Hanke:
Fortuna-korttelin kehittäminen
Fortuna-korttelin kehittäminen
JOHDANTO
Turun keskustassa sijaitseva Fortuna-kortteli, joka rajoittuu Linnankadun, Aurakadun, Läntisen Rantakadun ja Kristiinankadun väliselle alueelle, on paitsi vanha hallintokortteli ja kulttuurihistoriallisesti arvokas kokonaisuus niin myös huonossa kunnossa oleva, lähes käyttämätön ja hyödyntämätön alue. Korttelin kehittämisen ideat ja suunnitelmat lähtivät liikkeelle vuonna 2007 pitkälle muutaman korttelin kehittämisestä innostuneen yrittäjän aloitteesta yhteistyössä Turun kaupungin ja Turun Seudun Kehittämiskeskuksen kanssa (KotiPiha –hanke, Serum arkkitehtien suunnitelmat).
Kehittämisen lähtökohtana on ollut korttelin muuntaminen käsityön, designin ja kulttuurin kaupalliseksi keskittymäksi. Viimeisin ponnistus korttelin kehittämisessä on ollut Turun Seudun Kehittämiskeskus valmistelema ja hallinnoima Fortuna –korttelin kehittämishanke, jonka hakemisen Turun kaupunginhallitus hyväksyi ja myönsi sille tarvittavan kuntarahoituksen. Hanke sai Varsinais-Suomen liitolta EAKR rahoituksen. Kehittämishankkeen toteutusaikataulu on 1.1.2010 – 30.6.2012. Hankkeen budjetti on 713 320, josta kuntarahoitusta Turun kaupungilta on yhteensä 168 996 euroa.
Tavoitteena on, että Fortuna-korttelissa varsinaissuomalaiset taide-, muotoilu-, ja käsityöalan osaajat voisivat esitellä ja myydä tuotteitaan ja, että kohde voi tarjota kauppapaikan myös kansallisille ja kansainvälisille design- ja muotimerkeille, jotka hyötyvät alan kaupallisesta keskittymisestä. Kohteessa tulisi olemaan myös kahvila- ja ravintolatoimintaa. Fortuna-korttelin kehittämiseen liittyvät keskeisenä osana kulttuurihistoriallisen kohteen suojelu, rakennusten korjaaminen sekä uudisrakentamisen mahdollisuuksien selvittäminen.
Ennen etenemistä suunnittelusta korjausrakentamiseen tulee ratkaista periaatetasolla kysymykset omistuksesta, hallinnoinnista, rahoituksesta, vuokrauksesta sekä toiminnan järjestämisestä. Omistamisen kannalta tiivistäen voidaan sanoa, että vaihtoehtona on rakennusten tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden myyminen ennen korjaamista tai, että rakennukset korjataan ja rakennusten omistus tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistus jää kaupungille.
1. Yhdyshenkilöt 4
2. Nykytilanteen analyysi 5
3. Tulevan toiminnan kuvaus 6
4. Selvitys kohteesta 6
4.1 Kiinteistöt ja niiden hallintaoikeudet 6
4.2 Huonetilaohjelma 7
4.3 Rakennuspaikasta aiheutuvat erityisvaatimukset 8
4.4 Liikennejärjestelyt 8
4.5 Saavutettavuus 8
5. Hankkeen toteutusmuoto ja rahoitus 9
5.1 Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön muodostaminen 9
5.2 Perustamiskustannukset ja niiden rahoitus 9
5.3 Vuokratuotto- ja kannattavuusanalyysi 10
6. Toteuttamisaikataulu 11
7. Yritysvaikutusten arviointi 11
8. Kestävä kehitys 14
9. kulttuurihistorialliset arvot 14
10. Yhteenveto 15
Liitteet
Liite 1: Kuntoarvioraportti, (Saraco, 16.8.2010)
Liite 2: Markkina-analyysi, (Santasalo, 18.8.2010)
Liite 3: Kehittämissuunnitelma, (Saraco, 28.9.2010)
Liite 4: Liiketoimintamalli, (Saraco D&M Oy, 3.10.2010)
Liite 5: Kuntotutkimukset korttelin rakennuksista,
(RTC Vahanen Turku Oy, 1.4.2011)
Liite 6: Kaupallinen selvitys, (RealProjekti, 9.9.2011)
Liite 7: Tavoitehintalaskelman yhteenveto, (Tilaliikelaitos, 30.12.2011)
Liite 8: Vuokratasolausunto, (Catella Property Group, tammikuu 2012)
Liite 9: Kokonaissuunnittelu, Arkkitehtitoimisto Ark´Aboa Oy:n johdolla (19.1.2012)
Fortuna –korttelin kehittämishankkeen ohjausryhmän muodostavat:
Kalle Euro (4.11.2011 saakka), Niko kyynäräinen, puheenjohtaja, TSeK
Jouko Turto / Timo Laiho, Turun kaupungin kiinteistöliikelaitos
Laura Klami, Turun kaupunki
Mikko Laaksonen, Turun kaupunginhallitus
Sanna Suomi, hankkeen osatoteuttaja, CUDE ry, Sylvi Salonen Oy
Paula Palmroth, Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy
Kaisa Simula, Turun kaupungin tilaliikelaitos
Mikko Lehtinen / Tuomas Koskiniemi, Turun kaupungin Tilakeskus
Petteri Järvi, Turun Museokeskus
Eira Saari-Lahoniitty (1.4.2011 saakka), Esa Högblom, rahoittaja, V-S liitto
Jorma Sipilä (14.9.2011 saakka), Aino Ukkola, projektipäällikkö, esittelijä/sihteeri, TSeK
Fortuna-kortteli rajoittuu Turun keskustassa Kristiinankatuun, Linnankatuun, Aurakatuun ja Läntiseen Rantakatuun. Tässä kehittämishankkeessa Fortuna-korttelilla tarkoitetaan kokonaisuutta, joka muodostuu seuraavista rakennuksista sekä niiden ympäröimistä piha-alueista:
-Konsulintalo
-Turku Touringin toimistokäytössä olevat kaupungintalon siipirakennukset
-Kempen rakennus
-Kempen piharakennus
-Apteekkimuseo ja Qwenselin talo
-Entinen talousrakennus, jonka omistaa Sanna Suomi
-Luhtimakasiini, jonka omistaa noin puoliksi Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy.
-Petreliuksen piharakennus (Pesula), jonka omistaa noin puoliksi Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy.
Tärkeitä selvitettäviä asioita ovat olleet rakennusten kunto, korjauskustannukset, toimintojen sijoittaminen rakennuksiin, rakennusten käytön tekniset vaatimukset, esteettömyys, liikenne, pysäköinti sekä uudisrakentamisen mahdollisuudet. On myös arvioitu, miten korjauskustannukset vastaisivat mahdollisia vuokratuloja. Suunnittelun lähtökohtana on ollut lisäksi, että korjausrakentamisen yhteydessä maanalaisia tiloja ei ole tarkoituksenmukaista suunnitella tai rakentaa arkeologisten kaivausten ja pohjavesi-olosuhteiden aiheuttamien kustannusten takia.
Fortuna-korttelin kehittämishankkeessa on tuotettu rakennusprojektin vaatiman hankesuunnitelman kannalta tarpeellinen aineisto, johon tämä käsillä oleva hankesuunnitelma perustuu. Kehittämishankkeessa on tuotettu seuraava materiaali rakennusten todellisen kunnon selvittämiseksi, korttelin kehittämiseksi ja päätöksenteon pohjaksi:
-Kuntoarvioraportti, (Saraco, 16.8.2010)
-Markkina-analyysi, (Santasalo, 18.8.2010)
-Kehittämissuunnitelma, (Saraco, 28.9.2010)
-Liiketoimintamalli, (Saraco D&M Oy, 3.10.2010)
-Kuntotutkimukset korttelin rakennuksista,
(RTC Vahanen Turku Oy, 1.4.2011)
-Kaupallinen selvitys, (RealProjekti, 9.9.2011)
-Tavoitehintalaskelman yhteenveto, (Tilaliikelaitos, 30.12.2011)
-Vuokratasolausunto, (Catella Property Group, tammikuu 2012)
-Kokonaissuunnittelu, Arkkitehtitoimisto Ark´Aboa Oy:n johdolla (19.1.2012)
Kokonaissuunnittelusta vastasi Arkkitehtitoimisto Ark´Aboa Oy, ja muina toimijoina olivat Sabelström Arkitektkontor Oy:n, insinööritoimisto Narmaplan Oy, Insinööritoimisto Sarkki ja APT-Elektro Oy.
Lisäksi on käytetty taustamateriaalina korttelin rakennuksista tehtyjä perustamistapaselvityksiä, Scc Viatek Turku, Insinööritoimisto Geoturku Oy, (1980, 1996, 2002)
Fortuna –korttelin kehittämisen visiona on, että korttelista muodostuu uniikki designkeskus, matkailukohde ja vapaa-ajanviettopaikka. Kortteli on ikkuna varsinaissuomalaiseen osaamiseen, kulttuuriin sekä historiaan.
Tällä hetkellä korttelissa toimivat Sylvi Salonen Oy ja Turun Kansallinen Kirjakauppa omissa rakennuksissaan, Qwenselin kahvila ja Apteekkimuseo sekä Turku 2011-säätiö. Konsulintalon toisessa ja kolmannessa kerroksessa on valtuustoryhmien ja sosiaali- ja terveydenhuollon tiloja. Kaupungintalon siipirakennuksissa on Turku Touringin toimistotilat ja matkailuinfo. Sosiaali- ja terveydenhuoltoa lukuun ottamatta muut toimijat jäävät kortteliin.
Jatkossa korttelin liiketoiminnan ydin muodostuu käsityö-, design-, muotialan yrittäjätoiminnasta ja liiketiloista. Lisäksi kortteliin tulee ravintoloita, kahviloita ja yhdistystiloja. Turun kaupungin matkailuinfo jää nykyiselle paikalleen ja palvelee kokonaisuutta hyvin. Kiinnostuneita yrittäjiä on paljon. Cude ry on jo perustettu tulevien toimijoiden yhdistys, jonka jäseneksi hyväksytään kaikki korttelissa toimivat yritykset, yhteisöt ja myös esim. väliaikaiset pop up -toimijat.
Yhteistyö Kauppahallin, Logomon ja Turku Touringin kanssa on suositeltavaa ja se voisi mahdollistaa myös toiminnanjohtajuuden/tuottajuuden yhteistä hankkimista. Yhteistyö erityisesti Kauppahallin kanssa tuntuu luontevalta mm. markkinointiin, vuokralaisneuvotteluihin tai vaikka ns. liikemixiin liittyen.
Kiinteistöt ja niiden hallintaoikeudet
Tässä yhteydessä tarkoitettu Fortuna-korttelin alue muodostuu korttelin 853-7-1 tonteista 1 - 6 tai niiden osista ja niillä sijaitsevista rakennuksista. Tontit omistaa Turun kaupunki, paitsi tontin (853-7-1-6), jonka omistaa Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy.
Fortuna-korttelin rakennusten omistus on jakautunut seuraavasti:
-Konsulintalo (Turun kaupunki)
-Konsulin talon entinen talousrakennus (Sanna Suomi)
-Kaupungintalon siipirakennus, eli ns.Turku Touring (Turun kaupunki)
-Kempen rakennus (Turun kaupunki)
-Kempen piharakennus (Turun kaupunki)
-Apteekkimuseo ja Qwenselin talo (Turun kaupunki)
-Luhtimakasiini (Turun kaupunki ja Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy)
-Petreliuksen piharakennus, eli ns. Pesula (Turun kaupunki ja Kansallinen Kirjakauppa Oy)
Kohteen voimassa oleva asemakaava on vuodelta 1938, asemakaavanmuutostyö on käynnistetty vuonna 2009
Rakennusten kunto on pääsääntöisesti huono ja ne vaativat korjaamista. Rakennuksissa on lahovaurioita, lattiat huonossa kunnossa samoin julkisivut, väliseinät, ikkunat ja ovet. Myös rakennusten LVIS-järjestelmät tulee uusia.
Kohteen rakennuksissa on tehty jo vuosia painumatarkkailua ja osa perustusten korjauksista tulee suorittaa nyt suunniteltujen korjausten yhteydessä. Perustusten korjaaminen on ajankohtaista ainakin Konsulintalon ja Kaupungintalon siipirakennusten kohdalla.
Korjattavissa Fortuna-korttelin rakennuksissa on saneerauksen jälkeen yhteensä noin 4.100 neliötä, joista liiketilaa on noin 2.000 neliötä. Suunnittelun lähtökohtana on ollut, että kaikki ensimmäisessä kerroksessa olevat tilat ovat liiketiloja ja toimisto yms. tilat sijoittuvat muihin kerroksiin. Kortteliin tulee noin 40 – 50 pientä myymälä/liiketilaa, kymmeniä työtiloja, galleriatilaa ja mahdollisuus kolmelle kahvilalle/ravintolalle. Kortteliin ei tule asuntoja.
Uudisrakentamista tulee yhteensä 231 neliötä eli Kempen piharakennuksen laajennus (62 m2) ja Petreliuksen talon laajennus (169 m2). Pinta-alaltaan uudisrakentamista on vähän, mutta sen toiminnallinen merkitys on tärkeä. Uudisosien avulla mahdollistetaan esteetön kulkeminen rakennuksiin ja muun muassa tehokas ilmanvaihto ilman, että vanhoihin osiin tarvitsee rakentaa näkyviä teknisiä laitteita. Uudisosiin tulee myös esimerkiksi yleisövessat.
Rakennuspaikasta aiheutuvat erityisvaatimukset
Rakennuspaikka on historiallisesti merkittävä ja tästä syystä kulttuurihistorialliset arvot tulee huomioida kohteen käyttöä ja korjaustöitä suunniteltaessa. Historialliset arvot ja museokeskuksen kantojen huomioiminen on esitetty tarkemmin kappaleessa ”Kulttuurihistorialliset arvot”.
Korttelin asemakaavoitus on edennyt yhdessä hankesuunnittelun kanssa. Asemakaavoitus on ajoitettu valmistumaan vuoden 2012 aikana, jotta mahdolliset valitukset eivät viivästyttäisi hankesuunnitelman mukaisten toimenpiteiden käynnistämistä. Aikataulumielessä on syytä muistaa, että vaikka kaava-aluetta ei ole asetettu rakennuskieltoon kaavan laatimista varten, laukeaa rakennuskielto päälle kaavan hyväksymisestä lainvoimaisuuteen asti - siis valitusajan ja mahdollisen valitusten oikeuskäsittelyn ajaksi.
Asemakaavan luonnosvaiheessa ratkaistaan ennen kaikkea hankesuunnitelmaan kuulumattoman uudisrakentamisen mahdollisuus sekä rakennusten käyttötarkoitusten reunaehdot – ennen kaikkea asumisen osuus korttelin tulevassa käytössä. Kaavoituksen ehdotusvaiheessa määritellään rakennusten suojelun asteeseen, uudisrakentamisen määrään, liikenteeseen, pysäköintiin, kaupunkikuvaan, aukiojärjestelyihin, kulkureitteihin, puustoon ja arkeologisiin kaivauksiin liittyviä asioita.
Hankesuunnitelman mukaiset toimenpiteet on arvioitu voitavan toteuttaa kokonaisuudessaan nykyisen asemakaavan pohjalta.
Koska pysäköinnin lisäämisen mahdollisuudet korttelialueella ovat rajalliset, tulee asemakaavoituksen yhteydessä tutkittaviksi myös muut mahdollisuudet lähialueiden pysäköinnin kehittämiseksi.
Fortuna-kortteli sijaitsee Turun keskustassa keskeisellä paikalla niin liikenteellisesti kuin väestönkin kannalta. Fortuna-kortteli sijaitsee noin 200 metrin päässä kauppatorilta, joka toimii kaupungin sisäisen linja-autoliikenteen keskuksena. Turun linja-autoasema sijaitsee noin kilometrin päässä Turun linja-autoasemasta. Fortuna-kortteliin on hyvä linja-autoyhteys sekä satamasta että lentoasemalta, linja 1 kulkee Linnankatua korttelin ohi ja linja-autopysäkki sijaitsee korttelin kohdalla. Fortuna-kortteliin on myös hyvät kevyen liikenteen yhteydet eri puolilta kaupunkia.
Fortuna-kortteli sijaitsee alueella, jossa 2 kilometrin säteellä asuu 56 000 asukasta eli noin kolmannes Turun asukasmäärästä. Se sijaitsee Turun tiheimmin asutulla alueella, jossa väestöntiheys on yli 5 000 asukasta / 1 km X 1 km väestöruutu. Seudullisesti tarkasteltuna 30 kilometrin ajomatkan päässä korttelista asuu lähes 300 000 ihmistä.
Fortuna-korttelin seudullinen saavutettavuus tieverkkoa pitkin on hyvä. Matkalliset saavutettavuusalueet on laskettu ajettavaa tieverkostoa pitkin 10 kilometrin, 20 kilometrin ja 30 kilometrin päähän Fortuna-korttelin sijainnista. Pohjoisessa 10 kilometrin saavutettavuusalueen raja kulkee ohikulkutien (E18) pohjoispuolella kattaen myös Turun lentoaseman. Lähes kaikki Turun seudun kuntakeskukset sijaitsevat 30 kilometrin ajomatkan sisällä Fortuna-korttelista.
Hankkeen toteutusmuoto ja rahoitus
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön muodostaminen
Fortuna-korttelikonseptin ympärille on tarkoituksenmukaista perustaa keskinäinen kiinteistöyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksellä voidaan ohjata korttelin toimintoja. Perustajaosakkaat (/tai kaupunki yksin) siirtävät(/siirtää) yhtiöön tulevat rakennukset, mutta maapohjan omistus jää kaupungille. Kaupungintalon siipirakennusta ei ole tarkoitus viedä perustettavaan yhtiöön. Konseptin toteutuminen voidaan varmistaa lisäksi kaupungin kanssa tehtävän maanvuokrasopimuksen ehdoissa, minkä lisäksi toimintaa voidaan ohjata lisäksi kauppakeskuksen säännöissä.
Keskinäisessä kiinteistöyhtiössä hallinta kohdistuu tiettyyn rakennukseen/huoneistoon, ja se nähdään tärkeänä omistajan sitoutumisen ja korttelin kehittämisen kannalta. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiömuoto mahdollistaa myös apteekkimuseon viemiseen mukaan yhtiöön, mikäli näin halutaan.
Perustamiskustannukset ja niiden rahoitus
Kustannusarvion mukaan Fortuna-korttelin korjauskustannukset ovat 9,6 m€. Tämä summa koostuu 8,9 m€:n rakennuksiin kohdistuvista korjauksista ja 0,7 m€ maksavista pihatöistä ja -valaistuksesta. Näistä kustannuksista kaupungin tiloihin kohdistuu 7,2 m€ ja 0,7 m€:n piha- ja valaistustyöt, jotka on alustavasti ajateltu kaupungin maksettaviksi.
Korjaukset voidaan rahoittaa kaupungin omistamien tilojen kohdalla suoraomisteisessa tilanteessa omana ns. budjettirahoituksena ja mahdollisen yhtiömuotoisen hallinnan tapauksessa yhtiölainalla.
Kaupungintalon siipirakennukset jäävät mahdollisesti perustettavan kiinteistöyhtiön ulkopuolelle ja kaupungin tulee varautua niiden korjaamiseen investoinneissaan 1,7 m€:lla. Mikäli päätetään, että kiinteistöliikelaitos tekee erillisenä hankkeena piha-alueet, tulee myös tähän varautua investoinneissa 700 000 €:lla. Korjaaminen on syytä käynnistää Konsulintalosta, jotta kaupungintalon siipirakennuksen toinen kerros saadaan tyhjäksi ja korjaaminen voi edetä siitä eteenpäin. Konsulintalon korjaukset ja muutostyöt maksavat 1 m€, johon tulee varautua kaupungin investoinneissa tai sitten kiinteistöyhtiö tekee nämä työt heti ensivaiheessa.
Museoviraston ja Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY) avustuksia voi hakea rakennusperinnön hoitoon, mutta summat ovat niin pieniä tämän kokoluokan korjaamiseen suhteutettuna, että niiden vaikutus jäisi olemattomaksi. Työllisyysperusteista investointiavustusta ei puolestaan myönnetä tilojen korjaamiseen, jotka vuokrataan yrityskäyttöön.
Vuokratuotto- ja kannattavuusanalyysi
Fortuna-korttelin nyt korjattavista rakennuksista on teetetty ulkopuolinen vuokratuottoarvio, jonka mukaan korjatuista tiloista saataisiin noin 660.000 euron vuokratuotot. Yksilöityjen liike- ja toimistorakennusten markkinavuokraksi arvioidaan suuruusluokkaa: liiketilat 14 – 22 €/m2/kk ja toimistotilat 8 – 16 €/m2/kk. Bruttovuokratasot on määritelty niin, että tilat on täysin saneerattu.
Rakennuksen ylläpitokustannukset (isännöinti-, huolto-, energia-, vesi- ja jätevesi-, siivous-, kunnossapito ja muut tavanomaiset vuosittaiset ylläpitokustannukset sekä kiinteistövero) ovat arvion mukaan noin 4,0 €/m2/kk. Tämä arvio ei sisällä mahdollisia markkinointikuluja, jotka voivat olla markkinoinnin laajuudesta riippuen noin 1,0 €/m2/kk.
Vähennettynä vuokratuotto potentiaalista laskennallinen vajaakäyttö, yllämainitut hoitokulut ja maanvuokra, päästään noin 300.000 - 350.000 euron nettotuottoon ja siten 3 – 4 % tuottoon rakennusten 8,9 m€:n korjausinvestoinnille. Tämä laskenta on suoritettu siten, että korjaamattomille rakennuksille ei ole annettu hintaa, vaan tuotto lasketaan vain tehtävälle korjausinvestoinnille.
Saatavaa tuottoa voidaan pitää tämän tyyppisessä investoinnissa (museaalinen kohde) kohtuullisena, mutta yleisesti kiinteistösijoittamisessa alhaisena. Yhtiömuotoisena toteutettuna hanke vaatii kaupungilta lainarahoitusta edullisilla lainaehdoilla ja on todennäköistä, että pitkilläkin laina-ajoilla ja alhaisella korolla osakehuoneistojen nettovuokratuotto menee kokonaisuudessaan lainaosuuksien lyhentämiseen.
Fortuna-kortteli voidaan nähdä muodostuvan kahdesta kokonaisuudesta, jotka voidaan korjata yhtä aikaa kerralla tai korkeintaan kahdessa vaiheessa. Sen useampaan osaan etenemistä ei voida vaiheistaa, jotta kortteli saadaan toiminnallisuuden ja houkuttelevuuden kannalta järkevästi yrittäjien ja yleisön käyttöön. Ensimmäinen kokonaisuus on Fortunapiha: Konsulintalo, Kaupungintalon siipirakennukset ja Kempen talo ja sen piharakennukset laajennuksineen. Toinen kokonaisuus on Petreliuksen piha eli Petreliuksen talo ja sen uudisrakennus, Luhtimakasiini ja Petreliuksen piharakennus.
Korjausrakentaminen on perusteltua aloittaa Konsulintalosta, jotta Turku Touringin toimisto voidaan siirtää sinne ja voidaan edetä Kaupungintalon siipirakennusten korjaamiseen. Konsulintalon korjaamisen ja kaupungintalon siipirakennusten korjaamisen aikana Kempen piharakennus on valtuustoryhmien käytössä. Kun valtuustoryhmien uudet tilat siipirakennuksessa ovat käytössä, päästään korjaamaan Kempen piharakennus ja rakentamaan sen yhteyteen uudisrakennus. Tällöin Fortunapihan ympäröimät rakennukset ja piha tulevat kuntoon muodostaen houkuttelevuuden kannalta tärkeän pääportin kaupungin suunnasta.
FORTUNA-PIHA (2012 – 2014)
Konsulintalo, jotta Turku Touringin toimisto voi siirtyä sinne (vuosi 2012 – 2013)
Kaupungintalon siipirakennukset (2013)
Kempen talo, piharakennus ja uudisrakennus (2013 – 2014)
PETRELIUKSEN PIHA (2013 – 2015)
Petreliuksentalo ja uudisrakennus
Petreliuksen piharakennus (Pesula)
Luhtimakasiini
Luovien alojen yrittäjyyden edistäminen on ollut Turun kaupungissa strateginen valinta jo useiden vuosien ajan. Luovat osaamispalvelut oli yksi Turun kaupungin osaamis- ja elinkeinostrategian 2006 – 2009 avainklustereista, jonka kehittämisestä vastasi Turun Seudun Kehittämiskeskus. Kehittämistyötä suunnittelemaan perustettiin laaja-alainen Luovikko kehittäjätiimi (nykyään mukana 12 tahoa), joka jatkaa toimintaansa edelleen. Osoituksena pitkäjänteisestä kehittämistyöstä on muun muassa se, että Turussa aloitti vuonna 2009 toisena koko maassa luovan alan yrityshautomo Creve Humanistisen ammattikorkeakoulun yhteydessä.
Nykyisessä Turun kaupungin osaamis-, yrittäjyys ja elinkeino-ohjelmassa puolestaan luovuusosaamisen verkottamista muiden toimialojen tueksi pidetään tärkeänä. Luovuus, kulttuuri ja matkailu nähdään suurten kaupunkien elinkeinopolitiikassa keskeisenä. Turun Seudun Kehittämiskeskus vastaa kokonaisuudesta ja TSeK:n toiminnassa päämääränä on luoda sisällöllisiä toimintamalleja luovien alojen tiloihin, Fortuna –kortteliin ja Logomolle, saada aikaan innovaatioita ja uutta liiketoimintaa yhdistämällä vahvoja ja ei-perinteisiä liiketoimintamalleja keskenään, lisätä luovan alan ja luovuuden näkyvyyttä elinkeinoelämässä ja saada ulkopuolista kehittämisrahoitusta.
Fortuna-korttelin kehittäminen liittyy keskeisesti myös Turun kaupungin keskustan kehittämiseen. Hankkeella on myönteiset vaikutukset keskustan elinvoimaisuuteen. Kaupungin keskusta on viime vuosien aikana kärsinyt asiakasmäärien vähentymisestä ja yritysten siirtymisestä kaupunkikeskustan ulkopuolella sijaitseviin kauppakeskuksiin. Käsityö- ja muotoilualan yrityksiä on paljon Turussa ja ne ovat sijoittuneet ympäri kaupunkia. Kauppakeskus kokoaa yrityksiä yhteen ja mahdollistaa huomattavat synergiaedut niin markkinoinnissa kuin muussakin yhteistyössä.
Fortuna-korttelin kehittämishanke vaikuttaa myönteisesti Turun kaupungin imagoon maakunnallisena vireänä keskuksena. Matkailullisesti kortteli tuo ainutlaatuisen, uuden matkailukohteen Aurajokirannan yhteyteen. Korttelin kehittäminen liittyy niin River Aura Waterfront kehittämiseen kuin Kauppahallin kehittämiseenkin. Kauppahalliin nähden kortteli muodostaa jatkumon joelle päin ja toisin päin. Siinä missä Kauppahalli profiloituu ennen kaikkea laadukkaiden ruoka-aineiden hankintapaikaksi ja lounaspaikkojen keskittymäksi niin Fortuna-kortteli on design-, ravintola- ja tapahtumakortteli.
Fortuna-korttelin kehittäminen käsityön, designin ja muodin kauppakeskittymäksi on saanut alkunsa jo vuonna 2007 yrittäjien ideoista, toiveista ja tarpeista. Sylvi Salonen Oy:n toimitusjohtaja Sanna Suomi käynnisti vuonna 2007 KotiPiha hankkeen, jossa luotiin korttelin kehittämiselle suuntaviivoja ja koottiin yrittäjiä yhteen ideoimaan. Tällä hetkellä on noin 50 korttelista kiinnostuneen yrittäjän lista ja kyselyjä tiloista tulee koko ajan, vaikka asiaa ei ole nyt viime aikoina erityisesti pidettykään esillä. Erityisesti kahvila- ja ravintolatoiminta näyttää kiinnostavan. Kyselyjä tulee myös Turun seudun ulkopuolelta, joten kortteli kiinnostaa myös Turun ulkopuolelta tulevia yrityksiä sijoittautumaan kaupunkiin.
Kortteliin tulee noin 40 – 50 pientä myymälä/liiketilaa, kymmeniä työ/toimistotiloja, galleriatilaa ja mahdollisuus kolmelle kahvilalle/ravintolalle. Tiloissa voi näin ollen toimia enimmillään lähes sata yritystä, jotka yhdessä työllistävät sadasta kahteensataan työntekijää.
Korttelin kulttuurihistoriallinen merkittävyys on tärkeä ja, koska sinne sijoittuu luovan alan yrittäjiä ja se antaa tilan kulttuuritarjonnalle ja tapahtumille, on se Logomon ohella selkeä ja pysyvä jatko Turun kulttuuripääkaupunkivuodelle. Elinkeinopoliittisesti ajateltuna hyvien ja keskeisesti sijaitsevien toimitilojen mahdollistaminen yrittäjille on toimintaympäristön kehittämistä konkreettisimmillaan.
Korttelin konsepti on innovatiivinen ja edellyttää siellä toimivilta yrittäjiltä yhteisöllisyyttä samalla edistäen heidän välistä synergiaetuaan. Esimerkiksi avoimet liike- ja myymälätilat mahdollistavat yhteisten myyjien käytön. Kaikki saavat myös lisää potentiaalisia asiakkaita, sillä rakennuksissa ollaan ns. pakotettuja kulkemaan tilasta toiseen niiden läpi. Tällä menetelmällä saadaan aikaan paitsi asiakasvirtoja niin myös turvattua esteetön kulkeminen. Kortteli voi toimia myös eräänlaisena living lab –tilana tutkimus- ja kehittämistoimintaa silmällä pitäen hyödyttäen yrittäjien kehittämistyötä ja tiivistäen opiskelijoiden ja työelämän välistä yhteistyötä. Turun ammattikorkeakoulun kanssa on jo nyt monipuolista yhteistyötä korttelin kehittämiseksi (opinnäytetyö, asukaskysely, pelikehittäminen, brändin ja viestinnän kehittäminen).
Korttelin tilojen vuokrat eivät tule olemaan ns. hyväntekeväisyystasoisia, mutta eivät myöskään keskustan korkeimpia. Yhteiset pop up –kaupat/tilat mahdollistavat myös nuorten ja aloittelevien yrittäjien ja suunnittelijoiden pääsemisen esille. On tärkeää, että tilat mahdollistavat ja edistävät eri alojen ja eri vaiheessa olevien yrittäjien välistä yhteistyötä. Kauppahallin ja Fortunan yhtäaikainen kehittäminen elävöittää koko keskustaa oleellisesti.
Logomosta on kehittymässä monipuolinen luovan talouden keskus, jossa on tapahtumia ja yritys-/työtilaa paljon. Sen ja Fortuna-korttelin profiilit ovat kuitenkin erilaiset, eivätkä ne kilpaile keskenään vaan pikemminkin täydentävät toisiaan. Siinä missä Logomossa korostuu erityisesti suuret tapahtumat ja työ- ja yritystilat niin Fortuna profiloituu pienten ns. kaupunkitapahtumien paikkana ja erityisesti kauppa-/boutiquekeskittymänä.
Kaupungin mukana oleminen kahdessa luovaan alaan keskittyvässä paikassa on perusteltua siinä mielessä, että luovan alan tärkeys toimialana on selkeä. Alan yritysten, henkilöstön ja liikevaihdon määrä on kasvanut viimevuosien aikana huomattavasti. Tilastokeskuksen yritys- ja toimipaikkarekisterin mukaan (toimialaluokitus 2008) luovan alan yritysten määrä kasvoi vuodesta 2006 vuoteen 2010 Turun seudulla 11 prosenttia ollen vuonna 2010 yhteensä 2 675 yritystä (14 % seudun yrityksistä). Henkilöstön määrä kasvoi samana ajankohtana 4 prosenttia (9 237 vuonna 2010) ja liikevaihto kasvoi samoin 4 prosenttia (1,3 miljardia euroa vuonna 2010).
Tilojen ohella Fortuna-kortteli on myös piha-aluetta, jonka hyödyntäminen tapahtumapaikkana on testattu jo kesällä 2011 menestyksekkäästi. Yli 20 tapahtumassa piha-alue ja sijainti saivat myönteisesti palautetta, sen koettiin soveltuvan loistavasti tapahtumapaikaksi niin yleisön kuin esiintyjienkin kannalta. Fortuna-pihan akustiikka on hyvä ja koska siellä ei ole asuntoja, voidaan siellä myös esiintyä pidempään. Enimmillään avajaisissa oli paikalla kerrallaan yli tuhat ihmistä. Tapahtumatuottajat ovat olleet vilkkaasti yhteydessä kesän 2012 ohjelmaa varten, sillä edelliskesän kokemukset olivat hyviä.
Korttelin rakennusten kunnostaminen tulee tehdä rakennusten rakennushistoriallisia arvoja säilyttäen, joka on kestävän kehityksen mukaista kaupunkikehittämistä niin kulttuurihistorian vaalimisen kuin käytettävien materiaalienkin osalta. Korjaamisessa hyödynnetään niin paljon kuin mahdollista vanhoja materiaaleja ja uudet materiaalit ovat ekologisia ja silloisen rakennusperinteen mukaisia. Kaupunkisuunnittelun kannalta kortteli edustaa tiheää ja tehokasta urbaania maankäyttöä.
Kehittämishankkeessa ja suunnitelmien tekemisessä on ollut koko ajan mukana Turun museokeskus ja alla on heidän lausuntonsa korttelin kehittämisestä (17.1.2012).
”Fortuna-kortteli on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti erittäin arvokas ja ainutlaatuinen kokonaisuus. Historialliset ominaispiirteensä säilyttänyt kortteli säästyi Turun suurpalossa (1827). C. L. Engelin vuonna 1828 laatiman asemakaavan mukaan VII kaupunginosan 1. kortteli nimettiin Fortunaksi. Asemakaava toteutui vain osittain ja yhä tänä päivän korttelissa on rakennuksia ja pihapiirejä, joiden historia juontuu suurvalta-kaudelle. Herrainkulmalle tyypilliseen tapaan tontit ulottuivat Läntiseltä Rantakadulta Linnankadulle. Päärakennus sijaitsi Aurajoen puoleisella sivulla ja talousrakennukset reunustivat pitkänomaista pihaa kääntäen selkänsä naapuritonttiin, jota erottaa kapea palokuja. Puu-tarhamaat sijaitsivat Linnankadun puolella, jonne vasta 1800-luvun lopulla nousi aluetta nykyisin hallitseva suurkaupunkityylisten liike- ja asuinpalatsien rivistö.
Fortuna-kortteli viestii niin 1600- ja 1700-luvun säätyläiselämästä kuin 1800-luvun lopulla orastaneista suurkaupunkiunelmista. Erityisen mielenkiintoiset ovat piha-alueet, joiden kautta voidaan avata entisaikojen arjen toimintamiljöö kaupunkilaisten ja matkailijoiden toiminnalliseksi kohtauspaikaksi. Uusien boutique-, kahvila- yms. toimintojen sijoittaminen osin heikohkossa kunnossa oleviin rakennuksiin tukee niiden säilymistä ja kunnossa pysymistä, mutta tuo muassaan myös isoja haasteita.
Toimintojen sijoittaminen vanhoihin rakennuksiin niiden kulttuurihistoriallista arvoa vaurioittamatta edellyttää selkeää kokonaisnäkemystä ja kunkin rakennuksen ominaisluonteen huomioon ottamista. Nykyvaatimusten mukaisen talotekniikan ja esteettömyyden toteuttaminen on mahdollista, kun niissä hyödynnetään keskitetysti kortteliin ajateltuja vähäisiä uudisrakennusosia. Tontteja, puhumattakaan yksittäisiä rakennuksia, ei ole mahdollista pilkkoa eri omistajille, sillä siitä seuraisi tuntuva teknillisten installaatioiden lisääntyminen ja ristiriita em. arvojen säilyttämistavoitteen osalta kasvaisi. Fortuna-korttelin rakennukset tulee korjata ja niiden säilyminen tuleville sukupolville tulee turvata riippumatta siitä, toteutuuko boutique-hanke.”
Fortuna-korttelin kehittäminen on ollut tiivistä, paljon ideoita ja faktaa tuottava prosessi erityisesti viimeisen kahden vuoden aikana. Nyt tiedämme, että korttelin rakennushistoriallisesti arvokkaat rakennukset ovat huonossa kunnossa ja ne tulee korjata pian. Tiedämme myös, että rakennusten ja pihojen korjaaminen maksaa noin 10 miljoonaa euroa. Laskelmien mukaan tilojen vuokraaminen kattaa korjaamiseen otettavan lainan maksamisen.
Korttelin keskeinen sijainti ja viihtyisä tunnelma halutaan asukkaiden, yrittäjien ja matkailijoiden hyödyksi. Korttelista halutaan käsityöhön ja designiin keskittyvä kauppakortteli, jossa on lisäksi kahvila- ja ravintolatoimintaa, tapahtumia sekä työ/toimistotilaa.
Se into, mikä korttelin kehittämisprosessin ja kesätapahtumien yhteydessä ihmisillä on korttelia kohtaan syttynyt, tuottaa erittäin myönteisiä vaikutuksia koko Turun keskustan vetovoimaisuuteen ja imagoon.
Kehittämishankkeen ohjausryhmä esittää, että Turun kaupunki valmistelee kiinteistöyhtiön perustamisen rakennusten kunnostamiseksi ja hallinnoimiseksi, että korjaaminen aloitettaisiin jo vuoden 2012 aikana ja se etenisi mahdollisimman nopeasti niin, että kortteli saataisiin auki yrittäjille ja asukkaille kokonaisuudessaan jo vuoden 2015 aikana.