Turun hallinto-oikeus 11.10.2010:

Hallinto-oikeus pyytää oheisen valituksen johdosta

1) hankkimaan valtuuston lausunnon ja

2) liittämään asiakirjoihin

- värillisen kaavakartan ja kaavamääräykset, joissa on valtuuston hyväksymismerkintä

- kaavaselostuksen lopullisessa muodossaan ja kaikkine liitteineen

- voimassa olevan kaavan määräyksineen

- otteen yleiskaavasta

- otteen maakuntakaavasta

- kaikki asiassa hankitut lausunnot

- kaikki asiassa tehdyt muistutukset

- muut asian käsittelyssä kertyneet tai siihen liittyvät asiakirjat.

Lisäksi hallinto-oikeus pyytää ilmoittamaan asiasta tarvittaessa lisätietoja antavan henkilön nimen ja yhteystiedot.

Tämä lähete liitteineen sekä edellä pyydetyt asiakirjat on palautettava viimeistään 12.11.2010.

Ympäristö- ja kaavoitusvirasto, hallintotoimisto ympäristölakimies Satu Lehto 1.11.2010:

Kaupunginvaltuusto on 30.8.2010 § 166 hyväksynyt Kärsämäen kaupunginosan korttelien 25, 30, 31, 78, 85, 86 ja 100 sekä katu-, muinaismuisto-, puisto-, liikenne-, pysäköinti- ja virkistysalueiden asemakaavanmuutoksen sekä tonttijaon ja tonttijaonmuutoksen.

Varsinais-Suomen Rengastukku Oy on valittanut valtuuston päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatinut päätöksen kumoamista korttelin 100 osalta ja palauttamista uudelleen valmisteluun sekä kaupungin velvoittamista oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen.

Hallinto-oikeus on pyytänyt hankkimaan asiassa valtuuston lausunnon 12.11.2010 mennessä. Kaupunginhallituksen johtosäännön (Kv 29.3.2010 § 59) 7 § 1 mom. 6-kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asian, joka koskee selityksen antamista valtuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta.

Ympäristö- ja kaavoitusvirasto esittää kaupunginhallitukselle, että hallinto-oikeudelle annettaisiin asian johdosta seuraavanlainen lausunto:

Ehdotus annettavaksi lausunnoksi

Turun kaupunginhallitus palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa kunnioittavasti lausuntonaan asiaan seuraavaa:

Kaava-alueen sijainti ja kaavan sisältö

Kaava-alue sijaitsee Toijalan radan, entisen Leafin makeistehtaan, Hiidenvartin teollisuusalueen ja Kärsämäentien varren pientaloalueen välisellä alueella. Kaupunkikuvaltaan hyvin hajanaisen ja jäsentymättömän alueen ydin on kulttuurihistoriallisesti ja historiallisesti arvokas Kärsämäen kartano. Keskeisiltä osiltaan eli teollisuustoiminnan osalta alue ei ole toteutunut voimassa olevan asemakaavan mukaisesti.

Kaavanmuutoksen tavoitteena on ollut muuttaa alue viihtyisäksi kartanomiljööseen sopivaksi asuinalueeksi. Tästä johtuen kaiken alueella nyt sijaitsevan pienteollisuus- ja varastotoiminnan on tarkoitus väistyä uuden rakentamisen tieltä.

Asemakaavan muutoksessa Kärsämäen kartano siihen liittyvine rakennuksineen säilytetään ja palautetaan pääasiassa asumiseen siten, että joidenkin ulkorakennusten käyttötarkoitus sallii myös asumista palvelevia toimintoja. Kartanon muotopuutarha palautetaan puistoalueeksi. Pienteollisuustontit muutetaan asuinkortteleiksi. Viheryhteyksiä ja kevyen liikenteen väyliä kehitetään alueen asumista ja kulttuurihistoriallista luonnetta tukeviksi.

Valituksen kohteena oleva kortteli 100 on ns. VR:n sorakuopan aluetta. Voimassa olevassa asemakaavassa se on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi, jonka sallitusta kerrosalasta enintään 40 % saa käyttää korttelialueen pääkäyttötarkoitukseen liittyviksi liike- ja toimistotiloiksi (T-1). Kaavanmuutoksessa korttelialuetta on laajennettu vastaamaan Rengastukun omistamaa aluetta kiinteistöstä Hankarus rek.nro 4:139. Korttelialue on osoitettu palvelurakennusten korttelialueeksi (P-1). Sosiaali- ja terveyspalveluja varten osoitettu korttelialue, johon saa sijoittaa palvelukeskuksen siihen liittyvine asuntoineen. Alueelle ei saa sijoittaa lasten päiväkotia tai elintarvikemyymälää. Toiminta voi olla julkista tai yksityistä.

Valitusperusteet

Valituksen mukaan kaupunki ei ole noudattanut 13.9.2002 valtion (metsähallitus) ja kaupungin välistä maanvaihtosopimusta, jonka korttelia 100 koskeva ehto on siirretty Rengastukulle 29.12.2003 tehdyssä kiinteistön kaupassa. Maanvaihdossa osapuolten yhteisenä tarkoituksena on ollut aikaansaada kaava, jolla aluerajausta tarkistetaan vastaamaan varastokäytössä olevaa aluetta.

Valituksen mukaan kortteli 100 tulisi ensisijaisesti säilyttää teollisuuskorttelina kuitenkin siten, että se tulisi osoittaa TY-1 -tyyppiseksi korttelialueeksi, jollainen on kaava-alueella Heikki Huhtamäen polun etelä-lounaispuolella. Toissijaisesti kortteli 100 tulisi osoittaa asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) siten, että kerrosluku rajoitettaisiin viiteen. Sitä, miksi TY-1 tyyppistä toimintaa ei voi korttelille 100 sijoittaa, ei ole mitenkään perusteltu. Myöskään palvelurakennuksen tarvetta ei ole perusteltu eikä sitä, miksi edellytyksiä asumiselle ei korttelialueella ole.

Rengastukku on myös huolissaan siitä, voiko se maanomistajana kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen maataan siten kuin perustuslaissa ja MRL:ssä edellytetään.

Kaupungin on korvattava Rengastukun oikeudenkäyntikulut, koska valmisteluvaiheessa ei ole riittävästi selvitetty maanvaihtosopimuksen yhteistä tarkoitusta ja sen merkitystä kaavoitukselle. Tapaukseen eivät sovellu mitkään niistä seikoista, joilla lainsäätäjä on katsonut julkisen asianosaisen korvausvelvollisuuden poistuvan tai vähenevän.

Maanvaihtosopimuksen merkitys

Asemakaavan muutoksessa on laajennettu voimassa olevan korttelin 100 aluetta siten, että se vastaa lähes kokonaan Rengastukun omistuksessa olevaa aluetta. Korttelialueen ulkopuolelle on jätetty ainoastaan pienet kiilat Rengastukun omistamasta alueesta liitettäväksi lähivirkistysalueeseen ja Heikki Huhtamäen polkuun. Maanvaihtosopimuksessa mainittu tarkoitus aluerajauksen tarkistamisesta on näin ollen otettu kaavanmuutoksessa huomioon, vaikka kiinteistön kauppakirjassa tai maanvaihtosopimuksessa ei voida kaavoittajaa sitovasti sopia mahdollisen asemakaavanmuutoksen sisällöstä.

Asemakaavan lainmukaisuutta arvioidaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) säännösten perusteella. Maanvaihtosopimuksen ehdoilla ei näin ollen ole merkitystä asemakaavan lainmukaisuutta arvioitaessa.

Korttelin 100 käyttötarkoitus

Kortteli 100 sijaitsee aivan kaava-alueen keskellä, joten valituksessa vaadittu teollisuustoiminta ei sovellu asuinalueelle, jonka ytimenä on suojeltu kartanomiljöö muotopuutarhoineen. Kortteli 78 liitettiin kaava-alueeseen myöhemmin, sillä liikenneviraston (ent. Ratahallintokeskus) vaatimuksesta osa korttelista 78 oli osoitettava rautatiealueeksi kaksoisraidehankkeen aluevaraukseksi. Korttelin käyttötarkoituksen muuttamista ei pidetty asemakaavan sisältövaatimusten perusteella tarpeellisena, sillä kortteli sijaitsee kaava-alueen reunalla ja liittyy luontevasti radan toisella puolella olevaan teollisuus- ja varastoalueiden korttelialueeseen 29.

Kortteli 100 on kokonaisuudessaan entistä VR:n soranottoaluetta, jota hallitsee tasainen pohjamaa sekä jyrkästi nousevat rinteet kolmelta suunnalta. Asumista alueelle on tutkittu, mutta maisemalliselta ja toiminnalliselta kannalta alue ei ole sovelias asuinrakentamiseen. Kaava-alueen henki kokonaisuudessaan on pienimuotoista ja olemassa olevien rakennusten säilyttämiseen tähtäävää, eikä hakijan esittämä vaihtoehto viisikerroksista asuinrakennuksesta ole yhteensovitettavissa tämän kanssa. Erilaisten rakentamismääräysten vuoksi palvelurakennus on sijoitettavissa haastavaan maastoon asuinrakennusta paremmin: rinteen puolelle voidaan sijoittaa teknisiä ja huoltotiloja, jolloin kaikki asunnot saadaan avautumaan viihtyisästi pihan puolelle. Kaavassa on lisäksi haluttu varautua siihen, että palveluasumisen tarve kasvaa väestön vanhenemisen myötä.

Asemakaavan muutos on näin ollen laadittu MRL 54.2 §:n mukaisesti siten, että sillä luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle sekä palvelujen alueelliselle saatavuudelle.

Maanomistajan kohtuullinen hyöty

Voimassa olevaa korttelia 100 on asemakaavan muutoksessa laajennettu huomattavasti ja samalla siihen on osoitettu rakennusoikeutta sosiaali- ja terveyspalveluja varten 3000 k-m². Asemakaavan ei näin ollen voida katsoa asettavan maanomistajalle kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttavan kohtuutonta haittaa siten kuin MRL 54.3 §:ssä säädetään. Samoin ei myöskään voida MRL 101.1 §:n perusteella katsoa, että maanomistaja ei asemakaavan muutoksen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan.

Vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta

Valituksessa on selkeästi kyse kaavan sisältövaatimuksia koskevien joustavien normien soveltamisesta, joten oikeudenkäynnin ei voida katsoa aiheutuneen viranomaisen virheestä hallintolainkäyttölain 74.2 §:n edellyttämällä tavalla.

Oikeuskäytännössä maanomistajia ja muita oikeudenomistajia on kaavapäätöksistä valitettaessa pidetty yleensä prosessuaalisesti kunnan jäseninä eikä asianosaisina (ks. tarkemmin Hallberg et al. 2006, s. 737). Näin ollen hallintolainkäyttölain 74.1 §:n mukainen asianosaisen oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva säännös ei tule sovellettavaksi.

Perusteita oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen ei näin ollen ole.

Yhteenveto

Kaupunginhallitus katsoo, että valituksessa ei ole esitetty perusteita päätöksen kumoamiseksi. Valitus sekä oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee hylätä perusteettomina.

Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristölakimies Satu Lehto, puh. (02) 262 4218, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi tai ykv@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Varsinais-Suomen Rengastukku Oy:n valituskirjelmä

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa asiassa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.