Va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi ja tilacontroller Minna Juselius 10.10.2017:

Ruiskatu 8 hankkeen taustat ja kytkeytyminen AMK:n kampushankkeeseen

Turun ammattikorkeakoulun toiminta kiinteistössä loppuu kesällä 2018, sillä se keskittää toimintojansa Kupittaan alueelle siellä jo sijaitsevien toimintojen läheisyyteen. AMK:n tavoitteet toteuttava hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 1.6.2015. Hankesuunnitelma piti sisällään Ruiskadun ja Sepänkadun kaikkien toimintojen siirron Kupittaalle.

Ammattikorkeakoulun siirtyessä pois Ruiskatu 8:n kiinteistöstä vapautuu sieltä opetus-, auditorio- hallinto- ja sosiaalitiloja noin 16 000 m2 sekä uimahalli- ja liikuntatilaa 1 455 m2. Turun ammatti-instituutin (myöhemmin TAI) käytössä on noin 5 000 m2:n tilat samassa kiinteistössä (Uudenmaantien puoleisessa osassa), ja nämä jäävät edelleen sen käyttöön.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 1.6.2015 AMK:lta vapautuvien kiinteistöjen jatkokäyttöä koskevat linjaukset valmistelussa ohjeellisena noudatettavaksi:

Ruiskatu 8:n jatkokäytöstä on laadittu useita suunnitelmia vuosien varrella ja sen teknistä kuntoa on arvioitu asiantuntijoiden toimesta. Nyt kohteeseen liittyvät tarpeet ovat saaneet lopullisen muotonsa ja kohteesta on laadittu yhdistetty tarveselvitys ja hankesuunnitelma. Hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä strateginen tilojen ohjaus -vastuualueen, kiinteistötoimialan ja sivistystoimialan kanssa.

Liite 1                                  Ruiskatu 8 jatkokäytön hankesuunnitelma

Sijoittuvat toiminnot

Kiinteistöön esitetään sijoitettavaksi seuraavat toiminnot:

Aikaisemmin tarkastelussa ovat olleet mukana myös Luolavuoren koulun vaikeasti kehitysvammaisten yksikkö sekä Steiner-koulu. Valmistelun edetessä todettiin, että Luolavuoren koulun toimintojen sijoittaminen kiinteistöön vaatisi niin mittavia muutostöitä, että toiminta kannattaa ennemmin suunnitella toisaalle. Lisäksi selvityksissä oli mukana Steiner-koulun toiminnan siirtäminen Mestarinkadulta Ruiskadulle. Steiner-koulu kuitenkin ilmoitti selvitysprosessin aikana, että se ei sittenkään ole kiinnostunut Ruiskadun tiloista.

Sijoittumissuunnitelman lähtökohdat

Toimintojen sijoittamista kiinteistöön tarkasteltiin kahdesta eri näkökulmasta: toimintojen sijoittuminen tiloihin ilman toiminnallisia muutostöitä ja muutostöiden mahdollistamana. Valmisteluvaiheessa todettiin, että vaihtoehtoa ilman toiminnallisia muutoksia ei voi toteuttaa. Pohjaratkaisu ei vastaisi käyttäjien tarpeita ja hukkatilaa jäisi paljon. Lisäksi kiinteistöön olisi saatu sijoitettua vain yksi toimija (TAI:n Kellonsoittajankadun yksikkö) neljän asemesta.

Sijoittumissuunnitelman kohteeseen on tilaohjelmien pohjalta laatinut Arkkitehtitoimisto Tommy Gustafsson Arkitektbyrå.

Ruiskatu 8 -kiinteistön jatkokäytön suunnitelmassa on lähdetty siitä, että kohdetta käytetään noin 10-15 vuotta, jonka jälkeen kouluverkkoa todennäköisesti uudistetaan ainakin ammatillisen koulutuksen tilojen osalta laajemmassa mittakaavassa.

Kohteeseen toteutetaan sellaiset tekniset korjaus- ja muutostyöt, joilla kiinteistöä voidaan huoletta käyttää noin 2030-luvun puoliväliin saakka. Lisäksi toteutetaan sellaiset toiminnalliset muutostyöt, jotka ovat välttämättömiä toiminnan järjestämisen kannalta.

Tyhjenevät tilat

Ruiskadulle sijoittuminen mahdollistaa seuraavista tiloista luopumisen:

Kellonsoittajankatu 9-11:

Syreenikuja 1 (Vasaramäen koulun Kupittaan yksikkö)

Muita mahdollisia vaikutuksia

Kuntotutkimus, tarvittavat korjaus- ja muutostyöt

Kohteesta on laadittu kuntotutkimus ja PTS, eli pitkän tähtäimen suunnitelma kohteen korjaustarpeista (RTC Vahanen Turku). Tutkimusten perusteella kiinteistöä tulee korjata kauttaaltaan niin ulkopuolen, julkisivujen kuin myös LVIAS-tekniikan osalta. Suurimpia korjaustöitä ovat salaojiin ja ulkopuolisiin maastotöihin liittyvät työt, vesikatto ja julkisivuun liittyvät korjaustoimenpiteet, sisäpuolisina töinä IV-koneiden uusinta, vesijohtojen ja viemärien uusinta ja sähkötöiden osalta keskuksien, nousujohtojen, pistorasioiden ja valaistuksen uusiminen ja tele- ja turvajärjestelmien korjaus. Teknisten korjaustarpeiden laajuus tarkentuu hankesuunnittelua seuraavissa jatkotutkimuksissa.

Keskeisimmät toiminnalliset muutostarpeet liittyvät tilajakoihin ja tilojen kokoihin. Tehtäväksi tulee hieman seinien siirtoja, mutta sijoittumissuunnitelma kohteeseen on laadittu siitä näkökulmasta, että näitä tulee mahdollisimman vähän. Ruiskadun kiinteistöön tarvitaan lisäksi erityisvarusteltuja opetustiloja peruskoulun tarpeisiin. Toteutettavaksi tulee käsityön, kuvataiteen, musiikin ja luonnontieteiden opetustilat, jotka ovat yhteiskäytössä peruskoulun toimijoiden kesken. Fysiikka-kemian luokkiin on jo puitteet olemassa, ja niitä käytetään osittain yhdessä myös ammatillisen koulutuksen (sote-koulutus) kanssa. Uimahalli poistetaan käytöstä toiminnallisten muutostöiden yhteydessä. Sen paikalle sijoittuu käsityö-, kotitalous- ja musiikkitiloja.

Piha-alueelle tulee toteuttaa välituntipiha. Rakennukseen on sijoittumassa lähtökohtaisesti vain yläkouluikäisiä oppilaita sekä ammatillisen koulutuksen opiskelijoita, ja näin ollen varsinaisia leikkivälineitä ei tarvita. Pihasuunnittelu tehdään käyttäjien kanssa yhteistyössä hankkeen seuraavassa suunnitteluvaiheessa.

Kustannukset ja vuokravaikutukset

Kokonaiskustannus Ruiskatu 8:n hankkeelle on 16 M€ (sisältäen tekniset korjaus- ja muutostyöt, toiminnalliset muutostyöt ja lisä- ja muutostyövarauksen 15 %). Teknisten korjausten osuus summasta on 12,5 M€ ja toiminnallisten muutosten osuus 3,5 M€.

Kustannuksia laskettaessa on lähdetty siitä, että pintoja ja kalusteita ei uusita tässä yhteydessä vaan niiden osalta tehdään vain välttämättömät paikkaus- ja korjaustoimenpiteet.

Irtokalusteet ovat käyttäjän oma hankinta, johon käyttäjän tulee varautua omassa talousarviossaan. Kalustekustannusten osalta karkea arvio sivistystoimialan kustannuksista on noin 1,3 M€, mutta summa on vielä täsmentymätön. Tarkoituksena on hyödyntää AMK:lta vapautuvia kalusteita siinä määrin kuin ne ovat hyväkuntoisia. Tarkempi inventointi voidaan tehdä vasta AMK:n muuttosuunnitelmien täsmentyessä. Ruiskadun kalustebudjetti tullaan hyväksyttämään erikseen.

Osa hankkeen kustannuksista voidaan kattaa kiinteistöjen myynnin kautta saatavilla tuotoilla. Kupittaan kampuksen hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä on päätetty, että Sepänkadun kiinteistöjen (Sepänkatu 1 ja 2) myyntituotot kohdistetaan Ruiskadun kiinteistön korjaus- ja muutostöihin. Sepänkatu 1 myyntiarvo asumiskäyttöön kehitettynä on noin 5,5 M€ ja Sepänkatu 2:n markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen (2015) perusteella noin 1,1 - 1,5 M€. Yhteensä myyntitulojen arvioidaan olevan noin 6,6 - 7 M€. Lisäksi Syreenikujan kiinteistön myyntituotot voidaan käyttää tämän hankkeen hyväksi. Arvio tässä vaiheessa on noin 1 M€. Mikäli Mikaelin koulun yläkoulu sijoitetaan Ruiskatu 8:aan ja Samppalinnan koulutalosta luovutaan, vapautuu osa tontista kehitettäväksi asuinrakentamiseen. Arvio tontin kehitettävän osan arvosta on maksimissaan 4 M€.

Kustannusarvioiden pohjalta on laskettu arviot Ruiskatu 8:n tulevien käyttäjien vuokrista.

Vuokralaskelman mukaan sivistystoimialalle kohdistuva vuokra Ruiskadun kiinteistössä on 255 713 €/kk ja 3 068 563 €/vuosi.

Hyvinvointitoimialalle kohdistuva vuokra on 1 493 €/kk ja 17 911 €/vuosi.

Keittiötilojen osuus on 9 115 €/kk ja 109 378 €/vuosi.

Sisäisen vuokran lisäksi toimialan maksettavaksi tulevat kustannukset sähköstä sekä vedestä ja jätevedestä. Hoitovuokra perustuu kohteen nykyiseen lämmitysenergian kulutukseen ja nykyisiin kiinteistönhoidon palveluveloituksiin. Vastaavasti siivous perustuu nykyisen palvelusopimuksen hinnoitteluun. Peruskorjauksen jälkeen palveluhankinnat kilpailutetaan ja hoitovuokran taso tarkistetaan vastaamaan sen hetkistä kustannustietoa. Vuokralaskelma päivitetään kokonaisuudessaan hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan.

Eteneminen

Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää asianosaisilta toimialoilta, lauta- ja johtokunnilta lausuntoja Ruiskatu 8:n hankesuunnitelmasta. Lausunnosta tulee myös käydä ilmi, että käyttäjätoimiala sitoutuu hankkeen vuokrakustannuksiin. Lausunnot tulee antaa siten, että asia voidaan saattaa kaupunginhallituksen käsiteltäväksi 6.11.2017. Päätöksen hankesuunnitelmasta tekee lopulta kaupunginvaltuusto.

Hankesuunnitelman hyväksymisen jälkeen siirrytään toteutusvaiheeseen.

Ruiskadun tilat vapautuvat AMK:lta touko-kesäkuussa 2018. Tämän jälkeen korjaus- ja muutostyöt voidaan käynnistää.

Päätöksenteon aikataulusta riippuu, kuinka nopeasti hanke voidaan käynnistää, tavoitteena on käynnistää se alkuvuodesta 2018. Hanke on tarkoitus toteuttaa ns. yhteistoimintamallisena (hankkeessa alusta asti mukana ovat suunnittelijat, toteuttajat, rakennuttaja ja käyttäjien edustajat).

Korjaus- ja muutostyöt pyritään saamaan valmiiksi viimeistään kesäkuuhun 2020 mennessä. Kouluille varataan aikaa kalustamiselle siten, että tilat ovat käyttöön otettavissa lukuvuoden alkaessa elokuussa 2020.

Toimialajohtaja Timo Jalonen 11.10.2017:

Sivistystoimialan lausunto:

Sivistystoimialan edustajia on kuultu hankesuunnitelman laatimisen yhteydessä.

Mikaelin koulun kolmen yksikön sijoittuminen yhteen paikkaan ja kohtalaisen helposti tavoitettavaan paikkaan on myönteinen asia. Mikaelin koulun yläluokille on löytymässä yksi yhtenäinen toimintaympäristö rakennuksen pohjakerrokseen.

Rakennuksen 1. kerrosta on tarkoitus käyttää Vasaramäen koulun yläkoululuokkien väistötilana vuosina 2020 - 2023 siihen asti, kun Skanssin koulutalo valmistuu. Kiinteistöliikelaitos on jo useita vuosia sitten arvioinut, että nykyisin käytössä oleva koulurakennus on käyttöikänsä päässä. Yläluokkalaisia ko. koulurakennuksessa on 334, joista useat ryhmät opiskelevat Vasaramäen alakoulun tiloissa. Aiemmin koulurakennuksessa toimi myös lukio, jolloin oppilasmäärä oli noin 700. Koska kyseisen koulurakennuksen kunto on heikko ja käyttöaste vähäinen ja koska korvaavat tilat ovat löytymässä läheltä, on sivistystoimiala valmis luopumaan vanhasta Kupittaan koulurakennuksesta mahdollisimman nopeasti eräiden kuntalaisten vastustuksesta huolimatta.

Alueelle ollaan suunnittelemassa uutta monitoimitaloa Skanssiin, josta muodostuisi lähikoulu Lausteen, Huhkolan, Skanssin ja Vasaramäen alueen oppilaille. Tarveselvitys on tulossa kasvatus- ja opetuslautakuntaan marraskuussa. Vasaramäen yläkoulun tilanne ratkaistaan tässä yhteydessä.

Vuoden 2023 jälkeinen käyttö on suunnittelematta, koska investointisuunnitelmaa ei ole laadittu niin pitkälle. Aikomuksena on käyttää koulua väistötilana muille peruskorjauskohteille. Selvää käyttötarkoitusta ei ole vuoden 2023 jälkeiselle ajalle, joka on hankesuunnitelman yksi puute.

Ammatti-instituutille jäisivät muut tilat. Kellonsoittajankadun koulutilan kunto on tyydyttävä. Sen osalta ei ole muuta hyvää kuin sijainti lähellä keskustaa. Joka tapauksessa on selvää, että ammatti-instituutti pääsisi muuttamaan nykyistä parempikuntoisiin tiloihin.

Yleisesti ottaen on todettava, että Ruiskadun koulukiinteistö edustaa aikansa funktionalistista arkkitehtuuria, jossa pääpaino oli pitkillä käytävillä ja opetustiloilla käytävän kahden puolen. Rakennus ei missään määrin ole edustanut eikä muutosten jälkeenkään tule edustamaan mitään tehokkaan tilankäytön esimerkkioppilaitosta. Rakennuksessa on tarpeettoman monta suurta toimitilaa. Myöskään vastikään peruskorjatun uima-allasosaston hävittäminen ei vaikuta järkevältä hankkeelta. Tästä aiheutuu sivistystoimialalle kustannuksia.

Rakennuksen yleisilme on pääasiassa hyvä. Koska suurimmat huolet liittyvät LVI- ja sähköjärjestelmien uusimiseen ja sitä kautta johtavat nyt siistien pintojen rikkomiseen, on yleisilme, mikäli siihen ei riittävästi kiinnitetä huomiota, hyvin mosaiikkimainen. Vaikuttaa siltä, että lattiamateriaalissa on monin paikon ajalle tyypillistä asbestimateriaalia. Vanhoissa suurissa peruskorjauskohteissa kustannusarvioiden noudattaminen on myös iso haaste. Tietoverkon riittävään kapasiteettiin tulee kiinnittää huomiota.

Kiinteistössä on vuosien aikana havaittu useita sisäilmaongelmia, joita ei nyt tässä suunnitelmassa ole kartoitettu vaan keskitytty rakenteiden kuntoon. Toki kunnossa olevat rakenteet mahdollistavat hyvän sisäilman, mutta eivät ole ainut asia.

Hankesuunnitelmassa on pidettävä huolta, että kun peruskorjaukset kattavat koko kiinteistön, niin ammatilliselle koulutukselle on taattava toimintaedellytykset nykyisten kiinteistössä olevien koulutusten toteuttamiselle peruskorjauksen aikana. Tämä koskee lähinnä sosiaali- ja terveysalaa.

Täysin määrittelemätön on myös kalustuksen tilanne. Ei ole tiedossa, missä määrin ammattikorkeakoulu vie irtaimistoa pois. Arviolta voi kuitenkin todeta, että kalustehankintoihin ei juurikaan ole viime vuosikymmenenä kiinnitetty huomiota, koska aikeissa on ollut uuden oppimisympäristön saaminen. Nykyisen irtaimiston varaan ei siis voi paljon perustaa. Sama koskee myös irtaimistoa Kellonsoittajankadun koulutalossa.

Ruiskadun tontti on hyvä. Jos lähivuosien tavoitteena on keskittää ammattiopetusta ko. tontille ja Peltolaan, muodostuu alueesta varsin tiivis kampusalue. Ammatilliselle koulutukselle olisi eduksi toimipaikkaverkoston vähentäminen ja tilatehokkuuden lisääminen.

Sivistystoimiala sitoutuu niihin kustannuksiin, jotka ovat sille tarpeen. Mikäli käy niin, että ns. väistökouluosioon ei saada käyttöä Skanssin monitoimitalon valmistumisen jälkeen tai tilankäyttöä voidaan muuten tehostaa, ei sivistystoimiala sitoudu sellaisiin kustannuksiin tiloista, joita se ei tarvitse.

Ehdotus        Kasvatus- ja opetuslautakunta päättää yhtyä sivistystoimialan asiasta antamaan lausuntoon.