Stadsmiljön, tomtservice, markanvändningsplanerare Juha Lipponen 29.11.2023:

Detaljplan för Hertigshörnet

Detaljplanen för Hertigshörnet i stadsdelen Hamnen vann laga kraft 7.7.2018. I detaljplanen anvisades en del av industri- och lagerområdet i hamnen för ett nytt bostadsanvändningsändamål.

Av den totala byggrätten för Hertigshörnets område (228 350 v-m²) har redan en tredjedel genomförts och områdets kommunaltekniska arbeten har inletts och kommer att färdigställas i sin helhet innan 2026.

Tomt Hamnen-9-4

Schenker Oy arrenderade tomten Hamnen-9-4 av Turun Satama Oy genom ett arrendeavtal som undertecknades 5.6.1996. På tomten fanns en logistikterminal tills Schenker Oy flyttade sin verksamhet till Omfartsvägen i området Tuulissuo i Lundo.

Sommaren 2021 köpte Koy Ebbankulma arrenderätten för tomten Hamnen-9-4 och byggnaderna på tomten av Schenker Oy.

I detaljplanen för Hertigshörnet anvisades på området för tomten Hamnen-9-4 kvarteren för flervåningshus Hamnen-13, 26, 27, 28, och 31.

I kvarteret Hamnen-28 anvisades också ett område för offentliga närtjänster (YL-1) på vilket daghemmet Herttuankulman päiväkoti kommer att placeras.

Föravtal för fastighetsköp

Staden och Koy Ebbankulma undertecknade föravtalet om fastighetsköp 1.7.2021 enligt stadsfullmäktiges beslut 19.4.2021 § 74. I föravtalet om fastighetsköp förband sig Koy Ebbankulma att köpa av Åbo stad och Åbo stad förband sig att sälja till Koy Ebbankulma kvarter Hamnen-30, Hamnen-31 och området som anvisats för användningsändamål AK-1 i kvarter Hamnen-27.

Kvarteren är kvarter för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader (AK-1) och deras totala byggrätt uppgår till 40 000 v-m². I kvarteret Hamnen-31 anvisades en byggnadsyta på 7 600 v-m² för parkeringsbruk där enligt föravtalet ska genomföras en parkeringsanläggning som betjänar kvarteren.

Föravtalet för fastighetsköp förpliktar Koy Ebbankulma att köpa åtminstone 4000 v-m² byggrätt per år av staden fram till 2028. Målet med föravtalet var att säkerställa att byggandet av bostäder inleds på det s.k. Schenkerområdet (tomt Hamnen-9-4) redan innan arrendeavtalet upphör 31.3.2026 och trygga genomförandet av parkeringsanläggningen som betjänar kvarteren Hamnen-27, Hamnen-30 och Hamnen-31.

Hittills har Koy Ebbankulma på basis av ovannämnda föravtal av staden köpt byggrätt för byggandet av flervåningshus på tomten Hamnen-9-4 totalt 8841 v-m² till en köpesumma på sammanlagt 4 079 885 euro. I föravtalet för fastighetsköpet har byggrättens värde beträffande flervåninghusen fastställs vara 440 €/v-m², vilket justeras enligt levnadskostnadsindexet vid varje köpslut.

På byggnadsytorna som sålts till Koy Ebbankulma pågår som bäst byggandet av tre flervåningshus och dessa byggnader kommer att färdigställas under 2024. NCC Suomi Oy har ansvarat för utvecklingen, marknadsföringen och byggandet av det s.k. Schenkerområdet i samarbete med Koy Ebbankulma.

Förslag om justering av den köpesumma som bestämts i föravtalet och justering av tidsplanen som gäller köpskyldighet

Koy Ebbankulma lade i sitt brev 20.6.2023 (tilläggsmaterial 1) fram ett förslag till staden som gällde att flytta den resterande köpskyldigheten på 3159 v-m² som gäller under 2023 framåt till år 2024 och man skulle återgå till den årliga köpskyldigheten på 4000 v-m² på nytt från och med 2025. Därtill föreslog Koy Ebbankulma att det pris för byggrätt som fastställs för flervåningshus i föravtalet för fastighetsköpet, skulle justeras för 12 000 v-m²​ del till det pris som Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA) fastställt som maximalt pris och som på Hertigshörnets område för tillfället är 289 €/v-m².

Framskjutningen av köpskyldigheten motiverar Koy Ebbankulma med att behandlingen av bygglovet dragits ut vid den tidpunkt då byggprojekten inleddes år 2021. En delorsak till att behandlingen av bygglovet dröjt så länge var dock ansökarens byggplaner, som krävde ett beslut om undantag innan bygglovet kunde beviljas. Byggprojektens inledning dröjde med ca ett år.

Justeringen av byggrättens kvadratmeterpris för våningsyta så att det motsvarar ARA-pris för 12 000 v-m²:s del motiverar Koy Ebbankulma med bostadsproduktionens snabbt ändrade marknadssituation, sysselsättningssituationen inom byggbranschen, fonders och institutionella investerares retirering från marknaden samt att man med målet som registrerats i regeringsprogrammet strävar efter att i framtiden minska bostadsproduktion som stöds av staten och sluta bevilja stöd för nya objekt med bostadsrättsbostäder.

Koy Ebbankulmas mål är att få ett beslut om räntestöd av ARA, så att byggprojektet skulle kunna inledas redan under 2024 och byggnaderna kunde färdigställas under 2025.

​Koy Ebbankulma lät uppgöra tomtanvändningsplaner och byggnadernas diagram över våningsyta för Hamnen-31. I diagrammen för våningsyta står antalet bostäder med två sovrum på minst 63 m² för 39 % av det totala antalet bostäder. Enligt planen är bostädernas genomsnittliga yta 56 m² och den minsta bostadens storlek är 2 h + kokskåp.

Daghemmet Herttuankulman päiväkoti

I detaljplanen för Hertigshörnet anvisas på det området som Koy Ebbankulma besitter, ett kvartersområde för offentliga närtjänster (YL-1), dit det är meningen att placera ett daghem som betjänar Slottsstadens invånare.

Åbo stads lokalitetstjänster och serviceområdet för småbarnspedagogik inom servicehelheten för fostran och undervisning har meddelat att daghemmet Herttuankulman päiväkoti borde vara i bruk redan 1.1.2015 eftersom daghemmet Ruusukorttelin päiväkoti eventuellt kommer att läggas ned. För att möjliggöra byggandet av daghemmet har servicehelheten för stadsmiljö förhandlat med Koy Ebbankulma om att daghemstomten och park- och gatuområdena skulle överföras i stadens besittning redan innan arrendeavtalet upphör 31.3.2026.

Koy Ebbankulma meddelade att de områden på arrendeområdet som anvisats för daghemmet, parker och gatuområden på tomten Hamnen-9-4. omedelbart kan återgå i stadens besittning efter att ett avtal om justering av arrendeavtal undertecknats (bilaga 1).

Tidsplanen för köpskyldighet, arrendeavtal och justeringen av byggrättens pris

​Servicehelheten för stadsmiljö ser inte något hinder för en justering av tidsplanen för köpskyldigheterna så att den resterande köpskyldigheten för 2023 på 3 159 v-m² skjuts fram till 2024 och att den normala årliga köpskyldigheten på 4 000 v-m² återupptas från början av 2025 och upphör 2029. Med tanke på stadens ekonomi är det motiverat att köpskyldigheten flyttas till 2024, eftersom preliminära bedömningar pekar på att det kommer att vara utmanande för staden att uppnå sina mål gällande försäljningen av mark.

Servicehelheten för stadsmiljö anser att Koy Ebbankulmas förslag om justering av byggrättens prissättning så att den motsvarar ARA-pris (289 €/v-m²) är motiverat i det nuvarande marknadsläget men servicehelheten för stadsmiljö bifaller i detta skede att i stället för 12 000 v-m² som Koy Ebbankulma föreslår, ändra priset för 6500 v-m² del till ARA-pris med motiveringen att det redan planeras ARA-stött byggande på Hertigshörnets område. I praktiken kommer ARA-stött byggande enligt de nuvarande avtalen att genomföras ca 38 000 v-m², vilket motsvarar ca 20 % av den totala byggrätten på området.

​Villkoren för justeringen av byggrättens prissättningen är att bostadsbyggandet inleds under 2024 och att minst 25 % av antalet bostäder i byggnaderna ska vara familjebostäder med två sovrum och att dessa familjebostäders minimiyta ska vara minst 63 m^2. Kravet på familjebostäder grundar sig på principerna för bostads- och markpolitik som stadsfullmäktige godkände 13.2.2023 § 29.

Genom att justera priset för byggrätten så att den motsvarar ARA-pris möjliggörs byggandet av bostadsrättsbostäder på Hertigshörnets område innan produktionen av bostadsrättsbostäder enligt regeringens beslut utgår ur bostadsurvalet.

Justeringen av tidsplanen för köpskyldighet och byggrättens pris för 6 500 v-m²:s del till ARA-pris minskar stadens tomtförsäljningsinkomster med ca 1,1 miljoner euro jämfört med det pris som fastställts i föravtalet 1.7.2021. Men genom denna praxis möjliggörs fortsatt byggande på Hertigshörnet område, placeringen av ett daghem på Hertigshörnets område 1.1.2025 och byggandet av familjebostäder på minst 63 m². Genom en justering av byggrättens pris säkerställs också att staden får tomtförsäljningsinkomster på 1 878 500 € år 2024.

​Koy Ebbankulma har godkänt att priset för 6500 v-m² ändras till ARA-pris (det maximala pris som ARA fastställt som gällde vid tidpunkten för köpet) och därtill har bolaget godkänt stadsmiljöns krav på dimensionering av familjebostäder samt att de områden som anvisats för daghem, gatuområde och parkbruk återgår i stadens besittning genom ett avtal om justering av arrendeavtal.

På grund av de orsaker som beskrivs ovan framläggs för stadsfullmäktige för godkännande tidsplanen för köpskyldighet, byggrättens pris och justering av arrendeområdet i det föravtal som stadsfullmäktige godkänt 19.4.2021 § 74.

Bilaga 1Avtal om justering av arrendeområde

Tilläggsmaterial 1Koy Ebbankulmas förslag 20.6.2023 (på finska)​

Tilläggsmaterial 2Stadsfullmäktiges beslut 19.4.2021 § 74 (på finska)

​Kartlänk

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar att

• prissättningen för byggrätten i det 1.7.2021 undertecknade föravtal för fastighetsköp mellan parterna ändras för 6 500 v-m² så att priset motsvarar det maximala pris som Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA) godkänt, med villkoret att bostadsbyggandet inleds under 2024 som ett byggprojekt som godkänts av Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA), och att minst 25 % av antalet bostäder i byggnaderna ska vara familjebostäder med två sovrum och att dessa familjebostäders minimiyta ska vara minst 63 m²,
• den köpskyldighet gällande byggrätt som bestäms i det föravtal som undertecknats 1.7.2021 och som för 2023 gäller ännu för 3 159 v-m²,skjuts fram till 2024 och att den normala årliga köpskyldigheten på 4 000 v-m² återupptas från början av 2025 och upphör 2029,
• staden godkänner avtalet om justering av arrendeområde i bilaga 1,
• markanvändningsdirektören berättigas att vid behov göra mindre ändringar och tillägg i föravtalet, och
• markanvändningsdirektören befullmäktigas att godkänna de slutliga villkoren i köpebreven och att fatta beslut om försäljningarna i enlighet med det som bestäms ovan och enligt stadsfullmäktiges beslut 19.4.2021 § 74.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Avtal om justering av arrendeområde

Tilläggsmaterial 1Koy Ebbankulmas förslag 20.6.2023 (på finska)​

Tilläggsmaterial 2Stadsfullmäktiges beslut 19.4.2021 § 74 (på finska)

​Kartlänk

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar att

• prissättningen för byggrätten i det 1.7.2021 undertecknade föravtal för fastighetsköp mellan parterna ändras för 6 500 v-m² så att priset motsvarar det maximala pris som Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA) godkänt, med villkoret att bostadsbyggandet inleds under 2024 som ett byggprojekt som godkänts av Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA), och att minst 25 % av antalet bostäder i byggnaderna ska vara familjebostäder med två sovrum och att dessa familjebostäders minimiyta ska vara minst 63 m²,
• den köpskyldighet gällande byggrätt som bestäms i det föravtal som undertecknats 1.7.2021 och som för 2023 gäller ännu för 3 159 v-m²,skjuts fram till 2024 och att den normala årliga köpskyldigheten på 4 000 v-m² återupptas från början av 2025 och upphör 2029,
• staden godkänner avtalet om justering av arrendeområde i bilaga 1,
• markanvändningsdirektören berättigas att vid behov göra mindre ändringar och tillägg i föravtalet, och
• markanvändningsdirektören befullmäktigas att godkänna de slutliga villkoren i köpebreven och att fatta beslut om försäljningarna i enlighet med det som bestäms ovan och enligt stadsfullmäktiges beslut 19.4.2021 § 74.

BeslutFörslaget godkändes.