Luovan talouden kulttuurikeskuksen perustamista selvittävän työryhmän raportti

Seppo Lehtinen

Christel von Frencell-Ramberg

Olli A. Manni

Pirjo Rinne

Katri Sarlund

9.3.2010

Toimeksianto

Kaupunginhallitus päätti 8.2.2010 asettaa työryhmän selvittämään luovan talouden kulttuurikeskuksen perustamismahdollisuudet Turkuun. Työryhmän tehtävänä on selvittää hankemuotona vuokraus, omistus, osuus kiinteistöyhtiöstä, julkisen toiminnan siirto ja muut mallit.

Työryhmä myös täsmentää keskuksen sisällöllistä tarvearviointia sekä selvittää hankkeen taloudelliset reunaehdot. Lisäksi työryhmä arvioi pysyviä välillisiä ja suoria vaikutuksia sekä merkitystä kulttuuripääkaupunkivuoden pitkäaikaisiin vaikutuksiin. Työryhmä voi ottaa kantaa myös nykyisten kulttuuritilojen käyttöön ja korjaustarpeeseen.

Kaupunginhallitus päätti lisäksi valita työryhmän puheenjohtajaksi Seppo Lehtisen sekä jäseniksi Christel von Frencell-Rambergin, Olli A. Mannin, Pirjo Rinteen ja Katri Sarlundin. Työryhmän sihteeriksi valittiin kaupunginsihteeri Tuomas Heikkinen. Kaupunginjohtajat osallistuvat työryhmän kokouksiin.

Työryhmän tulee esittää raporttinsa 8.3.2010 mennessä ja asia tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn 15.3.2010.

Kaupungin ohjelmien strategiset lähtökohdat luovan talouden osalta

Kaupunginvaltuuston hyväksymässä osaamis-, elinkeino- ja yrittäjyysohjelmassa luova talous on asetettu painopistealueeksi. Ohjelmassa todetaan mm. että ”luovuus, kulttuuri ja matkailu ovat kokonaisuus ja nousemassa näkyvään asemaan suurten kaupunkien elinkeinopolitiikassa. Luovat alat on myös kirjattu yhdeksi painopisteeksi hallitusohjelmaan. Turku on vuoden 2011 Euroopan kulttuuripääkaupunki. Kaupungin tulee käyttää tätä tilaisuutta ponnahduslautana ja nousta alan osaamisen kärkikaupungiksi ja seuduksi pysyvästi. Luovien alojen vahva yrityskanta ja alan koulutus antavat kansainvälisestikin hyvät lähtökohdat alojen kehittämiselle juuri Turussa. Turkua kehitetään kansainvälisenä taide ja kulttuuriosaamisen keskuksena. Luovaa taloutta, taide ja kulttuurialan yritystoimintaa sekä niiden käytännön hyödyntämistä osana muita toimialoja vahvistetaan. Painopisteeseen sisältyvät majoitus ja ravitsemuspalvelut, liikenne ja ohjelmapalvelut sekä vähittäiskaupan matkailua tukevat osat. Luovista aloista painopisteeseen sisältyvät Työ ja elinkeinoministeriön osaamiskeskusohjelman luokituksen mukaisesti kulttuuriin ja elämystuotantoon liittyvä yritystoiminta, kuten muotoilu, sisällöntuotanto sekä viihde ja kulttuurituotanto.”

Lisäksi kaikkien ikäkaarten hyvinvointiohjelmissa on maininta kulttuurin ennaltaehkäisevästä luonteesta ja sen vaikutuksesta hyvinvoinnin lisääjänä.

Turku 2011 hakemuksessa on todettu luovien alojen olevan 2 miljardin liikevaihdollaan yksi Varsinais-Suomen merkittävimmistä toimialoista. Turku pyrkii olemaan eurooppalainen edelläkävijä ja merkittävä toimija luovilla aloilla. Luovan talouden keskuksen synnyttämisen myötä luovien alojen merkitys ja työpaikat tulevat lisääntymään entisestään.

Työryhmän työskentely

Työryhmä kokoontui työskentelemään 10 kertaa. Yhtenä kokouskerroista järjestettiin tutustumiskäynti VR-konepajalle, L-tehtaalle ja Linnakiinteistöön. Työryhmä keräsi yhteen ja tutustui aiemmin laadittuihin selvityksiin koskien luovan talouden tiloja sekä muita kulttuuritiloja.

Työryhmä kuuli runsaasti asiantuntijoita työnsä yhteydessä. Asiantuntijoina kuultiin apulaiskaupunginjohtajan avustaja Juha Rantasaarta, joka toimi luovantalouden raporttia valmistelleen työryhmän puheenjohtajana, kulttuurijohtaja Minna Sartesta olemassa olevien kulttuuritilojen korjaustarpeesta sekä ns. kodittomien kulttuuritoimintojen tilantarpeesta, kehityspäällikkö Niko Kyynäräistä Tsekin luovantalouden EU-hankkeesta, kiinteistökehityspäällikkö Mikko Lehtistä taloudellisten mallien toteuttamiskelpoisuudesta, rakennustarkastaja Reima Ojalaa konepajan lupatarpeista, Hartela Oy:n edustajia Heikki Hartelaa ja Kari Mäkelää VR konepajan mahdollista toteuttamismalleista sekä Ateljeesäätiön edustajia Tuula Paalimäkeä, Esko Vesikansaa taiteilijoiden tilatarpeista sekä säätiön mahdollista hankkeista Turussa.

Asiantuntijoiden kuulemisten johdosta tehdyt havainnot

Rantasaaren selvityksen perusteella työryhmä saattoi todeta, että luovantalouden keskuksella on merkittäviä positiivia elinkeinopoliittisia ja työllisyysvaikutuksia. Luovien alojen kasvu on ollut Turun seudulla huomattavaa vuosina 2005 -2008 (Yritysten määrän kasvu (+ 282 kpl), vuonna 2008 määrä 2 522 kpl, Työpaikkojen määrän kasvu (+1008 kpl), vuonna 2008 määrä 8 950 kpl, Liikevaihdon kasvu (+ 32,0 %), vuonna 2008 = 1 410 M€. Keskuksen synnyttämisen myötä tulisi lisäksi kyetä ratkaisemaan taiteilijoiden tilaongelmia.

Oheismateriaali 1              Selvitys luovan talouden vaikutuksista

Sarteksen antaman selvityksen perusteella kaupungin olemassa olevissa kulttuuritiloissa on huomattavia korjaustarpeita. Akuutein tilanne on kaupunginteatterin rakennuksessa. Lisäksi mm. maakuntamuseo ja kirjastoautotoiminta ovat korvaavien tilojen tarpeessa. Vaihtoehtoinen elokuva ja ns. autonominen kulttuuritoiminta kaipaavat kaupungin myötävaikutusta tilaongelmien ratkaisemiseen.

Kyynäräisen kuulemisen osalta todettiin, että luovantalouden kulttuurikeskuksen jatkokehittämisessä tulee käyttää hyväksi Tsekin Luova tila kehittämisprojektia (Euroopan aluekehitysrahaston (EAKR) rahoittama) sekä sen suomia rahoitusmahdollisuuksia. Jatkotyöskentelyssä tulee lisäksi selvittää muut mahdolliset ulkopuoliset rahoituslähteet.

Oheismateriaali 2               Luova tila kehittämisprojekti

Reima Ojalan selvityksen perusteella todettiin, että Turun kaupungin viranomaistahojen tulee pyrkiä lain sallimissa puitteissa käyttää harkintaa siten, että luvat 2011 vuoden tapahtumille ja konepajan pysyvälle käytölle voidaan myöntää.

Oheismateriaali 3              Muistio VR konepajahankkeen lupatilanteesta

Ateljeesäätiön edustajien ilmoituksen mukaan säätiö on kiinnostunut yhteistyöstä Turun kaupungin kanssa sekä osallistumisesta luovan talouden keskuksen synnyttämiseen Turkuun. Säätiön roolina hankkeissa on tilojen hallinnoiminen ja elelleenvuokraaminen taiteilijoille. Säätiö ei osallistu investointien kattamiseen ja vuokraa pääosin tiloja eteenpäin käyttökustannuksia vastaavalla vuokralla. Tällöin pääomavuokra tai investointi jää kunnan ja mahdollisten valtionavustusten katettavaksi. Valtionavun määrä on säätiön ilmoituksen mukaan ollut vastaavissa hankkeissa 25 % luokkaa. Työryhmä näkee säätiön roolin taiteilijatilojen hallinnoitsijana erittäin tärkeänä.

Hartela Oy:n edustajat esittivät työryhmälle vaihtoehtoisia toteuttamismalleja, joista osakkuus ns. tavallisessa kiinteistöyhtiössä todettiin käyttökelpoisimmaksi malliksi, johtuen mm kilpailulainsäädännöstä ja kaupungin omistus- ja ohjausvallan säilyttämisestä hankkeessa.

Oheismateriaali 4              Hartela Oy:n tarjous taloudellisista toteuttamismalleista

Taloudelliset toteuttamismallit

Työryhmä tutki taloudellisina toteuttamisvaihtoehtoina vuokrausmallia, omistusmallia ja julkisen tehtävän siirtomallia. Kiinteistökehityspäällikkö Mikko Lehtinen on tarkastellut työryhmälle antamassaan lausunnossaan taloudellisia malleja ja päätynyt suosittamaan omistusmallia ns. normaalissa kiinteistöyhtiössä, koska omistusmalli takaa kaupungille parhaat mahdollisuudet myötävaikuttaa siihen, että kaupungin asettamat tavoitteet toteutuvat keskuksen toiminnassa jatkossakin. Lisäksi omistushankkeen myötä kaupunki saa omistukseensa kiinteistöyhtiön osakkeet, kun vuokramallissa ja julkisen tehtävän siirtomallissa kaupungin taseeseen ei tule omaisuutta. Kaupunki tuki hankkeelle taataan määrittämällä pääomasijoitukselle asetettu tuottovaatimus tai antolainan korko alhaisemmalle tasolle.

Oheismateriaali 5              Lausunto taloudellisista malleista

Työryhmän johtopäätökset

Työryhmä toteaa, että luovan talouden kulttuurikeskuksen perustaminen on kaupungin hyväksymien ohjelmien ja strategioiden mukainen ja keskuksen synnyttämiselle tuetaan ohjelmien toteutumista. Osallistuminen hankkeeseen on perusteltua erityisesti elinkeinopoliittisen luovia toimialoja tukevan tavoitteen kautta. Kyseessä ei ole perinteinen kaupungin tilahanke, jossa synnytettyään tiloja kaupungin omille toiminnoille.

Työryhmä suosittaa kaupunginhallitukselle, että luovan talouden kulttuurikeskus perustetaan VR-konepajalle ja että kaupunki tekee Hartela Oy:lle tarjouksen osallistumisesta hankkeeseen ns. tavallisen kiinteistöyhtiön osakkaana. Hankkeen rahoitusmallista (oman pääomanehtoinen sijoitus/antolaina) sekä muista osakkuuteen liittyvistä reunaehdoista käynnistetään neuvottelu Hartela Oy:n kanssa. Lisäksi kaupunki neuvottelee Hartela Oy:n kanssa taiteilijatilakysymyksen ratkaisemisesta hankkeen yhteydessä sekä Ateljeesäätiön osallistumisesta hankkeen toteuttamisessa. Kaupungin etujen ja tavoitteiden turvaamista osakkuusjärjestelyissä on pidettävä merkittävänä reunaehtona hankkeen toteuttamiselle

Hanke tuulee toteuttaa yhteistyössä Tsekin - Luova tila kehittämisprojektin kanssa siten, että projektia ja sen rahoitusta käytetään hyväksi hankkeessa. Lisäksi naapurikuntien ja muiden kumppaneiden rahoituksesta hankkeelle tulee käynnistää neuvottelut sekä selvittää mahdolliset valtionavut hankkeelle.

Työryhmä toteaa, että varsinaista tarveselvitystä, jossa kaupungin omia toimintoja sijoitetaan kulttuurikeskukseen, ei ole laadittu, koska kaupungilla ei ole suoraan omaan toimitilatarvetta keskukseen.

Edelleen työryhmä ehdottaa kaupunginhallitukselle, että olemassa olevien kulttuuritilojen korjaustarpeet ja taiteilijatilakysymys selvitetään kokonaisuudessaan työryhmän toimesta. Työryhmä ei ole voinut kiireisen aikataulun vuoksi riittävästi perehtyä kysymykseen.

                     Työryhmän näkemyksen mukaan asia tulee saattaa kaupunginvaltuuston päätettäväksi

                     huhtikuun aikana.

                                                                                                                              Oheismateriaali 1

Näkökulmia Luovan talouden keskuksen merkitykseen /

Luova ala nähdään tulevaisuuden alana:

Luova toimiala on kasvanut viimeisten vuosien aikana niin henkilöstö- ja yritysmäärältään kuin myös liikevaihdoltaan. Turun seudun osalta luvut näyttävät seuraavanlaisilta (Turun kaupungin Osaamis- ja elinkeinostrategian seurantatiedot):

Vuodesta 2005 vuoteen 2008:

Yritysten määrän kasvu (+ 282 kpl), vuonna 2008 määrä 2 522 kpl

Työpaikkojen määrän kasvu (+1008 kpl), vuonna 2008 määrä 8 950 kpl

Liikevaihdon kasvu (+ 32,0 %), vuonna 2008 = 1 410 Meur

Liiketaloudellisen tulokulman ohella luovaa taloutta katsotaan yhä enemmän ns. hybriditalouden näkökulmasta, jossa vaihdanta- ja markkinatalous lainaavat toisiltaan toimintatapoja ja sisältöjä. Tämä haastaa uudenlaiseen yhteisöllisyyteen mm. aktiivisten yleisöjen toimintojen tasolla ja vertaisverkostoissa^[1]. Luovan talouden keskukset fyysisinä tiloina mahdollistavat em. kaltaisen yhteisöllisyyden sekä yleisöjen ja vertaisverkostojen toiminnan ja niiden hyödyntämisen esim. liiketoiminnan kehittämisessä ja palvelujen tai tuotteiden testaamisessa.

Luovan talouden keskusten perustaminen ja kehittäminen kiinnostaa laajasti:

Luovan talouden keskuksia (joiksi voidaan mieltää monipuoliset tilat tapahtumille, työtiloja vuokrattavaksi/toimistohotellit, ravintola- ja kahvilatoiminnalle jne) on Suomessa toiminnassa ja suunnitteilla useita. Osa kiinteistöistä on kaupunkien, osa yleishyödyllisten toimijoiden ja osa yritysten omistuksessa. Toimintaa voivat olla operoimassa julkiset tai yksityiset tahot.

Kansainvälisesti tarkasteltuna luovan talouden keskukset indikoivat alueen luovuutta, innovatiivisuutta ja luovan alan taloudellista merkitystä kaiken kaikkiaan. ”Creativity needs space”, sanoi Amsterdamin alueen luovan alan kehittämistä vetänyt Robert Marijnissen turkulaisille pari vuotta sitten. Hänen näkemyksensä mukaan Turun kohdalla villein ja ideaalein tilanne olisi ollut Kakolan muuttaminen luovan talouden keskukseksi.

Keskukset tarjoavat hyviä tiloja yrittäjille ja muille toimijoille:

Luovan talouden keskukset vuokraavat tiloja luovan alan yrityksille ja toimijoille. Yritystoiminnan keskittyminen voi edistää yritysten verkostoitumista, tuoda toiminnalle enemmän näkyvyyttä ja edistää innovatiivista liiketoimintaa. Tämä kuitenkin vaatii yhteisöllisyyden tukemista tilan toiminnassa, sillä itsestään verkottuminen ei välttämättä tapahdu.

Turussa luovan alan yrittäjillä ja muilla toimijoilla on kiinnostusta vuokrata tiloja ns. luovan talouden keskuksesta. Humakin vuonna 2009 tekemään kyselyyn asiasta vastasi 42 toimijaa (yrityksiä, luovan alan yrityshautomo jne), joista suurin osa ilmaisi tähän kiinnostuksensa. Tarpeet tilojen suhteen vaihtelivat raakatilasta kunnostetumpaan. Vuokranmaksuvalmius vaihteli melko lailla. Huomattavaa oli kuitenkin, että tiloista oltiin valmiita maksamaan myös markkinahintaista vuokraa.

Länsi-Suomen Elokuvakomission mukaan av-alan yritykset ovat kiinnostuneita toimimaan luovan talouden keskuksen kaltaisessa paikassa, ja ne tarvitsevat pysyvästi paikkoja, jossa toteuttaa erilaisia elokuvaproduktioita.

Yliopiston ja muiden koulutusorganisaatioiden tarve ja kiinnostus tilaan on selvittämisen arvioista niin ikään.

Monipuolisissa tiloissa voidaan järjestää erilaisia tapahtumia, joista syntyy myönteistä pörinää:

Erityyppisten tilaisuuksien ja tapahtumien järjestämisen mahdollistavalle paikalle on esitetty Turussa useissa yhteyksissä olevan tarvetta. Tämän kaltaiset paikat saavat aikaan myönteistä ”pörinää” ja useat paikkakunnat ovat tunnettuja juuri näistä paikoista ja niissä järjestetyistä tapahtumista. Erityisesti opiskelijapaikkakunnilla luovan talouden keskusten suosio ja tarve korostuvat.

Asukkaiden pistäytymispaikka, kaupunkilaisten olohuone:

Ravintola- ja kahvilatoiminta yhdistettynä esim. hyviin gallerioihin houkuttelee asukkaita pistäytymään luovan talouden keskuksissa. Turun uusi kaupungin kirjasto voidaan nähdä eräänlaisena kaupunkilaisten olohuoneena. Vastaavanlaisen ilmiön saavuttaminen luovan talouden keskuksessa on tavoiteltavaa ja saavuttaminen erittäin todennäköistä. Ihmisten kohtaamispaikoille on kysyntää.

Seudullinen sitoutuminen:

Osoituksen seudullisesta sitoutumisesta on Turun Seudun Kehittämiskeskuksen valmistelema Luova tila-hanke (EAKR-hanke, jossa mm. osallistutaan luovan talouden keskuksen toimintamallin rakentamiseen ), johon seutukunnan kunnat ovat myöntäneet kuntarahoituksen.

Ei pakollinen, mutta kokeilemisen väärti:

Kuten taiteilijoiden työtilatyöryhmän raportissa ja sitä seuranneessa jatkotyöryhmän tarkastelussa on mainittu, niin taiteilijoiden työtilojen järjestämiseen kaupungeilla ei ole velvollisuutta. Sitä ei myöskään ole vapaamuotoisten kulttuuri- ja tapahtumapaikkojen järjestämiseen. Kyse on arvovalinnoista ja ennen kaikkea rohkeudesta ja innosta tarttua tilaisuuteen.

Muutama vertailu luovan talouden keskusten toiminnasta Suomessa

Oheismateriaali 2

Tässä pähkinänkuoressa Turun Seudun Kehittämiskeskuksen (TSeK) hallinnoiman ja osaltaan toteuttaman Luova tila hankekokonaisuus.

Luova tila on Euroopan aluekehitysrahaston (EAKR) rahoittama kehittämisprojekti. Sen kokonaisbudjetti on 1 320 624 €, joka jakautuu osatoteuttajien mukaan seuraavanlaisesti:

oTurun Seudun Kehittämiskeskus                            397 250 € (seudullista kuntarahoitusta on TSeK:n hallitus myöntänyt 101 176 €)

oKehittämiskeskus Oy Häme                                  330 650 €

oPosintra Oy                                                          282 950 €

oHUMAK                                                               309 774 €

Hanketta toteutetaan ajalla 1.10.2009 – 30.9.2012.

Hankkeen tavoitteena on luoda fyysiset ja toiminnalliset rakenteet luovan alan liiketoimintaa, kilpailukykyä ja työllisyyttä parantamaan (kaikilla kolmella seudulla).

Tavoitteeseen pyritään:

1.) Kehittämällä luovan alan yritysten verkostoja

(luovan alan yrittäjät keskenään, yhteistyö muiden alojen yrittäjien kanssa, miniklusterit, veturiyritykset/alihankintatoiminta, mallit muista aloista)

2.) Luomalla toimintamallit luovan talouden keskuksille

(toimivien mallien selvittäminen, toimijoiden kokoaminen, tukipalvelujen suunnitteleminen, rahoitusmallit jne)

Tuloksena saadaan:

•Kasvavia yritysverkostoja, liiketoiminnan lisääntyminen

•Kolme uutta luovan alan keskusta

•Projektialueiden välinen hyvä yhteistyö

Käytännössä Turun osalta hankkeessa keskitytään luovan alan yritysverkostojen kehittämisen ohella kehittämään ”Luovan talouden keskuksen” toimintamallia. Kun hanketta alettiin valmistella yli vuosi sitten, niin oletus oli, että päätöksiä tilasta olisi hankkeen käynnistymiseen mennessä jo tehty, ja hanketta voitaisiin hyödyntää tehokkaasti tilan käytön suunnittelussa alusta asti. Korostettakoon, että hanketta ja toimintamallin luomista ei ole kytketty mihinkään tiettyyn tilaan Turussa.

Muut osatoteuttajat/seudut ovat jo täydessä työn touhussa tilojensa suhteen (Porvoo: Taidetehdas, Hämeenlinna: Wetterhoff kortteli), mutta me Turun Seudun Kehittämiskeskuksessa olemme keskittyneet alkuvuoden hankkeen hallinnollisiin töihin, koska projektihenkilöstä ei ole vielä palkattu (1,5 työntekijää). Palkkaus on ajateltu vietävän käsittelyyn kun päätökset luovan talouden keskuksesta on tehty. Tilaan liittyvästä päätöksestä riippumatta hanke etenee (ainakin yrityskehittämisen osalta) ja kokonaishankkeen päähallinnoijana meidän tulee huolehtia kokonaisuudesta joka tapauksessa.

Liitteenä on hankkeen esittely dioina. Käytännön kysymyksiin hankkeen osalta vastaa mielellään projektikoordinaattori Aino Ukkola.

Oheismateriaali 3

16077-2009 (615), 2009-1427                                     5.2.2010

621-2010 (241), 2010-80

624-2010 (241), 2010-81

Ympäristö- ja kaavoitusviraston muistio VR:n entisen konepajan lupatilanteesta

Rakennuspaikka

Pohjolan kaupunginosa (71), määräala M601 (Ki Oy Turun Köydenpunoja) sekä osa Turun kaupunki kylän (514) kiinteistöstä Konepaja rek.nro 3:10 (VR Yhtymä Oy omistaa).

Osoite: Köydenpunojankatu 14

Hakija

Kiinteistö Oy Turun Köydenpunoja, ’Konepaja’.

-autopaikat ja kulkuyhteydet määräalan ulkopuolella, VR:n alueella, valtakirja VR:ltä puuttuu

-rakennuksen kiertävä kulku on osoitettu myös toisen naapurin (Ki Oy Turun Pajakatu/Tamminen) alueelle, valtakirja puuttuu

Kaavoitustilanne

Alueella on voimassa vuoden 1897 asemakaava, jossa rakennuspaikka sijaitsee ratapiha-alueella, jolle saa rakentaa rautatietoimintaan liittyviä rakennuksia. Pieni osa rakennuspaikasta on asemakaavoittamatonta.

Hanke on voimassa olevan osayleiskaavan mukaista. Erityisesti kaavamääräys ’Alue voidaan ottaa asuin- tai kokoontumistilakäyttöön vasta kun rautatieliikenteen alueen turvallisuustaso on parantunut hyväksyttävälle tasolle’ on otettava huomioon sekä poikkeamispäätöstä että tilapäistä rakennuslupaa koskevassa lupaharkinnassa.

Alueella on vireillä asemakaavan muutos, jonka mukaista hanke käyttötarkoitukseltaan on. Luonnos on käsitelty ympäristö- ja kaavoituslautakunnassa 11.3.2008.

Vaihtoehto 1, pysyvä, poikkeaminen ja rakennuslupa

Poikkeamishakemus 2009-1427 vireillä:

Pysyvä käyttötarkoituksen muutos: VR:n entinen konepajarakennus muutetaan kokoontumis-, ravintola-, toimisto- ja työtiloiksi. Kerrosaloihin ei tule olennaisia muutoksia, kerrosalaa yhteensä noin 17 000 m2 (hakija ei ole vielä tarkentanut neliöitä).

Osa A, muutetaan toimisto- ja työtiloiksi.

Osa B, muutetaan kokoontumistilaksi.

Osa C, muutetaan toimisto- ja työtiloiksi ja ravintolatilaksi.

(ks. asemapiirros liitteenä)

Rakennuslupahakemus 2010-80 vireillä:

Pysyvä käyttötarkoituksen muutos: VR-konepaja muutetaan musiikkisaliksi (osa B, 9100 ke-m2, 3600 henkilöä) ja ravintolaksi (osa C osittain, 510 ke-m2, 200 asiakaspaikkaa)

Muu muutostyö: talotekniikkamuutokset ja sisämuutoksia

Laajennus: iv-konehuone

Osaa A ja C koskeva rakennuslupa toimisto- ja työtilojen osalta ei ole vireillä.

Vaihtoehto 2, tilapäiset rakennusluvat

Rakennuslupahakemus 2010-81 vireillä

Tilapäinen käyttötarkoituksen muutos (5 vuotta): Konepajan rakennusosalla A (4000 ke-m2, näyttelyt, 2500 henkilöä) ja osittain osalla C (2500 ke-m2, ohjelmatoiminta, 1300 henkilöä) tehtävät muutostyöt. Tilat muutetaan väliaikaisiksi kokoontumistiloiksi. Henkilömääriä ei hakija ole vielä tarkentanut.

Osaa B ja osan C ravintolatilaa koskeva tilapäinen rakennuslupa ei ole vireillä.

Konepajarakennusten ulkovaipan muutos- ja kunnostustoimenpiteille tulevaa käyttöä varten on rakennuslautakunta myöntänyt rakennusluvan 10.12.2009 (yläpohjarakenteiden lisälämmöneristys, katon pintamateriaalien uusiminen vanhan mukaisesti, ikkunoiden kunnostus). Rakennustöitä ei ole vielä aloitettu.

Vaihtoehto 3, asemakaava ja asemakaavan muutos

Vaihtoehtona poikkeamishakemukselle tai tilapäiselle rakennusluvalle on asemakaava ja asemakaavan muutos, joka on vireillä. Kaavaehdotus on ollut lausunnoilla alkusyksystä 2008. Lausunnoissa tuotiin esiin mm. että ratapihalla tapahtuva vaarallisten aineiden kuljetuksiin liittyvä järjestelytoiminta aiheuttaa suuronnettomuusvaaraan, jonka vuoksi alueen turvallisuustaso ei ole riittävän korkea uusien asuin- ja kokoontumistilojen kaavoittamiselle konepajan alueelle.

Turvallisuutta on selvitetty vuonna 2009. Keväällä 2009 valmistui valtakunnallisen KERTTU-hankkeen loppuraportti ”VAK-kuljetuskeskittymät osana turvallista yhteiskuntaa – maankäytön suunnittelu ja yhteinen riskienhallinta” ja raportti ”Turun ratapiha pilottikohteena”. Syksyllä 2009 valmistui ”Turvallisuussuunnitelma Turun konepajan alueelle”.

Kaavaehdotuksen tavoiteaikataulu:

-maaliskuu 2010: ympäristö- ja kaavoituslautakunnan hyväksymiskäsittely

-huhtikuu 2010: kaavaehdotus julkisesti nähtävillä

-toukokuu 2010: kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksymiskäsittelyt

Mikäli kaavaehdotukseen tehdään merkittäviä muutoksia (mm. suunnittelukokous 11.2.2010), tulee kaavaehdotuksesta pyytää uudet lausunnot muutamilta viranomaistahoilta. Nämä lausunnot voidaan pyytää samanaikaisesti kaavan ollessa nähtävillä. Kaupunginhallitus voi käsitellä vastineita mahdollisiin muistutuksiin, mikäli ne ovat samansisältöiset aiemmin kaavaprosessin aikana jätettyjen kannanottojen kanssa. Muutoin ympäristö- ja kaavoituslautakunta käsittelee muistutusten perusteella muutettua kaavaehdotusta tai vastineita muistutuksiin, jolloin kaavaehdotuksen kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksymiskäsittelyt siirtyvät kesäkuulle 2010.

Vaihtoehto 4, kokoontumistilaksi ilman rakennuslupia – ei mahdollinen

Tiloja ei voi ottaa kokoontumistiloina käyttöön ilman, että siellä tehdään rakennuslupaa edellyttäviä muutostöitä.

Haetut poikkeukset

Poikkeusta haetaan voimassa olevasta asemakaavasta eli ratapiha-alueelle sijoitetaan kokoontumis-, toimisto- ja työtiloja.

Poikkeamisen edellytyksiä arvioitaessa ei ole merkitystä sen suhteen, onko kyse tilapäisestä rakennusluvasta vai pysyvästä poikkeamispäätöksestä; luvan myöntämisen edellytykset ovat samat:

-MRL 172 §: Ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

-MRL 54 §:n asemakaavan sisältövaatimusten tulee täyttyä.

-Poikkeamisessa voidaan asettaa myös ehtoja, vrt. asemakaavamääräykset MRL 57 §.

Poikkeamisten on oltava siis luonteeltaan sellaisia, että ne voitaisiin osoittaa myös asemakaavassa.

Turvallisuus ratapihalla

Osayleiskaavan kaavamääräys ratapihan riittävästä turvallisuudesta on otettava huomioon sekä poikkeamispäätöstä että tilapäistä rakennuslupaa ratkaistaessa.

Pelastuslaitos on omalta toimialaltaan antanut lausunnon poikkeamishakemukseen

liittyen. Sen mukaan hakijan teettämän konsulttiselvityksen ”Turvallisuussuunnitelma Turun konepajan alueelle” liitteessä 8 mainitut seikat on toteutettava ennen kuin rakennus voidaan ottaa käyttöön kokoontumistilana, jotta turvallisuustaso saadaan hyväksyttävälle tasolle, kuten osayleiskaavassa edellytetään. Jos on kyse tilapäisestä luvasta, voidaan kenties harkita tilapäisiä toimenpiteitä, kuten VAK-kuljetusten kieltämistä tapahtumien aikana.

Liikenneviraston rautatieosasto (ent. RHK) päivittää asemakaavan muutokseen antamaansa lausuntoa ja liittää sen oheen myös voimassa olevan rautatieliikenteen toimiluvan ja selvityksen ratapihan turvallisuustoimenpiteistä. Ennen poikkeamispäätöksen tai rakennusluvan myöntämistä on lisäksi saatava Liikenteen turvallisuusviraston rautatietoimialan (ent. Rautatievirasto) lausunto ratapihan turvallisuudesta.

Vesiliikelaitokselta saadun kannanoton mukaan:

-vesihuolto tuodaan alueelle, kun kaava on vahvistunut.

-vesihuollon rakentamisen yhteydessä rakennetaan kolme uutta palovesiasemaa.

-mahdollisten vesitykkien hankinta ei kuulu vesilaitoksen toimialaan.

Turvallisuus ja terveellisyys rakennuksessa

Rakennuksen turvallisuuteen liittyvät asiat ratkaistaan rakennusluvassa, poikkeamispäätöksen yhteydessä niitä ei vielä arvioida. Rakennuksen turvallisuuteen liittyviä seikkoja on esitelty hakijan teettämän konsulttiselvityksen ”Turvallisuussuunnitelma Turun konepajan alueelle” liitteessä 9.

Pelastuslaitoksen mukaan lähtökohtana ovat tilapäisen luvan kohdalla ainakin seuraavat asiat:

-Suojaustaso 3 (Automaattinen sammutuslaitos)

-Paloilmoitin

-Evakuointikuulutusjärjestelmä

-Savunpoistojärjestelmä

-Poistumisturvallisuus, pääasiallinen poistumissuunta ratapihalta poispäin à Merkki- ja turvavalaistusjärjestelmä, riittävät poistumisväylät

-Alkusammutuskalustoa

Pelastuslaitoksen mukaan pysyvässä rakennusluvassa tulee kyseeseen myös seuraavat asiat:

-Kaasuntunnistusjärjestelmä /-automatiikka ilmanvaihdon ohjaukseen

-Ikkunoiden ja ulko-ovien kaasutiiviys / paineiskun kestävyys.

Hakijalta ei ole vielä saatu selvitystä siitä, että konepajarakennuksen alla olevat pilaantuneet maat eivät estä rakennuksen käyttöä kokoontumistilana. Hakijan ilmoituksen mukaan näytteenotoin on selvitetty, että sisäilmassa ei ole ongelmia.

Rakennuksen tekniset vaatimukset tilapäisessä luvassa

MRL 176 §: Tilapäisenä pidetään rakennusta, joka sen rakenne, arvo ja käyttötarkoitus huomioon ottaen on katsottava tarkoitetun pysytettäväksi paikallaan enintään mainitun ajan. Tutkittaessa tilapäisen rakennuksen rakentamista koskevaa lupahakemusta, on otettava huomioon rakennuksen tarkoitus sekä lujuuden, terveellisyyden, liikenteen, paloturvallisuuden ja ympäristöön sopeutuvuuden vaatimukset.

Rakennusvalvonta ei pysty ottamaan kantaa siihen, voidaanko kulttuuripääkaupunkivuoden 2011 tapahtumat toteuttaa kohteessa tilapäisin luvin. Laissa on yksilöity ne seikat, joista tilapäisyys muodostuu. Hakijan on ensin esitettävä omat, riittävät suunnitelmat, jonka perusteella rakennushankkeen tilapäisyys arvioidaan kokonaisuutena osana lupaharkintaa.

Lähtökohtana konepajarakennuksen kohdalla tulee olla, että tilapäisenäkin rakennus täyttää sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla perusvaatimukset ainakin ilmanvaihdon ja turvallisuuden osalta.

Liikenteellisiä ongelmia ja vaatimuksia

3500 henkilön tapahtuma edellyttää noin 500 henkilöautopaikkaa alueelta:

-yleisesti käytetty normi 1 autopaikka/6-8 henkilöä eli 440-580 autopaikkaa

-33 % tulee omilla autoilla ja auton keskikuormitus on 2,4 henkilöä = 486 autopaikkaa

-40 % tulee omilla autoilla ja auton keskikuormitus on 2,8 henkilöä = 500 autopaikkaa

Mikäli henkilömäärään tulee muutoksia, vaikuttaa se vaadittavien autopaikkojen lukumäärään.

Hakija ei ole esittänyt suunnitelmia siitä, että ratapihan alueelta on osoitettavissa kyseinen määrä autopaikkoja. Myöskään VR-Yhtymä Oy:n suostumusta siitä, että autopaikkoja voidaan heidän omistamalle alueelle osoittaa, ei ole.

Jos kyseessä on pysyvä käyttötarkoituksen muutos, on autopaikkoja oltava konepajarakennuksen käytössä riittävästi myös alueen rakentamisen aikana. Hakija ei ole esittänyt suunnitelmia siitä, minne vaadittavat autopaikat sijoitetaan alueen rakentamisen aikana. Tilapäisessä luvassa voidaan autopaikkoja osoittaa myös jostain muualta ja kuljettaa henkilöt tapahtumapaikalle linja-autoilla. Hakija ei ole esittänyt tästä suunnitelmaa.

Määräalalle on esitetty pysäköintipaikat vain kuudelle linja-autolle, mikä määrä vaikuttaa varsin pieneltä maksimitapahtumaan nähden.

Ainoa katumainen ajoyhteys alueelle on Köydenpunojankadun kautta liittymästä, josta on maksimikaltevuudeltaan 11 %:n mäki alas (vrt. Kaskenkadun mäki 9 %). Ajo-olosuhteet ja liittyminen etenkin talviaikana Köydenpunojankadulle ovat erittäin vaikeat. Linja-autojen nousu ylös mäkeä saattaa osoittautua suorastaan mahdottomaksi. Mäessä ei ole erillistä jalkakäytävää, mikä siihen pitää tehdä jalankulun turvallisuuden varmistamiseksi. Samoin jalankulkureitit mäen alapäästä konepajan sisäänkäyntikohtiin on rakennettava autoliikenteestä erilleen kiinnittäen erityistä huomiota autoliikenteen ja jalankulun risteämiskohtiin.

Köydenpunojankadulle on tehtävä kääntymiskaista vasemmalle tonttiliittymän kohdalla sekä tähän liittyen keskisaarekkeellinen suojatie Köydenpunojankadun kevyen liikenteen väylältä. Toimenpiteet edellyttävät muutoksia myös Köydenpunojankadun radan puoleiseen reunalinjaan, johon on saatava VR-Yhtymä Oy:n lupa.

Konepajarakennuksen ympäri on päästävä linja-autoilla ja pelastuskalustolla. Se ei ole mahdollista hakemuksen mukaisen määräalan puitteissa. Naapurimääräalan omistaja on muistutuksessaan kieltänyt alueensa käyttämisen.

Jalankulku alueelle on ohjattavissa Aninkaistensillan suunnasta Veturimiehenkadulta lähtevää kulkuväylää pitkin. Tämä edellyttää VR-Yhtymä Oy:n lupaa ja todennäköisesti kulkureitin aitaamista erilleen muusta rata-alueesta ja valaistuksen lisäämistä. Jalankulkureitti ratapihan ylittävälle kevyen liikenteen sillalle vaatii myös VR-Yhtymä Oy:n luvan ja alueen aitaamista ja mahdollisesti valistusta sekä portaiden rakentamisen sillalle.

Edellä mainitut seikat on suunniteltava ja toteutettava, olipa kyse tilapäisestä tai pysyvästä ratkaisusta.

Poikkeamisasian valmistelusta ja aikataulusta

Suunnittelijalle ja hakijalle on 22.1.10 ilmoitettu lista poikkeamishakemuksen puutteista, jotka tulee ratkaista, ennen kuin poikkeaminen voidaan myöntää. Täydennyksiä tai tarkennuksia ei ole vielä saatu. Lisäksi on pyydetty ja saatu pelastuslaitoksen sekä YKV:n ympäristönsuojelutoimiston ja suunnittelutoimiston lausunnot. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen mukaan poikkeamisasiaan liittyen ei ole tarpeen antaa uutta lausuntoa rakennuksen suojelun osalta, vaan asemakaavan valmistelun yhteydessä annettu lausunto riittää (MRL 174 §). Liikenneviraston rautatieosaston (ent. RHK) ja Liikenteen turvallisuusviraston rautatietoimialan (ent. Rautatievirasto) lausuntoja ei ole vielä pyydetty, sillä hakija on käynyt asiasta neuvotteluja.

Poikkeamispäätös on vietävissä ympäristö- ja kaavoituslautakunnan ratkaistavaksi 2 viikkoa sen jälkeen, kun on saatu asianmukaiset suunnitelmat sillä edellytyksellä että hanke täyttää poikkeamisen edellytykset eli ilmoitetut puutteet on korjattu. Rakennuslupa voidaan myöntää poikkeamispäätöksen jälkeen. Poikkeamiselle ei voida myöntää ennalta-aloitusta, joten rakennustöihin voi ryhtyä vasta kun poikkeamispäätös on lainvoimainen.

Valitusaika poikkeamispäätöksestä on 30 päivää, joten lainvoimaiseksi poikkeamispäätös tulee aikaisintaan 38 päivän kuluttua lautakunnan kokouksesta. Valitusoikeus on laajempi kuin rakennusluvassa, sillä naapurin lisäksi valitusoikeus on mm. Varsinais-Suomen ELY-keskuksella; sillä, jonka asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa vaikuttaa; ja yhdistyksellä, jonka tarkoituksena on elinympäristön laatuun vaikuttaminen (MRL 193 §).

Rakennusluvan valmistelusta ja aikataulusta

Vireillä on siis tilapäinen rakennuslupa konepajarakennuksen päätyosiin (A ja C). Keskiosaa (B) ja osittain osa C (ravintolatilat) koskeva rakennuslupa on pysyville muutoksille.

Rakennusluvan myöntää rakennuslautakunta, joko kokoontuu kahden viikon välein.

Sekä pysyvälle että tilapäiselle rakennusluvalle voidaan myöntää ennalta-aloitus vakuutta vastaan (MRL 144 §). Jos rakennusluvasta valitetaan, muutoksenhakuviranomainen voi kieltää rakennusluvan täytäntöönpanon ennalta-aloituksesta huolimatta.

Lopuksi

Suurimmat ongelmat luvan myöntämisen edellytysten suhteen liittyvät ratapihan turvallisuuteen ja liikennejärjestelyihin. Ne on ratkaistava, olipa kyse tilapäisestä tai pysyvästä luvasta. Myöskään alueen hallintaan liittyviä sopimuksia tai valtakirjaa ei ole vielä toimitettu.

Muistion laati

Satu Lehto

                                                                                                                              Oheismateriaali 4

Turun kaupunki                                                                                                   04.03.2010

Kaupunginhallituksen työryhmä

Pj Seppo Lehtinen

Viite:            Neuvottelussa 18.2.2010 KH-työryhmän Hartela Oy:lle antama tehtävä: Mitkä sopimusvaihtoehdot ovat Hartelalle soveltuvia, jos ”luovan talouden kulttuurikeskus sijoittuisi Konepajaan

                     VE1 : Vuokrahanke, ns. raakatila

                     Vuokrakohde:                  Konepajasali + muut kokoustilat n. 9.000m2

                     Vuokralainen:                   Turun kaupunki               

                     Vuokran määrä:                Kirjeessämme 28.10.2009 ehdotettu kokonaisvuokra on

                                                              1.780.000€/a (+alv) jakaantuen pääomavuokraan

1.348.000€ ja ylläpitovuokraan 432.000€

                     Takaisin vuokraus:         1€/a

                     Palautusosuus:                Minimitavoite 780.000€/a

                     Vuokratuen maksimi:      Jos Operaattori VE2 0 - 1.000.000€

Osakkeiden inv.arvo:     n. 20 M€, täsmentyy myöhemmin.

                     Optio osakeomistukseen: On, harvainyhtiömallista johtuen enintään 24.9% koko

yhtiön osakekannasta, tai kuitenkin enintään 49.9%,

jotta todellinen päätöksenteko ja hankintayksikkö

säilyy yksityisellä sektorilla.

Yhtiömalli:                        Koy:n yhtiömalli harkittava tarkasti (tavallinen<>keskinäinen). Malli löytyy varmasti.

                     Muut omistajat:                Tällä hetkellä Hartela Oy 100%. Toiminnan

                                                              käynnistymisen hetkellä harvainyhtiömallista johtuen

enintään 24.9%. Hartela sitoutuu säilyttämään

vähemmistöosuutensa 3-5v toiminnan

käynnistymisestä.

Operaattori, VE1:             Kilpailutettu ulkoinen kolmas taho (kaupungin vaatimuksesta?)

                     Operaattori, VE2:             Kiinteistöyhtiön omistajien palkkaama ”Viiden tiimi”                  (johto, myynti ja markkinointi, tekninen tuki), joka kilpailuttaa ja vastaa toiminnasta.

                     Hyödyt

+ Vaihtoehdossa 1 etuna on kaupungille tuttu sopimusrakenne. Voidaan ja pitää

rakentaa kannustusjärjestelmät sekä koy:lle että vuokralaiselle.

+Kaupunki saa panokselleen aineellisen vasteen.

+Turun strategian mukainen pitkäaikainen ”Luovan talouden kulttuurikeskus” syntyy,

tosin viiveellä. Konepajasalin toimintasisältö on monipuolinen; kulttuuria,

kokouksia, näyttelyitä, kehonkulttuurin kisatapahtumia jne.

Haitat

-Operaattorin (VE1) kilpailuttaminen = kulttuuri- ja ohjelmatoiminnan synnyttäminen ja johtaminen. Operaattori on silloin ns. kolmas taho, jolle toki voidaan antaa tehtävä ja vastuu, mutta jolla ei ole taloudellista kykyä kantaa vastuuta ohuiden taseiden vuoksi. Vastuunkantajaksi joutuu myös Kaupunki omistuksensa suhteessa sekä vuokrasta että ohjelmatoiminnan menestyksestä. Menestymisen kannalta suurin ongelmakohta.

-/+Rakentamisen kilpailuttaminen on sinällään hyvä ja oikea toimenpide. Konepajan

kokonaissuunnitelma optimoi tiloiltaan ja tekniikoiltaan ristiin toisiaan. Suunnitelma

siis alentaa rakentamisen kustannuksia, koska samanaikaisesti voidaan tarkastella

kaikkia tiloja, ei vain Konepajasalin ”hankintapaketteja”. Ongelma erityisesti

keskinäisen yhtiön kohdalla, hankintayksikkö = ?.

-Hankesuunnitteluohjeen mukainen tarveselvitys puuttuu

-Menetetään 2011 vuoden erinomaisen markkinointipanostuksen tuoma pitkäaikainen

etu ja tunnettuus, jos hankintayksikkönä toimii kaupunki osittainkin.

-Keskinäisessä koy:ssä osakkeet kohdistuvat yhtiöjärjestyksen mukaisen

osakehuoneiston hallintaan ja samalla kaikkiin sitä koskeviin vastuisiin, ja poistaa

samalla mielenkiinnon huolehtia muiden huoneistojen menestymisestä. Yhteisomistus

/ osakassopimusjärjestely mahdollinen. Järjestelystä ja sopimusrakenteesta tulee

monimutkainen ja huonosti läpinäkyvä.

-Vastuu koko järjestelystä, juridisesta, taloudellisesta ja ohjelmatoiminnan

järjestämisestä (operaattori VE1) on omistusosuuden tai hallintaosuuden(100%)

osalta myös Kaupungilla.

-Omistusosuussijoituksen lisäksi kaupungin on sitouduttava vuokratukeen tavalla tai

toisella.

VE 2: Osakkuus kiinteistöosakeyhtiössä; tavallinen tai keskinäinen

Omistuskohde:                Harvainyhtiömallista johtuen enintään 24,9% koko

yhtiön osakekannasta, tai kuitenkin enintään 49,9%,

jotta todellinen päätöksenteko ja hankintayksikkö säilyy yksityisellä sektorilla.

Investointipanostus <> kaupungin tuotto-odotus

Osakkeenomistaja:         Turun kaupunki

Yhtiömalli:                        Koy:n yhtiömalli harkittava tarkasti (tavallinen<>keskinäinen). Malli löytyy varmasti.

                     Toimintatuen maksimi:   Jos Operaattori VE2 0 - 1.000.000€

Osakkeiden inv.arvo:     n.20 M€, täsmentyy myöhemmin                               

                     Muut omistajat:                Tällä hetkellä Hartela Oy 100%. Toiminnan

                                                              käynnistymisen hetkellä harvainyhtiömallista johtuen

enintään 24.9%. Hartela sitoutuu säilyttämään

vähemmistöosuutensa 3-5v toiminnan käynnistymisestä.

Operaattori, VE1:             Kilpailutettu ulkoinen kolmas taho (kaupungin vaatimuksesta?)

                     Operaattori, VE2:             Kiinteistöyhtiön omistajien palkkaama ”Viiden tiimi”                  (johto, myynti ja markkinointi, tekninen tuki), joka kilpailuttaa ja vastaa toiminnasta

Hyödyt

+ Vaihtoehdossa 2 etuna on kaupungille tuttu sopimusrakenne. Toisaalta, jos omistusosuudella on tarkoitus hoitaa myös toimintatuki (esim. vuokraus koy:lle 1€, mekaniikka toimii kuten VE1 tai osakkeiden tuottorajoitukset muuten), muodostuu sopimusjärjestelystä monimutkainen ja huonosti läpinäkyvä.

+Kaupunki saa panokselleen aineellisen vasteen.

+Turun strategian mukainen pitkäaikainen ”Luovan talouden kulttuurikeskus” syntyy,

tosin viiveellä. Konepajasalin toimintasisältö on monipuolinen; kulttuuria,

kokouksia, näyttelyitä, kehonkulttuurin kisatapahtumia jne.

Haitat

-Operaattorin (VE1) kilpailuttaminen = kulttuuri- ja ohjelmatoiminnan synnyttäminen ja johtaminen. Operaattori on silloin ns. kolmas taho, jolle toki voidaan antaa tehtävä ja vastuu, mutta jolla ei ole taloudellista kykyä kantaa vastuuta ohuiden taseiden vuoksi. Vastuunkantajaksi joutuu myös kaupunki omistusosuutensa suhteessa sekä vuokrasta että ohjelmatoiminnan menestyksestä. Menestymisen kannalta suurin ongelmakohta.

-/+Rakentamisen kilpailuttaminen on sinällään hyvä ja oikea toimenpide. Konepajan

kokonaissuunnitelma optimoi tiloiltaan ja tekniikoiltaan ristiin toisiaan. Suunnitelma

siis alentaa rakentamisen kustannuksia, koska samanaikaisesti voidaan tarkastella

kaikkia tiloja, ei vain Konepajasalin ”hankintapaketteja”. Ongelma erityisesti

keskinäisen yhtiön kohdalla, hankintayksikkö = ?.

-Hankesuunnitteluohjeen mukainen tarveselvitys puuttuu

-Menetetään 2011 vuoden erinomaisen markkinointipanostuksen tuoma pitkäaikainen

etu ja tunnettuus, jos hankintayksikkönä toimii kaupunki osittainkin.

-Keskinäisessä koy:ssä osakkeet kohdistuvat yhtiöjärjestyksen mukaisen

osakehuoneiston hallintaan ja samalla kaikkiin sitä koskeviin vastuisiin, ja poistaa

samalla mielenkiinnon huolehtia muiden huoneistojen menestymisestä. Yhteisomistus

/ osakassopimusjärjestely mahdollinen. Järjestelystä ja sopimusrakenteesta tulee

monimutkainen ja huonosti läpinäkyvä.

-Kaupungin sopimus ei saa asettaa sellaisia kaupallisia esteitä, jotka rajoittavat tai

haittaavat tulevien sijoittajajärjestelyjen tekemistä

-Vastuu koko järjestelystä, juridisesta, taloudellisesta ja ohjelmatoiminnan

järjestämisestä (operaattori VE1) on omistusosuuden osalta myös Kaupungilla.

-Omistusosuussijoituksen lisäksi kaupungin on sitouduttava toiminta- / vuokratukeen

tavalla tai toisella.

VE 3: julkisen tehtävän siirtäminen yksityiselle kiinteistöyhtiölle

                     Tuen kohde:                                         Luovan talouden kulttuurikeskus

                     Tuen antaja:                     Turun kaupunki               

                     Tuen maksimi:                 0 - 1.000.000€, maksetaan jälkikäteen toteutuman ja

tarkistuslaskennan mukaisena.

                     Optio osakeomistukseen: On, harvainyhtiömallista johtuen enintään 24.9% koko

yhtiön osakekannasta.

Yhtiömalli:                        Koy:n yhtiömalli harkittava tarkasti (tavallinen<>keskinäinen). Malli löytyy varmasti.

                     Muut omistajat:                Tällä hetkellä Hartela Oy 100%. Toiminnan

                                                              käynnistymisen hetkellä harvainyhtiömallista johtuen

enintään 24.9%. Hartela sitoutuu säilyttämään

vähemmistöosuutensa 3-5v toiminnan

käynnistymisestä.

                     Operaattori: Kiinteistöyhtiön omistajien palkkaama ”Viiden tiimi”                                       (johto, myynti ja markkinointi, tekninen tuki), joka kilpailuttaa ja vastaa toiminnasta.

Kaupunkin päätös:          Sekä päätös että sopimus on tehtävä huolellisesti, jotta

tavoiteltu riskien hallinta saavutetaan tutkitulla tavalla.

Tästä on aasto Borenius&Kemppisen valmis tutkielma.            

                     Hyödyt

                     +Malleista huolellisimmin tutkittu, päävaihtoehto

+Turun strategian mukainen pitkäaikainen ”Luovan talouden kulttuurikeskus” syntyy.

Konepajasalin toimintasisältö on monipuolinen; kulttuuria, kokouksia, näyttelyitä,

kehonkulttuurin kisatapahtumia jne.

+Julkisen tehtävän siirto yksityiselle yritykselle on sopimusrakenteena uusi ja

jäljittelemätön. Järjestely vastaa myös parhaiten kuntapalvelurakenteen uusiutumista.

                     +Yksityinen yritys on tunnistanut juridiset ja taloudelliset riskit hallituiksi ja vastaa

niistä.

+Kaupungin hallitsema tilamäärä ei kasva eikä edellytä investointipäätöksiä.

+Turun kaupunki ja koko seutukunta saa keskuksen, joka lisää luovan talouden generoimaa yritystoimintaa, yleistä toimeliaisuutta ja alueen vetovoimaa, uusia veronmaksajia.

+Kaupungin panostus kohdistuu toimintaan, ei seiniin.

+Voidaan hyödyntää parhaiten 2011 vuoden markkinointipanostus; saadaan koko kulttuurikeskukselle ”lentävä liikkeellelähtö”.

Haitat

-Kaupunki ei saa konkreettista vastinetta, mutta seinien omistus ei kuulukaan strategiaan.

+/-Sopimusrakenne on vieras, sen ongelmat on avattu täysin avoimesti. Se kuitenkin pystytään hallitsemaan, kunhan ”tehtävän siirrosta” päätettäessä, sopimuksessa itsessään ja sopimuksen valvonnassa ollaan täsmällisiä ja tarkkoja.

                     Päätöksenteon ja sopimuksen vaatimukset VE 3 (Heikkinen 13.1.2010)

(Edellä lausutusta seuraa), että mikäli päädytään vaihtoehtoon 3, on kaupunginvaltuuston tehdessään tukipäätöksen asetettava kiinteistöyhtiölle selkeä velvoite ja päättää tuen ehdoista seuraavasti:

-Turun kaupunki velvoittaa Konepajan kiinteistön omistamaa Kiinteistöosakeyhtiö Köydenpunojakatu 14 (jäljempänä ”kiinteistöosakeyhtiö”) saneeraamaan ja ylläpitämään 20 vuotta Köydenpunojakatu 14 sijaitsevaan VR:n entiseen konepajaan luovan talouden kulttuurikeskuksen kulttuuritoimijoiden työ ja esiintymistilaksi sekä matkailunähtävyydeksi.

-Kiinteistöosakeyhtiön on vuokrattava tuen kohteena olevia taiteilijatyötiloja (n. 1.000 -2.000 m2), konepajasalia aputiloineen (n. 9.000 m2), sekä luovan talouden työtiloja (n.10.000 m2) syrjimättömästi ja tuen mahdollistamin edullisin kaupallisin ehdoin erilaisille kulttuuritoimijoille ja tapahtumanjärjestäjille siten, että vuokraustoiminta tukee kokonaisvaltaisesti samassa kiinteistössä olevia muita kulttuuritoimintoja ja erityisesti Turun kulttuurikaupunkivuotta 2011.

-Kulttuurikeskuksen tulee olla valmis siten, että rakennus tukee Turun kulttuurikaupunkivuoden 2011 tapahtumien järjestämistä

-Vuokrauksessa on annettava etusija Turku 2011 säätiön juhlavuoden tuotannoille.

-Julkisen palvelun velvoitteen korvaamisessa sovelletaan lakia eräitä yrityksiä koskevasta taloudellisen toiminnan avoimuus- ja tiedonantovelvollisuudesta

-Kiinteistöosakeyhtiö saa tukea enintään 1 miljoonaa euroa (indeksillä korotettuna) vuodessa. Kiinteistöosakeyhtiötä ohjeistetaan noudattamaan valtionavustuslain (688/2001) periaatteita, joiden mukaan tuensaajan on viipymättä palautettava virheellisesti, liikaa tai ilmeisen perusteettomasti saamansa avustus.

-Avustus maksetaan toteutuneiden kustannusten perusteella jälkikäteen.

-Tuki on palautettava Turun kaupungille siltä osin kuin kiinteistöosakeyhtiön tilikauden tulos ylittää toimialan keskimääräisen tuoton, Tuotosta on pyydettävä kahden riippumattoman asiantuntijan lausunto.

-Turun kaupunki on oikeus käydä läpi eriyttämislaskelma tai vastaavalta tilikaudelta laadittu tilinpäätös, jolla voidaan osoittaa tehtäväksi annosta maksetun korvauksen kohdistuminen

-Turun kaupungilla on oikeus nimetä hallituksen jäsen kiinteistöosakeyhtiöön

-Kiinteistöyhtiön on esitettävä liiketoimintasuunnitelma, josta tehtäväkasiannon toteuttaminen ja muu liiketoiminnan asianmukaisuus ilmenee

-kiinteistöosakeyhtiö tulee olla harvainyhtiö, eli siinä olisi useita osakkaita eikä minkään osakkaan osakkuus tai määräysvalta kiinteistöosakeyhtiössä ole yli 25 %, ellei omista ole ns. institutionaalinen sijoitta, jonka voi komission mukaan toimia suurempana omistajana yhtiössä

-avustuksen myöntäminen saatetaan työ- ja elinkeinoministeriön tietoon komissiolle annettavaa raporttia varten

-Kaupungilla on oikeus tulla kiinteistöyhtiön osakkaaksi enintään 2 miljoonan euron sijoituksella. Osakekauppa toteutetaan ulkopuolisen asiantuntijatahon määrittämään kaupalliseen arvoon taikka sen tulee vastata muiden kiinteistöosakeyhtiön sijoittaneiden tahojen kaupallisia ehtoja. Option käyttäminen vähentää maksettavaa tukea kaksi miljoonan euron määrällä (kaksi vuotta)

-Ensimmäinen erä tukea voidaan maksaa, kun edellä olevat ehdot on varmistettu osapuolten välisin sopimuksin

Turussa 04.03.2010

Hartela Oy

Heikki Hartela, Kari Mäkelä

Oheismateriaali 5

kiinteistökehityspäällikkö Mikko Lehtinen, 4.3.2010

Kommentit Hartela Oy:n esittämiin vaihtoehtoihin VR konepajaan liittyen.

Rahoituksellinen ja omistuksellinen toteutus on mahdollista toteuttaa kolmen eri päävaihtoehdon välillä: omistaminen, vuokraaminen ja muu tukitoiminta. Muut vaihtoehdot ovat aina edellä mainittujen vaihtoehtojen ala- ja/tai yhdistelmämalleja. Sopimusteknisesti kaikki vaihtoehdot ovat toteutuskelpoisia ja valittu toimintatapa ei lähtökohtaisesti vaikuta mallin monimutkaisuuteen.

Hankkeen päivittäinen toiminta sekä toiminnalle asetettuihin tavoitteisiin pääsemiseen valittu toimintamalli ei myöskään vaikuta. Lähtökohtaisesti operatiivinen toiminta vaatii onnistuakseen tietyt lähtökohdat, jotka eivät ole omistus-/toteutusmuodosta riippuvaisia. Omistaja ei lähtökohtaisesti ole tehoton, omistajan mukanaan tuoma toimintakulttuuri voi olla. Näin ollen operaattorivaihtoehdot eivät ole riippuvaisia hankkeen omistuksellisesta ja/tai rahoituksellisesta toteutustavasta. Optimaalinen operaattori toimintatapoineen on sama kaikissa vaihtoehdoissa ja on osapuolten tahtotilaan liittyvä asia.

Vuokra- ja tukihankkeet ovat reaalisesti samankaltaisia. Molemmissa toimintamallissa kaupungin antama kassavirta on muodoltaan toimintaa tukeva, ei käyttöön sekä markkinaehtoiseen käyttökorvaukseen perustuva maksu. Sopimustekninen toteutus ja niissä määritellyt vastuut eroavat mahdollisesti toisistaan. Kaupungin saama vastike liittyy tilojen mahdolliseen käyttöoikeuteen, mutta ennen kaikkea luovantaloudenkeskuksen syntymisestä saataviin välillisiin hyötyihin.

Omistushankkeena kaupungin pitää edelleen tukea päivittäistä operatiivista toimintaa samalla tavoin kuin vuokra- ja tukihankkeissa. Lisäksi kaupungin antaman tuen tarve euromäärällisesti on sama toteutustavasta riippumatta. Voidaan sanoa, että kaupunki omistajana ei tuo mitään elementtiä mukanaan, joka automaattisesti lisäisi toiminnan tehokkuutta ja sitä kautta vähentäisi tuen tarvetta. Toisaalta kaupungin osallistuminen investointiin ei myöskään lisää toiminnan tehottomuutta.

Omistusmallissa voidaan kuitenkin tuki ohjata monipuolisemmin hankkeelle kuin muissa vaihtoehdoissa. Perinteisessä vuokra- ja/tai tukihankkeessa tuki voidaan ainoastaan ohjata liikevaihdon kasvattamisen kautta päivittäiseen operatiiviseen toimintaan. Hartela Oy:n esittämässä kustannuslaskelmassa myös pääoman aiheuttama kustannus on, niin kuin sen pitääkin olla, normaali kuluerä. Näin ollen vastaava tukielementti voidaan aikaansaada investoinnin tuoton määrittelyn kautta. Jos kyseessä olisivat pelkät kustannusperusteiset käyttökustannukset (esimerkiksi kiinteistön hoito- ja ylläpitokustannukset sekä operatiivisen toiminnan kuten henkilökunnan aiheuttamat kustannukset eli muut kuin pääoman käyttöön liittyvät kulut) investoinnin käyttö toiminnan tukemisessa ei ole mahdollista. Hartela Oy:n esittämissä vaihtoehdoissa tästä ei kuitenkaan ole kyse. Lisäksi hanketta on katsottava kokonaisuutena, jossa osa toiminnoista on tuottamatonta toimintaa, mutta kokonaisuuden kannalta kuitenkin välttämättömiä. Näin ollen keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön (KKOy malli jakaa tiloja omistajien osalta ja sitä kautta hankaloittaa sopimusteknisesti päivittäistä operatiivista toimintaa) käyttö kokonaisuuden kannalta on hankalaa. Toisaalta mahdollinen verohyöty on saavutettavissa myös muiden elementtien (velkakirja) avulla.

Alla olevasta laskelmasta näemme, että kaupungin antaman tuen merkitys teoreettisessa laskelmassa on noin kahden prosenttiyksikön verran. Kaikki laskelmat ovat ainoastaan esimerkkilaskelmia, joiden tarkoituksena on osoittaa eri asioiden logiikka. Laskelmia ei voida käyttää kyseisen investointia kuvaavina laskelmina. Varsinkin investoinnin päivittäiseen toimintaan liittyviä kustannuksia ei ole huomioitu kokonaisuudessaan.

laskelma on ainoastaan esimerkkilaskelma, joten luvut ovat vain ja ainoastaan esimerkkilukuja, varsinkin hoitokustannusten osuudessa ei luultavasti näy operatiivisen toiminnan aiheuttamaa kustannusta

Yllä olevasta laskelmasta näemme, että sijoittajan saama pääoman tuotto on 9,80 prosenttia. Lisäksi näemme, että vastaava tuotto ilman kaupungin antamaa miljoonan euron tukea on selkeästi pienempi eli 7,80 prosenttia. Alla olevasta laskelmasta näemme, että samaan lopputulokseen sijoittajan tuoton osalta päästään kaupungin tekemällä investoinnilla, jolle tyydytään ainoastaan 4,80 prosentin tuottoon. Tällöin sijoittajan saama tuotto on sama kuin yllä olevassa tukilaskelmassa eli 9,80 prosenttia. Verotehokkuuden sekä järjestelyn läpinäkyvyyden sekä yksinkertaisuuden vuoksi on syytä käyttää velkakirjoja, eikä eri osakesarjoja. Teknisesti molemmat tai niiden yhdistelmät ovat mahdollisia ja normaaleja sekä yleisesti käytössä olevia tapoja toimia.

laskelma on ainoastaan esimerkkilaskelma, joten luvut ovat vain ja ainoastaan esimerkkilukuja

Tuottovaatimuksen lasku nostaa investoinnin tukimallissa arvon 50 miljoonasta eurosta 70 miljoonaan euroon. Investointimallissa, jossa kaupunki tyytyy selkeästi pienempään tuottoon, ei poista sijoittajan sijoituksen arvonnousua. Ulkopuolisten sijoittajien houkutteleminen ei vaarannu kaupungin investoinnin kautta. Euromääräisesti arvonnousu on tietenkin pienempi, mutta tehty sijoitus on myös vastaavasti euromääräisesti pienempi.

laskelma on ainoastaan esimerkkilaskelma, joten luvut ovat vain ja ainoastaan esimerkkilukuja

Alla olevasta laskelmasta näemme, että jos kaupungin osuus pidetään vakiona, syntyy sijoittajalle investoinnista arvonnousua tuottovaatimuksen laskusta johtuen 12 miljoonaa euroa. Omistusmallissa on aina mahdollista myös jakaa arvonnousu eri osakkeenomistajille. Tämä on mahdollista velkakirjojen ja/tai osake ja/tai eri osakesarjojen

avulla.

laskelma on ainoastaan esimerkkilaskelma, joten luvut ovat vain ja ainoastaan esimerkkilukuja

Tukielementin kohdentamisen lisäksi merkittävä ero mallien välillä on mallien joustavuus. Vuokramalli sekä varsinkin tukipohjainen toimintamuoto on erittäin joustamaton. Tuki- ja vuokramallien käytössä pitkälle viety ennakointi tulevaisuudesta on usein mahdotonta. Tämän seurauksena toimijalle on annettava suuri valta muokata omaa toimintaansa, koska usein tiukasti määritellyt toimintaehdot rajaavat jopa kriittisesti päivittäistä toimintaympäristöä ja samalla estää luonnollisen kehityksen. Tuen myöntäjän on luetettava toimijaan.

Omistamisen sekä vuokra-/tukimallien tulevaisuuden vaikutusmahdollisuudet kaupungin näkökulmasta katsottuna ovat lähtökohtaisesti samat. Sopimusteknisesti pystytään luomaan kaikkien mallien osalta toimintaympäristö, jossa kaupunki voi varmistaa omien muuttuvien tavoitteiden saavuttamisen. Vuokra- ja tukimallien heikkoutena ovat lainsäädännölliset puutteet sekä edellä mainittu kyky rakentaa kaiken kattavat reunaehdot. Omistamisen etuna on osakeyhtiömaailma, jonka toimintasäännöt ja -kulttuuri ovat hyvinkin tutut. Näin ollen voidaan olettaa, että sopimusteknisesti osakassopimuksen käyttö on yksinkertaisin sekä muuttuvat tulevaisuuden skenaariot parhaiten huomioon ottava vaihtoehto. Selkeiden sekä toimintamahdollisuuksia rajoittavien reunaehtojen heikkoutena on niiden negatiivinen vaikutus hankkeen investoinnin arvoon. Toimintamahdollisuuksien rajaus näkyy aina tuottovaatimuksen nostona ja sitä kautta investoinnin kassavirtaperusteisen arvon laskuna.

Lisäksi omistajalähtöinen toiminta mahdollistaa ainakin teoriassa eri joustoelementtien olemassaolon. Omistamisesta voidaan aina siirtyä tuki- tai vuokramallien käyttöön.

Eri vaihtoehtojen osalta merkittävin seikka, kun verrataan eri toimintamalleja, on toiminnan aikajänne. Eri toimintamallien sitovuus ja sen ajallinen kesto määrittelevät toimintamallista syntyvän vastuiden eron (nykyarvo). Mikään toimintamalli ei poista kaupungin maksuvastuuta ja kaikki vaikuttavat kaupungin taseasemaan. Tilinpäätöksen kirjausrivi kuitenkin vaihtelee. Lisäksi kun mietitään eri vastuuelementtejä, vuokra- ja varsinkin tukimallissa vastuulle ei löydy paria tasemielessä. Omistaminen näkyy aina taseen molemmilla puolella.

Vuokramallien käyttö on perusteltua aina kun kyseessä on ajallisesti rajattu sekä kiinteistöinvestoinnin kokonaiselinkaareen nähden suhteellisen lyhyt toiminta-aika.

Omistamisen mukanaan tuoma vastuu on riippuvainen kohteen jälleenmyynnin todennäköisyydestä sekä jälleenmyyntihinnasta. Tältä osin merkittävin riski nyt esitetyssä hankkeessa muodostuu muiden tuottojen todennäköisyydestä. Kaupungin antama tuki ei annettujen tietojen valossa riitä tekemään hankkeesta kannattavaa. Näin ollen kokonaisuuden kannalta kaupungin kyky irtautua hankkeesta tulevaisuudessa on riippuvainen koko hankkeen onnistumisesta. Toisaalta yhtiömuotoinen toimintamalli antaa omistajille ongelmatilanteissa todellisen mahdollisuuden arvioida tulevaisuudessa lisärahoituksen mielekkyyttä. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ei sitä vastaavassa määrin anna.