Tilajohtaja Mikko Lehtinen ja tilacontroller Minna Juselius 17.10.2011:

Tilakeskus esittää periaatepäätöksen tekemistä Kampus-hankkeen toteuttamisesta. Hankkeen koon vuoksi on perusteltua tehdä kattava hankesuunnitelma ja tätä toteuttamaan tarvitaan niin taloudellisia resursseja kuin henkilöstöresursseja.

Taustaa

Ammattikorkeakoulu on esittänyt haluavansa keskittää toimintonsa lähelle toisiaan ja muodostavansa siten ns. kampus-alueen Kupittaalle. Yhtenäinen Kampus-alue tuo toimintaan synergiaetuja (tilojen käyttö tehostuu: mm. kirjasto, neuvottelu- ja luokkatilat, auditoriot) ja lisää yhtenäisyyttä sekä korkeakoulun vetovoimaisuutta.

Turun AMK:n hallitus teki 15.4.2010 esityksen 35 000 m2:n uudisrakennuksesta, joka sijoittuisi Untamonkadun ja ICT –talon väliin tai sen välittömään läheisyyteen (tarveselvitys 10.4.2008). AMK:n hallitus hyväksyi 3.3.2011 rakennusinvestointiehdotuksensa v. 2012 talousarvioon ja vuosien 2013-2015 taloussuunnitelmaan sekä pitkän tähtäimen suunnitelmaan v. 2016-2021, joka sisältää Kupittaan kampusalueen kehittämisen. Hallitus toteaa asian käsittelyssä muun muassa, että Kampus on vaihtoehto opetustoiminnan käytössä olevien hajanaisten ja kustannustehottomien toimitilojen peruskorjauksille. On perusteltua tarkastella kasvatus- ja opetusviraston sekä ammattikorkeakoulun toimintojen selvittämistä ja keskittämistä kolmeen suurempaan keskukseen.

Tässä mallissa AMK:lta vapautuviin tiloihin Ruiskadulle voisi keskittää ammatti-instituutin koulutusta, joka yhdessä Peltolan koulutalon kanssa muodostaa järkevän kokonaisuuden (Ruiskadun ja Peltolan ammatillisen koulutuksen kampusalue). Sepänkadulle taas on keskitettävissä lukio-opetusta. Turun AMK:lle Kupittaalle sijoittuva kampus on logistisesti kustannustehokas ratkaisu, jolla voidaan minimoida hajanaisesta toimipisteverkosta aiheutuvia päällekkäisiä toimintoja ja liikennettä.

Turun kaupunginvaltuusto on määrännyt Turun kaupungin vuoden 2011 talousarvion ja vuosien 2011 - 2014 taloussuunnitelman hyväksynnän yhteydessä aloitettavaksi Kampus–hankkeen toteuttamisen selvittämisen vuoden 2011 aikana.

Nykyään Kupittaan alueella sijaitsevissa AMK:n tiloissa on tietoliikennetekniikan ja kaupan, hallinnon sekä hyvinvointipalvelujen opetusta. Uusia alueelle siirrettäviä toimintoja olisivat ensivaiheessa nyt Sepänkadulla sijaitseva tekniikan koulutus ja Ruiskadulla sijaitseva terveydenhuollon koulutus. Viimeisenä Kupittaalle siirtyisi taidealan opetus, jonka nykyisten tilojen (Linnankatu 54 – 56) vuokrasopimus loppu 2022.

Vaihtoehtona Kampukselle on AMK:n toimiminen nykyisissä tiloissaan. Tämä edellyttää kuitenkin nykyisten toimitilojen mittavia peruskorjauksia lähitulevaisuudessa ja lisäksi tällä olisi vaikutuksia myös muiden opetussektorin toimijoiden tila-asioihin:

-Vapautuviin AMK:n tiloihin Ruiskadulle on kaavailtu sijoitettavaksi Ammatti-instituutin toimintoja, jolloin Peltolan alueelle (Ruiskatu 8 ja Hamppukatu 2) keskittyy valtaosa Ammatti-instituutin toiminnoista (AI-Kampus). Tämä mahdollistaisi Ammatti-instituutin Kellonsoittajankadun (ulkoinen-) vuokratilasta luopumisen. Tommilankadun toimipiste taas voitaisiin ottaa varhaiskasvatuksen päiväkotikäyttöön ja tätä kautta välttyä ainakin osin uudisrakentamiselta alueella.

-AMK:n Sepänkadun (Sepänkatu 1) tiloihin on kaavailtu keskitettäväksi keskusta-alueen lukioita, joka mahdollistaa mm. TSYK:stä (ulkoinen, peruskorjausta odottava vuokratila) luopumisen ja luostarivuoren koulun osoittamisen kokonaan peruskoulun tarpeisiin.

Kampus-hankkeen toiminnallisia vaikutuksia Turun ammattikorkeakoulun sekä Kasvatus- ja opetustoimen näkökulmasta on tarkemmin esitelty liitteissä 2 ja 3.

Kupittaan alueen kehittäminen

Turun kaupunki on tehnyt merkittäviä uudelleen järjestelyjä niin Turku Science Park Oy:n liiketoimintamallin kuin myös Kupittaan alueen kiinteistöomaisuuden hallinnan osalta. Kaupunki oli mukana perustamassa Turun Teknologiakiinteistöt Oy:tä yhdessä Turun Seudun Osuuspankin, Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritaksen, Stiftelsen för Åbo Akademin sekä Henkivakuutusosakeyhtiö Retron kanssa. Näin ollen Kupittaan alueen kiinteistöomaisuuden kehittämisen ensimmäinen vaihe on saatu valmiiksi ja on mahdollista siirtyä alueen kehittämisessä seuraavaan vaiheeseen.

Seuraava vaihe pitää Tilakeskuksen näkemyksen mukaan sisällään uuden ammattikorkeakoulurakennuksen, toimistorakennuksia, pysäköinti- ja liikennesuunnittelua sekä mahdollisesti palloiluhallin. Palloiluhallin myötä saataisiin synergiaetuja esimerkiksi yhteiskäyttöisistä parkkipaikoista. Palloiluhallin toteutukseen liittyvä hankesuunnittelutyö on aloitettu itsenäisenä kokonaisuutena (tilajohtajan päätöspöytäkirja 28.1.2011 § 6) ja tätä prosessia jatketaan. Toimisto- ja liiketilat ovat hieman korkeamman riskin hankkeita, mutta tätä kompensoi riskiprofiililtaan matalan riskin kohteena ammattikorkeakoulurakennus (pitkät sopimukset ja varma vuokratuotto). Kyseisillä korkeamman riskin omaavilla investoinneilla tarkoitetaan lähinnä vastaavaa toimistorakentamista mitä Kupittaalle on jo nyt tehty. Yksittäisinä toimistorakennuksina investointikynnys ei välttämättä ylity ja alueen elinkeinopoliittiset tavoitteet eivät toteudu.

Alueen jatkokehittämisellä pyritään ammattikorkeakoulun toimintojen ja tilajärjestelyjen tehostamisen lisäksi tekemään Kupittaan alueesta entistä vetovoimaisempaa ja yhtenäisempää kokonaisuutta ja siten nostamaan kaupungin omistusten arvoa ko. alueella. Meneillään on myös esimerkiksi moottoritien toisen puolen kaavoituksen ja sitä kautta koko alueen vetovoimaisuuden kehittäminen.

Uudisrakennustarve Kupittaalla on ammattikorkeakoulun osalta arviolta 35.000 m2 ja alustava hinta-arvio noin 70,0 M€. Järkevä sijoituspaikka uudelle ammattikorkeakoulurakennukselle on ICT-talon ja Untamonkadun välissä. Alueen maanomistajina ovat Turun kaupunki (853-21-1-39, 853-21-1-22, tämä vuokrattu YIT:lle 30.9.2014 asti), Skanska (853-21-1-40), Yit (853-21-1-41) ja Kiinteistö Oy Turun Datakulma (853-21-1-21).

Alueen yleisen kehityksen sekä kampus-hankkeen eteenpäin viennin osalta on perusteltua tehdä aie- / kumppanuussopimus alueen maanomistajien eli Turun kaupungin, Skanska Talonrakennus Oy:n sekä YIT Oyj:n kanssa. Kumppanuussopimuksen myötä tulisi sopia mm. eri osapuolten rooleista ja vastuista, yhteistyön periaatteista ja hankkeelle asetetuista tavoitteista (esim. hankkeen laajuus ja aikataulu, uusien tilojen käyttötarkoitus, elinkaarikustannukset ja toteutusmalli). Kumppanuussopimuksen periaatteista on puhuttu sekä Skanska Talonrakennus Oy:n että YIT Oyj:n edustajien kanssa ja heidän näkemys asiaan on positiivinen. Kokonaishanke voitaisiin toteuttaa Turun Teknologiakiinteistöjen, Turun kaupungin, Skanskan ja YIT:n yhteishankkeena. Turun Teknologiakiinteistöjen mukana olo tukisi luontevasti alueen kehittämisen toista vaihetta. Tavoitteena on, että ulkopuolisen investorin myötä kyseessä olisi ns. välillisen omistamisen malli, jolloin kaupunki olisi hankkeessa mahdollisesti osa-omistajana.

Kampus-hankkeen suunnitteluvaiheessa tulee huomioon ottaa myös kysymys tilojen loppukäyttäjän, eli ammattikorkeakoulun, ylläpitomuodon vaikutuksista tila-asioihin.

Ammattikorkeakoulun ylläpitomuodon vaikutukset tila-asioihin

Mikäli ammattikorkeakoulu jatkaa toimintaansa kaupungin hallintokuntana tai liikelaitoksena tilanne säilyisi tila-asioiden suhteen nykyisellään. Kaupunki omistaa osan nykyisistä ammattikorkeakoulun käytössä olevista tiloista ja vuokraa loput tarvittavat tilat ulkoa. Nämä tilat kaupunki vuokraa sisäisesti ammattikorkeakoululle. Uuden kampuksen tilojen kanssa menettely olisi sama.

Ammattikorkeakoulun toiminnan siirtäminen osakeyhtiön, säätiön tai kuntayhtymän vastattavaksi merkitsisi liikkeen luovutusta ja tämän jälkeen ammattikorkeakoulu olisi kaupunkiin nähden ulkoinen toimija. Tällöin kaupunki laatisi uudet vuokrasopimukset ammattikorkeakoulun kanssa ja tässä yhteydessä nykyisten ulkoisten vuokratilojen (ICT-talo, Untamonkatu ja Linnankadun tilat) vuokrausvastuut tulee mahdollisuuksien mukaan siirtää ammattikorkeakoululle. Uuden kampuksen tiloihin ammattikorkeakoulu solmisi tässä tilanteessa omat vuokrasopimukset. Sillä, onko ammattikorkeakoulu osakeyhtiö vai säätiö tai kuntayhtymä, ei ole vuokrasopimusten laatimisen kannalta merkitystä.

Kampus-hankeen taloudelliset vaikutukset

Tilakeskuksen laatiman kokonaistaloudellisen tarkastelun mukaan Kampus-hankkeen vertailuhinta olisi noin 94,8 M€ ja jatkaminen nykyisissä tiloissa aiheuttaisi kuluja noin 74,6 M€. Nämä luvut on laskettu investoinneista, myynneistä, vuokrista yms. kiinteistöihin liittyvistä kuluista. Arvio ei huomioi henkilöstön käytön tehostumista, eikä vaikeammin arvioitavissa olevia ns. aineettomia arvoja (esim. alueen vetovoimaisuuden kasvu). Laskelma on esitetty liitteessä 1.

Huomioitavaa on, että laskelma on vasta alustava ja täsmentyy suunnittelun edetessä.

-Esimerkiksi liitteen laskelmassa Tommilankadun tilat on ajateltu myytäväksi, mutta ko. tilat voitaisiinkin hyödyntää päiväkotitiloina. Näin vältyttäisiin yli kolmen miljoonan uudisinvestoinneilta, mitä ei ole tässä laskelmassa huomioitu. Tommilankadun tilat on kuitenkin peruskorjattava päiväkotitoimintaa varten. Rauninaukion päiväkodin mahdollinen myyntihinta on noin 500.000 euroa.

-Ruiskadulla taas on muutosten jälkeen vielä tyhjää tilaa noin 7000 m2, joiden käyttöön otto edelleen vaikuttaa kustannusvertailuun eroon kaventaen. Esimerkiksi konserttitalon muutosten yhteydessä tulee mahdollisesti esiin Ammatti-instituutin Aninkaistenkadun koulutalon toimintojen osittainen siirtäminen (terveyden ja hyvinvoinnin koulutus) Ruiskadulle.

-Kupittaan koulukiinteistön osalta laskelma perustuu olettamukseen, että koko kiinteistö tyhjenee, eikä uudisinvestointeja tule. Näin ollen ratkaistavaksi jää vielä Vasaramäen yläkoulun oppilaiden sijoitus (lisätilojen rakentaminen Vasaramäen koulutalon yhteyteen tai oppilaiden sijoitus muiden koulujen tiloihin)

Kampus-hankkeen aikataulu

Tilakeskuksen arvio hankkeen toteuttamisen liittyvästä aikataulusta:

1. aie-/kumppanuussopimuksen valmistelu ja päätöksenteko; kevät 2012
2. alueen toteutukseen liittyvän suunnitelman tekeminen sekä toteutuksen aikataulutus ja kustannukset; tavoiteaikataulu 2012 loppuun mennessä
3. investorin valinta, (viimeistään) kevät 2013
4. tarkempi rakennustekninen suunnittelu, tavoiteaikataulu 2013 loppuun mennessä
5. toteutus (rakentaminen), tavoiteaikataulu 2014 – 2017

Vaiheet 3, 4 ja 5 päätetään jokainen erikseen voimassaolevien hankesuunnittelu- ja muun säännöstön mukaisesti.

Johtopäätökset

Ammattikorkeakoulua palveleva uudisrakennus vapauttaa huomattavasti tiloja muiden osaamissektorin toimijoiden käyttöön. Tätä kautta voidaan luopua useammasta ulkoa vuokratusta tai peruskorjausta odottavasta kohteesta. Kouluverkkoselvityksen toimenpide-ehdotuksia (2011–2015) on liitetty Kampus-hankkeeseen, joten kouluverkon optimaalisen toteuttamisen kannalta Kupittaan alueen kehittämisen suunnittelu on perusteltua aloittaa nopealla aikataululla. Koska kyseessä on laajamittainen kehittämishanke, on sitä varten syytä varata myös suunnittelurahaa.

Kampus-hankkeen yhteydessä koko Kupittaan alueen kehittämistä tulee tehostaa. Näin ollen on perusteltua käynnistää hanketyöryhmä, johon kutsutaan ainakin Tilakeskuksen, Tilaliikelaitoksen, Kiinteistöliikelaitoksen, Ammattikorkeakoulun, Keskushallinnon talousasioiden, Ympäristö- ja kaavoitusviraston, Turun seudun kehittämiskeskuksen sekä Turku Science Park Oy:n edustajat.

Tavoite on, että hankkeeseen liittyvät suunnitelmat ovat valmiit vuoden 2013 loppuun mennessä. Hankkeen kokonaissuunnittelu toteutettaisiin tämän aikataulun mukaan vuoden 2012 aikana ja rakennustekninen suunnittelu vuonna 2013. Mikäli tämä aikataulu toteutuisi, rakennustyöt voitaisiin käynnistää vuonna 2014.

Tilakeskus esittää, että Kampus-hankkeen toteuttamisesta tehdään periaatepäätös, jonka perusteella valtuustolle esitetään vuoden 2012 budjettiin 750.000 euroa ja vuodelle 2013 1.250.000 euroa suunnittelurahaa. Tätä varten olisi tarkoitus käyttää AMK:n investointirahastoa. Rahaston sääntöjen mukaan AMK:n hallituksen on kuitenkin tehtävä asiasta vielä erikseen esitys, jonka kaupunginhallitus hyväksyy. Periaatepäätös mahdollistaa aie-/kumppanuussopimusneuvottelujen käynnistämisen maanomistajien kanssa. Lisäksi Tilakeskus voi käynnistää Kampus-hankkeen varsinaisen suunnittelun.