Toimitilapäällikkö Nora Hilden ja tilacontroller Saku Lehtiö 14.1.2019:

Turun kaupunginvaltuusto käsitteli 28.5.2018 § 130 Ruiskatu 8:n hankesuunnitelmaa ja siitä laadittua vaihtoehtosuunnitelmaa. Laadittu hankesuunnitelma selvitti erinäisten sivistystoimialan toimintojen sijoittamista Ruiskatu 8:n tiloihin niiden tyhjennyttyä Turun AMK:n käytöstä. Kaupunginvaltuusto päätti, että Ruiskatu 8:n hankesuunnitelma hylätään ja siirrytään ammatillisen koulutuksen palveluverkon osalta uuteen tarveselvitys- ja hankesuunnitteluprosessiin, jossa selvitetään ammatillisen koulutuksen uuden kampuksen toteuttamista.

Ammatti-instituutin sosiaali- ja terveysalan koulutusohjelmat toimivat Uudenmaantie 43:ssa. Lisäksi ammatti-instituutti käytti AMK:n hallinnassa olevia samaan kiinteistömassaan kuuluvia Ruiskatu 8:n puolella sijaitsevia tiloja. Turun ammattikorkeakoulun toiminta kiinteistössä loppui pääosin kesällä 2018 sen keskittäessä toimintojansa Kupittaan alueelle siellä jo sijaitsevien toimintojen läheisyyteen. AMK:n poissiirtymisen jälkeen Ruiskadun puoleiset tilat jäivät tyhjilleen muilta osin kuin ammatti-instituutin aiemmassa yhteiskäytössä olleiden tilojen osalta.

Kaupunginvaltuuston 28.5.2018 § 130 päätöksen mukainen ammatillisen koulutuksen kampuksen tilaprosessi on käynnissä. Kyseisen prosessin valmistelun ajan AMK:lta tyhjentyneitä Turun kaupungin omistamia Ruiskatu 8:n tiloja on tarkoituksenmukaista käyttää edelleen. Huomioitava on myös, että Ruiskadun ylläpitokustannukset AMK:n poismuuton jälkeen ovat edelleen noin 500 000 € vuodessa, vaikka tilat olisivat tyhjät. Käytön mahdollistaminen edellyttää korjaustoimenpiteitä kohteen teknisestä kunnosta johtuen. Tulevan käytön mahdollistavista toimenpiteistä on valmistunut hankekuvaus (liite 1).

Ruiskatu 8:n hankekuvaus perustuu kohteesta laadittuun kuntotutkimukseen ja sitä täydentäviin selvityksiin (mm. sisäilmastoselvitys). Hankekuvauksessa määritellyt korjaustoimenpiteet kattavat tutkimuksissa priorisoidut toimenpiteet, jotta rakennuksen suunniteltu jatkokäyttö on mahdollista.

Ruiskatu 8 -kiinteistön jatkokäytön suunnittelussa on lähdetty siitä, että kohdetta käytetään noin 10 vuotta. Kohteeseen toteutetaan sellaiset tekniset korjaus- ja muutostyöt, joilla kiinteistöä voidaan terveellisesti ja turvallisesti käyttää jatkossa. Lisäksi toteutetaan sellaiset toiminnalliset muutostyöt, jotka ovat välttämättömiä toiminnan järjestämisen kannalta.

Kaupungin investointiohjelmassa hankkeelle on varattu vuosille 2019 - 2020 4,0 M€. Teknisten muutostarpeiden mukaisten töiden kustannusarvio on noin 3,3 M€ euroa (alv 0 %). Loppuosa hankkeen rahoituksesta varataan toiminnallisten muutosten toteuttamiseen sekä sisäilmaselvityksen edellyttämien rakenneavausten ja korjausten toteuttamiseen. Kustannukset näiden osalta tarkentuvat jatkosuunnittelun yhteydessä.

Ruiskadulle esitetään sijoittuvaksi ammatti-instituutin Kellonsoittajankadun kiinteistössä sijaitsevat toiminnot. Kellonsoittajankadun rakennus on käyttöikänsä päässä ja esitetty purettavaksi, kaupunki ei omista tonttia ja on ollut rakennuksessa vuokralla. Näille toiminnoille tarvitaan väistötilat, kunnes uusi kampusratkaisu on toteutettu. Kellonsoittajankadun nykyinen vuokrasopimus päättyy 30.6.2019. Vuokrasopimusta esitetään tässä yhteydessä jatkettavaksi vuodella eteenpäin kesäkuun loppuun 2020, sillä Ruiskatu 8:aan suunnitellut korjaukset valmistuvat arviolta kesäkuussa 2020.

Kasvatus- ja opetuslautakunta käsitteli 21.11.2018 § 190 Sirkkalan koulun korjaus- ja uudisrakennushankkeen hankesuunnitelmaa. Tällöin lautakunta päätti, että Sirkkalan koulun väistötila-asia tuodaan erillisenä asiana lautakunnan käsiteltäväksi. Ruiskatu 8:n hankekuvauksen laadinnan yhteydessä on laadittu Sirkkalan koulun sijoittumissuunnitelma tiloihin, ja Ruiskatu 8:n tiloja esitetään Sirkkalan koulun korjaus- ja uudisrakennushankkeen väistötiloiksi vuosille 2020 - 2022. Muuttoajankohta olisi kesällä 2020.

Mikäli rakennukseen sijoittuu Sirkkalan alakouluikäisiä oppilaita, on piha-alueelle toteutettava välituntipiha. Pihalle tulee sijoittaa leikkivälineitä ja pelialue, turvallisuussyistä alue tulee myös aidata. Pihasuunnittelu tehdään käyttäjien kanssa yhteistyössä hankkeen seuraavassa suunnitteluvaiheessa.

Kohteen väistötilojen tarkempi suunnitteluttaminen voidaan aloittaa heti hankekuvauksen hyväksynnän jälkeen.

Väistötilakäytön vuokravaikutuksia on arvioitu hankekuvauksen sijoittumissuunnitelman mukaisesti:

Kellonsoittajankadun toiminnot:

Kellonsoittajankadun nykykiinteistöstä voidaan luopua, vuokra n. 455 000 € vuodessa. Ruiskadulta vuokrattava pinta-ala on n. 5 600 m2 ja vuokrataso 10,84 €/m2. Vuokra-arvio on näin ollen n. 60 700 €/kk, eli vuositasolla 728 400 € + sähkö ja vesi.

Sirkkalan koulun väistötilat:

Sirkkalan koulun vuokra nykyisessä kiinteistössä on n. 520 000 €. Ruiskadulta vuokrattava pinta-ala n. 4 400 m2 ja vuokrataso 10,84 €/m2. Vuokra-arvio on näin ollen n. 47 700 €/kk, eli vuositasolla 572 400 € + sähkö ja vesi.

Kustannukset tarkentuvat jatkosuunnittelun yhteydessä määrittyvien tarkkojen pinta-alatietojen mukaisesti. Mikäli toteutuvat vuokrakustannukset ylittyvät edellä esitetyistä, tuodaan ne uudelleen lautakunnan hyväksyttäväksi.

Tilapalvelukeskus pyytää kasvatus- ja opetuslautakunnalta ja kaupunkiympäristölautakunnalta lausuntoa liitteenä 1 olevasta Ruiskatu 8:n hankekuvauksesta.

Liite 1                                  Ruiskatu 8:n hankekuvaus

Oheismateriaali 1               Ruiskatu 8 -hankekuvauksen esittely

Toimialajohtaja Timo Jalonen 16.1.2019:

Hankkeen tarkoituksena on toimia ensisijaisesti ammatillisen opetuksen tilana enintään 10 vuoden ajan 1.8.2020 lukien. Kiinteistöä on tarkoitus käyttää myös Sirkkalan koulun mahdollisena väistötilana lukuvuosien 2020 - 2021 ja 2021 - 2022 aikana. Tämän jälkeenkin kiinteistöä voidaan käyttää väistötilana. Peruskorjausta odottaa mm. St. Olofsskolanin kiinteistö mainitun 10 vuoden ajanjaksolla.

Sekä Turun ammatti-instituutin että Sirkkalan koulun vuokrakulut nousevat muuton seurauksena. Kellonsoittajankadun yksikön jääminen nykyisille sijoilleen ja sen välttämätön peruskorjaus nostaisi tilavuokraa helpostikin kaksinkertaiseksi, joten TAI ei voi välttyä tilakustannusten kasvulta edes lyhyellä aikavälillä.

Tilan osalta suurin haaste liittyy riskeihin. Kaupungin investointiohjelmassa hankkeelle on varattu 4,0 M€ vuosille 2019 - 2020. Teknisten muutostarpeiden mukaisten töiden kustannusarvio on noin 3,3 M€ euroa (alv 0 %). Loppuosa hankkeen rahoituksesta varataan toiminnallisten muutosten toteuttamiseen sekä sisäilmaselvityksen edellyttämien rakenneavausten ja korjausten toteuttamiseen. Hankekuvauksen sivulla 8 on kuvattu hankkeen riskejä. Vaarana on, että peruskorjauksen kustannukset nousevat melkoisesti ja että uudisrakennusta ei saadakaan vuoteen 2030 mennessä ammatillisen koulutuksen käyttöön. Edelleen on epäselvää, voiko TAI ylipäätään jatkaa toimintaansa Aninkaisissa 2020-luvun jälkipuoliskolla.

Sivistystoimialan edustajat ovat olleet mukana asian valmistelussa aktiivisesti. Sivistystoimiala voi sitoutua hankekuvauksessa esitettyihin seikkoihin ja kustannuksiin, mutta ei sellaisiin kustannuksiin, jotka merkittävästi ylittävät tässä esitetyn talousarvion. Merkittävänä poikkeamana voidaan pitää vähintään kymmentä prosenttia alkuperäisestä arviosta.

Ehdotus        Kasvatus- ja opetuslautakunta voi sitoutua hankekuvauksessa esitettyihin seikkoihin ja kustannuksiin, mutta ei sellaisiin kustannuksiin, jotka merkittävästi ylittävät 4 miljoonaa euroa. Merkittävänä poikkeamana voidaan pitää vähintään kymmentä prosenttia alkuperäisestä arviosta.

Toimitilapäällikkö Nora Hilden 31.1.2019:

AMK:n kampushankkeen hyväksymisen yhteydessä 2015 Ruiskatu 8:n kiinteistön jatkokäyttötarkoitukseksi määriteltiin perus- ja keskiasteen koulukäyttö.

Turun kaupunginvaltuusto käsitteli 28.5.2018 § 130 Ruiskatu 8:n hankesuunnitelmaa ja siitä laadittua vaihtoehtosuunnitelmaa. Kaupunginvaltuusto päätti, että Ruiskatu 8:n hankesuunnitelma hylätään. Tämän päätöksen jälkeen on jatkovalmisteltu Ruiskatu 8:n tyhjillään olevien tilojen hyödyntämistä 2015 päätöksen mukaisessa käytössä. Suunnittelun lähtökohtana on ollut, että kiinteistöön tehdään välttämättömät tekniset korjaukset ja toiminnalliset muutostyöt, mutta ei kattavaa peruskorjausta. Tarkoituksena on ollut mahdollistaa rakennuksen käyttö noin 10 vuotta eteenpäin ja samalla suunnitella kouluverkkoratkaisuja ja ammatillisen koulutuksen kampusta. Tilojen hyödyntäminen on kaupungin tilaresurssin optimointia, sillä kiinteistön tyhjäksi jäämisellä on kuitenkin taloudellinen vaikutus. Kohteen ylläpitokulut ovat vuositasolla joka tapauksessa noin 0,5 M€.

Kun Ruiskatu 8:n hankesuunnitelman hylkäämistä ja siirtymistä uudishankevaihtoehtoon käsiteltiin keväällä 2018, todettiin, että sivistystoimialan näkökulmasta Turun ammatti-instituutin toiminnot voidaan siirtää 1.8.2019 alkaen Kellonsoittajankadun ulkopuolisista vuokratiloista kaupungin omiin tiloihin siksi aikaa, että uudet tilat valmistuvat.

Ruiskatu 8:n tyhjien tilojen hyödyntämisen edellyttämät toimenpiteet on selvitetty syksyn 2018 aikana, ja niistä on laadittu nyt käsittelyssä oleva hankekuvaus. Tavoitteena on, että Ruiskatu 8:n tilat ovat kokonaisuudessaan käytettävissä kesällä 2020. Hankkeen eteneminen edellyttää suunnittelun ja toteutuksen kilpailutusta sekä suunnittelun ja toimenpiteiden toteutusta. Hankkeen aikataulu on määritetty niin, että Ruiskatu 8:n tilat ovat nykyisin Kellonsoittajankadulla sijaitsevien ammatti-instituutin toimintojen ja Sirkkalan koulun käyttöönotettavissa kesän 2020 jälkeen. Tämä aikataulu edellyttää, että päätös etenemisestä saadaan heti alkuvuonna 2019.

Huomattava on, että korjausrakentaminen missä laajuudessa tahansa sisältää aina riskejä. Tässä hankekuvauksessa ja sen liitteenä esitetyt tutkimukset ja selvitykset, joita viime vuosien aikana kohteeseen on tehty, mahdollistavat laajuudellaan kohteen peruskorjauksen suunnittelun. Tästä materiaalista on nyt voitu seuloa turvallisuuden ja terveellisyyden kannalta oleellisimmat toimenpiteet, joita rakennuksen ajatellun 10 vuoden käyttöjaksolle tarvitaan.

Kaupunginhallitus päätti 4.6.2018 § 130, että Kellonsoittajankadun vuokrasopimusta jatketaan entisin ehdoin 1.1.2019 - 30.6.2019 väliseksi ajaksi Turun kauppaopetussäätiön kanssa. Tällä hetkellä vuokrasopimus on voimassa kesäkuuhun 2019. Omistajan kanssa on neuvoteltu sopimuksen jatkamisesta vielä vuodella. Tästä oli määrä päättää Ruiskatu 8:n teknisten korjausten hankekuvauksen hyväksymisen yhteydessä.

Ammatillisen koulutuksen uudesta kampuksesta on käynnissä tarveselvitys- ja hankesuunnitteluprosessi kaupunginvaltuuston päätöksen 28.5.2018 mukaisesti. Tarveselvitys on valmistumassa ja saatetaan päätöksentekoon kevään 2019 aikana. Tavoitteena on, että uusi kampus rakentuu noin 2020-luvun puolivälissä.

Ammatillisen koulutuksen toimintojen vaihtoehtoisten sijoitusten osalta on todettavissa, että Turun kaupungin omistamassa tilakannassa ei ole käyttöönotettavissa Ruiskatu 8:aa lukuun ottamatta tiloja, jotka mahdollistaisivat kyseessä olevan kokonaisuuden sijoittumisen. Esille on noussut, että Uudenmaantielle ja Ruiskadulle sijoittuvaksi suunnitellut toiminnot sijoitettaisiin toiseen AMK:n käytöstä poistuvaan kohteeseen osoitteessa Sepänkatu 1.

Sepänkatu 1:n tilat ovat olleet AMK:n tekniikan alojen opetuksen käytössä ja tilat ovat luokkakokojen ja jaotteluiden puolesta hyvin Ruiskatu 8:aa vastaavat. Sepänkadun tilat eivät ole olleet sosiaali- ja terveysalan opetuksen käytössä, joten oletettavaa on, että tilat vaatisivat merkittäviä toiminnallisia muutostöitä. Tilojen kunto edellyttää myös merkittäviä teknisiä korjauksia. Tilat vapautuvat AMK:n käytöstä kesällä 2020, jonka jälkeen tulisi tehtäväksi erinäiset korjaustoimenpiteet. Tilojen käyttöönotto olisi mahdollista aikaisintaan kesällä 2021. Lisäksi tilamäärien vertailun perusteella Sepänkatu 1 ei mahdollista Sirkkalan tai muiden koulujen peruskorjausaikaista väistötilakäyttöä, vaan näille pitäisi etsiä tilat toisaalta. Väistötilakäyttöön soveltuvia koulurakennuksia kaupungilla ei ole tällä hetkellä reservissä Ruiskatu 8:aa lukuun ottamatta.

Aiemmin tehtyjen linjausten perusteella Sepänkatu 1:n myyntivalmistelu on pitkällä. Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto on päättänyt Sepänkatu 1:n kiinteistöön liittyen 4.6.2018 § 61 käynnistää avoimen kilpailumenettelyn, jolla haetaan kehityskumppania ko. alueelle. Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päätti 26.11.2018 § 109 jatkoneuvotteluista kehittämiskumppanin haun ensimmäisen vaiheen lopputuloksen perusteella ja samalla päätti periaatteesta, että kaupunki luovuttaa kohteen kehitettäväksi yhdelle jatkoon valituista tarjoajista.

Liite 1                                  Hankekuvaus Ruiskatu 8

Toimialajohtaja Timo Jalonen 31.1.2019:

Tilapalvelukeskuksesta saadun selvityksen perusteella eikä muutenkaan ole tiedossa sellaisia tiloja, joihin kyseessä olevat toiminnat voitaisiin sijoittaa. Parakkiratkaisu voisi teoriassa olla välivaiheen ratkaisu. Siinä rajoittavana tekijänä ovat kuitenkin sijoitettavan TAI:n toiminnan poikkeuksellisen suuri laajuus ja määräajan rajattomus, koska ei ole mitään tietoa, milloin uudet tilat ammatilliselle koulutukselle voisivat valmistua. Sirkkalan koululle olisi mahdollista löytää tilaratkaisu myöskin parakkivaihtoehdossa, mikäli tarkoitukseen sopiva tontti olisi löydettävissä.

Ehdotus        Kasvatus- ja opetuslautakunta voi sitoutua hankekuvauksessa esitettyihin seikkoihin ja kustannuksiin, mutta ei sellaisiin kustannuksiin, jotka merkittävästi ylittävät 4 miljoonaa euroa. Merkittävänä poikkeamana voidaan pitää vähintään kymmentä prosenttia alkuperäisestä arviosta.

Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan kokouksessa.