STO, va tilajohtaja Tuomas Koskiniemi, tilacontroller Minna Juselius 10.10.2017:

Ruiskatu 8 hankkeen taustat ja kytkeytyminen AMK:n kampushankkeeseen

Turun ammattikorkeakoulun toiminta kiinteistössä loppuu kesällä 2018, sillä se keskittää toimintojansa Kupittaan alueelle, siellä jo sijaitsevien toimintojen läheisyyteen. AMK:n tavoitteet toteuttava hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 1.6.2015. Hankesuunnitelma piti sisällään Ruiskadun ja Sepänkadun kaikkien toimintojen siirron Kupittaalle.

Ammattikorkeakoulun siirtyessä pois Ruiskatu 8 kiinteistöstä, vapautuu sieltä opetus-, auditorio- hallinto- ja sosiaalitiloja noin 16 000 m2 sekä uimahalli- ja liikuntatilaa 1 455 m2. Turun ammatti-instituutin (myöhemmin TAI) käytössä on noin 5 000 m2:n tilat samassa kiinteistössä (Uudenmaantien puoleisessa osassa) ja nämä jäävät edelleen sen käyttöön.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 1.6.2015 AMK:lta vapautuvien kiinteistöjen jatkokäyttöä koskevat linjaukset valmistelussa ohjeellisena noudatettavaksi:

• Valtiolta lahjoituksena saatu Ruiskatu 8 -kiinteistö jatkaa perus- ja keskiasteen koulukäytössä
• ja valtiolta lahjoituksena saaduista Sepänkatu 1 ja 2 -kiinteistöjen myynneistä saatavat myyntituotot kohdistetaan Ruiskatu 8 -kiinteistön koulukäytön edellyttämiin muutostöihin

Ruiskatu 8 jatkokäytöstä on laadittu useita suunnitelmia vuosien varrella ja sen teknistä kuntoa on arvioitu asiantuntijoiden toimesta. Nyt kohteeseen liittyvät tarpeet ovat saaneet lopullisen muotonsa ja kohteesta on laadittu yhdistetty tarveselvitys ja hankesuunnitelma. Hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä strateginen tilojen ohjaus –vastuualueen, kiinteistötoimialan ja sivistystoimialan kanssa.

Liite 1Ruiskatu 8 jatkokäytön hankesuunnitelma

Sijoittuvat toiminnot

Kiinteistöön esitetään sijoitettavaksi seuraavat toiminnot:

• Ammatti-instituutin Kellonsoittajankadun toiminnot
• Ammatti-instituutin aikuiskoulutuksen Lemminkäisenkadun toiminnot
• Tarvittavat lisätilat Ammatti-instituutin sote –koulutukselle
• Väistötilakoulu, johon ensi vaiheessa sijoittuu Vasaramäen koulun Syreenikujan yksikkö
• Mikaelin koulun yläkoululuokat (Mäntymäen sairaala-alueelta ja Samppalinnan koulutalosta)
• Kouluterveydenhuollon tiloja

Aikaisemmin tarkastelussa ovat olleet mukana myös Luolavuoren koulun vaikeasti kehitysvammaisten yksikkö sekä Steiner –koulu. Valmistelun edetessä todettiin, että Luolavuoren koulun toimintojen sijoittaminen kiinteistöön vaatisi niin mittavia muutostöitä, että toiminta kannattaa ennemmin suunnitella toisaalle.  Lisäksi selvityksissä oli mukana Steiner koulun toiminnan siirtäminen Mestarinkadulta Ruiskadulle. Steiner koulu kuitenkin ilmoitti selvitysprosessin aikana, että se ei sittenkään ole kiinnostunut Ruiskadun tiloista.

Sijoittumissuunnitelman lähtökohdat

Toimintojen sijoittamista kiinteistöön tarkasteltiin kahdesta eri näkökulmasta: toimintojen sijoittuminen tiloihin ilman toiminnallisia muutostöitä ja muutostöiden mahdollistamana. Valmisteluvaiheessa todettiin, että vaihtoehtoa ilman toiminnallisia muutoksia ei voi toteuttaa. Pohjaratkaisu ei vastaisi käyttäjien tarpeita ja hukkatilaa jäisi paljon. Lisäksi kiinteistöön olisi saatu sijoitettua vain yksi toimija (TAI:n Kellonsoittajankadun yksikkö) neljän asemasta.

Sijoittumissuunnitelman kohteeseen on tilaohjelmien pohjalta laatinut Arkkitehtitoimisto Tommy Gustafsson Arkitektbyrå.

Ruiskatu 8 kiinteistön jatkokäytön suunnitelmassa on lähdetty siitä, että kohdetta käytetään noin 10-15 vuotta, jonka jälkeen kouluverkkoa todennäköisesti uudistetaan ainakin ammatillisen koulutuksen tilojen osalta laajemmassa mittakaavassa.

Kohteeseen toteutetaan sellaiset tekniset korjaus- ja muutostyöt, joilla kiinteistöä voidaan huoletta käyttää noin 2030 –luvun puoliväliin saakka. Lisäksi toteutetaan sellaiset toiminnalliset muutostyöt, jotka ovat välttämättömiä toiminnan järjestämisen kannalta.

Tyhjenevät tilat

Ruiskadulle sijoittuminen mahdollistaa seuraavista tiloista luopumisen:

Kellonsoittajankatu 9-11:

• Huoneistoala 8437 m2 (bruttoala 12 200 br-m2)
• Rakennettu vuonna 1968 ja laajennettu 1990-luvulla, peruskorjauksen tarpeessa
• Vuokratila, jonka omistaa Turun kauppaopetussäätiö
• Turun kaupungin irtisanoessa vuokrasopimuksen, on kohteen jatkokäytön suunnittelu omistajan asia. Kohteesta on laitettu vireille kaavanmuutos.
• Vuokrasopimus tulisi irtisanoa päättymään kesään 2020.

Syreenikuja 1 (Vasaramäen koulun Kupittaan yksikkö)

• Huoneistoala 5061 m2 (bruttoala 5671 br-m2)
• Rakennettu vuonna 1957 ja on teknisen käyttöikänsä päässä
• Kohdetta ei kannata korjata, vaan kohteesta luovutaan. Kohde on kiinteistökehityskohde, joka tullaan myymään.

Muita mahdollisia vaikutuksia

• Datacityn kiinteistöstä tyhjenee noin 1000 m2 (TAI aikuiskoulutus). Tämä on vuokratila, jonka omistaa Turun Teknologiakiinteistöt. Tilasta luopumispäätöstä ei ole vielä tehty.
• Mikaelin koulun sijoitus Ruiskadulle tyhjentää osan Samppalinnan koulukiinteistöä (jopo) sekä Runosmäen ja Mäntymäen yksiköt. Mäntymäen tila kuuluu Hyvinvointitoimialalle, eikä sivistystoimialalla ole sinne vuokrasopimusta. Runosmäen tilat jäävät sivistystoimialan muuhun käyttöön, mahdollisesti esiopetustiloiksi, joita alueelle tarvitaan. Samppalinnan rakennuksesta on tehty oma erillinen selvitys.

Kuntotutkimus, tarvittavat korjaus- ja muutostyöt

Kohteesta on laadittu kuntotutkimus ja PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma kohteen korjaustarpeista (RTC Vahanen Turku). Tutkimusten perusteella kiinteistöä tulee korjata kauttaaltaan niin ulkopuolen, julkisivujen kuin myös LVIAS-tekniikan osalta. Suurimpia korjaustöitä ovat salaojiin ja ulkopuolisiin maastotöihin liittyvät työt, vesikatto ja julkisivuun liittyvät korjaustoimenpiteet, sisäpuolisina töinä IV-koneiden uusinta, vesijohtojen ja viemärien uusinta ja sähkötöiden osalta keskuksien, nousujohtojen, pistorasioiden ja valaistuksen uusiminen ja tele- ja turvajärjestelmien korjaus. Teknisten korjaustarpeiden laajuus tarkentuu hankesuunnittelua seuraavissa jatkotutkimuksissa.

Keskeisimmät toiminnalliset muutostarpeet liittyvät tilajakoihin ja tilojen kokoihin. Tehtäväksi tulee hieman seinien siirtoja, mutta sijoittumissuunnitelma kohteeseen on laadittu siitä näkökulmasta, että näitä tulee mahdollisimman vähän. Ruiskadun kiinteistöön tarvitaan lisäksi erityisvarusteltuja opetustiloja peruskoulun tarpeisiin. Toteutettavaksi tulee käsityön, kuvataiteen, musiikin ja luonnontieteiden opetustilat, jotka ovat yhteiskäytössä peruskoulun toimijoiden kesken. Fysiikka- kemian luokkiin on jo puitteet olemassa ja niitä käytetään osittain yhdessä myös ammatillisen koulutuksen (sote-koulutus) kanssa. Uimahalli poistetaan käytöstä toiminnallisten muutostöiden yhteydessä. Sen paikalle sijoittuu käsityö- kotitalous- ja musiikkitiloja.

Piha-alueelle tulee toteuttaa välituntipiha. Rakennukseen on sijoittumassa lähtökohtaisesti vain yläkouluikäisiä oppilaita sekä ammatillisen koulutuksen opiskelijoita ja näin ollen varsinaisia leikkivälineitä ei tarvita. Pihasuunnittelu tehdään käyttäjien kanssa yhteistyössä hankkeen seuraavassa suunnitteluvaiheessa.

Kustannukset ja vuokravaikutukset

Kokonaiskustannus Ruiskatu 8 hankkeelle on 16 M€ (sisältäen tekniset korjaus- ja muutostyöt, toiminnalliset muutostyöt ja lisä- ja muutostyövarauksen 15 %). Teknisten korjausten osuus summasta on 12,5 M€:a ja toiminnallisten muutosten osuus 3,5 M€:a.

Kustannuksia laskettaessa on lähdetty siitä, että pintoja- ja kalusteita ei uusita tässä yhteydessä vaan niiden osalta tehdään vain välttämättömät paikkaus- ja korjaustoimenpiteet.

Irtokalusteet ovat käyttäjän oma hankinta, johon käyttäjän tulee varautua omassa talousarviossaan. Kalustekustannusten osalta karkea arvio sivistystoimialan kustannuksista on noin 1,3 M€:a, mutta summa on vielä täsmentymätön. Tarkoituksena on hyödyntää AMK:lta vapautuvia kalusteita siinä määrin, kuin ne ovat hyväkuntoisia. Tarkempi inventointi voidaan tehdä vasta AMK:n muuttosuunnitelmien täsmentyessä. Ruiskadun kalustebudjetti tullaan hyväksyttämään erikseen.

Osa hankkeen kustannuksista voidaan kattaa kiinteistöjen myynnin kautta saatavilla tuotoilla. Kupittaan kampuksen hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä on päätetty, että Sepänkadun kiinteistöjen (Sepänkatu 1 ja 2) myyntituotot kohdistetaan Ruiskadun kiinteistön korjaus- ja muutostöihin. Sepänkatu 1 myyntiarvo asumiskäyttöön kehitettynä on noin 5,5 M€ ja Sepänkatu 2:n markkina-arvo on AKA-arviolausuntojen (2015) perusteella noin 1,1 - 1,5 M€. Yhteensä myyntitulojen arvioidaan olevan noin 6,6 – 7 M€:a. Lisäksi Syreenikujan kiinteistön myyntituotot voidaan käyttää tämän hankkeen hyväksi. Arvio tässä vaiheessa on noin 1 M€:a. Mikäli Mikaelin koulun yläkoulu sijoitetaan Ruiskatu 8:aan ja Samppalinnan koulun tontista osa vapautuu kehitettäväksi asuinrakentamiseen. Arvio tontin kehitettävän osan arvosta on maksimissaan 4 M€.

Kustannusarvioiden pohjalta on laskettu arviot Ruiskatu 8 tulevien käyttäjien vuokrista.

Vuokralaskelman mukaan sivistystoimialalle kohdistuva vuokra Ruiskadun kiinteistössä on 255 713 €/kk ja 3 068 563 €/vuosi.

Hyvinvointitoimialalle kohdistuva vuokra on (1 493 €/kk)  1 536 €/kk ja (17 911 €/vuosi)  18 431 €/vuosi. (korjaus hallintolaki 52 §)

Keittiötilojen osuus on 9 115 €/kk ja 109 378 €/vuosi.

Sisäisen vuokran lisäksi toimialan maksettavaksi tulevat kustannukset sähköstä sekä vedestä ja jätevedestä. Hoitovuokra perustuu kohteen nykyiseen lämmitysenergian kulutukseen ja nykyisiin kiinteistönhoidon palveluveloituksiin. Vastaavasti siivous perustuu nykyisen palvelusopimuksen hinnoitteluun. Peruskorjauksen jälkeen palveluhankinnat kilpailutetaan ja hoitovuokran taso tarkistetaan vastaamaan sen hetkistä kustannustietoa. Vuokralaskelma päivitetään kokonaisuudessaan hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan.

Ruiskadun tilat vapautuvat Ammattikorkeakoululta touko-kesäkuussa 2018. Tämän jälkeen korjaus- ja muutostyöt voidaan käynnistää. Päätöksenteon aikataulusta riippuu, kuinka nopeasti hanke voidaan käynnistää, tavoitteena on käynnistää se alkuvuodesta 2018. Hanke on tarkoitus toteuttaa ns. yhteistoimintamallisena (hankkeessa alusta asti mukana ovat suunnittelijat, toteuttajat, rakennuttaja ja käyttäjien edustajat). Korjaus- ja muutostyöt pyritään saamaan valmiiksi viimeistään kesäkuuhun 2020 mennessä. Kouluille varataan aikaa kalustamiselle siten, että tilat ovat käyttöön otettavissa lukuvuoden alkaessa elokuussa 2020.

Hallintoylihoitaja Taina Soini 26.10.2017:

Kouluterveydenhuollon sijoittaminen Ruiskadulle on toiminnallisesti perustelua ja hankesuunnitelman mukaan hyvinvointitoimialan vuokrakustannukset laskevat jonkin verran.

Toimialajohtaja Riitta Liuksa 26.10.2017:

EhdotusSosiaali- ja terveyslautakunta päättää osaltaan hyväksyä hankesuunnitelman ja sitoutuu hankkeen vuokrakustannuksiin.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.