Johtava kaupunginlakimies Antero Kastemaa 17.3.2010:

Kaupunginvaltuusto on 6.2.2006 § 28 kohdalla päättänyt mm., että Kurjenlinnan pitkäaikaissairaalan korvaavien tilojen tarkistettu hankesuunnitelma hyväksytään ja että hankkeen toteuttamiseksi tarpeelliset sopimus, osakassopimus, yhtiöjärjestys, vuokrasopimus, osakekauppakirja ja aiesopimus hyväksytään.

Valtuuston päätöksessä tarkoitettu sopimuskokonaisuus on allekirjoitettu Ruissalo Säätiön kanssa 29.3.2006.

Sopimuskokonaisuuden oleellinen sisältö oli se, että kaupunki ostaa 49,9 % Ruissalo Säätiön perustamasta keskinäisen kiinteistöosakeyhtiö Kiinteistö Oy Turun Kaskenlinnan (jäljempänä Kaskenlinna) osakekannasta. Kaskenlinna rakennuttaa kaupunginsairaalan korttelista (853-22-1) vuokrattavalle määräalalle pitkäaikaissairaalan, johon tulee 200 potilaspaikkaa. Hankkeen kustannusarvio oli 20,85 miljoonaa euroa (alv 0 %; 09/2005). Kohteen hankinta-arvo ei sopimuksen mukaan saa lisä- ja muutostöiden jälkeenkään ylittää 22,3 miljoonaa euroa (09/2005), jota määrää tarkistetaan tarjoushintaindeksillä.  Hankkeen piti olla kokonaisuudessaan luovutuskunnossa 24 kuukauden kuluttua sopimuskokonaisuuden allekirjoittamisesta eli 29.3.2008. Sopimuksen mukaan hankkeen koko sairaalarakennuksen hyötyala saa olla korkeintaan 6.550 m². Bruttoalan suhde hyötyalaan saa olla korkeintaan 1,772. Pitkäaikaissairaalan kaupunginsairaalan yhdyskäytäväverkostoon johtavan yhdyskäytävän kaltevuus saa olla korkeintaan 3 %. Kaskenlinnalle tulee 80 autopaikkaa.

Sopimuskokonaisuuteen kuuluvan vuokrasopimuksen nojalla kaupunki vuokraa Säätiöltä ne tilat, joita Säätiö hallitsee osakeomistuksensa perusteella (lähinnä ns. D-siipi). Vuokra-aika on 25 vuotta tilojen vuokrakohteen luovuttamisesta kaupungin käyttöön. Pääomavuokran määrä on 7 % Säätiön investointiosuuden lopullisesta hankintamenosta tarkistettuna osittain (31,43 %) elinkustannusindeksillä. Kaupunki hallitsee lähinnä ns. C-siipeä osakeomistuksensa nojalla. Lisäksi kiinteistössä on yhtiön hallinnassa olevia tiloja, joita kaupunki käyttää yksin vuokrasopimuksen ajan kiinteistön ainoana käyttäjänä. Kaupunki vastaa myös kiinteistön hoitokuluista vuokrasopimuksen ajalta kokonaisuudessaan. Vuokra-aikana tehtävät peruskorjaukset kuuluvat kuitenkin Säätiölle sen omistamien tilojen osalta.

Kiinteistön rakentaminen rahoitetaan osakassopimuksen mukaan lähes kokonaan Kaskenlinnalle otettavilla lainoilla. Kaupunginvaltuuston käsittelyssä oli tausta-aineistona tilalaitoksen ja keskushallinnon talouskeskuksen laatima oman hankkeen ja toteutettavan hankkeen kustannusvertailu 26.1.2006. Vertailun oli laadittu sillä oletuksella, että kaupungin osakashallintaan tulevien tilojen hankinta-arvo on 55 % koko rakennuksen rakennusteknisestä arvosta.

Sopimuksen mukaan taloudellinen loppuselvitys osakkaiden kesken on tehtävä neljän kuukauden kuluttua kohteen käyttöönotosta.

Kaupunginhallitus on 19.6.2006 § 472 hyväksynyt muutossopimuksen, jonka nojalla yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeeseen on kaupparekisteriviranomaisen vaatimuksesta tehty tekninen muutos.

Kaupunginvaltuusto on 12.2.2007 § 35 päättänyt, että valtuusto hyväksyy seuraavat Kaskenlinnan sairaalahankkeen muutokset:

1.  Hankkeen hankinta-arvo ei saa ylittää 25,5 miljoonaa euroa (alv 0 %), jota kutsutaan kattohinnaksi. Kattohinta sisältää 5 %:n kustannusmuutosvarauksen ja 2 %:n muutostyövarauksen sekä Haahtela-hintaindeksin syyskuun 2005 tasosta mitatun tarjoushintaindeksin nousun.

2.  Hanke valmistuu viimeistään elokuussa 2008.

3.  Hankkeen bruttopinta-ala on 13.897 brutto-m² ja hyötyala on 7.246 m². Ilman yhdyskäytävää laskettujen tilojen bruttoneliöitten ja hyötyneliöitten suhde ei ylitä lukua 1,92.

4.  Terveystoimen huoltotunnelin ja pitkäaikaissairaalan välisen yhdyskäytävän kaltevuus ei saa ylittää 3,7 %:ia.

5.  Potilaspaikat lisääntyvät 200 paikasta 214 paikkaan, minkä lisäksi sairaalaan tulee 7 saattohoitohuonetta.

Kaupunginvaltuuston päätös on perustunut Kaskenlinnan kirjeeseen sekä tilalaitoksen, terveystoimen ja kaupunginlakimiehen lausuntoihin ja selvityksiin. Kaupunginvaltuuston hyväksymä muutos on merkinnyt tilojen jonkin asteista laajentumista ja toiminnallista parannusta, potilaspaikkojen lisäämistä ja kustannusten kohoamista.

Kaupunginhallitus on 20.8.2007 § 494 merkinnyt tiedokseen, että hanke myöhästyy vielä neljällä kuukaudella eli 29.12.2008 asti. Lykkääntyminen on Kaskenlinnan ilmoituksen johtunut tilaajan vaatimista teknisistä muutosratkaisuista.

Kaskenlinnan sairaala on vastaanotettu 16.1.2009. Tilat on tämän jälkeen otettu käyttöön ja vuokranmaksu säätiölle on alkanut vuokrasopimuksen mukaisesti 1.2.2009.  Yhtiön osakkaat ovat maaliskuussa 2010 saaneet neuvotelluksi taloudellisen loppuselvityksen, jonka sisältö ilmenee seuraavista sopimuksista:

-          Sopimus Kiinteistö Oy Turun Kaskenlinnan osakkaiden Sopimuskokonaisuuden muuttamisesta

-          Käytävätilan (S1-suojaosuus) vuokrasopimus

-          Liite Ruissalo Säätiön ja Turun kaupungin väliseen vuokrasopimukseen 29.3.2006.

Kaupunkia on neuvotteluissa edustanut johtava kaupunginlakimies yhdessä tilaliikelaitoksen edustajien kanssa.

Sopimuskokonaisuuden muutossopimus käsittää hankkeeseen toteutusvaiheessa tulleet oleelliset muutokset. Tärkeinä seikkoina ovat keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön tilojen jakaminen osakeomistuksen perusteella kummankin osakkaan hallintaan tuleviin tiloihin ja yhtiön hallitsemiin tiloihin sekä rakennushankkeen rahoitusvastuun jakaminen.

Toteutuneen hankkeen bruttoala on 14.030 m², kerrosala 10.783 m²ja hyötyala 7.343 m². Yhtiöjärjestyksessä yhtiön tilat on jaettu huonealojen perusteella. Kaupungin osakashallintaista tilaa on noin 4.880 huoneala-m² ja säätiön noin 4.301 huoneala-m². Yhtiön hallintaan jää noin 2.909 huonealaneliömetriä. Rakennuksen laajuus huonealoina laskettuna on siten noin 12.080 m². Kaskenlinnalle on rakennettu 95 autopaikkaa, joista kaupungin osakashallintaan tulee 44 ja säätiön 36 autopaikkaa. Loput 15 paikkaa jäävät yhtiön hallintaan. Rakennuskokonaisuus on siten jonkin verran suurempi kuin alun perin oli suunniteltu. Kaskenlinnan mukaan näin on saavutettu parempi ja toimivampi kokonaisuus.

Kaskenlinnaan rakennushankkeen hankinta-arvo rakennusaikaisine korkoineen (viimeinen korkopäivä 31.1.2009) on 25.205.505 € (per 15.2.2010). Säätiön osuus rakennushankkeen kustannuksista on 11.367.683 € (45,1 %) ja Kaupungin 13.837.822 € (54,9 %). Kustannusosuus on laskettu kokonaishankinta-arvon ja niiden tilojen teoreettisten rakennuskustannusten perusteella, jotka tulevat kummankin osakkaan hallintaan osakkeiden omistamisen nojalla. Yhtiön käyttöön jääville tiloille ei ole määritelty erillistä rahoitusosuutta, joten osakkaiden hallinnassa oleviin tiloihin kohdistuu myös yhtiön tiloista aiheutuva rahoitustarve samassa suhteessa kuin osakkaat omistavat tiloja. Koska eri huonetilojen teoreettinen rakennuskustannus määräytyy tilan pinta-alan, laadun ja varustetason perusteella, tilojen neliömetriä kohti laskettavat rakennuskustannukset eroavat toisistaan.

Kaskenlinnan rakennushankkeeseen on otettu pitkäaikaista lainaa yhteensä 25,5 miljoonaa euroa, josta 14 miljoonaa euroa kohdistuu Kaupungin ja 11,5 miljoonaa euroa Säätiön omistamiin osakkeisiin.

Tilojen valmistuminen on lykkääntynyt Kaskenlinnan kaupungille aiemmin ilmoittamasta vajaalla kolmella viikolla. Hankkeen kattohintaa, 25,5 miljoonaa euroa (elokuu 2008), ei ole ylitetty. Valmistumisajan 4,5 kuukauden ylitystä lukuun ottamatta valtuuston 12.2.2007 päättämissä tarkistetuissa rajoissa on pysytty lukuun ottamatta vähäisenä pidettävää tilojen kasvamista.

Ehdotan, että kaupunginhallitus hyväksyy saavutetun neuvottelutuloksen mukaisesti seuraavat sopimukset kaupungin puolelta allekirjoitettaviksi:

-          Sopimus Kiinteistö Oy Turun Kaskenlinnan osakkaiden Sopimuskokonaisuuden muuttamisesta

-          Käytävätilan (S1-suojaosuus) vuokrasopimus

-          Liite Ruissalo Säätiön ja Turun kaupungin väliseen vuokrasopimukseen 29.3.2006.

Kaupunginjohtaja oikeutettaneen tekemään sopimuksiin teknisiä muutoksia.

Liite 1Sopimusluonnos

Oheismateriaali 1Rakennusosien kustannusjako 8.9.2009

Oheismateriaali 2Uusi yhtiöjärjestys

Oheismateriaali 3Tilajako Schauman Arkkitehdit Oy 17.3.2010/KK

Oheismateriaali 4Liite Ruissalo Säätiön ja Turun kaupungin väliseen vuokrasopimukseen 29.3.2006.

Oheismateriaali 5Autopaikkojen sijaintikartta

Oheismateriaali 6Käytävätilan (S1-suojaosuus) vuokrasopimus

Oheismateriaali 7Kiinteistönhoitosopimus

Kiinteistö Oy Turun Kaskenlinnaan liittyvät piirustukset (oheismateriaali 3) ovat paperisena nähtävinä kaupunginhallituksen kokouksessa.

Kaupunginjohtaja Mikko Pukkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää hyväksyä saavutetun neuvottelutuloksen mukaisesti kaupungin puolelta allekirjoitettaviksi seuraavat sopimukset:

- sopimus Kiinteistö Oy Turun Kaskenlinnan osakkaiden Sopimuskokonaisuuden muuttamisesta

- Käytävätilan (S1-suojaosuus) vuokrasopimus

- Liite Ruissalo Säätiön ja Turun kaupungin väliseen vuokrasopimukseen 29.3.2006.

Lisäksi kaupunginjohtaja oikeutetaan tekemään sopimuksiin teknisiä muutoksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.