Tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi ja tilacontroller Minna Juselius 1.3.2018:

Hankesuunnitelman käsittelyvaiheet

Turun ammattikorkeakoulun toiminta Ruiskatu 8:n kiinteistössä loppuu kesällä 2018, sillä se keskittää toimintojansa Kupittaan alueelle. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 1.6.2015 AMK:lta vapautuvien kiinteistöjen jatkokäyttöä koskevat linjaukset valmistelussa ohjeellisena noudatettavaksi:

Ruiskatu 8:n jatkokäytöstä on laadittu hankesuunnitelma yhteistyössä strateginen tilojen ohjaus -vastuualueen, kiinteistötoimialan ja sivistystoimialan kanssa.

Kiinteistöön esitettiin sijoitettavaksi seuraavat toiminnot:

Hankesuunnitelma saatettiin kasvatus- ja opetuslautakunnalle, sosiaali- ja terveyslautakunnalle sekä Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle lausuttavaksi loppuvuodesta 2017. Sosiaali- ja terveyslautakunta hyväksyi osaltaan hankesuunnitelman 1.11.2017 ja Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta hyväksyi osaltaan hankesuunnitelman 8.11.2017. Sen sijaan kasvatus- ja opetuslautakunta palautti asian uudelleen valmisteltavaksi kokouksessaan 15.11.2017.

Palautuksen yhteydessä lautakunta totesi, että on laadittava vaihtoehtoinen suunnitelma, jossa Ammatti-instituutille järjestetään opetuksen tarpeita palvelevat tilat, joihin voitaisiin koota Ruiskadulta, Kellonsoittajankadulta, osin Aninkaistenkadulta ja mahdollisesti muualta opintokokonaisuuksia, jotka samassa tilassa toimiessaan edistäisivät ammattiopetuksen reformin mukaista monipuolista ammatillista koulutusta. Edelleen lautakunta lausui, että Samppalinnan koulurakennus on suunniteltu ja rakennettu erityisluokkien opetusta varten ja soveltuu edelleen siihen toimintaan hyvin. Lautakunta puoltaa rakennuksen peruskorjaamista Mikaelin koulun käyttöön. Vasaramäen koulun Syreenikujan yksikön toiminta jatkuisi nykyisessä rakennuksessa ennen Skanssiin rakennettavaan uudisrakennukseen muuttamista.

Vaihtoehtoinen suunnitelma

Tilapalvelukeskus (ent. strateginen tilojen ohjaus) on yhteistyössä sivistystoimialan ja kaupunkiympäristötoimialan (ent. Kiinteistöliikelaitos) kanssa laatinut lautakunnan edellyttämän selvityksen ammatillisen koulutuksen vaihtoehtoisesta tilaratkaisusta. Selvitys on laadittu kiireellisellä aikataululla, eikä se näin ollen vastaa laajuudeltaan Ruiskadun hankesuunnitelmaa. Laadittu selvitys on luonteeltaan esiselvitys, joka pyrkii esittämään pääpiirteissään, millaista ratkaisua ammatillisen koulutuksen tarpeille voitaisiin lähteä jatkosuunnittelemaan.

Asiaa on lähestytty kahdesta näkökulmasta: suppea hanke, jossa sijoitetaan uudisrakennukseen vain Ruiskadulle suunnitellut ammatillisen koulutuksen toiminnot, ja laajempi hanke, jossa on mukana myös muita ammatillisen koulutuksen toimintoja.

Taustalla on tavoitteina niin tilamäärän vähentäminen kuin tilojen käytön tehostaminen, mutta samalla monipuolisten, joustavien ja nykyaikaisten tilaratkaisujen turvaaminen.

Sijoittuvat toiminnot

VE1:

Uudisrakennus, johon sijoittuisi

Nykyisten opiskelijamäärien pohjalta arvioituna näissä tiloissa tulisi toimimaan noin 1 850 yhtäaikaisesti läsnä olevaa opiskelijaa. Opiskelijaryhmiä olisi 70.

Tilantarve olisi yhteensä noin 9 500 m2 (bruttoala noin 12 000 m2).

VE 2:

Laajennettu uudisrakennushanke, johon sijoittuisi:

Nykyisten opiskelijamäärien pohjalta arvioituna näissä tiloissa tulisi toimimaan noin 3 000 yhtäaikaisesti läsnä olevaa opiskelijaa. Opiskelijaryhmiä olisi noin 140.

Tilantarve olisi noin 18 000 m2 (bruttoala noin 23 000 m2).

Vaihtoehto, jossa olisi mukana vain kaupan alan ja sote-alan koulutukset, ei palvele tarkoitusta keskittää toimintoja merkittävästi yhteen, eikä sen myötä saavuteta yhtä merkittävää tilankäytön tehostamista, joten näin ollen jatkosuunnittelun pohjana tulisi käyttää laajempaa versiota.

Kustannusarviot

Uudishankkeiden kustannusvaikutuksia on arvioitu tässä selvityksessä karkealla tasolla. Kustannukset on arvioitu tilamäärän pohjalta neliöhintaperusteisesti ja arvioinnissa on käytetty hintahaarukkaa 2 900 - 3 400 € /m2. Kustannukset tarkentuvat jatkosuunnittelun yhteydessä.

Vaihtoehdossa 1 (Kellonsoittajankadun ja Uudenmaantien korvaavat tilat) kustannustason arvioidaan olevan 35 - 40 M€.

Vaihtoehdossa 2 (Kellonsoittajankadun, Uudenmaantien, Aninkaistenkadun, Lemminkäisenkadun ja Oppisopimustoimiston korvaavat tilat) kustannustason arvioidaan olevan 67 - 77 M€.

Vuokravaikutuksesta toimialalle on tehty alustava indikaatio. Sen mukaan vaihtoehdon 1 vuokravaikutus on vuositasolla noin 3,4 M€ ja vaihtoehdon 2 vaikutus on vuositasolla noin 6,5 M€.

Sijoitusvaihtoehdot

Selvityksessä esitellyt uudishankevaihtoehdot vaativat kohtalaisen suuren rakennusoikeuden määrän. Täysin valmiita tontteja tarkoituksenmukaisilla sijainneilla ei ole selvityksen tässä vaiheessa voitu nimetä. Sijoitusvaihtoehtoja on tarkasteltu kuitenkin alustavasti toiminnan tarpeiden ja maanomistuksen näkökulmasta.

Kaupunki omistaa Peltolan alueella nykyisen ammatti-instituutin Peltolan koulutalon naapurista kaksi tonttia, joita voitaisiin hyödyntää. Nykyisen kaavan mukaan tontit ovat käyttötarkoitukseltaan asuin- ja kasvitarharakennusten korttelialuetta, joten kaavaa pitäisi muuttaa. Myöskään nykyinen rakennusoikeus ei riitä. Toiminnallisesta näkökulmasta arvioituna tälle alueelle, Peltolan toimipisteen naapuriin, sopisi enemmän teknisen alan koulutus kuin tässä selvityksessä tarkastellut toiminnot.

Kupittaalle on keskittynyt ja edelleen keskittymässä merkittävä osaamis-, innovaatio- ja elinkeinokeskittymä. Toiminnallisesta näkökulmasta tämä alue olisi houkutteleva vaihtoehto myös ammatillisen koulutuksen tässä selvityksessä esitellyille toiminnoille. Kaupungilla ei kuitenkaan ole alueella omaa maanomistusta tähän käyttötarkoitukseen.

Itäharju on tulevaisuudessa kehittyvä alue, jonka kaavoitus on käynnistymässä. Alueelle on laadittu visio ”Turun Tiedepuiston Masterplan 2050”, jossa Itäharju nähdään selkeänä jatkumona Kupittaalle ja nämä yhdessä muodostavat uuden tiedepuiston. Noin 90 hehtaarin kokoiselta Itäharjun kolmion alueelta olisi varmasti saatavissa ammatillisen koulutuksen tarpeita vastaava tontti, ja näin ollen se olisi myös varteenotettava vaihtoehto ammatillisen koulutuksen sijoittamiselle.

Aikataulu

Mikäli Ruiskadun hankesuunnitelma hylätään ja lähdetään suunnittelemaan uudisrakennusta ammatillisen koulutuksen tarpeisiin, voisi hankkeen valmistumisaika olla arviolta noin vuosi 2023 - 2024. Aikataulua on karkeasti arvioitu seuraavasti:

Hanketta ei ole vielä huomioitu kaupungin investointiohjelmassa.

Tyhjenevät tilat

Mikäli lähdetään toteuttamaan Ruiskadun hankesuunnitelmaa, tyhjenee kaupungin käytöstä Kellonsoittajankadun kiinteistö, Samppalinnan koulutalo sekä Vasaramäenkoulun Syreenikujan yksikkö.

Mikäli valitaan ammatillisen koulutuksen suppeampi uudishanke, voi kaupunki luopua Ruiskadun ja Kellonsoittajankadun kiinteistöistä. Mikäli taas valitaan ammatillisen koulutuksen laajempi uudishankevaihtoehto, voi kaupunki luopua Ruiskadun, Kellonsoittajankadun ja Aninkaistenkadun koulukiinteistöistä sekä valtaosasta Datacityn vuokratiloja.

Haasteena eri vaihtoehdoissa on tilojen tyhjenemisen ja luopumisen ajoitukset sekä mahdolliset riskit kohteiden jatkokehityksessä. Kaikissa vaihtoehdoissa Kellonsoittajankadun nykyistä vuokrasopimusta (voimassa 31.12.2018) tulee jatkaa, mutta jatkoajan pituus vaihtelee. Toisaalta Kellonsoittajankadun tilatkin lähestyvät kovaa vauhtia peruskorjaustarvetta ja epävarmaa on, kuinka monta vuotta Kellonsoittajankadun tiloissa voidaan olla.

Ruiskadun kiinteistö voidaan kaavoittaa asumiseen ja myydä. Sen tuottopotentiaali on arviolta noin 4,5 M€. Aninkaistenkadun tontti voi olla kiinnostava kiinteistökehityskohde, mutta siihen liittyy enemmän haasteita (konserttitalo, suojeluarvot jne.). Sen tuottopotentiaaliksi nykyisellä rakennuskannalla on arvioitu noin 3 M€. Toisaalta kohdetta voidaan suunnitella kehitettäväksi myös omien toimintojen tarpeisiin (keskusta-alueen koulu- ja päivähoitotilat, väistötilat jne.), jolloin niihin kohdistuu merkittävät muutostyö- ja peruskorjauskustannukset. Kellonsoittajankadun ja Datacityn tilat ovat ulkoisia vuokratiloja. Niiden yhteenlasketut vuokrakustannukset vuositasolla ovat noin 1,5 M€.

Vaikutukset Ruiskatu 8/muut toiminnot ja tilat

Ruiskatu 8:n hankesuunnitelmassa on mukana väistötilakoulu, jota ei ole ammatti-instituutin uudisrakennusvaihtoehdoissa. Mikäli päätetään toteuttaa jompikumpi ammatillisen koulutuksen uudishanke, tulee ottaa kantaa myös pysyvien väistötilojen (peruskoulu) toteuttamisesta jonnekin muualle.

Ruiskatu 8:n jatkokäyttösuunnitelmassa sinne kaavailtiin sijoitettavaksi myös Mikaelin koulu. Mikaelin koulun sijoittumista on tutkittu vaihtoehtoisesti myös Samppalinnan koulukiinteistöön. Tästä on laadittu tarveselvitys ja selvityksen mukaan kohteen peruskorjaus Mikaelin koulun käyttöön maksaisi noin 9 M€.

Huomioitava on, että mikäli AMK:lta vapautuva tila Ruiskadulla jää tyhjäksi, tulee sitä edelleen ylläpitää (ammatti-instituutin sote-alan koulutus toimii edelleen siellä), ja tämän kustannus on vuositasolla noin 500 000 €.

Arvion mukaan Ruiskadun tiloja voisi käyttää lyhyen ajan (pari vuotta) väistötiloina ilman suurempia korjaustöitä, mutta pidempää väistökäyttöä varten pitäisi tiloihin investoida noin 3,5 - 5 M€. Tämä summa sisältää vain teknisiä korjauksia eikä mahdollista samanlaisia puitteita peruskoulun erityistiloille kuin mitä Ruiskadun hankesuunnitelmassa on huomioitu.

Vasaramäen koulun tilojen käyttöön Skanssin uuden koulun valmistumiseen asti liittyy riski. Koulurakennus on teknisen käyttöikänsä päässä, ja toiminnan jatkaminen kohteessa pidempään nostaa riskiä mm. sisäilmaongelmien realisoitumisesta. Kohteen pitäminen käyttökuntoisena vuoteen 2023 asti saattaa edellyttää investointeja, mikäli tilanne kohteessa heikkenee.

Ruiskatu 8:n kiinteistö on saatu valtiolta lahjoituksena. Opetusministeriölle on luovutuskirjan pykälän 44 (Perustamishankkeeseen suoritetun valtionosuuden

palautus) mukaan ilmoitettava olosuhteiden muuttumisesta kuuden kuukauden kuluessa. Ministeriöltä on AMK:n kampussuunnitelmien yhteydessä pyydetty hyväksyntää koko kampuskokonaisuudelle, ja myönteinen päätös on saatu 3.12.2015. Sen mukaan Sepänkatu 1 ja 2 myyntitulot voidaan kohdistaa Ruiskatu 8:n hankkeen rahoittamiseen. Laki valtionavustusten palauttamisesta on sittemmin muuttunut väljemmäksi. Hallituksen talouspoliittinen ministerivaliokunta tarkensi 5.10.2016 ammatillisen koulutuksen reformin linjausta valtion korvauksetta luovuttamien kiinteistöjen käyvän arvon käyttämisestä ensisijaisesti ammatillisen koulutuksen kehittämiseen. Näiden kiinteistöjen käypää arvoa voidaan jatkossa käyttää rakennusinvestointien lisäksi myös koulutuksen kehittämistä edistäviin investointeihin, kuten uusien digitaalisten oppimisympäristöjen käyttöönottoon. Mikäli Ruiskatu 8:n jatkokäytön suunnitelmia muutetaan ja Ruiskatua ei korjata perus- ja keskiasteen koulukäyttöä varten, tulee muuttuneista suunnitelmista ilmoittaa opetusministeriöön.

Yhteenveto ja eteneminen

Yhteenvetona on todettavissa, että Ruiskadun hankesuunnitelman toteuttamisen sijaan ammatillisen koulutuksen verkkoa voitaisiin alkaa kehittää suunniteltua nopeammalla aikataululla ja kahdessa vaiheessa. Toiminta voitaisiin keskittää pääosin kahteen paikkaan: Kupittaa/Itäharju ja Peltola. Ensimmäisessä vaiheessa ryhdyttäisiin laatimaan ammatillisen koulutuksen laajemman vaihtoehdon pohjalta tarveselvitystä ja hankesuunnitelmaa. Myöhemmässä vaiheessa otettaisiin käsittelyyn Peltolan ammatti-instituutin ja Juhannuskukkulan ratkaisut.

Tilapalvelukeskus saattaa ammatillisen koulutuksen vaihtoehtoisen (Ruiskadun korvaava hanke) esiselvityksen kasvatus- ja opetuslautakunnan käsittelyyn ja pyytää siltä asiasta lausuntoa. Lautakunnan lausunnon saatuaan Tilapalvelukeskus vie Ruiskatu 8:n hankesuunnitelman ja tämän vaihtoehtoselvityksen kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi. Samppalinnan koulukiinteistön tarveselvitys tulee saattaa päätöksentekoon samassa aikataulussa.

Riippumatta valittavasta tilaratkaisusta tulee Kellonsoittajankadun vuokrasopimusta jatkaa 30.6.2019 saakka. Pidemmän jatkokauden mahdollisuudesta voidaan tarvittaessa neuvotella kiinteistön omistajan kanssa.

Toimialajohtaja Timo Jalonen 28.2.2018:

Skanssin monitoimitalon, Vasaramäen koulun ja Ruiskadun mahdollisiin väistötiloihin liittyvä kysymys on kasvatus- ja opetuslautakunnan käsittelyssä 7.3.2018 toisen asian yhteydessä.

Aninkaisten koulukokonaisuus kytkeytyy vahvasti siihen, mitä Konserttitalon tilanteesta päätetään kevään 2018 aikana. Myös Aninkaisten tilat ovat lähivuosina peruskorjauksen tarpeessa. Koska Aninkaistenmäen alueen tilanne on toistaiseksi epäselvä, tulee asiaan palata myöhemmin. Sivistystoimiala on tarvittaessa valmis luopumaan kaikista ammatillisen koulutuksen käytössä olevista tiloista Aninkaisissa. Myös Lemminkäisenkadulla on osin saman tyyppistä koulutusta. Lemminkäisenkadulla ja Aninkaisissa olevan koulutuksen sijoittumiseen tulee palata myöhemmin.

Sivistystoimiala tukee hanketta, jossa ammatilliselle koulutukselle pyritään saamaan aiempaa yhtenäisemmät tilat rakentamalla uudisrakennus Kupittaan-Itäharjun alueelle, jossa Turun ammatti-instituutilla on jo nyt koulutusta ja jossa on mahdollisuus tehdä hyvää yhteistyötä Turun ammattikorkeakoulun kanssa. Tähän tilaan tulee sijoittaa ainakin ne toiminnot, jotka tällä hetkellä ovat Ruiskatu/Uudenmaantiellä ja Kellonsoittajankadulla.

Kellonsoittajankadun ja Uudenmaantien vuokrakustannus on tällä hetkellä 1 129 838 euroa vuodessa. Koska Kellonsoittajankadun kiinteistö on käyttöikänsä päässä ilman mittavia korjauksia 2020-luvun alussa ja Ruiskatu/Uudenmaantien 2020-luvun jälkipuoliskolla, nostaisi nykyisten tilojen kunnostaminen vuokrat aiempien kokemusten perusteella noin kolminkertaiseksi. Sellainen vaihtoehto ei voi tulla kyseeseen, että jäätäisiin nykyisiin tiloihin. Em. tilat korvaavan uudisrakennuksen vuokravaikutus on 3,4 miljoonaa euroa. Tilakustannus molemmissa vaihtoehdoissa olisi Turun ammatti-instituutille käytännössä sama. Jos toimintoja keskitetään Kellonsoittajankadulta ja Uudenmaantie/Ruiskadulta yhteen paikkaan, syntyy asiassa muitakin resurssien säästöjä, jotka puoltavat uudisrakentamista.

Myös Aninkaisten koulutalon osalta tulee jatkaa edellä kuvatun analyysin tekemistä sen jälkeen kun Aninkaisten alueen kokonaistilanne on paremmin jäsentynyt lähikuukausien aikana. Tähän puolestaan liittyy vahvasti myös Lemminkäisenkadun koulutus.

Sivistystoimiala voi käyttää Uudenmaankadun/Ruiskadun tiloja väistötiloina silloin, kun se katsotaan toiminnallisesti järkeväksi niin kauan kuin tilat katsotaan terveelliseksi ja turvalliseksi. Turun ammatti-instituutin toiminnot voidaan 1.8.2019 alkaen siirtää Kellonsoittajankadun ulkopuolisista vuokratiloista kaupungin omiin tiloihin siksi aikaa, että nyt esitetyt uudet tilat valmistuvat.

Samppalinnan koulu on 1960-luvulla suunniteltu ja rakennettu pienryhmäisen opetuksen käyttöön. Koulu tulee peruskorjata Mikaelin koulun käyttöön.

Liite 1                                  Ammatillisen koulutuksen vaihtoehtoinen tilaselvitys

Liite 2                                  Esitys ammatillisen koulutuksen vaihtoehtoisesta suunnitelmasta

Ehdotus        Kasvatus- ja opetuslautakunta päättää esittää hylättäväksi aiemman esillä olleen Ruiskatuun liittyvän hankesuunnitelman. Lautakunta harkitsee tapauskohtaisesti Ruiskadun koulurakennuksen käyttämistä sivistystoimialan väistötilana niin kauan kuin tilat ovat tarkoituksenmukaiset, terveelliset ja turvalliset.

Kasvatus- ja opetuslautakunta tukee vaihtoehtoisessa selvityksessä esille tuodun ammatillisen koulutuksen uudisrakennushankkeen toteuttamista Kupittaan-Itäharjun alueelle siten, että se pitää sisällään ne toiminnat, jotka tällä hetkellä sijaitsevat Kellonsoittajankadulla ja Uudenmaantie/Ruiskadulla, ja edellyttää kohteesta hankesuunnitelmaa.

Aninkaisten koulurakennuksen tilanne tulee tuoda erikseen päätettäväksi siinä vaiheessa, kun Konserttitalon tilanne on ratkennut. Lautakunta suhtautuu lähtökohtaisen myönteisesti myös tämän koulutuksen keskittämiseen uudisrakennukseen samoin kuin Lemminkäisenkadun koulutuksen.

Kasvatus- ja opetuslautakunta esittää Samppalinnan koulun peruskorjausta Mikaelin koulun käyttöön.