Vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi, tilacontroller Johanna Aarnio 18.11.2016:

Hyvinvointitoimialan vanhuspalvelun ympärivuorokautisenhoidontuotantosuunnitelma hyväksyttiin Sosiaali- ja terveyslautakunnassa 6.3.2013. Sen lähtökohtana olivat vanhuspalvelulaki (28.10.2012/980) sekä laatusuositusten linjaukset (yksiportaisuus ja tehostettu palveluasuminen) sekä toisaalta nykyisen toimipisteverkon hajanaisuus ja huono kunto. Tuotantosuunnitelman mukaiseen toimintamalliin siirtyminen tarkoittaa vanhuspalvelun pienten yksiköiden korvaamista suuremmilla noin 120 paikkaisilla yksiköillä.

Tuotantosuunnitelman pohjalta tehtiin vanhuspalvelun ympärivuorokautisen hoidon tilatarveselvitys (kh 24.6.2014 § 289) ja edelleen kaksi erillistä tilahankkeen hankesuunnitelmaa - Kulkurin valssi (osoite Kuralankatu 2) sekä Vuokkokoti (Murkionkatu 10). Molemmat hankesuunnitelmat hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 20.4.2015 § 67.

Vanhuspalvelun ympärivuorokautisen hoidon hankesuunnitelmat esittivät, että molemmat hankkeet toteutetaan yhteistyönä Turun palvelutilat Oy:n (myöhemmin TPT) kanssa siten, että TPT toimii hankkeiden toteuttajana ja kaupunki vuokraa tilat kokonaisuudessaan TPT:ltä. Kaupunki vuokraa asunnot edelleen asukkaille.

TPT haki molemmille hankkeille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (Ara) investointitukea ja korkotukea. Ara myönsi hankkeille 40 % avustusvarauksen.

Kulkurin valssin kustannusarvio hankesuunnitelman mukaan oli 17 076 000 € (alv 0 %). Tästä aiheutuva TPT:n arvio vuokrasta kaupungille olisi 1 120 000 €/vuosi (alv 0 %). Sisäisen vuokralaskennan periaatteen mukaan hyvinvointitoimialle aiheutuva vuokra olisi 1 103 240 €/vuosi (alv 0 %). Kulkurin valssin hankesuunnitelman esittelyssä kerrottiin, että senhetkisten peruskorjauksen luonnossuunnitelmien mukainen toteutuva paikkamäärä oli 103 ja jatkosuunnittelun tavoitteena oli nostaa paikka määrää kohti 120:tä.

Vuokkokodin kustannusarvio hankesuunnitelman mukaan oli 15 730 000 (alv 0 %) ja TPT:n perimä vuokra olisi 1 080 000 €/vuosi (alv 0 %). Hyvinvointitoimialalle aiheutuva vuokra sisäisen laskentaperiaatteen mukaisesti olisi 1 064 623 €/vuosi. Vuokkokodin paikkamäärätavoite on 120.

Ympärivuorokautisen hoidon hankesuunnitelmat esittivät, että Kulkurin valssi valmistuisi vuoden 2017 aikana ja Vuokkokoti vuonna 2019. TPT:n ja kaupungin välille tehtiin hankkeiden toteuttamisesta esisopimus, joka on hyväksytty kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa 2.3.2016 § 98.

Hankkeiden tilanne

TPT on lähettänyt Turun kaupungille 15.11.2016 päivätyn kirjeen, jossa se kuvaa Kulkurin valssi -hankkeen tilannetta kustannus- ja vuokra-arvion, aikataulun sekä ARA-avustuksen osalta.

Kustannusarvio: Kulkurin valssin jatkosuunnittelu ja urakkakilpailutus on tehty. Hankkeen kustannusarvio on noussut 17,01 M€:sta 21,53 M€:oon.

Muuttunut kustannusarvio perustuu TPT:n mukaan osittain Turun kaupungin esittämiin tarpeisiin. Hankkeen koko on kasvanut hankesuunnitelman hyväksymistä seuranneessa jatkosuunnittelussa 15 asunnolla (103 -> 118) ja asuntoja palvelevat yhteiset tilat ovat lisääntyneet. Myös hankkeen varuste- ja laatutaso on sen mukaan parantunut käyttäjien esittämien tarpeiden perusteella.

Hankkeen valmistelun kestäessä normit ja rakennusmääräykset ovat muuttuneet. Kiristyneet vaatimukset on huomioitava hankkeen toteutuksessa, mikä lisää kustannuksia.

Rakentamisen nykyinen suhdannetilanne poikkeaa hankkeen valmistelun aloittamisajankohdasta. Turun Palvelutilat Oy ei pysty arvioimaan suhdetilanteen muutoksen vaikutusta kustannustasoon. Lopulliset toteutuskustannukset muodostuvat rakennushankkeen aikana.

Hankkeen aikataulu: Hankkeen oli hankesuunnitelman mukaan tarkoitus valmistua vuoden 2017 kuluessa, mutta on aikataulustaan myöhässä. TPT:n mukaan kohteen rakennusaika on 18 – 20 kuukautta ja työt on tarkoitus aloittaa, kun kohteen vuokrasopimus on allekirjoitettu. Tämä tarkoittaa, että kohteen valmistumisen voidaan arvioida ajoittuvan kevääseen 2019.

TPT:n mukaan osa viivästyksestä johtuu rakennuspaikasta. Rakennuspaikan hankinta Turun Palvelutilat Oy:lle kesti ennakoitua pidempään. Hankkeen toteuttaminen saneerauskohteeseen on vaativaa, minkä vuoksi urakkakilpailulle annettiin riittävästi valmisteluaikaa.

Myös neuvottelut tulevan vuokralaisen ja tilojen käyttäjän kanssa kestivät pitkään. Siksi tarkempi hankesuunnittelu ja KVR-suunnitteluohjeiden valmistuminen venyivät tavoiteaikataulusta.

Aran investointiavustus: Aran osapäätöstä haettiin hankkeelle heti urakkakilpailun jälkeen keväällä 2016. Ara on antanut 27.9.2016 osapäätöksen, jonka mukaan hankkeelle tullaan hakemaan investointiavustuksena 40 % ARA:n osapäätöksessä hyväksytyistä kustannuksista 17.004.016 €. Haettavan avustuksen määrä on 6.816.064 €.

Kaupungille tulevan vuokran määrä: Kulkurin valssin vuokra olivat hankesuunnitelman mukaan 1.120.000 M€ vuodessa sisältäen asuntojen, yhteistilojen ja keittiötilojen vuokran. Hankesuunnitelmassa on kohteen asukkailta saatavaksi vuokratuotoksi arvioitu 720.000 €, joten kaupungin nettovuokra oli hankesuunnitelman mukaan noin 400.000 € vuodessa.

TPT on ilmoittanut 15.11.2016 Kulkurin valssin vuokraksi 1.210.000 € vuodessa sisältäen vanhuspalvelun käyttöön tulevat tilat sekä keittiötilat. Parannukset laatutasoon sekä kiristyneet normit ja määräykset nostavat kustannuksia ja siten myös vuokratasoa. Hintatasoa nostavista tekijöistä huolimatta vuokrataso on TPT:n mukaan maltillinen, perustuen maltilliseen korkotasoon.

TPT:n lähettämän kirjeen pohjalta hankesuunnitelmassa esitettyä asukkailta saatavaa vuokra-arviota on kaupungin toimesta tarkastettu laskentaperiaatteiden pysyessä samana. Asuntokohtainen vuokran suuruus on enintään Kelan eläkkeensaajan asumistuen hyväksyttävä enimmäismäärä, eli vuoden 2016 tasoisena suuruudeltaan 609,4 €/kk (7.313 €/vuosi). Kulkurin valssin toteutuva paikkamäärä on 118 ja asukkailta saatava vuokra olisi täydellä vuokrausasteella siten noin 863.000 € vuodessa. Näin ollen kaupungin nettovuokrakustannus olisi noin 347.000 € vuodessa (1,210 M€ - 0,863 M€). Hankkeen ollessa Aran tukema, tulee huomioida että Aran vuokramääritysperiaatteet toteutuvat.

Vaikka kohteen vuokra nousee, laskee kaupungin nettovuokrakustannus hyväksytystä hankesuunnitelmassa esitetystä.

Vuokkokoti: Kohteen toteutus on kilpailutettu KVR-urakkana ja tarjousten viimeinen jättöpäivä on 15.12.2016. Hintatason voidaan alustavasti arvioida vastaavan Kulkurin valssista saatuja tarjouksia. Tämän kohteen osalta vuokrataso ja aikataulu tarkentuvat myöhemmin. 

Kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaista rajoittamista koskeva laki

Kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki:

Kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaista rajoittamista (548/2016) koskevan lain (myöhemmin myös rajoituslaki) mukaan kunta ei saa tehdä sosiaali- ja terveydenhuollon rakennuksiin kohdistuvia investointeja koskevia sitoumuksia, joiden kokonaiskustannukset ylittävät viisi miljoonaa. Mikäli kunta haluaa toteuttaa edellä kuvatun investoinnin, sen täytyy hakea sosiaali- ja terveysministeriöltä poikkeuslupaa investoinnin toteuttamiseksi. Ministeriö voi myöntää poikkeusluvan, jos investointi on perusteltu palvelujen saatavuuden turvaamiseksi ja investointi on alueen palvelurakenteen kannalta tarpeellinen. Lisäksi rajoituslaki koskee ainoastaan järjestelyitä, jotka on aloitettu lain voimaantulon jälkeen. Mikäli sitova sopimus on syntynyt ennen lain voimaantuloa, ei poikkeuslupaa ei tarvita.

Turun kaupunki on 13.9.2016 saapuneella hakemuksella pyytänyt Sosiaali- ja terveysministeriöltä poikkeuslupaa Vuokkokoti- ja Kulkurinvalssi- nimisten investointihankkeiden toteuttamiseksi.

Turun kaupunki on saanut Sosiaali- ja terveysministeriön 27.10.2016 päivätyt päätökset (STM/3389/2016 ja STM/3390/2016) tiedoksi. Päätöksillä ministeriö on myöntänyt kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien rajoittamisesta annetun lain 4 §:n mukaisen investointiluvan Turun kaupungin Vuokkokoti ja Kulkurinvalssi- nimisille hankkeille.

Päätöksissään ministeriö kuitenkin toteaa, ettei lupamenettelyllä ole tarkoitus sitovasti ennakoida sitä, miten tulevassa sote-lainsäädännössä omaisuusjärjestelyistä säännellään, miten tuleva maakunta tai valtio sote-palvelujen rahoittajana päättää kyseisistä investoinneista tai niiden rahoituksesta tai mikä on tulevan maakunnan palvelu- ja toimipisteverkko uudistuksen voimaantultua 1.1.2019. Riski investoinnin kustannuksista suhteessa sote-uudistuksen omaisuusjärjestelyihin liittyviin tuleviin ratkaisuihin taikka maakunnan tai valtion tulevaan päätöksentekoon jää lain sääntelystä ja sen sisältämästä lupamenettelystä huolimatta edelleen kunnille ja kuntayhtymille. Päätös perustuu ministeriön asiasta 5.7.2016 antamaan ohjeeseen.

Ministeriön ohjeen mukaan, vaikka poikkeuslupa olisi myönteinen, kantaa kunta tai kuntayhtymä riskin siitä, miten tulevassa sote-uudistuksessa säännellään näistä sitoumuksista ja onko kyseisellä toimitilalla maakunnan näkemyksen mukaan käyttöä tulevaisuudessa.

Vuokkokoti- ja Kulkurinvalssi- hankkeita koskeva sitova esisopimus, jonka liitteenä on tilojen vuokrasopimus, on solmittu ennen rajoituslain voimaantuloa (hyväksytty kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa 2.3.2016). Näin ollen rajoituslaki ei koske hankkeita. Hankkeiden taloudellisen merkittävyyden takia kaupunki on kuitenkin halunnut pyytää poikkeuslupaa erikseen ministeriöltä.

Edellä mainituilla perusteilla rajoituslakiin perustuvaa juridista estettä investoinnin tekemiseen ei ole. Kaupungin riskiksi jää kuitenkin edelleen se, mitä tulevassa sote-uudistuksessa säännellään sitoumuksista ja onko kyseisellä toimitilalla maankunnan näkemyksen mukaan käyttöä tulevaisuudessa.

Oheismateriaali 1Turun Palvelutilat Oy:n kirjelmä (Salassa pidettävä: Salassapidon peruste: viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 20 kohta)

Toimialajohtaja Riitta Liuksa 25.11.2016:

Konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää sosiaali- ja terveyslautakunnalta lausuntoa hankkeiden aikataulumuutoksen mahdollisista vaikutuksista sen toimintaan sekä Kulkurin Valssin vuokramuutoksesta.

Muuttunut kustannusarvio perustuu TPT:n mukaan osittain Turun kaupungin esittämiin tarpeisiin. Hankkeen koko on kasvanut hankesuunnitelman hyväksymistä seuranneessa jatkosuunnittelussa 15 asunnolla (103 -> 118) ja asuntoja palvelevat yhteiset tilat ovat lisääntyneet. Toimialan näkemyksen mukaan käyttäjän esittämät tarpeet varustelun ja laatutason osalta ovat välttämättömiä turvallisen ja laadukkaan hoidon järjestämisen kannalta ja osa liittyy viranomaistoiminnan vaatimuksiin mm. turvallisuuden osalta. Varustelu tai laatutaso ei poikkea merkittävästi esim. Liinahaan vanhainkodin peruskorjauksen yhteydessä toteutetuista muutoksista, joilla vanhainkoti peruskorjattiin tehostetun palveluasumisen yksiköksi.

Lisäksi TPT on todennut, että hankkeen valmistelun kestäessä normit ja rakennusmääräykset ovat muuttuneet. Kiristyneet vaatimukset on huomioitava hankkeen toteutuksessa, mikä lisää kustannuksia. Tähän toimiala ei ole voinut vaikuttaa. Kokonaisuudessaan on todettava, että hankkeet mahdollistavat vanhuspalveluiden rakennemuutoksen toteuttamisen ja, että uusien yksiköiden valmistumisen viivästyminen on huomioitava tehostetun palveluasumisen kapasiteetissa ja tulevissa talousarvioissa.

EhdotusSosiaali- ja terveyslautakunta päättää antaa edellä olevan lausunnon vanhuspalveluiden ympärivuorokautisen hoidon hankkeiden tilanteesta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.