LUONNOS MAANVUOKRASOPIMUSEHDOIKSI

Vuokranantaja                   Turun kaupunki

                                          (kaupunki)

Vuokramies                       Suomen Yliopistokiinteistöt Oy

Kaupungin päätös             Kaupunginhallituksen päätös

Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö

                                          Kartalla M 354 27.10.2009 osoitettu tontti I-9-22, joka on pinta-alaltaan 45.503 m2.

                                          Kohde on asemakaavas­sa osoitettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi yliopistoja ja korkeakouluja varten tontiksi (YOY). Kohteen ympäristö on kaavanmukaisessa käyttötar­koituksessaan.

Vuokra-aika                       Vuokrakausi alkaa 1.1.2011 ja päättyy 31.12.2060

Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely

                                          Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokra­lain 5. luvun tarkoittamalla tavalla yliopisto- ja korkeakoulukäyttöön.

                                          Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viran­omaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liit­tyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdol­lisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.

Mikäli vuokramies ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomaislupia, vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokramiehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja

Vuokrasopimuksen ehdot

                     1. Vuokra

                                          Perusvuokra on 325.000 euroa vuo­des­sa. Perusvuokra on määritetty 5 % mu­kaan vuok­ra-alu­een pää­oma-arvos­ta.

                                          Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuok­ra-alueen käyttö­tarkoituksessa, kaavamääräyk­sissä, rakennusoikeudes­sa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta. Tällaista tarkistusoikeutta ei kuitenkaan ole, jos muutos on toteutettu ilman vuokramiehen hyväksyntää.

                                          Vuotuinen vuokra on makset­tava kiinteistöliikelaitoksen tilille kah­te­na eränä puo­li­vuosit­tain tou­ko­kuun ja marras­kuun ku­luessa.

                                          Ellei vuokraeriä eräänty­mis­päivä­nä suo­riteta, vuok­ra­mies on velvol­linen maksa­maan erään­tyneille saa­ta­ville eräänty­mis­päi­västä mak­su­päivään asti vii­västys­korkoa kor­ko­lain sään­nös­ten mukaises­ti ja perimispalk­kiota kiinteis­töliikelaitoksen johtokunnan päätöksen mu­kaan.

                     2. Indeksiehto

                                          Vuokra sidotaan virallisen elinkustannusindeksi­n vuoden 2010 keski-indeksiin 1751 (1951:10 = 100) ja vuok­ra tar­kis­te­taan vuo­sit­tain 1.1.2012 luki­en.

                                          Vuosivuokra saadaan kertomalla kohdassa 1 ilmoi­tet­tu perusvuokra tarkistusajankohtaa edeltäneen jou­lukuun indeksiluvulla ja jakamalla se edellä maini­tulla perusin­dek­sil­lä.

                                          Vuosivuokraa tarkistettaessa otetaan huomioon in­dek­sin käyttöä koske­van lainsäädän­nön asettamat rajoi­tuk­set.

                                          Tarkistet­tua vuosivuokraa maksetaan kun­kin ka­len­te­ri­vuo­den tam­mikuun 1. päivästä luki­en.

                     3. Muita maksuja

                                          Mikäli vuokra-alueella oleviin rakennuksiin joudutaan toteuttamaan uusia liittymiä, kaupunki pidättää oikeuden periä vuokramieheltä voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liit­ty­mismaksut ennen kohteen kyseisiin verkostoi­hin liit­tämistä.

                     4. Maksamattomat vuokrat

                                          Vuokramies on velvollinen suoritta­maan myös ne erääntyneet vuokraerät viivästys­korkoineen, jotka edellinen tämän vuokrasopi­muksen vuokra­mies tai vuokra­miehet on jät­tä­nyt mak­sa­mat­ta, ei kui­ten­kaan pidem­mältä ajal­ta kuin 3 vuo­del­ta. Sopimuksen allekirjoitushetkellä ei mitään maksamattomia vuokria ole olemassa.

                     5. Vuokraoikeuden siirto

                                          Vuok­ra­mies on oikeutettu kaupunkia kuulematta siirtämään vuokraoikeutensa kaikkine vuokra-alueella olevine rakennuksineen ja laitteineen kolmannelle. Vuokramies ei saa myydä vuokra-alueella sijaitse­via rakennuksia tai kiinteitä lait­teita eikä luo­vuttaa niiden omistusoi­keutta muullakaan tavoin vuokraoikeudesta erillään. Edellä mainittu ehto sisältää myös kiellon kirjata maakaaren 14 luvun 3 §:n mukainen hallinnanjakosopimus.

                                          Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan siirrosta kiinteistöliikelaitokselle kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoituksen oheen on liitettävä jäljennökset siirtoasiakirjoista.

                                          Entinen vuokramies vastaa vuokraehtojen täyttämisestä omalta hallinta-ajaltaan ja lisäksi sen jälkeiseltä ajalta niin kauan, kunnes maanmittauslaitos on kirjannut vuokraoikeuden siirron uuden vuokramiehen nimiin.

                                          Kaupungilla on oikeus vuokraoikeuden siirrosta huolimatta saada ja hakea mahdollisesti maksamatta olevat vuokrasaatavansa pantatusta vuokraoikeudesta ja vuokramiehelle kuuluvista rakennuksista.

                     6. Vuokraoikeuden kirjaaminen

                                          Kirjaamista on haettava Varsinais-Suomen maanmittaustoimistosta pääsääntöisesti kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä, kun vuokraoikeus on perustettu.

                                          Siirron saaja on velvollinen hakemaan vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittauslaitokselta siten kuin maakaaressa ja varainsiirtoverolaissa on säädetty.

                                          Mikäli vuokramies sanoo vuokrasopimuksen irti sopimuskautena ja jos se tämän vuokrasopimuksen mukaan on mahdollista, on vuokramies velvollinen kirjauttamaan vuokrasopimuksen lakkaamisen niin kuin siitä on maakaaressa säädetty sekä huolehtimaan vuokraoikeuteensa kohdistuvien muiden kuin kaupungille myönnettyjen kiinnitysten kuolettamisesta.

                     7. Kiinnitykset

                                          Vuokramies valtuuttaa Turun kaupungin hakemaan vuokramiehen kustannuksella parhaalle etusijalle vahvistettavan kiinnityksen tontin vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle kuuluviin tontilla oleviin rakennuksiin, suuruudeltaan yhteensä enintään 170.000,00 euroa, ellei kaupunki hyväksy muuta vakuutta vuokranmaksun ja sopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi.

                                          Samalla vuokramies määrää, että todistuksena edellä mainitun kiinnityksen vahvistamisesta annettavat panttikirjat kirjaamisviranomaisen on luovutettava kiinteistöliikelaitokselle.

                                          Mikäli 1. kohdan mukaista maanvuokraa tarkistetaan, kaupungilla on oikeus kaikissa tapauksissa parhaimmalla etusijalla oleviin kiinnityksiin.

                     8. Panttaussitoumus

                     Vuokramies luovuttaa ja panttaa edellä mainitut panttikirjat kaupungille vakuudeksi vuotuisen vuokranmaksun ja kadun tai tien vuotuisen kunnossa- ja puhtaanapitokorvauksen sekä jätelain mukaisten velvoitteiden suorittamisesta viivästyskorkoineen ja perimiskuluineen.

                     Jos vuokramies jättää tähän vuokrasopimukseen perustuvat edellä mainitut erääntyneet maksut maksamatta, kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta, voimassa olevan lain mukaisesti hakea pantin nojalla saatavansa parhaaksi katsomallaan tavalla.

9. Pantin tuotto

                     Vuokramiehen antamat panttaussitoumukset kattavat myös pantin tuoton. Tuottona pidetään tällöin vakuutena olevalle pankkitalletukselle maksettavaa korkoa samoin kuin huoneenvuokraa panttina olevan kiinnityksen kohteesta.

                     Jos vuokramies on laiminlyönyt vuokrasopimukseen perustuvan maksuvelvoitteen, kaupungilla on oikeus saada edellä mainittu huoneenvuokra välittömästi huoneenvuokralaiselle tehdyn ilmoituksen jälkeen.

                     10. Alivuokraus

                                          Vuokramies ei saa luovuttaa vuokra-oikeutta tai sen osaa toisen käytettäväksi. Vuokranantaja on kuitenkin tietoinen siitä ja hyväksyy sen, että vuokramies harkintansa mukaan vuokraa omistamiaan rakennuksia ja vuokraoikeutensa nojalla hallitsemiaan piha-alueita kolmansille tahoille vastaten kuitenkin itse täysimääräisesti tämän vuokrasopimuksen sopimusvelvoitteista vuokranantajaan päin.

                     11. Piirustukset

                                          Jos vuokra-alueella olevien rakennusten käyttö­tarkoitus muutetaan oleellisesti vuokrasopimuksen perustana olevasta opetustoimintakäytöstä poikkeavaksi tai alueelle rakennetaan tästä käyttötarkoituksesta poikkeavia uudisra­ken­nuksia, pii­rus­tuk­set on esi­tet­tä­vä Turun kau­pun­gin kiinteistölaitoksen hy­väk­syt­tä­väk­si.

                     12. Rakentamiskelpoisuus

                                          Vuokramies on vastuullinen vuokra-alueellaan ta­pahtuvan rakentamisen yhteydessä pe­rus­ta­mis­tavan va­lin­nasta ja ra­ken­ta­mis­kel­poi­suu­den yksi­tyis­koh­tai­sesta sel­vit­tämi­sestä.

                     13. Rakentamisvelvollisuus

                                          Kohteen rakentamisvelvollisuus katsotaan täytetyksi kohteessa vuokrasopimuksen alkaessa olevan rakennuskannan perusteella.

                                          Rakennusta tai rakennuksia ei saa kaupungin suos­tumuksetta osittainkaan purkaa. Jos rakennus pure­taan, palaa tai se muutoin tuhoutuu joko kokonaan tai osittain, se on rakennettava uudelleen seitsemän vuoden kuluessa uhalla, että vuokra seuraavan vuokrakauden alusta lukien korotetaan kaksinker­taiseksi, kunnes mainittu rakentamisvelvoite on täytetty, Jos rakennusten purkaminen on tapahtunut ilman kaupungin suostumusta, vuokramies on lisäksi velvollinen suorittamaan kaupungille sopimussakko­na vuotuisen vuokran kaksinkertaisena.

                     14. Kasvusto

                                          Vuokra-alueella tämän vuokrasopimuksen alka­mis­het­kellä olevat puut ovat kaupungin omai­suutta. Vuok­ra­mies voi kaataa rakennuksien, kulkuteiden ja johtoalueiden alueelta ­puut par­haak­si katso­mallaan ta­val­la, sitten kun rakennuslain 124a ja 135 §:ien edel­lyt­tä­mät luvat pui­den kaatamiselle on saa­tu.

                                         Vuokra­mies on velvol­linen lunasta­maan rakennus­työn yh­teydessä kaadetut puut käyvästä hinnasta.

                                          Kiinteistölaitoksella on oi­keus mää­rä­tä, että istu­tet­ta­vaksi mää­rätyt tai luonnon­ti­laan jäävät vuok­ra-alueen osat on raken­nustyön ajaksi tarpeel­lisin osin ai­dattava.

                                          Vuokra-alueen rakentamattomalla osalla kasvavia puita ei saa vahin­goit­taa eikä kiinteistölaitoksen lu­vatta kaa­taa.

                     15. Hoitovelvollisuus

                                          Vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella olevat rakennukset ja muut raken­teet sekä alueen rakentamattoman osan ra­ken­nuslain edellyttämässä ­kun­nossa sekä noudatta­maan kau­pun­gin nii­den hoi­dosta anta­mia määräyk­siä.

                                         Vuokra­mies on velvollinen tarkasta­maan vuokra-alu­eella olevien pui­den kun­toa ja tarvittaessa ryhty­mään toi­menpi­tei­siin va­hin­gonvaa­ran torju­misek­si.

                     16. Maaperän saastuminen

Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaisesti kaupunki toteaa, että alue on ollut aiemmin Turun Yliopiston opetustoimintakäytössä ja ettei alu­eella ole jäte­lais­sa tar­koi­tet­tu­ja jättei­tä tai aineita eikä aluetta ole to­dettu saas­tuneek­si.

                                         Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra‑alue ei vuokramiehen toimesta eikä muutoin­kaan saastu.

                                         Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuok­ra-aikana ympäristönsuojelulain 7 tai 8 §:n tarkoittamalla tavalla saas­tu­nut, vuokramies on velvollinen huo­lehtimaan alu­een puhdistamises­ta siten kuin sanotun lain 75 §:ssä sääde­tään.

                                         Mikäli vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun vel­vol­lisuu­tensa, kaupungilla on oikeus toteuttaa puhdis­tami­nen vuokra­miehen lukuun ja periä toi­men­piteestä aiheu­tuneet kustannuk­set vuokramie­heltä.

                     17. Katselmukset

                                         Kaupungin viranomaiset ovat oikeutettuja pitämään vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuok­ra-alueen ja rakennusten kuntoisuuden ja tämän vuokasopimuksen vuokraeh­tojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokra­mies on vel­vollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle ja siellä oleviin raken­nuksiin. Vuok­ra­mie­hel­lä on oikeus osallistua kaupungin vi­ran­omais­ten kanssa katselmuk­siin.

                                         Jos katselmus on aiheuttanut muistu­tuksia, on puut­teellisuu­det korjattava kau­pungin määräämäs­sä ajas­sa.

                     18. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.

                                         Vuokramies on velvollinen sallimaan korvauksetta yh­dys­kun­taa palvelevien viemä­rin, vesi-, puhe­lin- ja säh­kö­joh­tojen sekä muiden sel­laisten johtojen ja näi­hin liittyvien laitteiden, kiin­nik­kei­den ja tuki­en sijoit­tamisen vuokra-alueelle ja vuokra-alueelle ra­ken­net­ta­viin rakennuksiin sekä näiden tar­peelli­sen huol­lon. Vuokramiehel­le korva­taan em. toi­men­pi­teis­tä mah­dolli­sesti ai­heutuvat va­hin­got.

                                         Kaupungilla on oikeus vuok­ra­mies­tä enem­pää ­kuule­matta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteis­törekisteriin.

                     19. Pintavedet

                                         Vuokramiehen tulee huolehtia kustannuksellaan tont­tiviemä­röintinsä yhteydessä vuokra-alueeseen ra­joit­tuvilta puisto­alueilta sekä jalan­kulkupo­luilta, joil­la ei ole yleistä viemäriverkkoa, vuokra-alu­eelle mahdollisesti valuvien pintavesi­en pois­johta­misesta.

                     20. Luiskat

                                         Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suun­ni­telmien mukaan vaatii kadun ja tontin pihatason kor­keuseroista johtuen joko penger- tai leikkaus­luiskan ulottamista vuokra-alueelle, on vuokra­mie­hen sallit­tava tämä korvauksetta.

                     21. Vuokramiehen perimät vuokrat

Vuokramies sitoutuu siihen, että sen Turun yliopistolle vuokra-alueelta vuokraamien tilojen vuokrat eivät nouse maanvuokrasopimuksen johdosta enempää kuin tässä sopimuksessa määritellyn maanvuokran määrän verran. Tällä tarkoitetaan maanvuokrasopimuksen osuutta perittävästä tilavuokrasta. Mainittujen tilavuokrien korotukseen sovelletaan samoja korotusperusteita kuin tässä maanvuokrasopimuksessa. Tällä tarkoitetaan samaa perusindeksiä, teknisistä syistä johtuen sen tarkistusajankohdat voivat tilavuokrien osalta poiketa tässä sopimuksessa kirjatusta.

                     22. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus

                                         Kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokrakauden aikana.

                                         Vuokramiehellä, joka on täyttänyt tämän sopi­muk­sen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokra­kauden päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuok­ralle saman­lai­seen tarkoitukseen, tällöin päätet­tävillä eh­doilla.

                     23. Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä

                                          Vuokrakauden päättyessä kaupungilla on oikeus lu­nastaa vuokramiehen rakentamat rakennukset sekä hänen rakentamansa pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset maanvuokralain (1966/258) 34 § 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan mää­rättävästä hinnasta, mikäli kaupunki on vuokra­mie­helle siitä kirjallisesti ilmoittanut ennen vuokra­kauden päättymistä.

                                          Vuokramiehellä on oikeus saada korvausta vuokra-alueelle tekemistään parannuksista vain, mikäli siitä on kirjallises­ti sovittu vuokranan­tajan kans­sa.

                                          Toimenpiteistä vuokrasuhteen päättyessä noudatetaan maanvuokralain (258/66) 5. luvun muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä.

                     24. Ilmoitukset ja tiedonannot

                                         Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava kir­jal­lisesti kiinteistölaitokselle nimeään sekä kotipaikka- ja lasku­tusosoi­tettaan koskevat muutokset.

                                         Kaupungilla on oikeus antaa vuokramiehelle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne todisteellisesti vuok­ra­miehen kaupparekisteriin ilmoittamaan osoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapu­neen vastaanottajalle viimeistään seitsemän­tenä päi­vänä lähettämisen jälkeen.

                                         Kaupungilla on oikeus pyydettäessä antaa täh­än sopi­mukseen perustuvia tietoja kolman­nelle.

                     25. Sopimussakko ja vahingonkorvaus

                                         Jos vuokramies oleellisesti rikkoo tämän sopi­muk­sen ehto­ja tai sen nojalla annet­tuja mää­räyksiä, eikä hän ole korjannut virhettään 60 päivän kuluessa saatuaan sopimusrikkomuksestaan kirjallisesti tiedon vuokranantajalta, hän on velvol­li­nen maksamaan kaupun­gille paitsi va­hin­gonkor­vausta, myös sopi­mus­sak­koa sen het­kisen vuotuisen vuokran viisin­ker­taise­na sekä kau­pun­gille asias­ta ai­heu­tu­neet kustannuk­set.

                     26. Erimielisyyksien ratkaiseminen

                                         Mahdolliset vuokrasopimuksen tulkinnasta johtu­vat erimielisyydet ja riidanalaiset korvaus- ja sopi­mus­sakkokysymykset ratkaisee välimiesoikeus, johon Turun kaupunginhallitus ja vuokramies va­lit­sevat kumpikin yhden jäsenen ja näin valitut jäsenet yhdessä puheen­johtajan. Ellei puheenjoh­tajan vaa­lista voida sopia tai jos jompikumpi asianomai­nen laiminlyö kahden viikon kuluessa kehotuksen siihen saatuaan valita puolestaan jäsenen ja siitä vasta­puolelle ilmoittaa, toimit­taa vaalin Varsinais-Suomen käräjä­oi­keus. Välimies­oikeuden päätös on lopullinen.

                     27. Muut sovellettavat säädökset

                                         Vuokrasopimuksen irtisanomisesta on voi­massa, mitä siitä maanvuokralain (258/66) 21 ja 54 §:ssä on sää­detty.

                                         Ellei tässä vuokrasopimuksessa ole toisin määrät­ty, noudatetaan vuokrasuhteessa maan­vuok­ra­lain (258/66) 5. luvun muuta maan­vuok­raa kos­ke­via sään­nök­siä.

                     Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappa­letta, toinen kaupungille ja toinen vuokra­miehelle.