henkilöä. Kauppahallissa toimivat yritykset ovat järjestäytyneet Turun Kauppahalliyhdistys ry:ksi, jonka toiminnan tarkoituksena on mm. kehittää kauppahallin toimintaa. Kiinteistöliikelaitos on yhdessä Kauppahalliyhdistyksen kanssa selvittänyt kauppahallirakennuksen lähivuosien kehittämistarpeita ja -mahdollisuuksia. Kehittämisessä oleellista on ottaa yrittäjien näkemykset huomioon.

Hankesuunnitelman laadintaa on edeltänyt selvitystyö Kauppahallin konseptin kehittämisestä ja sitä kautta tulevasta korjaustarpeesta.

Kauppahallin -korjausrakennushankkeen hankesuunnitelman laatimisesta on vastannut työryhmä, johon ovat kuuluneet Kauppahalliyhdistyksestä Jari Heinonen, Kiinteistöliikelaitokselta Mika Rajala, Timo Laiho, Heikki Samsten, Turun Seudun Rakennustekniikka Oy:stä Matti Viljanen, museokeskuksesta Sanna Kupila, keskushallinnon talousasioista Johanna Korpikoski, hankinta- ja logistiikkakeskuksesta Teija Ravea-Unkuri ja puheenjohtajana tilakeskuksesta Johanna Aarnio.

Kauppahallin liiketoimintakonsepti vaatii päivitystä. Tästä syystä kauppahallitoiminnan kehittämiseksi suunnitellaan rakennukseen tarpeelliseksi katsottavia muutoksia, jotka liittyvät mm. liiketilojen sijaintiin, kauppahallin aukioloaikoihin sekä sosiaali- ja varastotilojen laatuun ja määrään. Kauppahallin sisäpuolista viihtyvyyttä, kuten valaistusta ja siisteyttä, on parannettava.

Kaupungin maankäytön näkökulmasta kauppahallin sijainti Hansa- ja Fortuna-korttelien välissä on keskeinen ja Fortuna-korttelin käynnissä oleva kehitystyö tulee ottaa huomioon siten, että Kauppahalli-kiinteistön kautta kulkevaa yhteyttä Fortuna-korttelin ja Yliopistonkadun välillä vahvistetaan. Samalla pyritään luomaan mahdollisuuksia kauppahallin viereisen kujanteen elävöittämiselle. Kauppahalli profiloituu ennen kaikkea monipuoliseksi ruoka- ja lounaspaikkojen keskittymäksi siten, että sieltä saa puhtaita raaka-aineita, luomu- ja lähiruokaa. Fortuna-korttelia puolestaan kehitetään design- ja ravintolakortteliksi, joka on käsityön, designin ja muodin sekä kahviloiden ja ravintoloiden keskittymä.

Kauppahallin profiloitumien luomu- ja lähiruokaan jatkossa entistä voimakkaammin lisää sen houkuttelevuutta. Kauppahallin ravintoloissa käytetään mahdollisuuksien mukaan Kauppahallissa olevien liikkeiden tuotteita. Liikkeet täydentäisivät näin toinen toisiaan, ja tästä tulisi liikkeiden välille selvä synergiaetu erityisesti markkinoinnissa, mutta myös liiketoiminnan volyymissa. Yrittäjien välinen hyvä yhteishenki luo myönteistä vaikutusta myös ulospäin asiakkaisiin.

Kauppahallin ja Fortunan yhtäaikainen kehittäminen elävöittää koko keskustaa oleellisesti, lisää samalla keskusta alueen vetovoimaisuutta ja vaikuttaa myönteisesti Turun kaupungin imagoon. Kauppahallin ja Fortuna-korttelin suunnitelmissa oleva toimintamalli mahdollistavat molemmat siellä toimiville yrittäjille synergiaetua markkinoinnissa ja muussakin yhteistyössä. Oleellista on saada entistä enemmän asiakasvirtoja molempiin ja suunnata sitä jatkossa Kauppahallista Fortunaan ja päinvastoin.

Kohteeseen tehtävät muutostyöt nostavat vuokra-arviolausunnon mukaan kohteen vuokratuottopotentiaalia ~190.000 €/vuosi, mikä tarkoittaisi nykyiseen vuokratasoon 54 %:n korotusta. Tämän korotuksen siirtäminen vuokriin voi olla vaikeaa, eikä välttämättä imagollisestikaan kaupungin edun mukaista, sillä uusi vuokrataso saattaa ajaa useat nykyiset Kauppahallin yrittäjät vaikeuksiin. Mikäli tämä korotus saataisiin siirrettyä Kauppahallin kauppiaiden tilavuokriin, voidaan korjausinvestoinnin tuoton arvioida olevan ~4,3 % (nimelliskorko). Jotta investoinnin kannattavuus ei mene negatiiviseksi, on nykyisiä vuokria nostettava vähintään 43 %.

Hankesuunnitelman mukainen tilaohjelma on optimoitu taloudellisten reunaehtojen vuoksi mahdollisimman pieneksi. Tilat luovat toiminalle nykytilanteeseen verrattuna aivan uuden lähtökohdan ja mahdollistavat toteutuessaan käyttäjien toiminnan tavoitteiden saavuttamisen.

Kauppahallin investoinnin suuruudeksi on laskettu 1.555.000 € (alv. 0 %), jos toiseen kerrokseen ei tehdä muutoksia ja 1.615.000 € (alv. 0 %), jos toiseen kerrokseen tehdään muutostöitä.

Hanke on tarkoitus toteuttaa vaiheittain siten, ettei Kauppahallin toiminta keskeydy kokonaan. Tarkoituksena on, että Kauppahalli on valmis kokonaisuudessaan 12/2013.

Kauppahallin hankesuunnitelma tuodaan kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi. Kiinteistöliikelaitos aloittaa hankkeen toteutuksen välittömästi hankesuunnitelmaa hyväksymispäätöksen tultua lainvoimaiseksi, sillä Kauppahallin korjaukseen on varattu rahoitus vuodelle 2012.

Liite 1Kauppahallin hankesuunnitelma 5.4.2012 liitteineen

Oheismateriaali 1Vuokratasolausunto                               

Kaupunginjohtaja Aleksi Randell:

EhdotusKaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteenä 1 olevan Kauppahallin hankesuunnitelman.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Lepän kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 30.4.2012 § 211

PäätösKaupunginhallitus päätti hyväksyä liitteenä 1 olevan Kauppahallin hankesuunnitelman.

Samalla kaupunginhallitus päätti, että vuokramäärittelyyn kiinnitetään erityistä huomiota päätöstä täytäntöön pantaessa.

Päätös asiassa tehtiin esittelijän muutetusta päätösehdotuksesta yksimielisesti.

Kokouksessa asiaa olivat selvittämässä tilacontroller Johanna Aarnio ja tilacontroller Tuomas Koskiniemi.