Konsernihallinto, strateginen tilojen ohjaus –vastuualue, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi, tilacontroller Johanna Aarnio 16.2.2015:

Vanhuspalvelun ympärivuorokautisen hoidon tarveselvitys on hyväksytty Kaupunginhallituksessa 24.6.2014 § 289. Samassa yhteydessä kaupunginhallitus päätti, että hankkeiden valmistelua jatketaan yhteistyössä Turun Palvelutilat Oy:n kanssa. Tämän päätöksen pohjalta on Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalvelut, Hyvinvointitoimiala, Konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus -vastuualue sekä Turun Palvelutilat Oy yhteistyössä valmistelleet Vanhuspalvelun ympärivuorokautisen hoidon kaksi erillistä hankesuunnitelmaa. Hankesuunnitelmat ovat valmistuneet 10.2.2015.

Hankkeen tavoitteet on määritelty hankkeesta laaditussa tarveselvityksessä. Tarkoituksena on, että yksikössä hoidetaan vanhuksia, joille ei voida enää taata turvallista hoitoa yksityiskodissa kotihoidon palvelluilla. Uusien hoitoyksiköiden tilojen tulee täyttää kodinomaisen tehostetun palvelun kriteerit.

Hankesuunnitelmat esittävät molempiin kohteisiin 120 asukaspaikkaa, kahdeksan 15 asukkaan ryhmäkotia. Kummankin kohteen henkilökunnan määräksi on arvioitu 95 työntekijää (ml lääkärin ja muut erityisasiantuntijat) sekä 10 opiskelijaa.

Kiinteistöliikelaitoksen toimesta hankkeille on laadittu tavoitehintakustannusarviot, jotka ovat noin 16 - 17 M€/kohde. Turun Palvelutilat Oy:n ARA:an ilmoittamassa kustannusarviot ovat noin 10 - 15 %:a alhaisempia, sillä ne eivätkä huomioi käyttäjän edellyttämiä tilojen toiminnallisuutta parantavia tekijöitä ja niistä aiheutuvaa lisäinvestointitarvetta (mm. vanhussiirtoihin tarkoitettu nosturikiskojärjestelmäkokonaisuus).

Turun Palvelutilat Oy haki molemmille hankkeille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA) erityisryhmien investointiavustusta sekä korkotukea. Molemmille hankkeille ARA myönsi 40 % ehdollisen avustusvarauksen vuodelle 2015, eli 5,4 – 5,9 M€/kohde.

Esitettävässä järjestelyssä Turun Palvelutilat Oy rakennuttaa kohteet ja vuokraa tilat kokonaisuudessaan Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitokselle, joka vuokraa ne edelleen Hyvinvointitoimialalle lukuun ottamatta keittiötiloja. Hyvinvointitoimiala vuokraa asunnot ja mahdollisen jyvitysosuuden asukkaalle, jolta Hyvinvointitoimiala perii asunnon sekä palvelumaksun. Keittiötilat vuokrataan kilpailutetulle ruokapalveluntuottajalle.

Hyvinvointitoimialalle jäävä osuus uusien kohteiden vuokrasta on noin 340.000 – 380.000 €/vuosi/kohde. Asukkaalta perittävissä vuokrissa tullaan huomioimaan Kelan eläkkeensaajan asumistukijärjestelmä ja tämän pohjalta asukkailta saatavan vuokran arvioidaan olevan noin 720 000 € (120 asukasta).

Uusien kohteiden myötä Hyvinvointitoimiala on tarkoitus luopua Sävelkodista, Kutomokodista, Kurjenpesästä sekä Mansikkapaikasta ja Pohjantähdestä kokonaan. Näiden kohteiden Kiinteistöliikelaitoksen perimä sisäinen vuokra on vuonna 2015 yhteensä noin 375 000 €/vuosi.

Hankkeen toteuttamispäätöksen jälkeen (hankesuunnitelman hyväksyminen), tulee suunnittelulle varata kahdeksan kuukautta ja rakentamiseen 18 kuukautta. Osapuolten roolit suunnittelu- ja toteutusvaiheissa tullaan täsmentämään ennen jatkosuunnittelun aloitusta.

Hankkeessa on tarkoitus edetä kaupunginhallituksen 24.6.2014 päätöksen mukaan kaksivaiheisesti siten, että 1. vaiheessa toteutettava kiinteistö otetaan vanhuspalvelujen käyttöön vuonna 2017 ja toisen vaiheen rakentaminen tulisi käynnistää vuonna 2018. Toteutuksessa on tarkoitus edetä siten, että ensimmäisessä vaiheessa rakennetaan Kulkurin Valssi (ns. Hila, Kuralankatu 2) ja sen jälkeen Vuokkokoti (Murkionkatu 10). Perusteena on Turun Palvelutilat Oy:n ja ns. Hilan nykyisen omistajan välinen aiesopimus kiinteistönostosta, joka on määräajan voimassa.

Vuokkokoti (Murkionkatu 10)

Koko talon hyötyala on 5 252 m² ja koko rakennuksen bruttoala on 7 861 m².Tontilla oleva kaava vaatii asemakaavan kaavapoikkeaman, jotta se mahdollistaa tämän hankkeen toteuttamisen. Hakemus kaavapoikkeamasta on jätetty Ympäristötoimialalle. Kaavapoikkeamalla haetaan kerroskorkeuden muutosta ja lisää rakennusoikeutta.

Turun Palvelutilat Oy:n ARA:an ilmoittama kustannusarvio hankkeelle on 13.480.000 € (alv 0 %), tonttikustannukset tästä on 1.092.000 €. Tontin omistaa kaupunki, jolta Turun Palvelutilat lunastaa sen. ARA:n myöntämä avustusvaraus hankkeelle on 5.392.000 €. Kiinteistöliikelaitoksen tavoitehintakustannusarvio hankkeelle on 15.730.000 € (alv 0 %).

Koko talon hyötyala on 5 252 m² ja koko rakennuksen bruttoala on 7 861 m². Tontilla oleva kaava vaatii asemakaavan kaavapoikkeaman, jotta se mahdollistaa tämän hankkeen toteuttamisen. Hakemus kaavapoikkeamasta on jätetty Ympäristötoimialalle. Kaavapoikkeamalla haetaan kerroskorkeuden muutosta ja lisää rakennusoikeutta.

Arvioit kohteen vuokrista:

Turun Palvelutilat Oy:n perimä vuokra 90.000 €/kk ja 1.080.000 €/vuosi

Kiinteistöliikelaitoksen perimä sisäinen vuokra Hytolta 88.719 €/kk ja 1.064.623 €/vuosi

Hyton perimä vuokra asukkailta 60.000 €/kk ja 720.000 €/vuosi

Hytolle jäävä maksu 28.719 €/kk ja 344.623 €/vuosi

Kiinteistöliikelaitoksen perimä vuokra keittiöstä 3.561 €/kk ja 42.732 €/vuosi

Liite 1Vanhuspalvelun ympärivuorokautinen hoito, uudisrakentaminen (Vuokkokoti) hankesuunnitelma

Kulkurin valssi (ns. Hila, Kuralankatu 2)

Turun Palvelutilat Oy:n ARA:an toimittamassa hakemuksessa Kulkurin valssin asukasmääräksi on ilmoitettu 103. Pyrkimyksenä on saada jatkosuunnittelun avulla asukasmäärää kasvatettua. Hankesuunnitelmassa on tavoitetilaohjelmaa. Koko talon hyötyala on 5 252 m² ja koko rakennuksen bruttoala on 7 861 m².

Turun Palvelutilat Oy:n ARA:an kustannusarvio hankkeelle on 14.826.000 € (alv 0 %), tonttikustannukset tästä summasta on 1.176.000 €. Hila on yhtiömuotoinen, jonka osakkeet Turun Palvelutilat Oy lunastaa omakseen. Maapohjan omistaa yhtiö. 

ARA:N myöntämä avustusvaraus hankkeelle on 5.930.400 €. Kiinteistöliikelaitoksen tavoitehintakustannus hankkeelle on 17.076.000 € (alv 0 %).

Arviot kohteen vuokrista:

Turun Palvelutilat Oy:n perimä vuokra 93.333 €/kk ja 1.120.000 €/vuosi

Kiinteistöliikelaitoksen perimä sisäinen vuokra Hytolta 91.937 €/kk ja 1.103.240 €/vuosi

Hyton perimä vuokra asukkailta 60.000 €/kk ja 720.000 €/vuosi

Hytolle jäävä maksu 31.937 €/kk ja 383.240 €/vuosi

Kiinteistöliikelaitoksen perimä vuokra keittiöstä 3.694 €/kk ja 44.328 €/vuosi

Liite 2Vanhuspalvelun ympärivuorokautinen hoito, korjausrakentaminen (Kulkurin Valssi) hankesuunnitelma

Konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää Sosiaali- ja terveyslautakunnalta, Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalta sekä Turun Palvelutilat Oy:ltä lausuntoa Vanhuspalvelun ympärivuorokautisen hoidon Vuokkokoti (Murkionkatu 10) ja Kulkurin valssi (ns. Hila, Kuralankatu 2) hankesuunnitelmista.

Vanhus- ja vammaispalvelut, palvelualuejohtaja Sari Ahonen ja vs. ympärivuorokautisen hoidon johtaja Kirsi Kiviniemi 19.2.2015:

Vanhusten asumispalvelut: Palvelurakenne ja toiminnalliset tavoitteet

Laki ikääntyneen toimintakyvyn tukemisesta sekä sosiaali- ja terveyspalveluista lähtee siitä, että kunta voi vastata iäkkään henkilön palvelutarpeeseen pitkäaikaisella laitoshoidolla vain jos siihen on lääketieteelliset perusteet tai asiakasturvallisuuteen tai potilasturvallisuuteen liittyvät perusteet. Turun kaupunkistrategiaan sisältyvän Vanhuspalvelusuunnitelman 2014 - 2016 toteuttaminen perustuu edellä mainittuihin lainsäädännön muutoksiin ja valtakunnallisiin rakennemuutostavoitteisiin.

Ympärivuorokautisessa hoidossa siis vähennetään laitoshoitoa ja lisätään tehostettua asumispalvelua. Tehostetusta asumispalvelusta tällä hetkellä ostetaan ulkoa noin 70 % ja tuotetaan itse 30 %. Oman palvelutuotannon osuuden vähentämien nykytasosta ei ole tarkoituksenmukaista.

Lausuntopyynnössään Konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue pyytää myös kustannusvertailua oman toiminnan ja ostopalveluiden osalta.

Vuoden 2013 kustannuslaskennan perusteella ostopalveluissa tehostetun palveluasumisen bruttokustannus oli 120 euroa/hoitopäivä ja oman palvelutuotannon bruttokustannus oli 151 euroa/hoitopäivä. Oma tuotanto ja ostopalvelu eivät ole kuitenkaan sisällöltään sama tuote ja näin ollen niiden bruttokustannuksia ei ole mahdollista vertailla. Omassa palvelutuotannossa hoitopäivän bruttokustannuksissa ovat mukana:

• sisäiset tilavuokrat
• hoitotarvike- ja vaippakustannuksia
• laboratorio- ja kuvantamispalvelut
• lääkäripalvelut

Ostopalveluiden hoitopäivän bruttokustannuksissa nämä kustannuserät eivät ole mukana joko lainkaan tai eivät ole mukana samassa laajuudessa.

On myös huomioitava, että em. kustannukset perustuvat vuoden 2013 tietoihin. Vanhuspalveluissa on vuoden 2014 aikana panostettu erityisesti kustannustehokkuuden parantamiseen mm. hankintojen ja henkilöstökustannusten osalta.

Henkilöstö- ja tarvikekulujen lisäksi merkittävä osuus palvelutuotteen hinnasta muodostuu tilakustannuksista. Nykyisin hyvinvointitoimialan käytössä olevat tilat ovat epätarkoituksenmukaiset monisairaiden ja paljon hoitoa ja huolenpitoa tarvitsevien vanhusten hoitoon. Tilojen epätarkoituksenmukaisuudesta on seurauksena ollut mm. se, että palo- ja pelastusviranomaiset ovat edellyttäneet yöaikaisen työntekijämäärän lisäämistä, jotta toiminta tiloissa on voinut jatkua.

Mikäli vanhusten asumispalveluiden toimitilat ovat tarkoituksenmukaiset, on mahdollista optimoida yöaikaista henkilöstömäärää ja sitä kautta saada vähennystä työvoimaan. Työvoiman osalta arviona on 2 – 3 htv:n vähennys, kun toiminta järjestetään tarkoituksenmukaisissa tiloissa. Vakinaisella varahenkilöstöllä tavoitellaan jo vuoden 2015 aikana työvoimasäästöjä neljän htv:n verran.

Vanhusten asumispalveluiden tilatarpeisiin perustuva hankesuunnitelma käsittää korvaavien tilojen hankkimisen nykyisille epätarkoituksenmukaisille toimitiloille:

• Kurjenpesä
• Sävelkoti
• Katariinanpuiston palvelutalo
• Mansikkapaikka & Pohjantähti
• Mäntykoti
• Niittykoti
• Höveli ja
• Kutomokoti

Kiinteistöliikelaitoksen vanhusten asumispalveluilta perimät sisäiset vuokrat em. tiloista olivat vuonna 2014 noin 875 000 euroa. Sävelkodin, Katariinanpuiston, Niittykodin, Hövelin ja Kutomokodin asukkaat maksavat lisäksi kiinteistön omistajalle vuokraa asukashuoneestaan.

Vanhusten asumispalveluiden tilojen hankesuunnitelmat sisältävät tehostetun palveluasumisen ryhmäkotien tilat sekä palvelukeskuksen tilat (vrt. huonetilasuunnitelma ryhmäkotien tilat vs. koko talon yhteiset tilat).

Palvelukeskuskonseptiin kuuluvia tiloja ovat valmistuskeittiö, erilaiset muut toimitilat ja esim. kotihoidon käyttöön tarkoitetut työtoimitilat. Palvelukeskuskonsepti tai ”olohuonekonsepti”, perustuu kansallisen tason linjauksiin, jotka on kirjattu vanhuspalvelulakiin ja laatusuosituksiin. Tiloja tulevat käyttämään myös alueen itsenäisesti asuvat iäkkäät henkilöt sekä muut erityisryhmät, joille mahdollisesti rakennetaan asuntoja samalle alueelle. Ajatuksena on, että tilat toimivat alueen iäkkäiden ja muiden palveluiden käyttäjien ”olohuoneena”.

Tehostetun asumispalvelun käyttöön tarkoitetusta tiloista hyton osuus vuokrakustannuksista on enintään 5 %, loput tulevat asukkaiden maksettaviksi. Palvelukeskuksen tilojen vuokrat ovat valmistuskeittiötä lukuun ottamatta hytolle kohdentuvia kustannuksia, mutta eivät sisälly asumispalveluiden kustannuksiin.

Toimialajohtaja Riitta Liuksa 23.2.2015:

Vanhusten asumispalveluiden hankesuunnitelmien mukaan eteneminen mahdollistaa vanhuspalvelujen rakennemuutoksen toteuttamisen. Hankesuunnitelmat sisältävät tehostetun palveluasumisen ryhmäkotien tilat ja palvelukeskuksen tilat (vrt. huonetilasuunnitelma ryhmäkotien tilat vs. koko talon yhteiset tilat). Palvelukeskuskonseptiin kuuluvia tiloja ovat valmistuskeittiö, erilaiset muut toimitilat ja esim. kotihoidon käyttöön tarkoitetut työtoimitilat. Palvelukeskuskonsepti tai ”olohuonekonsepti”, perustuu kansallisen tason linjauksiin, jotka on kirjattu vanhuspalvelulakiin ja laatusuosituksiin. Ryhmäkotien käyttöön tarkoitetusta tiloista hyvinvointitoimialan osuus vuokrakustannuksista on enintään 5 %. Vastaava linjaus tehtiin kun Liinahaan vanhainkoti peruskorjattiin ja muutettiin tehostetuksi palveluasumisyksiköksi. Tässä yksikössä vastaavanlainen yleisten tilojen jyvitys on jo toteutettu. Jatkossa voidaan myös ajatella, että esimerkiksi yhdistykset hallinnoivat joitakin yhteisiä tiloja ja järjestävät virike- yms. toimintaa alueen ja yksikön asukkaille. Mikäli nyt suunnitteilla olevien vanhusten asumispalveluiden toimitilat ovat tarkoituksenmukaiset ja toiminnallisuutta parantavat, on mahdollista optimoida henkilöstömäärää ja sitä kautta saada 2-3 htv:n vähennystä työvoimaan.

EhdotusSosiaali- ja terveyslautakunta

• päättää antaa konsernihallinnolle edellä olevan selvityksen kustannusvertailusta omana tuotantona tehtävän vanhusten ympärivuorokautisen hoidon ja vastaavan yksityiseen palvelunoston välillä sekä siitä mitä vaikutuksia hankkeilla on henkilötyövuosiin
• hyväksyy omalta osaltaan hankesuunnitelmat ja samalla sitoutuu hankkeiden vuokrakustannusten maksamiseen.
• edellyttää toiminnallisten vaatimusten huomioimisen sekä viranomaismääräysten täyttämistä toiminnanharjoittajan vastuu huomioiden
• toteaa lisäksi, että jatkosuunnittelussa ja rakennuttamisvaiheessa osallistetaan kaupungin valvonta- ja suunnitteluvastuussa olevia virkamiehiä ja toiminnasta vastaavia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.