Tilaliikelaitos, kiinteistökehityspäällikkö Mikko Lehtinen 23.6.2010:

Kaupungin aiemmat päätökset ja ohjelmat

Turun kaupunginvaltuusto on asettanut kolme merkittävää kaupungin tilaomaisuutta koskevaa strategista tavoitetta. Valtuusto on linjannut tavoitteet, jonka mukaan kaupungin käytössä olevaa tilakantaa on vähennettävä. Lisäksi valtuusto on budjetin yhteydessä määritellyt liikelaitoskohtaiset myyntitavoitteet. Kolmas tämän hankkeen osalta merkittävä strateginen linjanveto koskee Turku Science Park Oy:tä ja sen uudelleen organisointia. Turku Science Park Oy:n osalta Turun kaupunki on päättänyt, että yhtiö luopuu kiinteistöomaisuuden hallinnasta ja keskittyy ydinliiketoimintansa toteuttamiseen.

Tilaliikelaitos on yhdessä Turku Science Park Oy:n kanssa pyrkinyt luopumaan Kupittaan alueella sijaitsevien kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista. Tätä pyrkimystä varten kaupunki sekä alueen muut kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeenomistajat ovat valmistelleet ns. holdingyhtiön perustamista sekä sitä kautta omistusten keskittämistä. Kaupunginhallitus teki holdingyhtiön perustamisesta päätöksen 21.6.2010. Kaupunki ei ole pystynyt yhdistämään KOy Focun osakkeita holdingyhtiölle luovutettaviin kohteisiin, minkä vuoksi osakkeiden myynnistä on päätettävä erikseen. 

Kiinteistöosakeyhtiö Focu ja sen tuleva käyttö

Kiinteistöyhtiön rakenne kassavirtoineen on heikentänyt sen houkuttelevuutta myyntikohteena merkittävästi. Rakennus on suunniteltu niin tilaohjelman kuin varustelutason osalta yhden käyttäjän toimitilaksi ja tästä johtuen kohteen jatkovuokrattavuus alkuperäisillä taloudellisilla kannattavuustasoilla on ollut mahdotonta. Vastaavasti valmisteltavan holdingyhtiön osalta kaupunki ei ole myöskään pystynyt vakuuttamaan muita mahdollisia osapuolia kohteen sopivuudesta kyseiseen hankkeeseen.

Kaupungin näkökulmasta katsottuna merkittävin ongelma liittyy edellä mainittujen tilaratkaisujen sekä olemassa olevien kassavirtojen osalta hankkeen vieraan pääoman rakenteeseen. Nykyinen rahoitusratkaisu vaatii toimiakseen noin 1,2 miljoonan euron uudelleenrahoitusta vuosittain. Yhtiön vuokrakassavirralla pystytään maksamaan kohteen hoidosta johtuvat kustannukset sekä vieraan pääoman korot, mutta lainan lyhennykset ja sijoitetun omanpääoman tuotto jää saamatta. Lisäksi ei ole perusteluja olettaa niin nykyinen markkinatilanne kuin ennen kaikkea kiinteistön tilaohjelma huomioiden, että kiinteistöosakeyhtiön vuokratuottoja olisi mahdollista nostaa merkittävästi nykytasosta.

Edellä mainituista syistä kaupunki pyrki löytämään Koy Foculle muun kuin holdingyhtiöön liittyvän ratkaisun. Ensimmäisenä ratkaisuvaihtoehtona arvioitiin kohteen siirtämistä suoraan kaupungin ja Tilaliikelaitoksen taseeseen ja sitä kautta hoitaa rahoitusrakenteen vuosittainen negatiivisuus. Koska kyseinen ratkaisu ei liity itse ongelman ratkaisemiseen vaan ainoastaan ongelmasta aiheutuneiden seurausten hoitamiseen luovuttiin kyseisestä ajatuksesta ja sen valmistelusta. 

Salmela-Yhtiöt Oy lähestyi kaupunkia tiedustellen mahdollisuutta siirtää Pineline Oy:n toiminta Turkuun sekä saada KOy Focun tiloja kyseisen yhtiön käyttöön.  Koska kyseinen osa Biolaaksosta on edelleen osoitettu biotoiminnalle,  sopii kyseinen toiminta ympäristöarvoineen erinomaisesti alueelle ja tuo mukanaan merkittävää lisäarvoa alueen tunnettavuuden osalta.

Pineline Oy on perustettu vuonna 1987. Pineline yhtiöihin kuuluvat kolloidikemiaan erikoistunut Tekno-Forest Oy, biotekniikkaan erikoistunut Clewer Oy, Clewer USA ltd ja Clewer Markkinointi Oy. Tekno-Forest Oy:n pääliiketoiminta-alueena on pesukemikaalien valmistustoiminta koneelliseen autonpesuun. Yhtiön tavoitteena on kehittää vedetön superkonsentraatti kemikaalijärjestelmä, mikä on täydellisesti biohajoava ja jota voidaan käyttää suljetuissa kierroissa, joissa käytettyä vettä puhdistetaan mikrobiologisesti. Pineline kemikaalijärjestelmällä on ainoana Skandinaviassa Ympäristömerkin käyttöoikeus koneellisessa autonpesussa.  Clewer Oy valmistaa patentoitua (RBBR rotating biofilm bed reactor) bioreaktoria jäteveden puhdistamiseen. Clewer sentrifugi bioreaktoria voidaan käyttää esim. kotitalousjäteveden puhdistamiseen ja autonpesuvesien puhdistamiseen mikrobiologisesti. Clewer tuoteperheeseen kuuluvat myös optinen sensori jätevesien analysoimiseen online mittauksena etäyhteydellä sekä mikroflotaatio vedenerottelu järjestelmä. Clewer pienpuhdistamo on CE-testattu.

Neuvotteluissa voitiin todeta, että kyseinen toiminta sopii erinomaisesti Biolaakson konseptiin tuoden merkittävän uuden ympäristöbiotoimijan Turkuun.   Sen lisäksi, että kyseinen toimija tuo merkittävää lisäarvoa alueen kehitykselle, uskottiin käyttäjäomistajan tarjoavan Koy Focun osakkeista paremman kauppahinnan kuin puhtaan kiinteistösijoittajan.

Euroopan investointipankin (EIB) myöntämään alkuperäisen investoinnin toteuttamiseen liittyvä velkaa on jäljellä 15 miljoonaa euroa.  EIB:n lainaehtojen mukaan laina voitaisiin maksaa ennenaikaisesti pois ilmoittamalla siitä pankille viimeistään kuukautta ennen ennakkomaksupäivää (korkopäivää). Kaupunkikonsernin kannalta EIB:n lainaa ei kannata kuitenkaan maksaa ennenaikaisesti pois nykyisen rahoitustilanteen ja velkaantumisen takia, koska laina on hinnoiteltu edullisesti alle kaupungin tämän hetkisen varainhankintakustannuksen.

Lainaehdoissa on myös omaisuuden luovutuskielto, johon täytyy saada pankilta etukäteen kirjallinen suostumus, jotta laina voisi edelleen jäädä kaupunkikonsernille. Lainan siirtäminen pois kaupunkikonsernista vaatisi EIB:ltä uuden luottopäätöksen, mikä on käytännössä hidas ja monimutkainen prosessi, joka ei ole kaupungin kannalta tarkoituksenmukaista.

Neuvottelut Salmela- yhtiöiden kanssa ja kaupan kohteen muodostumisen perusteet

Koska Koy Focuun kassavirtaan perustuva arvo sekä tilatarpeeseen / -ohjelmaan perustuva nykyhinta jäävät alhaisemmaksi kuin kohteeseen liittyvät vieraan pääoman vastuut, pyrittiin neuvotteluissa löytämään kiinteistökokonaisuus, jonka avulla kaupunkikonserni pystyy suoriutumaan kohteen jäljellä olevasta velasta ilman konsernitasoista uudelleenrahoitustarvetta. Neuvotteluihin osallistuivat maaomaisuuden osalta kiinteistöliikelaitoksen edustajat.

Neuvotteluissa päädyttiin lopulta kokonaisuuteen, joka koostui seuraavista kohteista:

Kokonaisuuden osien valintaan vaikuttivat alla esiteltävät seikat.

Asunto Oy Auranrannan osakkeiden myynnin osalta pyrittiin täyttämään Tilaliikelaitokselle asetutut tavoitteet. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 16.2.2009 § 60 kohdalla tehdyllä päätöksellään Turun ammatti-instituutin uusiksi toimitiloiksi Rausanne Oy:ltä vuokrattavat tilat Kiinteistö Oy Datacitystä. Samalla Yliopistonkatu 27 vapautui tiloja noin 2.000 m2. Tarkoituksena on ollut täyttää kyseiset vapautuneet tilat toiminnoilla, jotka sijaitsevat tällä hetkellä As Oy Auranrannassa (Tilaliikelaitos, Talotoimiliikelaitos sekä Kiinteistöpalveluliikelaitos). Vastaavasti As Oy Auranrannan tilat on ollut tarkoitus täyttää sosiaali- ja terveystoimen toiminnoilla, jotka sijaitsevat jo myydyssä Kristiinankatu 1:ssä.

Tilaliikelaitoksen näkemyksen mukaisesti kokonaisuuden kannalta selkeästi parempi ratkaisu olisi, että sosiaali- ja terveystoimi ei siirtyisi As Oy Aurarannan tiloihin vaan pitkään tyhjänä olleisiin ns. Palatsin eli KOy Lintulan tiloihin. Hyödyntämällä KOy Lintulaa pystytään ratkaisemaan sen käyttöön liittyvä merkittävä ongelma. Tilaliikelaitos on usean eri toimijan kanssa pyrkinyt löytämään tiloille ulkopuolista käyttöä useiden eri käyttötarkoitusten vaihtoehtojen avulla kuitenkaan siinä onnistumatta. Lisäksi KOy Lintulan käytöllä pystytään toteuttamaan kaupunginvaltuuston asettamaan tilojen vähentämistavoitetta. Tilaliikelaitoksen arvio KOy Lintulan tilojen käyttöönottoon liittyvästä kustannuksesta on noin 2 – 2,5 miljoonaa euroa. Lintulan käytöstä valmistellaan erillinen hankesuunnitelma kaupunginhallituksen tai valtuuston päätettäväksi riippuen kohteen lopullisesta kustannusarviosta.

As Oy Poseidon osalta pyrittiin täyttämään Tilaliikelaitoksen myyntitavoitteet, koska tilat ovat tyhjänä sekä kaupungilla ei ole niille omaa käyttöä. Kohde on ollut myyntilistalla jo aiemmin.

Tonttien valinnan osalta lähdettiin ostajan esittämistä vaihtoehdoista sekä KOy Focun yhteydessä olevista maa-alueista. Lisäksi maaomaisuuden myynnillä pystytään edesauttamaan Kiinteistöliikelaitokselle budjetin yhteydessä asetettujen myyntitavoitteiden saavuttamista. Tonttien osalta hinnoittelu perustui puhtaasti vertailukauppoihin/-hinnoitteluun ja niiden hintatasoihin.

KOy Datacityn osakkeiden käyttö osana kauppahintaa liittyy ostajan tarpeisiin. Ostajan tarkoituksena on siirtää oma toimintansa pois KOy Datacitystä nyt tämän kaupan yhteydessä ostamiin tiloihin KOy Auranrannassa sekä As Oy Poseidonissa ja näin heidän oma käyttötarve KOy Datacityn tiloihin päättyy.

Osakkeiden ostaminen on tältä osin kaupungin tavoitteiden mukainen, koska KOy Datacityn osakkeiden avulla pystytään vahvistamaan holdingyhtiöön (Kupittaa – hanke) liittyvää kokonaisuutta. Tarkoituksena on, että kyseisten osakkeiden ostajana toimii 21.6.2010 perustettavaksi päätetty holdingyhtiö. KOy Datacityn osakkeiden oston osalta ongelmaksi muodostuu Kupittaa – hankkeen keskeneräisyys. Tarvittavaa holdingyhtiötä ei ole vielä perustettu ja näin ollen lopullinen varmuus kyseisen hankkeen toteutumisesta vielä puuttuu. Näin ollen kaupungin pitää päätöksissään ottaa huomion mahdollisuus, että Kupittaa -hanke ei toteudu eli siinä tapauksessa ostajana toimii Tilaliikelaitos. Datacityn osakkeiden osalta hinnoittelun perustana ovat olleet Kupittaa - hankkeen hinnoitteluperusteet.

Koska kaupungin intressissä ei ole ostaa tyhjiä tiloja on Turku Science Park Oy:n kanssa käyty keskustelu siitä, että Turku Science Park Oy siirtää omia toimintoja pois KOy Pharmacitystä (konsernin ulkopuolelta vuokrattua tilaa) edellä mainittuihin KOy Datacityn tiloihin nykyisten vuokrasopimusten päättyessä vuoden 2011 lopussa. Turku Science Park Oy:n on aloittanut omalta osaltaan järjestelyn mukaiset valmistelut. TScP:n sijoittuminen tiloihin on ratkaistava ennen lopullista kaupan toteuttamista.

Aikataulullisesti järjestely on optimaalinen, koska ennen kuin kyseiset KOy Datacityn tilat ovat muuttovalmiit pitää tehdä peräkkäin sekä As Oy Aurannassa sekä Koy Datacityssä remontit. KOy Datacityn remontin lopullista kustannusta ja sen merkitystä vuokratasoon ei voida vielä arvioida, koska ei tiedetä lopullista remonttitarvetta eikä edes tulevaa vuokranantajaa.

Esityksen liitteenä on Catella Property Oy:n tekemä arviokirja kohteista. Kaupan kohteista on lisäksi pyydetty toinen arviokirja kauppahintojen oikeellisuuden varmistamiseksi. Yksittäisten kohteiden hintatasot arvioitiin sekä neuvoteltiin yksittäisinä kohteina eli kukin kohde voitaisiin myydä esitetystä kauppahinnasta myös erillisellä kaupalla. Toisin sanoa mitään kohdetta ei ole ylihinnoiteltu kattamaan alihinnoitellun kohteen kauppahintaa. Kaupan toteutumisen ehtona on kuitenkin neuvoteltu kokonaisuus.

KOy Focun osalta laskennallinen myyntivoitto/-tappio on vaikeampi määritellä, koska se liittyy kaupan tekniseen toteutustapaan (lähinnä velan määrä kaupantekohetkellä sekä mahdollisiin konsernin sisäisiin järjestelyihin). Reaalisesti KOy Focusta aiheutuva rahoituksellinen alijäämä on kuitenkin 7,5 miljoonaa euroa (EIB laina 15 M€ - kauppahinta 8,5 M€).

Kaupunkikonsernin varojen ja velkojen nettomuutos on riippuvainen siitä, pystyykö ns. City-korttelin omistusten keskittämistä varten perustettava Holding – yhtiö ostamaan Koy Datacityn osakkeet vai ei. Myös Lintulan peruskorjauksesta aiheutuva investointimeno vaikuttaa koko järjestelyn taloudelliseen lopputulokseen. Varojen ja velkojen nettomuutos on siten seuraava:

+ 0,7 milj. euroa, mikäli Holdinyhtiö ostaa Koy Datacityn osakkeet

-1,0 milj. euroa mikäli Holdinyhtiö ei osta Koy Datacityn osakkeita, vaan ne ostaa Tilaliikelaitos

Liite 1            Catella Property Oy:n arviokirja kohteista

Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen 24.6.2010:

Edellä kuvattu kiinteistökauppojen kokonaisuus vastaa ryhmien välisessä sopimuksessa, kaupungin omistajapolitiikassa ja talousarvion yhteydessä asetettuja tavoitteita kiinteistöjen myyntituotoista ja tilojen vähentämisestä sekä Turku Science Park Oy:n luopumisesta kiinteistöliiketoiminnasta. Järjestelyn kautta kyetään myös luopumaan tyhjistä tiloista sekä ottamaan käyttöön tällä hetkellä käyttämättömiä tiloja. Järjestely on kokonaisuutena kaupungin asettamien tavoitteiden mukainen.

Olennaisin seikka päätöksen oikeellisuuden suhteen on kauppahintojen määrittely. Kaupan kohteista on pyydetty liitteenä olevan arviokirjan lisäksi toinen arviokirja, jolla pyritään varmistamaan kohteiden oikeat kauppahinnat. Arviokirja valmistuu vasta elokuussa, minkä vuoksi kaupunginhallitukselle esitetään ehdollisen päätöksen tekemistä. 

Esitän että mikäli kaupungin tilaama arviokirja kaupan kohteista osoittaa määritellyt kauppahinnat oikeiksi kaupunginhallituksen seuraava ehdotus lähetetään kaupunginvaltuustolle,

että Salmela-Yhtiöt Oy:lle myydään seuraavat kohteet seuraavin kauppahinnoin

1.      Asunto Oy Auranranta –nimisen yhtiön osakkeet nrot 2617- 4176, 4464 - 4822, 5168 – 5327, 5632 - 5635; kauppahinta 2.200.000 euroa,

2.      Asunto Oy Poseidon –nimisen yhtiön osakkeet nrot 1411 – 1622, 1817 – 2563, 2612 – 2690; kauppahinta 500.000 euroa,

3.      Tontti 853-7-34-6 ja tontilla olevat kaupungin omistamat rakennukset (Puistokatu), kauppahinta 1.590.000 euroa

4.      Tontti 853-21-11-1 (Lemminkäisenkatu); kauppahinta 150.000 euroa

5.      Tontti 853-16-42-2 sekä noin 1500 m²:n suuruinen määräala kiinteistöstä 853-16-9903-0 (Tiirikkala) yksilöinti; kauppahinta 90.000 euroa

6.      Tontit 853-26-82-1, -2 ja -3 (Biolaakso 1,2,3); kauppahinta yhteensä 2.570.000 euroa

Kaupunginvaltuusto päättää oikeuttaa kaupunginhallituksen ostamaan Salmela-Yhtiöt Oy:ltä Kiinteistö Oy Datacityn osakkeet nrot 0000954-0000967, 0017158-0017642  0017859-0017864, 0018321-0018338, 0030895-0032540, 0032685-0032690, 0032727-0032732, 0032895-0032918, 0032925-0032954, 0033051-0033116, 0033153-0033158, 0033315-0033338, 0033351-0033368 yhteensä 1.700.000 euron kauppahinnalla.

Kaupunginhallitus oikeutetaan päättämään muista kauppaehdoista.

Lisäksi kaupunginvaltuusto merkitsee tiedokseen, että kaupunginhallitus antaa TSCP Kiinteistöt Oy:lle konserniohjeen myydä Salmela-Yhtiöt Oy:lle Kiinteistö Oy Focun koko osakekannan 8.500.000 euron suuruisella kauppahinnalla ja että kohteeseen kohdistuva EIB laina n.15 M€ siirretään Turun kaupungin vastuulle, mikäli EIB antaa siihen suostumuksensa.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää, että Oy Hotelli Marina Ab:n kanssa tehdään kiinteistökaupan esisopimus tontin 853-7-36-1 myymisestä yhtiölle 2,6 miljoonan euron indeksillä tarkistetusta kauppahinnasta siten, että yhtiöllä on oikeus esittää kaupungille vaatimus kaupan tekemisestä viimeistään 30.11.2013.

Kaupunginjohtaja Mikko Pukkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää hyväksyä periaatteellisena yllä kuvatun järjestelyn ehdolla, että tilattu arviokirja osoittaa esitetyt kauppahinnat oikeiksi. Asia tuodaan kaupunginhallituksen käsiteltäväksi arviokirjan valmistumisen jälkeen. 

PäätösEhdotus hyväksyttiin.