Kilajk § 376

Kiinteän omaisuuden kehittäminen, kiinteistökehityspalveluiden johtaja Petri Liski .5.2015:

Cor Group Oy on suomalainen konserni, johon kuuluu terveydenhuollon, kiinteistö- ja asumispalveluliiketoiminnan ja terveysteknologian yrityksiä. Konsernin yrityksistä suomen suurin päiväkotiketju Touhula-päiväkodit toimii Turun alueella jo useammassa toimipisteessä. Health City Finland Oy on Cor Group –konsernin asumis- ja kiinteistöliiketoiminnat yhdistävä yritys. Health City –konseptin mukainen ensimmäinen hanke on käynnistymässä Oulun Lipporantaan. Oulun hanke sisältää 480 asuntoa, joista 80 on palveluasuntoja, yksityisen päiväkodin, toimistotalon ja hyvinvointikeskuksen, joihin tulee sijoittumaan arviolta 180 työpaikkaa.

Cor Group Oy lähestyi Kiinteistöliikelaitosta ja tiedusteli mahdollisuutta toteuttaa vastaava hanke Turussa. Hakijan ja kaupungin eri toimialojen kanssa käytyjen neuvottelujen ja alustavien selvitysten myötä parhaiten konseptiin ja kaupungin palveluverkkoon vaikuttaa sopivan entisen, kaupungin omasta käytöstä poistuneen, Luolavuoren vanhainkodin sijainti. Käydyissä keskusteluissa kaikki toimialat pitivät hanketta hyvänä uutena avauksena julkisen ja yksityisen palvelutarjonnan yhteistyöstä ja todettiin hankkeen toteuttavan hyvin Turun strategiaan kirjattua tavoitetta etsiä uusia kumppanuusmalleja.

Paikan selvittyä aloitettiin neuvottelut kumppanuussopimuksesta, jossa sovitaan yhteisistä tavoitteista, työn- ja kustannusten jaosta, projektiryhmästä ja tavoiteaikataulusta. Mikäli sopimuksen tavoitteet toteutuvat hyväksyttävässä asemakaavassa, kaupunki vuokraa pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla ja/tai myy muodostettavat tontit Health City Finland Oy:lle tai sen lukuun perustettaville yhtiöille. Yksityiskohtaiset vuokraehdot sekä rakennusoikeuden arvot päätetään erikseen laadittavissa vuokrasopimuksissa ja kiinteistöjen kauppakirjoissa. Hinnoittelussa noudatetaan kaupungin maapolitiikan linjaa, eli valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavat tontit myydään/vuokrataan ARA:n hyväksymään hintaan ja vapaarahoitteiseen tuotantoon menevät tontit luovutetaan käypään markkinahintaan. Luovutuksista päätetään erikseen hankkeen kehitysvaiheen jälkeen.

Hanke on kaavoitusohjelmassa työnimellä Luolavuoren vanhainkoti siten, että kaavaluonnos voidaan hyväksyä kaavoitusohjelmassa vuosille 2015-2018, jolloin kaavaehdotus tulisi hyväksyä vuonna 2017 ja valtuuston hyväksymiskäsittely olisi vuonna 2018. Alue käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitus- ja maanomistusrajoja.

Sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kolme edustajaa kaupungilta ja 2-3 edustajaa HCF:ltä. Projektiryhmä valitsee keskuudestaan puheenjohtajan.

Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava osapuoli.

Kaupunki laatii sopimuksen kohteena olevalle alueelle asemakaavan yhteistyössä Cor Group Oy:n kanssa ja ottaa tällöin huomioon Health Cityn sisällölliset vaatimukset mahdollisimman laajasti.

Kaavoituksessa käytettävän arkkitehtikonsultin hankkii HCF.

Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta varten maankäyttösuunnitelmat, tarvittavat rakennussuunnitelmat sekä mallinnukset. Kaupunki vastaa asemakaavan asiakirjojen laatimisesta.

Kumppanuussopimukseen on kirjattu osapuolten tavoitteet, aikataulu ja yhteisen projektiryhmän perustaminen. Luolavuoren vanhainkodin rakennuksissa on vanhainkotitoiminta lopetettu, koska tilat eivät teknisesti enää vastaa vanhainkodille asetettuja vaatimuksia ja tilat on vuokrattu tilapäisesti yksityiselle toimijalle, joka on hoitanut kohteessa kansainvälisten opiskelijoiden majoitustoimintaa. Rakennuksilla ei ole kaupungille käyttöä ja kaupunki voi luopua näiden rakennusten omistamisesta.

Osapuolet ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä Kiinteistöliikelaitoksen esittämän menettelyn sekä sitoutuvansa sopimusalueen kehittämiseen Kiinteistöliikelaitoksen valmisteleman kumppanuussopimuksen tavoitteiden mukaisesti. Asemakaavoitus tehdään maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Asemakaavanmuutosalueen osalta edellytykset uudisrakentamiselle on tavoitteellista saavuttaa siten, että uudisrakentaminen alueella voi alkaa viimeistään vuonna 2021.

Oheismateriaali 1Kumppanuussopimus

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus hyväksyy oheismateriaalina olevan Luolavuoren kaupunginosan korttelia 24 ja entisiä Luolavuoren vanhainkotirakennuksia koskevan kumppanuussopimuksen osoitteessa Virvoituksentie 3.

PäätösAsia pantiin pöydälle yksimielisesti Puljujärvi-Seilan Koskimiehen kannattamana tekemästä ehdotuksesta.

Kilajk § 404

Kiinteän omaisuuden kehittäminen, kiinteistökehityspalveluiden johtaja Petri Liski .5.2015:

Cor Group Oy on suomalainen konserni, johon kuuluu terveydenhuollon, kiinteistö- ja asumispalveluliiketoiminnan ja terveysteknologian yrityksiä. Konsernin yrityksistä suomen suurin päiväkotiketju Touhula-päiväkodit toimii Turun alueella jo useammassa toimipisteessä. Health City Finland Oy on Cor Group –konsernin asumis- ja kiinteistöliiketoiminnat yhdistävä yritys. Health City –konseptin mukainen ensimmäinen hanke on käynnistymässä Oulun Lipporantaan. Oulun hanke sisältää 480 asuntoa, joista 80 on palveluasuntoja, yksityisen päiväkodin, toimistotalon ja hyvinvointikeskuksen, joihin tulee sijoittumaan arviolta 180 työpaikkaa.

Cor Group Oy lähestyi Kiinteistöliikelaitosta ja tiedusteli mahdollisuutta toteuttaa vastaava hanke Turussa. Hakijan ja kaupungin eri toimialojen kanssa käytyjen neuvottelujen ja alustavien selvitysten myötä parhaiten konseptiin ja kaupungin palveluverkkoon vaikuttaa sopivan entisen, kaupungin omasta käytöstä poistuneen, Luolavuoren vanhainkodin sijainti. Käydyissä keskusteluissa kaikki toimialat pitivät hanketta hyvänä uutena avauksena julkisen ja yksityisen palvelutarjonnan yhteistyöstä ja todettiin hankkeen toteuttavan hyvin Turun strategiaan kirjattua tavoitetta etsiä uusia kumppanuusmalleja.

Paikan selvittyä aloitettiin neuvottelut kumppanuussopimuksesta, jossa sovitaan yhteisistä tavoitteista, työn- ja kustannusten jaosta, projektiryhmästä ja tavoiteaikataulusta. Mikäli sopimuksen tavoitteet toteutuvat hyväksyttävässä asemakaavassa, kaupunki vuokraa pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla ja/tai myy muodostettavat tontit Health City Finland Oy:lle tai sen lukuun perustettaville yhtiöille. Yksityiskohtaiset vuokraehdot sekä rakennusoikeuden arvot päätetään erikseen laadittavissa vuokrasopimuksissa ja kiinteistöjen kauppakirjoissa. Hinnoittelussa noudatetaan kaupungin maapolitiikan linjaa, eli valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavat tontit myydään/vuokrataan ARA:n hyväksymään hintaan ja vapaarahoitteiseen tuotantoon menevät tontit luovutetaan käypään markkinahintaan. Luovutuksista päätetään erikseen hankkeen kehitysvaiheen jälkeen.

Hanke on kaavoitusohjelmassa työnimellä Luolavuoren vanhainkoti siten, että kaavaluonnos voidaan hyväksyä kaavoitusohjelmassa vuosille 2015-2018, jolloin kaavaehdotus tulisi hyväksyä vuonna 2017 ja valtuuston hyväksymiskäsittely olisi vuonna 2018. Alue käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitus- ja maanomistusrajoja.

Sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kolme edustajaa kaupungilta ja 2-3 edustajaa HCF:ltä. Projektiryhmä valitsee keskuudestaan puheenjohtajan.

Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava osapuoli.

Kaupunki laatii sopimuksen kohteena olevalle alueelle asemakaavan yhteistyössä Cor Group Oy:n kanssa ja ottaa tällöin huomioon Health Cityn sisällölliset vaatimukset mahdollisimman laajasti.

Kaavoituksessa käytettävän arkkitehtikonsultin hankkii HCF.

Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta varten maankäyttösuunnitelmat, tarvittavat rakennussuunnitelmat sekä mallinnukset. Kaupunki vastaa asemakaavan asiakirjojen laatimisesta.

Kumppanuussopimukseen on kirjattu osapuolten tavoitteet, aikataulu ja yhteisen projektiryhmän perustaminen. Luolavuoren vanhainkodin rakennuksissa on vanhainkotitoiminta lopetettu, koska tilat eivät teknisesti enää vastaa vanhainkodille asetettuja vaatimuksia ja tilat on vuokrattu tilapäisesti yksityiselle toimijalle, joka on hoitanut kohteessa kansainvälisten opiskelijoiden majoitustoimintaa. Rakennuksilla ei ole kaupungille käyttöä ja kaupunki voi luopua näiden rakennusten omistamisesta.

Osapuolet ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä Kiinteistöliikelaitoksen esittämän menettelyn sekä sitoutuvansa sopimusalueen kehittämiseen Kiinteistöliikelaitoksen valmisteleman kumppanuussopimuksen tavoitteiden mukaisesti. Asemakaavoitus tehdään maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Asemakaavanmuutosalueen osalta edellytykset uudisrakentamiselle on tavoitteellista saavuttaa siten, että uudisrakentaminen alueella voi alkaa viimeistään vuonna 2021.

Oheismateriaali 1Kumppanuussopimus

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus hyväksyy oheismateriaalina olevan Luolavuoren kaupunginosan korttelia 24 ja entisiä Luolavuoren vanhainkotirakennuksia koskevan kumppanuussopimuksen osoitteessa Virvoituksentie 3.

PäätösAsia pantiin pöydälle yksimielisesti Puljujärvi-Seilan Koskimiehen kannattamana tekemästä ehdotuksesta.

Pöydältä 12.8.2015 § 376

PäätösKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus hylkää oheismateriaalina olevan Luolavuoren kaupunginosan korttelia 24 ja entisiä Luolavuoren vanhainkotirakennuksia koskevaa kumppanuussopimusta, osoitteessa Virvoituksentie 3.

Päätös asiassa tehtiin äänin 3-9, yksi poissa.

Ennen päätöksentekoa Toivari teki Kosken kannattamana muutosehdotuksen, josta äänestettiin.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä äänestettiin päätösehdotuksen ja Toivarin Kosken kannattamana tekemän muutosehdotuksen välillä.

Päätösehdotuksen puolesta äänestivät Suominen, Aholainen ja Harjanne.

Päätökseksi tulleen Toivarin Kosken kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Nurmio, Takkinen, Miikkola, Nylund, Koskimies, Kari ja Puljujärvi-Seila.

Hihnala oli poissa kokouksessa.

Perustelut muutosehdotukselle:

Turun kaupungin ja Cor Groupin välillä valmistellaan kumppanuussopimusta, jonka tarkoituksena on muuttaa Luolavuoren vanhainkodin entinen alue terveyspuistoksi –”Health City Turku”. Tälle neljän hehtaarin alueelle suunnitellaan 480 asuntoa n. 700:lle asukkaalle. Esittelytekstien suunnitelmat saada alueelle terveyteen ja hyvinvoinnin kehittämiseen erikoistuneita yrityksiä on realismin vastaista sinisilmäisyyttä, jolla asuntotuotantohanke naamioituu helpommin hyväksyttäväksi. Kohteen lähistöllä sijaitsee jo nyt kuntosaleja, apteekkeja ja terveydenhuoltoa merkittävästi. Seitsemänsadan asukkaan ”lähiö” ei voi olla yrityksille houkutteleva kohde toiminnan aloittamiselle.

Esityksen mukaan hankkeen lopullisena toteuttajana on Health City Finland Oy:n perustama yhtiö. Hankkeen koko on arviolta yli 100 milj. euroa. Perustettavan yhtiön vastuukyvystä ei ole esitetty mitään selvitystä. Emoyhtiön Health City Finland Oy:llä (HCF) ei ole ollut liikevaihtoa vuonna 2014, yhtiön osakepääoma on 2 500 euroa ja velat noin 629 000 euroa. Yhtiöllä ei ole vastuukykyä kaupparekisterin mukaan tämän kokoiseen hankkeeseen. HCF:n emoyhtiön eli Cor Group Oy:n liikevaihto on ollut vuonna 2014 alle kolme miljoonaa ja liikevoittoa vain n. 100 000 euroa. Sen oma pääoma on n. 8 miljoonaa euroa.

Cor Croupiin kytketyt sosiaali- ja terveyspalvelut (Coronaria Oy) sekä varhaiskasvatuspalvelut (Touhulat) voivat kilpailla Turussa ilman kyseistä asuntorakentamishankettakin.

Ehdotettu hanke on paperilla sinänsä hieno, mutta suunnitelmien onnistumisen mahdollisuudet ovat olemattomat. Turun kaupungin ei ole järkevää sitoutua hankkeeseen mahdollisesti 10 vuodeksi ottaen huomioon kumppanin vastuukyvyn ja olemattomat näytöt. Turulle hanketta markkinoitaessa on esimerkkinä näytöstä käytetty Oulun Liporannan hanketta, joka kuitenkin on vasta alkamassa.

Kun vielä otetaan huomioon paikan ainutlaatuisuus lähellä keskustaa sijaitsevana upeasti asuinrakentamiseen soveltuvana alueena, on kaupungin edun mukaista edetä hankkeessa julkisella tarjousmenettelyllä ja ideakilpailulla. Nyt suunniteltu paikka Luolavuorella ei sovellu HCF:n hankkeelle maastonsakaan puolesta. Alue sijaitsee korkealla mäellä ja asunnot toteutettaisiin suurimmaksi osin senioriasuntoina.

Tärkeää on myös, että yhteistyökumppania valittaessa toteuttajan vastuukyvyllä näin ison ja merkittävän hankkeen toteutuksessa tulee olla suuri merkitys.

Sosterla § 171

Sosiaali- ja terveyslautakunta palautti asian 15.9.2015 § 171 uudelleen valmisteltavaksi.

Sosterla § 211

Toimialajohtaja Riitta Liuksa 5.11.2015:

Hyvinvointitoimialalta on pyydetty lausuntoa kumppanuussopimuksesta Luolavuoren kaupunginosan korttelin 24 ja entisten Luolavuoren vanhainkotirakennusten kehittämiseksi.

Oheismateriaali 1Kumppanuussopimus

Lausunto pohjautuu kiinteistölaitoksen johtokunnan esityslistalla olleeseen materiaaliin ja kahdessa esittelytilaisuudessa saatuihin Health City esitteisiin.

Health City Finland Oy kuvaa toimintaansa seuraavasti: Health City yhdistää innovatiivisella tavalla palveluita ja asumista. se sisältää asuinalueen, hyvinvointikeskuksen sekä yrityskokonaisuuden palveluyrityksille. Health City on yhdistelmä yritysten palvelu- ja liiketiloja sekä näitä palveluja hyödyntävää uutta asuntorakentamista kaikenikäisille. Kokonaisuuteen kuuluu hyvinvointikeskus, joka tarjoaa erilaisia palveluja. Yhteenvetona kaupungin, asukkaiden ja palvelutuottajien eduista todetaan esim. merkittävät sosiaali- ja terveysmenojen säästöt.

Hyvinvointitoimialalla on kyseisellä alueella Mäntyrinteen vanhainkoti, jonka toiminta tulee jatkumaan 1990- luvulla saneeratuissa tiloissa. Aluetta lähellä on monipuolisia julkisia ja yksityisiä palveluja.

Vahvistetun strategian mukaisesti ikäihmisille tarjottavien palvelujen lähtökohtana tulee olla virikkeellistä hyvinvointia lisäävät ja kotona asumista tukevat palvelut.

Strategian mukaista on toteuttaa asuinympäristö, mikä mahdollistaa eri ikäryhmien ja perhekokojen sekä omistusmuotojen toteutumisen. Lisäksi asuntojen tulee mahdollistaa samassa kodissa asumisen kunnon heiketessä. Asumiselta haetaan sekä fyysistä että psyykkistä turvallisuutta. Muistisairaiden erityistarpeet tulee myös ottaa huomioon.

On sinällään hyvä, että käydään keskustelua julkisen ja yksityisen palvelutarjonnan yhteistyöstä. Jotta uudenlainen asuinympäristö palveluineen toteutuu, edellyttää se kuitenkin laajaa, tiivistä ja innovatiivista vuoropuhelua käyttäjien, eri toteuttajien ja rahoitustahojen kesken.  Kunnan ja mahdollisen sote- alueen mahdollisuudet rahoittaa toimintaa tulevat olemaan hyvin rajalliset eikä näin ollen sitoutumista ole mahdollista nykyolosuhteissa tehdä.

Luolavuoren alue on sijaintinsa ja toteuttamismahdollisuuksiensa osalta arvokas kokonaisuus, jonka jatkojalostamisen tulee perustua toimijoista riippumattomaan monipuoliseen ja innovatiiviseen suunnittelun.

EhdotusSosiaali- ja terveyslautakunta päättää antaa kaupunginhallitukselle edellä olevan lausunnon kumppanuussopimuksesta Luolavuoren kaupunginosan korttelin 24 ja entisten Luolavuoren vanhainkotirakennusten kehittämiseksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Lähteenmäen ehdotus esittelytekstin viimeisen kappaleen muuttamisesta seuraavaksi:

”Luolavuoren alue on sijaintinsa ja toteuttamismahdollisuuksiensa osalta arvokas kokonaisuus. Tästä johtuen alue tulee säilyttää Turun kaupungin omistuksessa sen omien sosiaali- ja terveyspalvelujen sekä muiden alueelle sopivien hyvinvointitoimialan palvelujen kehittämiseksi.”, raukesi kannatuksen puutteesta.