Asemakaavatoimisto/Katja Tyni-Kylliö 11.4.2011:

Suunnitteluvaraushakemus ja aloite asemakaavan laatimiseksi

Suomen Energiasäästötalo Oy on tehnyt 7.1.2009 suunnitteluvaraushakemuksen Hirvensalon Kaistarniemeen Kaistarniementien eteläpuolelle energiaa säästävien omakotitalojen rakentamiseksi (kartta sijainnista liitteenä). Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta myönsi 13.5.2009 äänestyksen jälkeen suunnitteluvarauksen 1.6.2010 saakka mm. seuraavilla ehdoilla: varauksen saajan tulee teettää luonto- ja maisemaselvitykset sekä arviointi hankkeen vaikutuksista Natura-alueelle.

Suomen Energiasäästötalo Oy on 9.3.2010 tehnyt aloitteen asemakaavan laatimiseksi ko. alueelle. Kaupunginhallituksen Hirvensalon osayleiskaavaluonnoksen käsittelyn 18.10.2010 jälkeen yhtiö osoitti kaupunginhallitukselle ehdollisen vahingonkorvausvaatimuksen pvm. 17.2.2011.

Kaavoitustilanne

Suunnitteluvarausalue on Hirvensalon osayleiskaavassa 2020 (YM 22.1.2001, lainvoimainen 15.6.2002) rajattu kaavattomaksi alueeksi eli alueella ei ole voimassa olevaa oikeusvaikutteista osayleiskaavaa. Suunnitteluvarausalue on myös pääosin asemakaavoittamaton, alueen itäpää sijoittuu asemakaavassa (Kv 29.5.2000, lainvoimainen 5.8.2000) maiseman- ja ympäristönhoidon alueelle.

Turun yleiskaava 2020 (Kv 18.6.2001, lainvoimainen 28.7.2001 ja 29.5.2004) ei ole voimassa suunnitteluvarausalueella, mutta koko Hirvensalon yleiskaavamerkinnöin esittävänä kartta tuo esille suunnitteluvarausalueen maankäytön tahtotilan: alue on merkitty rasterilla maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokkaaksi alueen osaksi.

Turun kaupunkiseudun maakuntakaava (maakuntavaltuusto 25.11.2002, lainvoimainen 23.8.2004) on selostuksen mukaan laadittu yleispiirteisenä kaavana, jossa keskitytään maakunnan mittakaavan kysymyksiin. Tämän vuoksi kaavoituksen taustalla oleva selvitystyö on myös yleispiirteistä, joten maakuntakaavan maankäyttöratkaisuja, kaavamerkintöjä ja kaavamääräyksiä on tulkittava yleispiirteisenä. Kaikki maakuntakaavassa esitettävät maankäyttöratkaisut on selostuksen mukaan tarkoitettu täsmentymään vasta yksityiskohtaisemman suunnittelun yhteydessä. Maakuntakaavassa Friskalanlahden Natura-alue on merkitty suojelualueeksi ja Kaistarniemi sen pohjoispuolella taajamatoimintojen alueeksi. Taajamatoimintojen alue sisältää asuinalueiden lisäksi paikallisia palvelukeskuksia, työpaikka-alueita ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia pienehköjä teollisuusalueita sekä seututeitä pienempiä liikenneväyliä, lähivirkistysalueita sekä erityisalueita.

Hirvensalon osayleiskaavan tarkistus on vireillä. 21.5.2010 päivätyssä ja kaupunginhallituksen päätöksellä 18.10.2010 muutetussa osayleiskaavaluonnoksessa suunnitteluvarausalue on merkitty maisemallisesti arvokkaaksi avoimena säilytettäväksi peltoalueeksi. Ympäristö- ja kaavoituslautakunnan käsittelyssä 28.9.2010 Hirvensalon osayleiskaavaluonnoksen hyväksymispäätökseen liitettiin lausuma: ”1. Kaakkoisrannalla (osa-alue 5) Rauhaniementie, Kakskerrantie ja Kaistarniementie muodostavat rajan, jonka sisälle ei tule rakentaa. Perustelu: Friskalanlahti kuuluu valtakunnalliseen lintuvesien suojeluohjelmaan ja Natura-verkostoon. Lisäksi se on listattu Bird Life Suomen tärkeisiin lintukohteisiin. Jotta alue pysyy linnuston kannalta houkuttelevana, tulee sen ja asutuksen väliltä tulevaisuudessakin löytyä puskurivyöhyke”.

Maisemaselvitys

Maisemaselvityksen tarkoituksena olisi ollut koota jo tehdyt raportit paikan maisemallisista arvoista ja niiden perusteella arvioida, onko paikka soveltuva rakentamiseen. Asemakaava-aloitteen tekijä ei ole teettänyt maisemaselvitystä, joten ympäristö- ja kaavoitusviraston suunnittelutoimisto on koonnut kaupungin hallussa olleet selvitykset. Selvitykset ja niiden perusteella tehtävät johtopäätökset suunnitteluvarauksen suhteen tuotiin asemakaava-aloitteen tekijän tietoon jo ensimmäisessä ympäristö- ja kaavoitusviraston kanssa käydyssä kokouksessa suunnitteluvarauspäätöksen jälkeen.

Yleiskaavatoimistossa viherkaavan osaselvitykseksi 1.4.2008 tehdyssä viherverkkosuunnitelmassa suunnitteluvarausalue todetaan tärkeäksi näkymäalueeksi. Suunnittelutoimiston maisema- ja miljöösuunnittelussa laaditussa selvityksessä ”Esteettisesti arvokkaista kohteita Hirvensalossa” 22.2.2008 alue on luokiteltu osaksi erityisen hienoa maisemallista kokonaisuutta. Tieltä merenrantaniityn ylitse avautuva maisema kohti merta on laajuudessaan ainutlaatuinen Hirvensalossa. Kaikenlainen rakentaminen niityllä muuttaisi maisematilan merkittävyyden vaikka rakentaminen olisi viherkattoistakin tai muuten maisemoitua. Maisemaniittynä tonttien lähiympäristöä tuskin pystyttäisiin säilyttämään, koska pelto tulisi laiduntaa tai niittää aivan tonttien rajoja myöten.

Luontoselvitys ja Natura-arviointi

Suunnitteluvarausalue rajautuu länsipuolella Kiviniemen suojelualueeseen ja eteläosat sijoittuvat Friskalanlahden Natura 2000 -alueelle. Asemakaava-aloitteen tekijä on teettänyt alueelta luontoselvityksen ja hankkeen vaikutusten arvioinnin Natura-alueeseen. Natura-arvioinnissa mainitaan, että hankkeen merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät tilapäiseen rakennusaikaiseen meluun sekä asutuksesta seuraavaan vaikeasti mitattavaan tahattomaan häiriöön, joka aiheutuu mm. melusta, ihmisten liikkumisesta ja kotieläimistä. Ympäristönsuojelutoimiston näkemyksen mukaan uuden asutuksen sijoittuminen aivan suojelualueen kylkeen lisää väistämättä suojelutavoitteiden kannalta haitallista jatkuvaa häirintää, jonka haitat kärjistyvät linnuston pesimäaikana.

Ympäristönsuojelutoimiston mukaan suunnitteluvarauksen haltijan teettämissä arvioinneissa ei ole huomioitu asuntorakentamisesta aiheutuvaa pysyvää haittaa avomaalinnuston pesimäpiirien valintaan, joka syntyy kun avoin pelto/niittyalue sulkeutuu Kaistarniementien eteläpuolella. Suunniteltu asuntorakentaminen vähentää linnustolle soveliasta elinympäristöä ja karkottaa pesimälinnustoa etäämmäs asuinalueesta. Nykyisin entinen peltoalue on luonnonhoitotoimien piirissä ja sitä on laidunnettu yhtäjaksoisesti vuodesta 2003 lähtien. Laidunnetut niityt ovat sellaisenaan tärkeitä monien harvinaistuneiden eliöiden elinympäristöä. Nykyisessä muodossaan ne ovat luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokas osa Friskalanlahden Natura-kokonaisuutta ja turvaavat aluekokonaisuuden ekologisen rakenteen ja toiminnan säilymistä elinkelpoisena. Kohdealue on lisäksi osa harvinaisen hyvin säilynyttä perinteisen maatalouden muovaamaa kulttuurimaisemaa.

Suunnitelma alueelle

Asemakaava-aloitteen tekijän teettämä suunnitelma perustuu kuuteen yksikerroksiseen omakotitaloon, jotka on sijoitettu kahteen ryhmään, välissä nykytilassa säilytettävä haka. Asemakaava-aloitteen tekijäkin myöntää, että yksikerroksinen rakentaminen ei ole niin energiatehokasta kuin kaksikerroksinen, mutta tähän paikkaan kaksikerroksista ei heidänkään mielestä voi harkita.

Länsireunan rakennusalue ulottuu voimassa olevan asemakaavan luonnonsuojelualueelle ja suunnitteluvarausalueen ulkopuolelle; suunnitelman mahdollisessa jatkokehittelyssä pohjoispuolisten naapurien mieliksi avoimeksi esitetty haka taloryhmien välissä supistuisi pienemmäksi. Länsipuolen taloryhmän liittymän paikka on liikenneturvallisuuden kannalta hankala, katuliittymää siihen ei ainakaan sijoitettaisi.

Maankäytön muuttamisen harkinta

Suunnitteluvaraus on Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan myöntämä mahdollisuus tutkia maankäytön muuttamista hakijan hankkeen tarkoitukseen. Suunnitteluvarausanomuksesta pyydetään yleensä ympäristö- ja kaavoituslautakunnan lausunto, jossa annetaan maankäytön suunnittelun kannalta reunaehtoja. Varauksen haltijalle saatetaan tiedoksi, että reunaehtojen täydellinenkään noudattaminen ei takaa asemakaavan laatimista tai muuttamista, asemakaavoitus on oma prosessinsa. Suunnitteluvarauksen haltijalla on riski panostaa suunnitteluun ja selvityksiin. Suunnitteluvarauspäätöksen johdosta kaupungille ei voida esittää mitään korvaus- tai muita vaatimuksia, vaikka kaupunki ei hyväksyisi hankkeen suunnitelmaa tai ei tekisi luovutussopimusta varauksen saajan kanssa.

Koska ympäristö- ja kaavoituslautakunnalta ei tämän suunnitteluvarauksen yhteydessä ole pyydetty lausuntoa, eivät asemakaava-, suunnittelu- ja ympäristönsuojelutoimistot ole pystyneet tuomaan suunnitteluvarauspäätöksen käsittelyyn esille näkemystään, että paikka ei maisemallisista ja luonnonsuojelullisista syistä ole sopiva rakentamiseen.

Suunnitteluvaraushakemuksessa on viitattu kaupungin strategian mukaiseen ja innovatiiviseen hankkeeseen sekä tavoitteeseen kaupunkirakenteen tiivistämisestä. Kaupunkirakenteen tiivistäminen on järkevää, mutta paikkakohtaisesti kunkin hankkeen kohdalla arvioidaan myös muita vaikutuksia, tässä tapauksessa etenkin maisemaan ja luontoon, maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Energiansäästötavoitteet eivät tällä paikalla syrjäytä maisema- ja luontoarvoja.

Muita sijaintivaihtoehtoja energiasäästötaloille

Asemakaava-aloitteen tekijälle on useaan kertaan ehdotettu vaihtoehtoisia jo kaavoitettuja ja vireillä olevien asemakaavojen alueille tulevia tontteja.  Lainvoimaisella asemakaava-alueella ehdotettu alue on jo todettu rakentamiseen sopivaksi ja vireillä olevat asemakaavat laaditaan voimassa olevan osayleiskaavan mukaan. Kiinteistöliikelaitoksen mukaan elinkeinopoliittisia tarpeita varten voidaan luovuttaa tontteja myös ohi tarjouskilpailun.

Myös osayleiskaavan tarkistamisen yhteydessä saattaa löytyä sellaista asuntoalueeksi osoitettavaa täydennysrakennettavaa kaupungin omistamaa maata, jolle mahdollisesti voidaan poikkeamispäätöksellä myöntää enintään kaksi rakennuspaikkaa.

Perustelut

Hanke energiasäästötalojen rakentamiseksi on sinällään positiivinen, mutta ehdotetulla paikalla Kaistarniemessä se ei maisema- ja luonnonsuojelullisista syistä ole perusteltua. Ehdotetulla paikalla asemakaavan laatiminen rakentamiskäyttöön ei täyttäisi maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 54 §:n mukaisia asemakaavan sisältövaatimuksia, joten asemakaavan laatimiseen ei ole oikeudellisia edellytyksiä.

Oheismateriaali 1Ote ajantasa-asemakaavakartastosta ja suunnitteluvarausalue

Oheismateriaali 2Aloite asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi, 9.3.2010

Oheismateriaali 3Hakijan kirjelmä, 30.6.2010

Oheismateriaali 4Ehdollinen vahingonkorvausvaatimus, 17.2.2011

Asemakaavapäällikkö Timo Hintsanen:

EhdotusYmpäristö- ja kaavoituslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Suomen Energiasäästötalo Oy:n anomus, pvm 9.3.2010 asemakaavan laatimiseksi liitekartan mukaiselle alueelle ei anna aihetta toimenpiteisiin.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Merkittiin tiedoksi luonnonsuojelulain 65 § mukainen Natura vaikutusten arvio Hirvensalon Kaistarniemeen suunnitellun pientaloalueen toteutumisen vaikutuksista Rauvolanlahti Nimiseen Natura 2000 suojelualueeseen, Hirvensalon Kaistarniemen suunnittelualueen pesimälinnusto ja kasvillisuusselvitys 2009 ja Risto Villan teettämä suunnitelma 21.12.2009.

Oheismateriaali 1Ote ajantasa-asemakaavakartastosta ja suunnitteluvarausalue

Oheismateriaali 2Aloite asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi, 9.3.2010

Oheismateriaali 3Hakijan kirjelmä, 30.6.2010

Oheismateriaali 4Ehdollinen vahingonkorvausvaatimus, 17.2.2011

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että Suomen Energiasäästötalo Oy:n 9.3.2010 päivätty anomus asemakaavan laatimiseksi ei anna aihetta toimenpiteisiin.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Hihnalan lisäysehdotus, jonka mukaan Suomen Energiasäästötalo Oy:n kanssa jatketaan neuvotteluja uuden paikan löytämiseksi, raukesi kannatuksen puuttuessa.