Maanhankinta ja isännöinti, Ilkka Uusi-Uola 18.8.2011:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan jäsenet Henrik Elfving ja Mona Nylund ovat tekemässään aloitteessa esittäneet, että Turun Kiinteistöliikelaitos selvittää pikaisesti mahdollisuuden käyttää etuosto-oikeutta Sipsalon tilan kaupassa taikka mahdollisuutta muutoin hankkia tilalla sijaitseva puutarha kaupungin omistukseen ja tuo tarvittavat esitykset johtokunnalle.

Kaupanvahvistajan kiinteistönluovutusilmoituksen mukaan otsikossa mainittu Sipsalon tila on myyty 8.7.2011. Ostajana on turkulainen pariskunta. Kokonaisuuden kauppahinta oli 870.000 euroa.

Kaupan kohteena oli koko Sipsalon tila lukuun ottamatta 14.4.2011 myytyä 1300 m2 suuruista määräalaa. Tilan alue käsittää kotipalstan moninaisine rakennuksineen Seuluntiellä sekä noin 0,37 ha rakentamattoman palstan Sipsalontiellä. Kaupungin karttajärjestelmän mukaan kaupan kohde käsittää kotipalstasta noin 6,0 ha. Siten koko kaupan kohteen pinta-ala on noin 6,4 ha. Julkisuudessa esillä olleiden tietojen perusteella Pietari Kalm perusti Sipsalon alueelle kokeilupuutarhan 1750 -luvulla.

Myydyllä alueella sijaitsee merkittävä määrä eri-ikäisiä rakennuksia. Kauppakirjan mukaan kohde muodostuu kolmesta erillisestä kokonaisuudesta eli

Seuluntien länsipuolella oleva omakotitalo (remontoitu v. 1978) ja navetta, osoite Seuluntie 24

Seuluntien itäpuolella oleva vanha tilakeskus siihen liittyvine rakennuksineen (Keskitalo), osoite Seuluntie 23

Seuluntien koillishaarassa oleva uusin omakotitalo rantatontilla, osoite Seuluntie 7

Kokonaisuuteen sisältyy lisäksi useita vähäarvoisempia oheisrakennuksia.

Paikalla pidetyn katselmuksen perusteella rakennuskeskus (os. Seuluntie 23) muodostuu vanhasta maatilakeskuksesta, joka länteen avautuvana pihana rajautuu Seuluntiehen. Päärakennuksen päätyseinässä on Kalmin puutarhasta kertova muistolaatta. Tilakokonaisuuteen liittyvä tallikäytössä oleva navetta sijaitsee tilakeskuksesta lounaaseen Seuluntien toisella puolella. Seuluntien länsipuolella (os. Seuluntie 24) on asumis- tai vapaa-ajan tarkoituksiin kunnostettu rakennuskokonaisuus, samoin Seuluntien koillishaarassa (os. Seuluntie 7).

Edellä mainittuihin rakennusryhmiin sitoutuu maapinta-alaa noin 4,5 ha, millä alueella on myös vähäisiä vaja- ja varastorakennuksia. Rakentamatonta yhtenäistä maa-aluetta sijaitsee vain tilan pohjoisosassa Kalminkujaan liittyen, pinta-alaltaan noin 1,5 ha.

Tilan alueella sijaitsee Pietari Kalmin (1716- 1779) perustaman koepuutarhan alue. Sipsalon tilalla on merkittävä historiallinen ja hortikulttuurinen symboliarvo.

Nykytilassa koepuutarhan tarkkaa aluetta tai mahdollisia jäänteitä rakenteista tai kasvillisuudesta ei pysty hahmottamaan. 1800 luvun lopun tilakarttojen, maaperän ja maastonmuotojen perusteella voidaan vain olettaa koepuutarhan sijainti.

Pihapiirin ja puutarhamaisen kunnostusalueen arvioitu pinta-ala on 0,85 ha.

Puistojen ja puutarhojen rekonstruointi ei voi perustua olettamuksiin vaan kunnostussuunnitelmien laadinta vaatii perusteellista tutkimustyötä. On myös mahdollista, ettei puutarhan ennallistamiseen tarvittavaa dokumentaatiota löydy.

Kunnostettavaksi alueeksi arvioidun koepuutarhan kustannukset ovat noin 500 000 euroa. Lisäksi koepuutarhan uudelleen perustaminen vaatii mittavia valmistelutöitä ja historia- ja kasvillisuusselvityksiä alueesta. Varsinaisen pihapiirin ja koepuutarha-alueen lisäksi pihapiirin välitöntä ympäristöä tulee kunnostaa sekä metsiköitä raivata. Lähiympäristön siistimisen ja metsänhoitotöiden arvioidut kustannukset ovat 200 000 euroa.

Puutarhan ja tilan ympärivuotiseen ylläpitoon tarvitaan vähintään kolme henkilöä ympärivuotisesti ja lisäksi kesätyöntekijät. Sipsalon tilan ja puutarhan arvioitu ylläpitokustannus on materiaaleineen 150 000 euroa vuodessa.

Alueella olevaa vanhaa puutarhaa on tilan rakennuskeskuksen eteläpuolisessa rinteessä Seuluntiehen rajoittuen. Seuluntien koillishaaran eteläpuolella on vanha huvimaja. Edellä selostettu Kalmin puutarha lienee sijoittunut tälle rakennuskeskuksen etelä- ja lounaispuolella olevalle rinne- ja peltoalueelle.

Olemassa oleva vanha rakennuskanta on todennäköisesti ainakin osittain suojeltavaa tulevassa kaavoitusprosessissa. Rakennuskanta vaatii käyttökelpoisena säilyäkseen mittavan peruskunnostuksen ja sen jälkeen jatkuvaa vuotuista hoitoa ja ylläpitoa. Rakennusten yhteispinta-ala on noin 1400-1500 m2, mistä osa on erilaista kylmää varastotilaa. Vaatimattomienkin peruskorjausten kustannukset ovat ainakin tasoa 400.000-500.000 euroa sekä vuotuinen ylläpito useita kymmeniä tuhansia euroja vuodessa. Lisäksi rakennuskokonaisuuksien hajallaan sijainti ja rakentamattoman maan vähäinen pinta-ala alueella tarkoittavat sitä, että tulevaisuudessa kaavoitettavan uudisrakennusoikeuden määrä jäänee varsin vähäiseksi.  Tulevaisuuden tulo-odotukset kiinteistökokonaisuudesta ovat vaatimattomat.

Sipsalon tilan alue on edellä kuvatun perusteella merkittävältä osaltaan sidoksissa jo pitkän ajan kuluessa syntyneeseen rakennuskantaan, josta ainakin osaan liittyy myös suojelullisia arvoja. Maankäytön tehostamisen mahdollisuudet ovat vähäiset. Myös olemassa olevan mittavan rakennuskannan osalta on huomioitava, että sille tulee löytää tarkoituksenmukainen käyttö, mikä edellyttää jatkuvaa kunnostamista ja ylläpitoa. Mikäli Kalmin puutarhan jäänteiden ennallistamiseen ryhdyttäisiin, se väistämättä tarkoittaisi myös puutarhaan välittömästi rajautuvien rakennusten käytön määrittelemistä julkiseksi tai vähintään puolijulkiseksi tilaksi. Tämä vaatisi ehdottomasti sellaisen vastuullisen toimijan löytymistä, jolla on halu, ymmärrys ja taito oikeanlaisen toimintaympäristön luomiseksi Sipsaloon. Luontevin toimintaympäristön vaalija olisi paikallinen yliopistomaailma, joka ei ole kuitenkaan ollut aktiivinen asiassa.

Kunnalla on mahdollisuus käyttää etuosto-oikeutta maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten (etuostolaki 1 §), milloin kaupan kohteen pinta-ala ylittää 5.000 m2 (etuostolaki 5 §). Sipsalon tilan kaupan osalta etuoston käyttämisen edellytykset täyttyvät, joten Turun kaupunki voi käyttää harkintavaltaansa etuostoasiassa.     

Pääasiassa Turun kaupunki on suunnannut maanhankintansa sellaisille alueille, joiden osalta on nähtävissä mahdollisuuksia käyttää alueita vastaisen kaavoituksen jälkeiseen rakentamiseen. Pelkästään virkistys- tai suojelutarkoituksiin käytettävien alueiden laajempi hankinta on viime aikoina ollut harvinaista. 

Lehtitietojen (TS 27.7.2011) mukaan ostajalla on halua vanhan rakennuskannan vaalimiseen ja puutarhan säilyttämiseen.

Kiinteistöliikelaitos katsoo, että Sipsalon tilan kokonaisuus sisältää kaupungin normaalien maanhankintaperiaatteiden vastaisesti merkittävästi sellaisia elementtejä, joiden osalta ei ole varmuutta aluekokonaisuuden hyvän ylläpidon aikaansaamisesta. Kohteen mittavalle rakennuskannalle ei ole nähtävissä tarkoituksenmukaista käyttötarkoitusta kaupungin omistuksessa ilman merkittäviä kunnostuksia. Hyvän toimintakonseptin vaatiman yhteistyötahon puuttuessa kohteen kunnostaminen ja ylläpito voi vaarantua, koska kaupungin toteuttamat investoinnit tulee ensisijaisesti suunnata kuntalaisten palveluverkostoa edistäviin kohteisiin.

Edellä esitetyn perusteella Kiinteistöliikelaitoksen mielestä ei ole tarkoituksenmukaista käyttää etuosto-oikeutta Sipsalon tilan 1:68 kaupassa. Edellä mainituin perustein Kiinteistöliikelaitos katsoo myös, että alueen hankkimiseksi vapaaehtoisin kaupoin ei ole tarkoituksenmukaista ryhtyä.

Johtokunnalla ei ole toimivaltaa päättää etuosto-oikeuden käyttämättä jättämisestä, vaan toimivaltainen päätöksentekijä on Kiinteistöliikelaitoksen liikelaitosjohtaja, joka tekee asiasta erillisen päätöksen.

Oheismateriaali 1Rajauskartta

Oheismateriaali 2Kauppakirja

Oheismateriaali 3Kiinteistörekisteriote, lainhuutotodistus

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää merkitä tiedokseen Kiinteistöliikelaitoksen laatiman selvityksen etuosto-oikeuden käyttämisen mahdollisuudesta Sipsalon tilan 1:68 (853-508-1-68) kaupassa tai mahdollisuudesta muutoin hankkia tila sekä merkitsee Elfvingin ja Nylundin tekemän aloitteen käsitellyksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Nylundin ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 24.8.2011 § 374

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää merkitä tiedokseen Kiinteistöliikelaitoksen laatiman selvityksen etuosto-oikeuden käyttämisen mahdollisuudesta Sipsalon tilan 1:68 (853-508-1-68) kaupassa tai mahdollisuudesta muutoin hankkia tila sekä merkitsee Elfvingin ja Nylundin tekemän aloitteen käsitellyksi.

Samalla johtokunta päättää lähettää selvityksen kaupunginhallitukselle tiedoksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin esittelijän tarkistetusta päätösehdotuksesta yksimielisesti.

Asian esitteli hallintojohtaja Jari Lehmussaari.

Oheismateriaali 1Rajauskartta

Oheismateriaali 2Kauppakirja

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen:

EhdotusKaupunginhallitus merkitsee kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan lähettämän selvityksen tiedoksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Arven Laaksosen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Ennen pöydällepanoa Sarlund teki Laaksosen kannattamana seuraavan muutosehdotuksen:

Kaupunginhallitus päättää, että Turun kaupunki käyttää asiassa etuosto-oikeuttaan ja käynnistää työn yhteistyökumppaneiden hankkimiseksi ja Sipsalon ennallistamisen ja toimintakonseptin suunnittelemiseksi.