Asemakaavatoimisto/Iina Paasikivi 9.10.2008/435-08:

”Asemakaavatoimisto on laatinut 25.4.2008 päivätyn ja 29.9.2008 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen otsikossa mainitulle alueelle. Ehdotus perustuu 10.12.2007 päivättyyn luonnokseen, jonka ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi 5.2.2008 § 76.

Nykytilanne ja aloite

Asemakaavanmuutos laaditaan tontille, jolla on voimassa 7.12.1960 vahvistettu asemakaava. Kaavan mukaan alueelle saa rakentaa yksi–kaksi -kerroksisen asuin- ja liiketalon yhteensä 665 k-m2. Tontin rakennuskanta on 1940-50 -luvuilta, muutaman asunnon sisältäviä pientaloja ja vanhemmasta rakennuskannasta säilynyt pihaverstas. Tontilla on lähinnä toimitiloja.

Alueen omistaja, Rakennustoimisto Asuntomestarit Oy (As. Oy Kaivokatu 11 a) teki 5.11.2001 kirjatulla anomuksella aloitteen asemakaavan muuttamisesta niin, että tontille tulisi rakennusoikeutta yhdenvertaisesti korttelin muiden tonttien kanssa.

Kaavoituksen tavoitteet

Kaavan muuttamisen tarkoituksena on asuinkerrostalon rakentaminen.

Keskustan asukasluvun kasvattaminen, tai ainakin ylläpitäminen, monipuolisen asuntovaihtoehtojen turvaamisella on täydennyskaavoituksen strateginen peruste.

Asemakaavaehdotus

Korttelialueen käyttötarkoitus on asuinkerrostalojen korttelialue. Lisämääräyksillä ohjataan rakentamistapaa, määrätään autopaikkanormi ja määritellään rakennusoikeuden tulkintaa tavoitteena edistää korkeatasoisen rakennetun ympäristön toteutuminen. Lisäksi sallitaan liiketilojen rakentaminen ensimmäiseen kerrokseen.

Uudisrakennus on sijoitettu kadun varrelle. Uudisrakentamisen rakennusoikeus on 1800 k-m2 ja 250 k-m2 lisäksi asuntojen huolto- ja yhteistiloja varten ensimmäisessä, kadun tason kerroksessa. Rakennusoikeus lisääntyy voimassa olevaan verrattuna 1385 k-m2.

Autopaikkoja tulee osoittaa yksi 80 asuin-k-m2 kohti. Tontin perälle on varattu istutettava tontin osa, johon tulee osoittaa leikki- ja oleskelualuetta.

Suunnittelutilanne

Turun yleiskaava 2020:ssa suunnittelualue on keskustan kerrostalovaltaista asuntoaluetta.

Kuuleminen

Kaavanmuutos otettiin vuonna 2002 kaavoitusohjelmaan, vireille tulosta ilmoitettiin 25.2.2002 päivätyllä kirjeellä.

Asemakaavanmuutoksen kuulemisesta ja kannanotoista laadituista selvityksistä ja vaihtoehdoista on tiivistelmä selostuksessa. Viimeisen luonnoskäsittelyn yhteydessä Asunto Oy Arseninkatu 3 toimitti ympäristö- ja kaavoituslautakunnalle uuden kannanoton 26.1.2008. Naapurusto on vastustanut tontin rakentamista.

Lausunnot

Kaavaehdotuksesta pyydettiin seuraavat lausunnot:

Vesilaitos, 21.5.2008 ja Turku Energia, 5.5.2008: Ei huomautettavaa asemakaavanmuutoksesta.

Kiinteistölaitos, 20.5.2008: Asemakaavanmuutos edellyttää maankäyttösopimusta.

Rakennusvalvontatoimisto, 19.5.2008: Rakennuksen julkisivujen laatu tulee varmistaa kaavamääräyksin, esim. ”Rakennuksen julkisivut tulee rakentaa paikalla.”

Asemakaavatoimisto pitää huomautusta keskustarakentamisessa laadun takeena perusteltuna ja lisää esitetyn määräyksen.

Varsinais-Suomen pelastuslaitos, 2.5.2008, esittää kritiikkiä pelastusteistä:

1. Sisäpihalle tulee järjestää pelastustie. Pelastustiet on järjestettävä sellaisiksi, että aukot ovat riittävän suuret ja kääntösäteet riittävän loivat pelastusajoneuvoille.

2. Pihan tulee kestää pelastusajoneuvojen paino.

3. Uudisrakentaminen ei saa estää tai vaikeuttaa naapuritalojen pelastusteitä.

Asemakaavatoimisto on lisännyt pihamaalle likimääräisen korkeusaseman (+20,00), mikä tarkoittaa, että piha on ympäröivän maankamaran tasolla. Pihaa ei siten saa rakentaa korotettuna tasona, mikä on ollut lähtökohtaisesti kaavoittajan tarkoitus. Lisäksi määräykseen on lisätty maininta siitä, että pihan tulee kestää pelastusajoneuvon paino. Rakennukseen järjestettävän kulkuaukon tulee täyttää pelastustien edellyttämät mitat, mikäli pihalle ei ole korvaavaa pelastustietä. Maanomistaja neuvottelee naapurikiinteistön kanssa rasiteoikeudesta pelastustielle.

Ympäristönsuojelutoimisto, 25.6.2008, huomauttaa, että osoitteessa Kaivokatu 11 on toiminut automaalaamo. Tiedossa ei ole, onko se aiheuttanut maaperän pilaantumista, mutta kaavamääräyksiin olisi syytä lisätä: ”Maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve on arvioitava. Jos maaperä todetaan pilaantuneeksi, on se kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä.”

Asemakaavatoimisto lisää ko. määräyksen kaavaehdotukseen.

Asemakaavatoimisto katsoo, etteivät annetut lausunnot anna aihetta ehdotuksen enempään muuttamiseen.”

Asemakaavatoimisto/Christiane Eskolin 14.1.2009/44-09:

”Ns. Kaivokatu 11 asemakaavanmuutosehdotus oli julkisesti nähtävänä 3.11. - 2.12.2008. Tänä aikana ehdotuksesta jätettiin yksi (1) muistutus.

Tiivistelmä muistutuksesta

Asunto-osakeyhtiö Turun Arseninkatu 3:n hallitus, osoitteessa Sirkkalankatu 3, on 2.12.2008 tekemässään muistutuksessa koskien asemakaavanmuutosta (I) 1 kaupunginosassa, kortteli 20, tontti 8 (os. Kaivokatu 11 a) ”Kaivokatu 11” (5/2002) todennut mm. seuraavaa.

Esitetty asemakaavanmuutosehdotus on Asunto-osakeyhtiö Turun Arseninkatu 3 hallituksen (jäljempänä Asunto-osakeyhtiö) mielestä virheellinen. Asunto-osakeyhtiön aikaisemmin esittämät näkökohdat on kirjattu asemakaavanmuutoksen selostukseen tavalla, ”joka ei tee esitetyille näkökohdille täyttä oikeutta. Asiakirjavihosta välittyy sellainen vaikutelma, että yhtiön argumentit perustuvat pelkästään siihen, mitä näkyy osakkaiden keittiön ikkunasta. Vaikutelma on väärä. Valmistelijoiden näkökulma on ollut liian kapea.”

Yhtiö on tyytymätön asemakaavanmuutosehdotukseen ja vaatii sen hylkäämistä tai palauttamista uuteen valmisteluun.

Asemakaavatoimiston vastine

Muistutuksen näkökohdat (argumentit):

1. ”Asiakirjavihosta ei lainkaan käy selville se, että Kerttulinruudun laidalle vanhalle LSO:n teollisuustontille on tulossa runsaasti uusia asuntoja. Kysymys on huomattavasta lisäyksestä, joka epäilyksittä täyttää Kerttulinruudun tiivistämisen tarpeet. Tämä vanhan LSO:n alueen unohtaminen on outoa.”

Asemakaavatoimisto:

Asemakaavanmuutos laaditaan alueidenkäytön valtakunnallisten tavoitteiden, Turun kaupungin strategian, maakuntakaavan ja yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti: uutta asuinrakentamista osoitetaan olemassa olevaa kaupunkirakenteeseen sitä eheyttäen. Kaavaehdotuksen mukaisesti Kaivokadun varrelle rakennettaessa noudatetaan samaa kaupunkirakentamistraditiota.

Asunto-osakeyhtiö vetoaa siihen, että entiselle LSO:n makkaratehtaan tontille on hyväksytty maankäytönmuutos asuntorakentamiseksi ”Kupittaa 10” eikä näin ollen asuntorakentamisen täydentämistä tarvittaisi muilla tonteilla.

”Kupittaa 10” kaavanmuutos käynnistyi vuonna 2007. LSO:n tontin muutos asuntoalueeksi ei voi olla peruste sille, ettei alueella muualle voida osoittaa lisää asumista.

2. Asunto-osakeyhtiön käsityksen mukaan asiakirjoista ei riittävästi selviä se, ”mitä lisärakentaminen vaikuttaa välittömään ympäristöön ja korttelimiljööseen laajemmalti. Kaavamuutoksen mahdollistama lisärakennus tulee vaikuttamaan negatiivisesti Sirkkalan kasarmialueen kulttuurimiljööseen ja pahimmassa tapauksessa pilaamaan sitä pahasti”.

Asemakaavatoimisto:

Kaavaehdotuksen mukaisesti lisärakentaminen Kaivokadun varrelle ei voida katsoa olevan uhkana Sirkkalan korttelin asemalle. Kaikilla ympäristön kortteleilla rakennuskanta on uusiutunut kasarmin rakentamisen jälkeen. Asemakaavanmuutoksesta on kuultu Turun maakuntamuseota eikä sillä ole ollut huomautettavaa asiasta.

Tarvittavat selvitykset on tehty ja prosessi on asianmukaisesti hoidettu.

3. ”Lisärakentaminen vaikuttaa myös koko korttelin ja kaupunginosan yleisilmeeseen. Kortteli umpeutuu ja Kerttulinruudun omintakeisuus vähenee olennaisesti.”

Asemakaavatoimisto:

Asemakaavanmuutosta laadittaessa on arvioitu anotun rakentamisen vaikutukset ympäristön liikenteeseen ja kaupunkinäkymiin sekä palvelujen saatavuuteen. Asemakaavaprosessin aikana on varmistettu, että korttelialueelle jää riittävä määrä vapaa-alueita. Rakennusten väliset etäisyydet ovat normaalit tämän alueen kaupunkirakenteessa. Uudisrakennus eheyttää ja vahvistaa kaupunkikuvaa ja katutilaa. Rakennusoikeus kyseisellä tontilla lisääntyy 1385 k-m2. Tonttitehokkuusluku on kokonaisrakennusoikeuden 2050 k-m2 mukaan e = 1.48.

Korttelin muilla tonteilla asemakaavan mukainen ja toteutunut rakennusoikeus on tonttitehokkuusluvulla ilmaistuna e = 1,0-1,3. Keskimääräisestä linjasta poikkeavat kaksi 1920-luvulla rakennettua tonttia korttelin Kaarinankadun puolella. Niillä tonttitehokkuusluku ylittää e = 3,0, rakentamisajankohtansa tavan mukaisesti.

4. ”Asiakirjavihon kohdassa 3. ”Lähtökohdat” alaotsikon Palvelut alla todetaan, että ”Kerttulin koulu, päiväkoti ja paloasema muodostavat merkittävän julkisten palvelujen keskittymän”. Väite on hätkähdyttävä. Paloasema purettiin kauppaopiston tieltä jo 1960-luvun lopussa.”

Asemakaavatoimisto:

Asunto-osakeyhtiö on löytänyt kaavaselostuksesta virheellisen maininnan muinaisesta paloasemasta. Asialla ei ole merkitystä asian kokonaisuuteen. Tämä virhe korjataan asiakirjoihin.

Naapurien vastustava kanta kyseessä olevan tontin muutokseen on ollut tiedossa kaavaprosessin alusta lähtien. Selostuksessa sekä lähetekirjeissä on pyritty kuvaamaan prosessi mahdollisimman hyvin ja naapurien näkemykset kaavanmuutoksesta on esitetty selkeästi. Muistutuksessa ei ole tuotu esille sellaisia uusia asioita, jotka eivät olisi olleet päättäjien tiedossa prosessin eri vaiheissa.

Asemakaavan muutos täyttää maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset eikä valituksessa ole esitetty perusteita, joiden perusteella asemakaavaehdotusta tulisi muuttaa tai se tulisi kumota.”

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 21.10.2008 esittänyt, että 25.4.2008 päivätty ja 29.9.2008 lausuntojen perusteella muutettu I kaupunginosan 20 korttelin tontin 8 asemakaavanmuutosehdotus hyväksytään.

Lautakunnan päätös on tehty äänin 8-4 vähemmistön oltua asemakaavanmuutosehdotuksen hylkäämisen kannalla.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 3.2.2009 päättänyt esittää kaupunginhallitukselle Asunto-osakeyhtiö Turun Arseninkatu 3:n muistutusta koskevana lausuntonaan, että muistutus ei anna aihetta asemakaavaehdotuksen muuttamiseen.

Kiinteistölautakunta on 11.6.2008 hyväksynyt asemakaavanmuutoksen edellyttämän maankäyttösopimuksen. Kiinteistölaitoksen ilmoituksen mukaan maankäyttösopimus on allekirjoitettu 3.10.2008.

Oheismateriaali 1              Selostus

Oheismateriaali 2              Tilastolomake

Kartta on jaettu erillisenä.

Kaupunginhallitus ilmoittaa puoltavansa asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymistä ympäristö- ja kaavoituslautakunnan esittämässä jäljempänä olevassa kaupunginhallituksen ehdotuksessa tarkemmin yksilöidyssä muodossa.

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä asemakaavatoimiston laatiman 25.4.2008 päivätyn ja 29.9.2008 lausuntojen perusteella muutetun I kaupunginosan 20 korttelin tontin 8 asemakaavanmuutosehdotuksen