Tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi, toimitilapäällikkö Minna Juselius ja tilahallintapäällikkö Leevi Luoto 17.3.2021

Tausta

Kaupunginhallitus ja -valtuusto käsittelivät keväällä 2020 Luolavuoren koulun, Turun Lyseon koulun ja Topeliuksen koulun Juhana Herttuan koulutalon sisäilmatilannetta ja väistötilaratkaisuja. Kaupunginhallitus päätti 14.4.2020 § 163 hyväksyä esitetyn väistötilaratkaisun siten, että Topeliuksen koulun sekä Luolavuoren koulun tilaelementtihankinnat tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn erikseen. Kaupunginvaltuusto päätti 20.4.2020 § 52, että Turun Aikuiskoulutuskeskukselta vuokrataan tilaa Kärsämäen toimipisteestä ja Lyseon koulun väistötilaksi hankitaan tilaelementtiratkaisu.

Topeliuksen koulun tilaelementtihankinta on käsitelty kaupunginhallituksessa 4.5.2020 § 197.

Tilapalvelut valmisteli Luolavuoren koulun tilaelementtihankintaa ja saattoi esityksen kilpailutuksen lähtökohdista ja kriteereistä kaupunginhallituksen käsittelyyn 30.11.2020. Samassa yhteydessä käsittelyyn saatettiin uusien kiireellisten väistötilakohteiden hankinnat. Väistötilatarve oli muodostunut Nummenpakan ja Katariinan kouluille, Vasaramäen koulun Syreenikujan yksikölle sekä Pernontien päiväkodille.

Nummenpakan koulun (Kirkkotie 31) teknisen peruskorjauksen hankesuunnittelu on käynnissä ja tavoitteena on tyhjentää tilat remontin alta kesällä 2021. Tiloja käyttävät niin Nummenpakan kuin Katariinan koulut. Toimintoja ei voida sijoittaa pihapiirin muihin tiloihin, vaan tarvitaan väistötilat.

Kupittaan koulun Syreenikujan yksikössä on tehty syksyllä 2020 kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus ja raportti on valmistunut. Tämän pohjalta koulun tiloja voidaan käyttää kevätlukukausi 2021 loppuun, mutta syksyksi 2021 koulu tulee tarvitsemaan väistötiloja ennen kuin pysyvä tilaratkaisu valmistuu (uuden monitoimitalon yhteyteen). Myös näiden tilojen kilpailuttaminen tuli saada käyntiin samassa yhteydessä, kuin Luolavuoren, Nummenpakan ja Katariinan koulujen väistötilat.

Lisäksi Pernontien päiväkodissa nousi esiin väistötilatarve. Päiväkodissa tehtiin kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus, ja tulosten perusteella ympäristöterveydenhuolto esitti näkemyksenään, että toiminta tulisi siirtää pois tiloista kevään 2021 aikana. Alueelta ei ole löydettävissä olemassa olevia, korvaavia päiväkotitiloja, joten myös tähän tarpeeseen tuli käynnistää väistötilahankinta.

Nämä väistötilatarpeet esitettiin ratkaistavaksi tilaelementtiratkaisuilla.

Tilaelementtien kilpailutuksen lähtökohdat ja hankinnan kriteerit

Kaupunginhallitus linjasi kilpailutuksen lähtökohdat seuraavan esittelyn perusteella (kiteytys):

Väistötilojen tilaelementtikilpailutukset on yleensä tehty puhtaasti tilapäisinä vuokrahankkeina, joissa kaupunki osoittaa tilaelementille paikan ja palveluntarjoaja toteuttaa tilat perustuksineen ja vie ne myös sopimuskauden päättyessä pois. Viimeisimpien tilaelementtihankintojen yhteydessä on noussut keskusteluun tarve pysyvämpien väistötilaratkaisujen selvittämiseen sekä myös tilaelementtien hankintaan kaupungin omistukseen.

Topeliuksen koulun tilaelementtihankinnan yhteydessä kaupunginhallitus edellytti myös ostovaihtoehdon selvittämistä. Näin ollen tarjoajilta pyydettiin vuokratarjousten lisäksi myös tarjousta osto-optiosta. Kahdesta tarjoajasta toinen antoi ostovaihtoehdosta tarjouksen, kun taas toinen totesi, että tilojen myyminen ei kuulu toimijan liiketoimintamalliin. Tarjousten vertailu tuli lopulta tehdä hinnan perusteella, eikä siihen vaikuttanut esimerkiksi osto-optiomahdollisuus. Jotta uusimmissa väistötilahankinnoissa ei tule vastaan samanlaista tilannetta, koettiin kilpailutuksen lähtökohdat tärkeäksi määritellä etukäteen.

Kysymyksessä on suuri väistötilahankintakokonaisuus, joten kaupunki järjesti 9.11. - 20.11.2020 markkinavuoropuhelun tarjonnan ja hintatasojen selvittämiseksi. Vuoropuhelun osallistui 11 tahoa, joista 6 halusi keskustella kaupungin kanssa tarkemmin hankinnasta. Keskusteltavia asioita olivat mm. tarjoajien toimituskyky, vuokratasot, tilojen hankintahinta ostotapauksessa, erilaiset asennus- ja siirtokustannukset.

Markkinavuoropuhelun perusteella tilaelementtien hinta perustuksineen asennettuna on noin 2.000-4.000 €/m2 tilasta riippuen (perusluokkatila, keittiö), keskimääräisen tason ollessa arviolta noin 2.300-2.500 €/m2 suuruusluokassa. Vuokrataso perustuksineen ja asennettuna on noin 20-30 €/m2/kk, keskimäärin noin 25 €/m2/kk. Laskenta-aikana tällöin 5 vuoden sopimus, jonka aikana perustukset ja asennus kuoletetaan. Tämän jälkeen vuokrataso on alhaisempi. Joissain tapauksissa vuokrakohde on mahdollisuus lunastaa esimerkiksi 5 vuoden vuokrakauden jälkeen suuruusluokaltaan noin 1.000-1.200 €/m2 hintaan. Siirtokustannukset perustuksineen ovat suuruusluokaltaan noin 300-700 €/m2 pohjaolosuhteista ja perustamistavasta riippuen.

Hallintamallivaihtoehdot

Vuokra: Vaihtoehdossa kohteesta maksetaan vuokraa sopimusaika, jonka aikana asennus- ja perustuskustannukset kuoletetaan. Jatkosopimuskaudella vuokran määrä on alhaisempi. Tarjoajista useimmat tarjoavat vuokravaihtoehtoa.

Kustannusvaikutus: Noin 20-30 €/m2/kk ja jatkovuosilla noin 10-15 €/m2/kk.

Omistus: Vaihtoehdossa kaupunki ostaa kohteen itselleen. Malliin voidaan sisällyttää omistajalle esim. 5 vuoden vastuu kohteen kunnosta. Markkinavuoropuhelun perusteella omistusvaihtoehtoon on tarjoajia, mutta määrä on melko vähäinen.

Kustannusvaikutus käyttötalouteen muodostuu 5 % hankintahinnasta laskettavasta vuotuisesta poistosta (poistoaika 20 vuotta) ja on noin 11 €/m2/kk. Lisäksi ylläpidosta ja korjauksista sekä vakuuttamisesta aiheutuu kaupungille kuluja. Kaupungilla ei ole omaa osaamista elementtirakennusten siirtelyyn ja asennukseen eikä tiloja niiden säilyttämiseen, mikäli tilojen käyttöön tulee sellaisia katkoksia, että niitä tulee osina varastoida.

Leasing: Vaihtoehdossa kaupunki vuokraa kohteen itselleen leasing-kaudeksi maksaen leasing-vuokraa. Kaupungilla on mallissa velvollisuus lunastaa kohde sopimuskauden lopuksi, tai osoittaa sille ostaja jäljellä olevalla pääoma-arvolla (vrt. maksamaton osa lainaa) tai jatkaa leasing-sopimusta. Malliin voidaan sisällyttää toimittajalle esim. 5 vuoden mittainen vastuu kohteen kunnosta ja takaisinostovelvoite. Markkinavuoropuhelun perusteella leasing-vaihtoehtoon on tarjoajia, mutta määrä on melko vähäinen.

Kustannusvaikutus: Leasing-mallissa kustannus muodostuu leasing-maksusta (sis. rahoituskustannukset) sekä pitkälti samoista ylläpito- ja korjausvastuista kuten omistusvaihtoehdossa on kuvattu. Leasing-maksu on käytännössä lainanlyhennyserä ja vastaa pitkälti omistusmallin kirjanpidon poistoa, riippuen kuitenkin siitä, mille tasolle jäännös-/lunastusarvo halutaan sopimuskaudella laskea. Leasing-maksu on 5 vuoden sopimuksessa 5-12 %/vuosi (10-25 €/m2/kk) plus leasing-rahoituksen korko.

Toimittajalle mahdollisesti asetettavassa takaisinostovelvoitteessa takaisinostohinta on 5 vuoden kohdalla 40 % alkuperäisestä hankintahinnasta (ja 10 vuoden kohdalla 20 %). Jos kaupunki lyhentää leasing-lainaa esimerkiksi 5 % vuodessa, on lainaa jäljellä 5 vuoden kuluttua 75 %. Jos lunastusvelvoitetta halutaan tässä kohtaa käyttää, jää silloisen lainamäärän ja takaisinostohinnan erotus (75 % - 40 %) kaupungin tappioksi. Mikäli leasing-lainan lyhennys asetetaan sellaiseksi (12 %/vuosi), että jäljellä oleva lainamäärä on 5 vuoden kohdalla sama kuin takaisinostohinta, ei tappiota takaisinostovelvoitetta käytettäessä synny. Mikäli leasing-sopimusta jatketaan, voi jatkosopimuskaudella leasing-maksua laskea lainanlyhennystarpeen ollessa pienempi.

Esitys hallintamuodoista

Tilapalvelut esitti kohdekohtaisiksi hallintamalleiksi seuraavia:

Perusteluna valinnoille on, että käyttämällä leasingia saadaan hyödynnettyä edullista korkotasoa, sisältäen kuitenkin takaisinostovelvoitteen ansiosta myös vuokravaihtoehdolle ominaista joustavuutta kohteista luopumisessa. Kustannustaso käyttötalouskustannusten näkökulmasta on leasing-vaihtoehdossa korkeimmillaankin (poisto 12 %) melko sama kuin vuokravaihtoehdossa, mutta kaupungille jää mallissa mahdollisuus jatkaa sopimusta (leasing-maksun tällöin laskiessa) tai lunastaa kohde jäännösarvolla itselleen.

Lyhytaikaisen tilantarpeen tapauksessa suositaan vuokravaihtoehtoa tilojen jatkokäytön ollessa epävarmaa.

Pidempiaikainen väistötilaratkaisu

Kaupunginvaltuusto hyväksyi kokouksessaan 16.11.2020 talousarvion vuodelle 2021. Talousarvio sisälsi toimintasuunnitelmaosiossa kirjauksen ”Käynnistetään keskusta-alueen koulujen pitkäaikaisen väistötilan kilpailutus”. Tällainen valmistelu ollaan tekemässä, mutta edellä esitetyt väistötilatarpeet tulee ratkaista nopeammalla aikataululla.

Pitempiaikaisen väistötilan kilpailutus edellyttää tarveselvitystä, jossa määritellään tarkemmin tulevaisuuden ohjelmoitujen peruskorjaushankkeiden kautta muodostuva tarve väistötiloille ja arvioidaan tällaisten väistötilojen vaatimuksia. Tarvetta on syytä tarkastella koko kaupungin tasolla, ei pelkästään keskustan koulujen osalta. Jotta kilpailun kautta saataisiin pitkälle tulevaisuuteen hyväkuntoista ja tarpeita vastaavaa tilaa, tulee kilpailutusprosessille ja tilojen toteutukselle varata enemmän aikaa kuin mihin nyt on mahdollisuus edellä esitettyjen tarpeiden osalta varautua. Toisaalta syksylle 2021 osuva yhtäaikainen väistötilatarve on poikkeuksellisen suuri (noin 1 500 oppilasta), eikä vastaavaa väistötilamäärää katsota tarvittavan pitkällä aikavälillä.

Selvitys pitemmän aikavälin väistötilatarpeesta saatetaan päätöksentekoon erikseen.

Väistötilakohteiden hankintapäätökset ja vuokravaikutukset

Luolavuoren koulu

Luolavuoren koulun yläluokkia palveleva tilaelementti sijoitetaan Ruiskatu 8 tontille, lähelle Ruiskadun kiinteistössä sijaitsevaa alakoulua. Oppilasmäärä on noin 100 ja henkilökuntaa on noin 40. Tiloihin sijoittuu hieman myös Luolavuoren alakoulun toimintoja, sillä Ruiskadun koulurakennuksen puolella on liian ahdasta.

Tilat tarvitaan käyttöön 1.8.2021 ja koulu alkaa 11.8.2021. Leasing-sopimuksen kesto on vähintään 5 vuotta. Kohteen laajuus on 1 887 m2.

Kaupunginhallitus päätti kaupunginvaltuuston valtuuttamana 1.3.2021, että Ruiskadulle sijoitettava väistötilaelementti hankitaan halvimman tarjouksen antaneelta Elementit-E Oy:ltä 4.399.000 € (alv 0 %) hintaan. Hankinta rahoitetaan Kuntarahoituksen kanssa solmitun leasing-rahoituksen puitesopimuksen kautta.

Vuokravaikutus sivistystoimialalle on 33.896 €/kk ja 406.752 €/vuosi (noin 18 €/m2)

Nummenpakan ja Katariinan koulut

Nummenpakan ja Katariinan kouluja palvelevat tilaelementit sijoitetaan Nummenpakan koulun Halisten yksikön tontille sekä Katariinan koulun Kirkkotien yksikön läheisyyteen. Oppilasmäärä on yhteensä noin 410 ja henkilökuntaa on noin 70.

Halisten koulun tontille sijoittuu 3 725 m2 tilat ja Katariinan koulun tontille sijoittuu 819 m2 tilat.

Tilat tarvitaan käyttöön 1.8.2021 ja koulu alkaa 11.8.2021. Vuokrasopimuksen kestot ovat 3 vuotta.

Kaupunginvaltuusto päätti 15.2.2021, että Nummen koulun väistötilaelementti hankitaan halvimman tarjouspyynnön mukaisen tarjouksen antaneelta Parmaco Oy:ltä vuosivuokralla 1.270.800,00 € (alv 0 %) ja että Katariinan koulun väistötilaelementti hankitaan halvimman tarjouksen antaneelta Parmaco Oy:ltä vuosivuokralla 330.600,00 €.

Vuokravaikutus sivistystoimialalle Halisiin sijoittuvasta tilaelementistä on 119.161 €/kk ja 1.429.932 €/vuosi (noin 32 €/m2) ja Katariinan koulun pihaan sijoittuvasta tilaelementistä on 30.466 €/kk ja 365.592 €/vuosi (noin 37 €/m2).

Kupittaan koulu, Syreenikujan yksikkö

Kupittaan koulun Syreenikujan yksikköä palveleva tilaelementti sijoitetaan Vasaramäen puiston alueelle, Puolukkatie 11 tontille. Näin se sijaitsee kohtalaisen lähellä Vasaramäen koulua ja toiminta voi osittain tukeutua Vasaramäen koulun tiloihin.

Tilat tarvitaan käyttöön 1.8.2021 ja koulu alkaa 11.8.2021. Leasing-sopimuksen kesto on vähintään 5 vuotta.

Tilamäärä on 2 379 m2. Vuokravaikutus sivistystoimialalle on 41.877 €/kk ja 502.518 €/vuosi (noin 18 €/m2)

Pernontien päiväkoti

Pernontien päiväkotia palveleva tilaelementti sijoitetaan Pansion kisapuiston alueelle, nuorisotalokokonaisuudesta puretun C-siiven paikalle.

Päiväkodin väistötilatarve on neljälle ryhmälle, ja lisäksi väistötilaratkaisussa huomioitiin päiväkodin nykyisissä tiloissa toimivan Perhetelakan tarpeet. Tilamäärä on 1 003 m2. Tilat valmistuvat 12.7.2021. Leasing-sopimuksen kesto on vähintään 5 vuotta. Päiväkoti tulee lopulta sijoittumaan Pansion uuteen monitoimitaloon.

Kaupunginvaltuusto päätti 15.2.2021, että Pernontien päiväkodin väistötilaelementti hankitaan halvimman tarjouksen antaneelta Adapteo Finland Oy:ltä 3.140.429,00 € (alv 0 %) hintaan. Hankinta rahoitetaan Kuntarahoituksen kanssa solmitun leasing-rahoituksen puitesopimuksen kautta.

Vuokravaikutus sivistystoimialalle on 22.379 €/kk ja 268.551 €/vuosi (noin 22 €/m2)

Leasing-kohteissa urakkasopimuksen tarjouspyynnön mukaisesti 5 vuoden leasing-jakson päätyttyä toimittaja voidaan velvoittaa ostamaan rakennus erikseen määritellyllä lunastushinnalla, joka on 40 % hankkeen hankintahinnasta. Vaihtoehtoisesti 10 vuoden leasing-jakson päätyttyä voidaan toimittaja velvoittaa ostamaan rakennus erikseen määritellyllä lunastushinnalla, joka on 20 % hankkeen hankintahinnasta. Lisäksi KVR-urakoitsija on velvollinen luovuttamaan takaisinostositoumuksen vakuudeksi Finanssivalvonnan valvoman rekisteröidyn luotto- tai vastaavan laitoksen antaman omavelkaisen takauksen, jonka määrä on 25 % tarjouksen osoittamasta takaisinostositoumuksen arvosta.

Yhteenveto kaikkien viiden kohteen vuokravaikutuksista sivistystoimialalle on esitetty taulukkomuotoisena liitteessä 2.

Liite 1                                  Sisäisten vuokrien laskelma

Liite 2                                  Yhteenveto vuokravaikutuksista

Toimialajohtaja Timo Jalonen 19.3.2021:

Kasvatus- ja opetuslautakunta ja sivistystoimiala merkitsevät tiedoksi saadun selvityksen. Saadun selvityksen perusteella siirtyminen väistötiloihin tulee lisäämään sivistystoimialan vuokrakustannuksia vuositasolla 1.039.043 € ja syyskauden 2021 osalta 432.934 €. Tällainen ennakoitava vaikutus talousarvioon tulee ottaa huomioon osavuosikatsauksen yhteydessä joko keväällä tai, mikäli vielä halutaan odottaa tietojen mahdollista täsmentymistä, myöhemmin kuluvan varainhoitovuoden aikana.

Lisäksi tilapalvelukeskuksesta on vakuutettu, että ainakin toistaiseksi kaikki edellä luetellut korvaavat hankkeet ovat aikataulussa.

Ehdotus        Kasvatus- ja opetuslautakunta merkitsee annetun selvityksen tiedoksi ja päättää, että asiaan tulee palata myöhemmin kuluvan varainhoitovuoden aikana osavuosikatsausten käsittelyn yhteydessä.