Turun hallinto-oikeus 28.7.2010:

Hallinto-oikeus pyytää oheisen valituksen johdosta

1) hankkimaan valtuuston lausunnon ja

2) liittämään asiakirjoihin

- värillisen kaavakartan ja kaavamääräykset, joissa on valtuuston hyväksymismerkintä

- kaavaselostuksen lopullisessa muodossaan ja kaikkine liitteineen

- voimassa olevan kaavan määräyksineen

- otteen yleiskaavasta

- asiassa hankitut selvitykset

- asiassa annetut lausunnot ja muistutukset

- muut asian käsittelyssä kertyneet tai siihen liittyvät asiakirjat.

Lisäksi hallinto-oikeus pyytää ilmoittamaan asiasta tarvittaessa lisätietoja antavan henkilön nimen ja yhteystiedot.

Asian valmistelusta hallinto-oikeudessa vastaa Veronica Storträsk.

Tämä lähete liitteineen sekä edellä pyydetyt asiakirjat on palautettava viimeistään 27.08.2010.

Ympäristö- ja kaavoitusvirasto, hallintotoimisto ympäristölakimies Satu Lehto 19.8.2010:

Kaupunginvaltuusto on 14.6.2010 § 106 hyväksynyt VI kaupunginosan korttelin 19 (osa) tonttien 8-11 asemakaavan-, tonttijako- ja tonttijaonmuutoksen. Kiinteistö Oy Turun Läntinenkatu 11 sekä Turun kulttuuriympäristöyhdistys Puu ja Talo ry (jatkossa Puu ja Talo ry) ovat valittaneet valtuuston päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatineet päätöksen kumoamista.

Hallinto-oikeus on pyytänyt hankkimaan asiassa valtuuston lausunnon 27.8.2010 mennessä. Kaupunginhallituksen johtosäännön (KV 29.3.2010 § 59) 7 § 1 mom. 6-kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asian, joka koskee selityksen antamista valtuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta.

Ympäristö- ja kaavoitusvirasto esittää kaupunginhallitukselle, että hallinto-oikeudelle annettaisiin asian johdosta seuraavanlainen lausunto:

Ehdotus annettavaksi lausunnoksi:

Turun kaupunginhallitus palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa kunnioittavasti lausuntonaan asiaan seuraavaa:

Kaava-alueen sijainti ja kaavan sisältö

Kaava-alue sijaitsee Turun keskustassa, Ratapihankadun, Brahenkadun ja Läntisen Pitkäkadun rajaamassa korttelissa, linja-autoaseman vieressä.

Hyväksytyssä asemakaavassa alue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1) kuitenkin siten, ettei Ratapihankadun, Brahenkadun ja Läntisen Pitkäkadun puoleisiin rakennusten alimpiin maanpäällisiin kerroksiin saa sijoittaa asuntoja.

Ratapihankadun puoleisen tontin 14 jugend-kivitalo vuodelta 1914 on osoitettu suojeltavaksi. Lisäksi tontille osoitetaan rakennusala 1300 k-m²:n uudisrakennukselle. Partiokeskuksen tontin 15 Tapani-laattarakennus on osoitettu suojeltavaksi. Lisäksi on osoitettu Läntisen Pitkänkadun varteen nykyistä rakennusta vastaava rakennusala siten, että myös ullakon käyttöönotto sallitaan. Brahenkadun varrella oleville tonteille 8 ja 9 on osoitettu III- ja V-kerroksiset uudisrakennukset ja lisäksi tontille 8 nykyistä rakennusta vastaava rakennusala Läntisen Pitkänkadun varteen.

Kaikille tonteille tonttia 15 lukuun ottamatta on osoitettu omat tonttiliittymät. Piha-alueelle (pi-maa-1) saa rakentaa asemakaavassa määrätty rakennusoikeus ylittäen maanalaista tilaa pysäköintiä ja ajoluiskaa varten. Kaava mahdollistaa myös maanalaisten ajoyhteyksien muodostamisen eri tonttien välillä. Jotta kaavan mukainen rakennusoikeus voidaan käyttää, edellyttää se maanalaisen pysäköintitilan rakentamista.

Kaavaehdotuksen nähtävänä olosta

Kiinteistö Oy Turun Läntinenkatu 11:n valituksen mukaan yhden kuukauden muistutusaika on liian lyhyt, jotta yhtiön osakkeenomistajat pystyvät sopimaan keskenään, miten kaavan tieltä purettavien osakashallinnassa olevien tilojen kanssa tullaan toimimaan.

MRA 27.1 §:n mukaan asemakaavaehdotus on pidettävä kunnassa julkisesti nähtävänä vähintään 30 päivän ajan, joten muistutusaika on ollut lainmukainen. Kaavanmuutos on ollut vireillä vuodesta 2000. Kaavoitusprosessin kaikissa eri vaiheissa yksikerroksinen piharakennus (Sarokas) on jäänyt rakennusalan ulkopuolella samalla kun Brahenkadun varteen on osoitettu uudisrakentamista, joten asia on ollut pitkään osakkaiden tiedossa.

Rakennusoikeudesta

Kiinteistö Oy Turun Läntinenkatu 11:n valituksen mukaan tontille 8 Brahenkadun varteen osoitettuun uudisrakennukseen tulisi osoittaa yksi lisäkerros, koska vanhan rakennuksen kokonaisala ja tontin rakennustehokkuus pienenevät. Ellei valitusta tältä osin hyväksytä, tulee Turun kaupungin korvata taloyhtiölle kaavan toteutumisen myötä menetettävän huoneiston arvo (piharakennus, Sarokas).

Kaupunginvaltuusto on 23.9.1957 hyväksynyt ja sisäasiainministeriö 22.2.1959 vahvistanut Turun rakennusjärjestyksen muutoksen, jonka mukaan rakennusoikeuksia alennettiin koko kaupungissa. Tämän mukaan kulmatontilla kaikkien rakennusten yhteinen bruttokerrospinta-ala saa olla enintään 2½ kertaa tontin pinta-ala eli tontilla 8 e = 2,5 (3010 k-m²). Kaavaselostuksessa mainittu Turun kaupungin rakennusjärjestyksen 40 §:n mukainen tehokkuus e = n. 4 (4815 k-m²)  on näin ollen virheellinen. Tämä virhe on korjattu esittelytekstissä (27.11.2009).

Hyväksytyssä asemakaavanmuutoksessa tontille 8 on osoitettu rakennusoikeutta tehokkuudella e = 2,4 (2900 k-m²) eli rakennusoikeus ei ole olennaisesti pienentynyt. Lisäksi on otettava huomioon, että rakennusoikeuden edellyttämien autopaikkojen on mahduttava omalle tontille siten, että tilaa jää myös ajoluiskille sekä oleskelu- ja leikkipihalle. Myöskään kaupunkikuvan näkökulmasta ei ole perusteita lisäkerroksen osoittamiseen.

Yhtiön vaatimus korvauksesta on lakiin perustumaton. Hyväksytyllä asemakaavanmuutoksella ei aseteta maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.  

Tontin 14 uudisrakennus

Kiinteistö Oy Turun Läntinenkatu 11:n valituksen mukaan tontille 14 osoitettu 19,5 metrin räystäskorkeus sallii paikalle 5-kerroksisen rakennuksen, joka rajoittaa näkymää muista rakennuksista. 3-kerroksinen rakennus olisi riittävän korkea. Puu ja Talo ry:n valituksen mukaan tontin 14 uudisrakennus mahdollistaa Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 (2.4.1 määräys) vastaisen rakentamisen, sillä etäisyyttä uudisrakennuksesta tontin 3 puutalon asuntojen pääikkunoihin on vain 8 metriä vaikka määräyksen mukaan etäisyyttä tulisi olla vähintään 15,5 metriä.

Hyväksytyn asemakaavanmuutoksen mukaan tontille 14 voidaan rakentaa uudisrakennus, jonka julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema (ns. räystäskorko) saa olla 1.2.2010 voimaan tulleessa N₂₀₀₀ -korkeusjärjestelmässä +20,0 (+19,5 vanhassa N_Turku -järjestelmässä). Korot ovat korkeusmäärityksiä merenpinnasta, eivät kadun pinnasta. Räystäskorko +20,0 sallii Ratapihankadun puolelta nimenomaan 3-kerroksisen rakennuksen, jota valituksessa toivotaan, ja sen räystäskorko on noin metrin korkeammalla kuin suojeltavassa kivitalossa (ks. kaavakartan havainne- ja julksivukuvat). Rakennusmassa nousee jyrkästi pihan puolella noin 5-kerroksiseksi (ylin harjakorkeus +28,0). Koska rakennus tulee osittain suojellun Tapani-laattatalon jatkoksi, ei uudisrakennuksella juuri ole merkitystä kaava-alueella olevien rakennusten näkymiin.

Sen sijaan kaava-alueen ulkopuolella tontilla 3 olevan puutalon näkymiin uudisrakennus vaikuttaa joka tapauksessa, olipa se 3- tai 5-kerroksinen. Etäisyyttä pääikkunoiden ja uudisrakennuksen väliin jää kuitenkin 8 metriä, mikä on vähimmäisvaatimuksena myös rakentamismääräyskokoelman G1 määräyksessä 2.4.1. Hyväksytty kaavanmuutos ei näin ollen estä määräyksen soveltamista. Kokonaisarvioinnissa on myös otettava huomioon, että kyseisen puutalon pääikkunoiden ja kaavassa suojellun Tapani laattatalon välissä on osan matkaa vain 2,5 metrin tila.

Hyväksytyn kaavanmuutoksen ei näin ollen voi katsoa aiheuttavan kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen.

Vaikutukset Puolalanmäen ja Ratapihankadun maisema- ja kaupunkikuvaan

Puu ja Talo ry:n valituksen mukaan Puolalanmäen rakennuskanta on hyvin monipuolinen ja nousee kauniisti ylös mäen rinnettä. Tämä kaupunkimaisema katoaa, jos kaavan mukainen rakentaminen sallitaan. Muutoksia Puolalanmäen kaupunkimaisemaan ei ole selvitetty eikä Pohjolan sillan sisääntuloreitin suunnasta ole yhtään havainnekuvaa. Asemakaavanmuutos muuttaa kokonaisuutena myös Ratapihankadun varren maisemaa, jota tällä hetkellä hallitsee matala rakennuskanta Port Arthurin kaupunginosaan saakka.

Kuten kaavakartassa olevasta ilmakuvasta ja Ratapihankadun panoraamasta käy ilmi, on sekä Ratapihankadun varren että koko alueen rakennuskanta hyvin monimuotoista ja vaihtelevaa muun ohella kerrosluvun suhteen. Samoin kuvista käy ilmi, että hyväksytyn asemakaavanmuutoksen mukaisella rakentamisella ei voi olla mitään sellaista olennaista vaikutusta Puolalanmäen kaupunkikuvaan, jota kaavan valmistelun yhteydessä olisi tullut erityisesti selvittää.

Selvää on, että asemakaavanmuutoksen myötä kaupunkikuva muuttuu. Muutos on kuitenkin asemakaavalle asetettujen tavoitteiden mukainen: Kaupunkikuva paranee ja eheytyy, sillä uudisrakentamisella lievennetään ympäristön eri-ikäisten ja -kokoisten rakennusten mittakaavaa ja samalla tuodaan kehittyvään kokonaisuuteen uusi ajallinen kerrostuma. Ensisijainen tavoite kaavalla on uudis- ja korjausrakentamiseen rohkaisemalla vahvistaa alueen ja kantakaupungin elinvoimaa. Täydennysrakentamisella saadaan myös melulta suojattua viihtyisää asuinpihaa. Asemakaavalla luodaan näin ollen viihtyisää elinympäristöä.

Rakennussuojelun riittävyys

Puu ja Talo ry:n valituksen mukaan kaavan suojelumerkinnät eivät ole riittäviä eikä maakuntamuseon kantaa ole riittävästi huomioitu. Jugend-talo tontilla 14 on suojeltu vain merkinnällä sr-1. Myöskään Tapani-laattatalon suojelu ei ole riittävä. Tällä hetkellä rakennus on lämpöeristetty ulkoapäin ja sen suojeluarvot ovat peittymässä.

Maakuntamuseon lausunnon (27.5.2010) mukaan kaavaehdotuksessa on otettu huomioon museon suojeltavaksi esittämät rakennukset ja niitä koskevat suojelumääräykset. Myös museovirasto tukee lausunnossaan (9.3.2009) maakuntamuseon linjausta kaavaehdotuksesta.

Asemakaavassa suojeltavaksi esitettyjä taloja koskee sama suojelumääräys (sr-1), joten tarvetta suojelumääräykset sr-2 käyttöön ei ole ollut. Olennaista on kaavamääräyksen sisältö, ei kaavamerkintä sinänsä. Hyväksytty sr-1 kaavamääräys vastaa valituksessa esitettyä. Käytännössä kaavassa suojelluista kohteista pyydetään rakennuslupavaiheessa maakuntamuseon lausunto siitä, onko rakennushanke kaavan suojelumääräyksen mukainen.

Rakennusvalvontatoimiston tarkastusinsinööri on keskeyttänyt Tapani-laattarakennuksen luvattomat lämpörappaustyöt puhelimitse 23.4.2010 ja ja kirjallisesti 27.4.2010. Rakennuslautakunta on 6.5.2010 § 197 pysyttänyt keskeytysmääräyksen ja ilmoittanut luvattomasta rakentamisesta poliisille. Rakennustöitä ei ole keskeytyksen jälkeen jatkettu eikä rakennuslupahakemusta ole vireillä rakennusvalvontatoimistossa. Museokeskus on kuitenkin antanut 1.7.2010 asiasta lausuntonsa, jonka mukaan se ei tässä poikkeustapauksessa vastusta pihasivun korjaamiseksi esitettyä eristerappausta, joka peittää noin puolet pihasivusta.

Asemakaavanmuutos vaalii näin ollen rakennettua ympäristöä eikä hävitä siihen liittyviä erityisiä arvoja.

Autopaikkavelvoitteet sekä ulkoilu- ja leikkipaikkojen riittävyys

Puu ja Talo ry:n valituksen mukaan kaava ei ole tasapuolinen eikä oikeudenmukainen, sillä tontille 15 kaava tuo vain velvoitteita rakentaa pysäköintitilaa pihakannen alle muttei juurikaan lisää rakennusoikeutta. Kun huomioidaan kaavan määräämät autopaikat ja niiden vaatimat kulkureitit, ei kaava-alueella ole riittävästi turvallista tilaa ulkoilu- ja leikkipaikoille.

Tontin 15 rakentamistehokkuus e = 2,1, mikä on jonkin verran enemmän kuin tontilla 14 (e = 1,8) juuri sen vuoksi, että lisärakentamisoikeutta ei ole voitu osoittaa kuin Läntisen Pitkänkadun varrella olevalle rakennusalalle siten, että kaava mahdollistaa ullakon käyttöönoton. Kaava on tullut vireille muun ohella tontin 15 omistajan aloitteesta eikä kiinteistön omistaja ole pitänyt kaavaa kohtuuttomana.

Kaavoituksen lähtökohtana on ollut, että kaavassa osoitetun rakennusoikeuden edellyttämät autopaikat rakennetaan maan alle. Näin ollen pihakannelle jää riittävästi tilaa ulkoilu- ja leikkipaikoille.

Yhteenveto

Katselmuksen toimittaminen ei ole tarpeen asian selvittämiseksi vaan kaavan lainmukaisuus voidaan arvioida asiakirjoista.  

Kaupunginhallitus katsoo, että valituksissa ei ole esitetty perusteita päätöksen kumoamiseksi. Valitukset sekä Puu ja Talo ry:n korvausvaatimus tulee hylätä perusteettomina.

Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristölakimies Satu Lehto, puh. (02) 262 4218, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi tai ykv@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Kiinteistö Oy Turun Läntinenkatu 11:n valituskirjelmä

Oheismateriaali 2Turun Kulttuuriympäristöyhdistys Puu ja Talo ry:n valituskirjelmä

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa asiassa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.