Föredragningslistor/protokoll

Förslag till detaljplan och ändring av detaljplan samt förslag till tomtindelning; Koskennurmi (adr. Koskennurmigatan, Pyhtymäkivägen och Sankta Marias väg) (25/2018)

Syftet med planprojektet är att skapa ett trivsamt och attraktivt småhusområde i Koskennurmiområdet för cirka 300 nya invånare. Samtidigt som Koskennurmi genomförs kan områdena Moisio, Övre S:t Marie och Jäkärlä slås samman till en områdeshelhet. Infrastrukturkostnaderna som genomförandet av planen medför uppskattas uppgå till 5,2 miljoner euro (moms 0 %). Kostnadsförslaget för infrastrukturen gällande gator, rekreationsområden och dagvattenavlopp föreläggs stadsstyrelsen för godkännande i samband med behandlingen av detaljplanen.

Stadsmiljö, planläggning, planläggningsarkitekt Jani Eteläkoski 19.9.2023:

Vid planläggningsenheten har utarbetats ett förslag till detaljplan och ändring av detaljplan daterat 4.4.2022 och ändrat 8.8.2023 med anledning av utlåtanden.

Nuläge och planeringsläge

Grovt sett är området uppdelat i två delar. Den sydvästligare delen består av ett åkerområde som är anslutet till Patisåfåran och den nordöstra sidan är ställvis ett bergigt skogsområde i Pyhtymäki. I skogsområdet ligger en motionsslinga som underhålls av Åbo stad. Det finns mycket få befintliga byggnader i planeringsområdet i förhållande till dess storlek.

Nästan hela planeringsområdet ägs av Åbo stad. Området saknar nästan helt detaljplan. Endast i områdets södra del har man tidigare utarbetat en separat gatuplan varmed Övre S:t Marie och Jäkärlä kunde kopplas samman genom fordonsförbindelse. Tidtabellen för genomförandet av gatan 2020 hänför sig till allaktivitetshuset Ypsilon och dess ibruktagande i början av 2019.

Nuläget och planeringssituationen beskrivs i punkt 3 i planbeskrivningen. Utgångspunkter

Syftet detaljplan och ändring av detaljplan

Planprojektet grundar sig på stadens eget initiativ. Målet är att bygga ett småhusområde i Koskennurmiområdet. Genom att genomföra Koskennurmiområdet kan områdena Moisio, Övre S:t Marie och Jäkärlä kopplas samman samtidigt. Med hjälp av planen kan man också säkerställa bevarandet av det betydande skogsområdet i Pyhtynmäki och till och med en småskalig ökning av grönstrukturen.

Planläggningsskeden

Arbetet med detaljplanen inleddes 2006. Utkastet till detaljplan godkändes 2008 och förslaget till detaljplan 2012. Då försäljningen av småhustomter avtog under 2010-talet lades planen på is i väntan på byggandet av det intilliggande stora småhusområdet i Övre S:t Marie, dvs. framskridandet av det sk. Vakiniittuområdet.

År 2019 fortsatte arbetet med detaljplanen utifrån erfarenheterna från Vakiniittu, med en något förnyad utgångspunkt. I Koskennurmi blev det nödvändigt att minska andelen tomter i företagsform, betona egnahemstomter och ge så fria händer som möjligt i fråga om byggsättet.

Inga skriftliga åsikter lämnades in i samband med det nya programmet för deltagande och bedömning 2019 och i övrigt var kontakterna få.

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt under tiden 30.5-28.6.2022 och samtidigt begärdes utlåtanden om förslaget. Inga anmärkningar lämnades in under framläggningstiden.

Utlåtandegivarna hade inga särskilda iakttagelser eller krav, med undantag för NTM-centralen som föreslog preciseringar av planen gällande områdets naturvärden. Dessa har beaktats i planförslaget och diskuterades också med miljöskyddet.

Utlåtandena och svaren på dem beskrivs närmare i punkt 4.5.10 i redogörelsen.

Genomförandeplaneringen av området inleddes på ett konsultlett sätt parallellt med beredningen av planen hösten 2022. I och med att genomförandeplaneringen fortskred gjordes flera mindre preciseringar av planen som ska beaktas. Den viktigaste av dessa var placeringen av Koskennurmistigen och den nya gång- och cykelbron som sträcker sig till Övre S:t Marie. Du kan läsa mer om detta och andra preciseringar i punkt 4.5.11 i redogörelsen, Preciseringar av förslaget i och med genomförandeplaneringen.

På basis av utlåtandena och genomförandeplaneringen var ändringarna i planen så små att planförslaget inte behövde läggas fram på nytt.

Förslag till detaljplan och ändring av detaljplan

Planens struktur stöder sig på en lång gata parallellt med Patis å, längs vilken största delen av de nya tomterna ligger. I mitten av planeringsområdet är Koskennurmibågen och Koskennurmigränden kompletterande gatuavsnitt, där resten av de nya tomterna kommer att ligga.

Koskennurmigatan och Pyhtymäentie fungerar som ett slags vattendelare när det gäller rekreationsområden. Områdena sydväst om dem anvisas i huvudsak som områden för landskaps- och miljövård vars öppna karaktär ska bevaras. Områdena nordost om gatorna anvisas däremot som ett närrekreationsområde där miljön bevaras.

Totalt 69 nya egnahemstomter och 3 ganska stora A-tomter som lämpar sig för boende i företagsform har anvisats planeringsområdet. Två tomter har anvisats för lantbrukslägenheters driftscentrum och en tomt för närtjänster. De befintliga egnahemsfastigheterna har beaktats som AO- eller AP-tomter.

Byggrätten som anvisats uppgår till något över 32500 v-m². Så gott som all byggrätt som anvisats är ny. Egnahemstomterna i området är huvudsakligen 1200–1400 m² stora, men det finns också några mindre och större tomter. Området kommer att få uppskattningsvis 300 nya invånare.

Infrastrukturkostnader och planekonomi

Kostnaderna på byggnadsdelsnivå (ROLA) för de allmänna områdena i planeringsområdet och byggandet av dagvattenavloppet uppskattas till cirka 5,2 miljoner euro. Kostnaderna för att bygga avlopps- och vattenledningen som Åbo Vattenförsörjning Ab ansvarar för uppskattas till cirka 1,2 miljoner euro. De totala kostnaderna för byggandet av infrastrukturen uppskattas därmed till cirka 6,4 miljoner euro. Intäkterna från tomtförsäljningen uppskattas uppgå till cirka 2,7 miljoner euro och anslutningsavgifterna för vattenförsörjningen till cirka 0,8 miljoner euro, dvs. sammanlagt cirka 3,5 miljoner euro. Investeringsfasens planekonomi uppskattas därmed uppgå till cirka 2,9 miljoner euro på minus. I ett egnahemsdominerat småhusområde är det ofta svårt att få detaljplaneekonomin att gå ihop, och detta betonas särskilt i Norra Åbo, där markens värde är relativt lågt.

Enligt 35 punkt 22 i den gällande förvaltningsstadgan beslutar stadsstyrelsen om kostnadsförslaget för byggandet av infrastrukturen i planområdet i samband med godkännandet av detaljplanen om kostnadsförslaget eller genomsnittet för dess variationsintervall är 3–10 miljoner euro.

Följande fas

Förslaget till detaljplan och ändring av detaljplan kan föreläggas stadsstyrelsen och stadsfullmäktige för behandling genast efter att stadsmiljönämnden har godkänt det, eftersom förslaget redan har varit framlagt och det behövs inget markanvändningsavtal.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1Karta Koskennurmi

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Koskennurmi (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Koskennurmi (på finska)

Tilläggsmaterial 3Utlåtanden om förslaget till detaljplan (på finska)

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Direktör för stadsmiljön Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar föreslå för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplan och ändring av detaljplanen för Koskennurmi, daterat 4.4.2022 och ändrat med anledning av utlåtanden 8.8.2023, föreläggs stadsfullmäktige för godkännande. I samband med detaljplanen och detaljplaneändringen godkänns följande bindande tomtindelningar: KOSKENNURMI 2.-1, 3.-1, 4.-1-6, 5.-1-4, 6.-1-6, 7.-1-8, 8.-1-5, 9.-1-11, 10.-1-7, 11.-1-5, 12.-1-2, 13.-1-15, 14.-1-7, 15.-1-4, 16.-1-2.

Därtill föreslår stadsmiljönämnden för stadsstyrelsen att kostnadsförslaget för genomförandet av de allmänna områdena på planområdet för Koskennurmi godkänns vara 5,2 miljoner euro (moms 0 %).

Åbo stad	§	Sammanträdets datum	Ärende nr	1
Stadsmiljönämnden	308	26.09.2023	5
Stadsstyrelsen	358	02.10.2023	8
Stadsfullmäktige	204	23.10.2023	9