Tilajohtaja Mikko Lehtinen 16.3.2011:

Tehdyt päätökset ja kaupungin tavoitteiden kuvailu

Kaupunginhallitus on 15.3.2010 § 158 kohdalla päättänyt, että kaupunki käynnistää Hartela Oy:n kanssa neuvottelut luovan talouden kulttuurikeskuksen perustamisesta VR-konepajalle ja osallistumisesta hankkeeseen kiinteistöyhtiön osakkaana.

Kaupunginvaltuusto on 30.08.2010 § 168 päättänyt, että kaupunki perustaa yhdessä Hartela Oy:n kanssa Logomo Oy:n ja voi omistaa Logomo Oy:n osakkeista enintään 39 prosenttia, ja että esittelytekstissä kuvattu toimintamalli ja tavoitteet hyväksytään. Lisäksi valtuusto on päättänyt, että ennen päätöksen täytäntöönpanoa ja kaupunkia velvoittavien sopimusten allekirjoittamista tulee hankkeen toteuttamisesta pyytää ulkopuolinen asiantuntijalausunto. Tämän lisäksi talouden vastuualue on laatinut arvionsa hankkeen taloudellisista vaikutuksista ennen täytäntöönpanopäätöksen tekemistä ja kaupunkia velvoittavien sopimusten allekirjoittamista.

Logomo Oy hallinnoi ja vuokraa yritystoimintansa puitteissa tulosvastuullisesti entisen Konepajan kiinteistön tiloja sekä pitkäaikaiseen toimitilakäyttöön, taiteilijoiden työtiloiksi että lyhytaikaisille tapahtumille.

Liiketoimintakonseptin lähtökohtana on Logomo Oy:n omistajien Hartela Oy:n ja Turun kaupungin public-private – yhteistyö. Kulttuurikeskuksen tarkoitus on vahvistaa Turun seudun kilpailukykyä kokous-, kongressi- ja kulttuurimatkailussa sekä tarjota kohtuuhintaisia työtiloja taiteilijoille ja uusia esiintymistiloja kulttuuritoimijoiden käyttöön. Logomo Oy:n talouden tulee perustua sen liiketoiminnan tuottoihin.

Taiteilijoiden työtilaratkaisuja valmistellut Turun kaupunginjohtajan 8.9.2008 asettama työryhmä on todennut, että luovien alojen keskus mahdollistaisi Turku-strategiassa 2005–2008 olevan vision vuodelle 2015, jossa Turku on kansallisesti ja kansainvälisesti vetovoimainen kulttuurin ja osaamisen keskus.

Pyydetyt lausunnot ja niiden pääasiallinen sisältö

Järjestelystä on pyydetty PricewaterhouseCoopers Oy:n (jäljempänä ”PwC”) taloudellinen lausunto sekä Asianajotoimisto Borenius Kemppinen Oy:n asianajajan Ilkka Aalto-Setälän juridinen lausunto. Lisäksi VTT Sampo Ruoppila on lausunnossaan arvioinut kulttuurikeskuksen edellytyksiä nostaa luovia alojen ja matkailun profiilia Turun seudulla.

PwC:n lausunto koskee investoinnin taloudellista toteutettavuutta. Lausunnossa on todettu muun muassa, että tuottotaso jää johdon tulosennusteella 4.2 %:iin ja laskelmissa käytetty työpaikkatilojen vuokrataso on mediaanivuokratasoa korkeampi. Vertailu markkinainformaatioon on tehtävä huomioiden, että Logomon kaltaista toimitilaa ei sisälly vertailutietoihin. Turun kaupunki ei tuloslaskelmien ennustetuilla tuottotasoilla saa korkoa myöntämälleen lainalle ja osakkaiden myöhempää luopumista osakkeista saattaa vaikeuttaa kohteen matala tuottotaso. Yhtiörakenteen osalta on todettu, että konsernirakenne mahdollistaa erilaisia vaihtoehtoja myöhempiä järjestelyjä ajatellen.

Asianajaja Ilkka Aalto-Setälän lausunnossa on todettu, että valtiontukisääntelyn näkökulmasta kiinteistön arvon tulee vastata markkinataloussijoittajaperiaatetta eli käypää arvoa ja liiketoimintasuunnitelman tulee tukea markkinataloussijoittajaperiaatetta. Jos julkinen taho rahoittaa hanketta muodossa tai toisessa tavalla, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla tiettyä yritystä tai tuotannonalaa, tuki ei sovellu yhteismarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Kyseessä on tällöin kielletty valtiontuki.

VTT Sampo Ruoppilan lausunnon mukaan kulttuurikeskuksen perustaminen nostaa kahden kasvavan elinkeinotoiminnan alan, luovia alojen ja matkailun, profiilia Turun seudulla. Molemmilla on suuria kerrannaisvaikutuksia aluetalouteen. Ruoppila on lisäksi katsonut, että on kokonaisuuden ja kohteen vetovoimaisuuden kannalta oleellista saada tiloihin monipuolista toimintaa, vaikka se olisi vuokratuottojen suhteen haastavaa ja Logomo tulee nähdä suurempana mahdollisuutena Turun kaupunkirakenteen uudistamisessa kuin tähän mennessä laaditussa materiaalissa on todettu.

Kiinteistön arvosta on pyydetty Catella Property Oy:n ja KR Group Oy lausunto.

Talouden vastuualue on todennut, että liiketaloudellisen näkökulman mukaan hankkeen kannattavuus on heikko. Taloudellisten selvitysten perusteella tulee varautua myös siihen, että liiketoimintariskien perusteella Turun kaupunki voisi joutua kirjaamaan kuluksi Logomo-konsernin pääomalainasaatavan.

Lausunnoissa todettujen seikkojen arviointia

Arvioitaessa Logomo –hankkeen taloudellista kannattavuutta ns. markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti on otettava huomioon investoinnin arvo nyt ja tulevaisuudessa, sijoituksesta saatava vuosituotto sekä toimintaan liittyvät riskit niin investoinnin toteutuksessa kuin vuosittaisessa liiketoiminnassa.

Investoinnin toteutuksen osalta hankkeen tilaajana toimii KOy Logomo, jonka omistavat Hartela Oy (61%) ja Turun kaupunki (39%). Tilaajan sekä projektinjohtourakoitsijan (Hartela Oy) välillä on tehty projektinjohtourakkasopimus, jossa määritellään tilaajan ja projektinjohtourakoitsijan välinen riskinjako. Sopimuksen mukaisesti investoinnin toteutukseen liittyvän kustannusriskin kantaa viimekädessä Hartela Oy. On sovittu tavoitehinnoista sekä kattohinta, jonka jälkeiset kustannukset on yksin Hartela Oy:n kannettavia. Lisäksi on sovittu, että jos ongelmien määrä sekä laatu ovat riittävän olennaisia, Turun kaupunki voi välimiesoikeuden päätöksen jälkeen purkaa projektinjohtourakkasopimuksen.

Lausuntojen perusteella voidaan todeta hankkeen olevan taloudellisesti haastava. Kohteesta saatavan kassavirran perusteella kaupungin saama tuotto jää kaupallisten hankkeiden tuotoista. Juridinen lausunto toteaa, että hankkeessa käytetty rahoitusrakenne ei sisällä EU:n valtiontukisääntöjen kieltämää valtiontukea, jos kiinteistön arvo, liiketoimintasuunnitelma sekä muu sijoituspäätöksen taustalla oleva dokumentaatio tukee markkinataloussijoittajaperiaatetta. Markkinataloussijoittajaperiaatetta koskevassa arvioinnissa keskeistä on se, voidaanko julkisen tahon suorittamaa toimenpidettä pitää objektiivisesti hyväksyttävänä yksityisen markkinatoimijan kannalta. Arvioidaan olisiko yksityinen toimija toiminut samoin sekä samoilla ehdoilla kuin julkinen sektori.

Riskinjaossa käytettyjä eri riskinjakoon liittyviä hintatasoja on arvioitu suhteessa hankkeen taloudelliseen arvoon (Catella Property Oy ja KR Group Oy) ja voidaan todeta hintatasojen olevan samassa arviohaarukassa. Hankkeen ennustettu kustannustenjako sekä samalla tuottolaskelmissa käytetty ennustearvo on ulkopuolisten arvioitsijoiden määrittelemän hintahaarukan ylärajalla. On kuitenkin otettava huomioon, että taloudellinen arvo on ulkopuolisen arvioitsijan antama näkemys kohteen arvosta kun taas projektiurakkasopimuksessa määritellyt arvot kertovat todellisesta riskinjaosta eri osapuolten kesken.

Vuosittaisen toiminnan ja siitä saatavien kassavirtojen riittävyyden osalta riskiä kantavat kohteen omistajat (Turun kaupunki ja Hartela Oy) omistustensa suhteessa sekä osittain vieraan pääoman (pankkilainan) myöntäjä. Turun kaupunki ei ole antanut, eikä tämän sopimuksen mukaan anna takauksia operatiivisen liiketoiminnan eikä hankkeen rahoituksen osalta. Hartela Oy antaa pankkilainan myöntäjälle täytetakauksen, joka suuruudeltaan vastaa Hartela Oy:n omistusosuutta. Alkuinvestoinnin osalta Hartela Oy on hankkeen suurin riskinkantaja.

Vaikka liiketoimintariski sekä hankkeen toteuttamiseen liittyvään alkuinvestointiin liittyvät riskit ovat jaettu edellä mainitulla tavoilla, on riskin kannosta saatava kompensaatio eli tuotto jaettu omistajien kesken muulla kuin omistussuhteen perusteella. Ns. etuoikeustuoton perusteena ovat olleet sekä 10 prosentin äänivallan siirto että Hartela Oy:n antama täytetakaus. Projektijohtourakassa sovitut riskinjaot eivät vaikuta kyseiseen etuoikeustuottoon, vaan kyseisestä tuottojaosta bonuksineen on sovittu projektijohtourakkasopimuksessa.

Kuten PwC omassa lausunnossaan toteaa, sekä äänivallan siirto että täytetakaus ovat huomioitava arvioitaessa sijoittajien saamaa tuottoa. Äänivallan merkitys ja sen arvo on osapuolisidonnainen. Ei ole olemassa yksiselitteistä tapaa arvioida äänivallan tuomaa lisäarvoa, vaan siihen vaikuttavat lukemattomat eri tekijät aina maaomaisuuden arvonmuutoksesta kaupungin työllisyystilanteeseen. Tästä johtuen näille elinkeinopoliittisille syille ei ole lähdetty arvioimaan taloudellista arvoa, vaan ainoastaan todetaan, että asia pitää ottaa huomioon kokonaistuottoa arvioitaessa. Äänivallan merkitys sekä sen arvo on osapuolisidonnainen ja euromääräisen arvon antaminen on käytännössä mahdotonta.

Takausjärjestelyn arvo on sen sijaan laskennallisesti määriteltävissä. Täytetakauksen osalta Hartelan antama takaus aiheuttaa Hartelalle tasekustannuksen, jonka arvo määrittyy Hartelan perusliiketoiminnasta saatavan tuoton kautta (vaihtoehtoiskustannus). Jos oletamme, että Hartelan perusliiketoiminnan kate on 10 prosenttia, on kyseisen kustannus Hartelalle 1,40M€ -1,68M€ (takauksen määrä 14,0M€ - 16,8M€). Hartela Oy:n tilinpäätös 2009 toteaa sijoitetun pääoman tuotoksi 5,7 prosenttia eli tasekustannus Hartelalle tästä laskettuna on 0,798M€ - 0,958M€.

Kaupungille vaihtoehtoiskustannuksen määrittäminen on vaikeampaa, koska ei ole olemassa käsitettä julkisen sektorin perusliiketoiminnan kate. Ongelmaa voidaan kuitenkin lähestyä rahoituskustannusten kautta. Jos oletamme, että kaupungin pitkänajan (20 vuotta) rahoituskustannus on esimerkiksi 5 prosenttia, on kyseisen kustannus kaupungille 0,449M€ - 0,537M€ (takauksen määrä 8,97 – 10,73M€). Näin voidaan arvioida, että takauksen merkitys eri osapuolille liikkuu 0,449M€ - 0,958M€ välillä. Vastaavasti nyt neuvotteluissa sovittu etuoikeustuotto on oman pääoman maksimimäärällä noin 0,484M€. Siten kokonaistaloudellisesti sekä täytetakaukseen liittyvä riski huomioiden järjestelyssä käytettyä etuoikeustuottoa voidaan pitää kaupungille taloudellisesti edullisena.

Kun arvioidaan sijoittajien saamaa tuottoa, on muistettava, että nyt käytettävät luvut ovat niin käyttöasteen kuin hintatason osalta ainoastaan liiketoimintasuunnitelmassa käytettyjä arvioita. Arviot ovat tehty ennen kuin kulttuuripääkaupunkihankkeeseen liittyvä toiminta on alkanut Logomossa. Viimeaikaiset tiedot Logomon kävijämääristä antavat kuitenkin viitettä siitä, että tavoitteet olisi mahdollista toteuttaa.

Logomo-hankkeeseen liittyvä kassavirta sisältää merkittävän taloudellisen haasteen. Vaikka liiketoimintariski on hankkeessa merkittävä, kokonaistaloudellisuutta arvioitaessa on otettava huomioon täytetakauksen vaikutukset osapuolten kokemiin kustannuksiin.

Kulttuuripääkaupunkivuoden pitkäaikaiset vaikutukset ja luova talous

Euroopan kulttuuripääkaupunki –tapahtumaa 2007–2019 koskevassa Euroopan parlamentin ja neuvoston päätöksessä 1419/1999/EY todetaan muun muassa, että kulttuuripääkaupunkien myönteiset vaikutukset eivät ole aina tuottaneet itse hankkeen kestoa pysyvämpiä tuloksia ja olisi kiinnitettävä huomiota siihen, että kulttuurihankkeet ovat osa dynaamista keskipitkän ajan prosessia.

Euroopan unionin neuvosto on päätöksellään 2007/C 282/11 nimennyt Turun kaupungin Euroopan kulttuuripääkaupungiksi 2011. Turun kulttuuripääkaupunkihankkeen lähtökohtia ovat pitkäaikaiset vaikutukset ja laaja osallistuminen. Kulttuuripääkaupunkihakemukseen kirjatut tavoitteet ovat kansainvälisyys, luovan talouden ja luovan ympäristön vahvistaminen ja hyvinvointi.

Logomo on useiden kulttuuripääkaupunkitapahtumien tapahtumapaikka vuonna 2011. Logomon saavuttama tunnettavuus on mahdollista käyttää kulttuuripääkaupunkivuoden pitkäaikaisten vaikutusten tukemiseen. Lisäksi Logomo tukee kulttuuripääkaupunkihakemukseen kirjattuja luovan talouden ja luovan ympäristön vahvistamista koskevia tavoitteita.

Johtopäätökset

Johtopäätöksenä voidaan todeta, että Logomo-hanke sisältää liiketoimintasuunnitelman onnistumisen kannalta merkittävän taloudellisen haasteen. Hankkeen talouden kannalta on tunnistettava, että Turun kaupungin kannalta kyseessä on elinkeinopoliittinen ja Turun kaupungin osaamis- ja elinkeinostrategiaa toteuttava hanke, jolla on myös mahdollista vahvistaa kulttuuripääkaupunkivuoden pitkäaikaisia vaikutuksia ja tukea kulttuuripääkaupunkihakemuksen mukaisia luovan talouden ja luovan ympäristön vahvistamista koskevia tavoitteita.