Föredragningslistor/protokoll

Förslag till detaljplaneändring och tomtindelning; Ferry Terminal Turku, Hamnen, Storheikkilä och Pahaniemi (adr. Hertig Johans parkgata) (8/2019)

Målet med detaljplaneändringen är att möjliggöra byggandet av den gemensamma terminalen för fartygstrafiken och flyttningen av passagerarspåret samt att utveckla trafikarrangemangen och verksamheten i hamnområdet. Målet är att effektiviseringen av markanvändningen i hamnområdet frigör nya intressanta objekt för stadsutvecklingen bland annat i omgivningen kring Åbo slott och längs Aura å. Variationsintervallet för infrastrukturkostnaderna som genomförandet av planen medför uppskattas uppgå till 29-54 miljoner euro (moms 0 %). Kostnadsförslaget gällande gator och skyddsgrönområden föreläggs fullmäktige för godkännande i samband med godkännandet av detaljplanen. I kostnadsförslaget ingår inte kostnaderna för hamnområdet och det nya hamnspåret.

Stadsmiljön, planläggning, planläggningsarkitekt Satu Tiainen 24.5.2023:

Planläggningen inom serviceområdet för stadsplanering och markegendom har utarbetat ett förslag till detaljplanenändring för stadsdelarna Hamnen, Pahaniemi och Storheikkilä, daterat 13.4.2023 och ändrat 24.5.2023 på basis av utlåtanden och anmärkningar. I planändringsområdet ingår en stor del av det östra området i stadsdelen Hamnen, kvarter 5 (Hertig Johans parkgata 25–27) / Hamngatan 18), en del av tomt 3 i kvarter 15 dvs. Frilagrets tomt, de smala remsorna av kvarter 4 (parkeringsområdet för magasinkvarteret) och av Hertig Johans park, en del av vattenområdet Linnanaukko, Transportgatan samt delar av de övriga gatuområdena i den nuvarande detaljplanen. I stadsdelen Storheikkilä ingår en liten del av kvarter 43 (Speditionsgatan 5) i området. I stadsdelen Pahaniemi ingår en del av Pansiovägen samt Exportleden och delar av Importgatan och järnvägsområdet som hör till samma gatuområde som Pansiovägen i den nuvarande detaljplanen.

Nuläget och de övriga planerna för närområdet

Planområdets areal är ca 61,8 hektar, varav ca 22,1 hektar består av vattenområde. I området finns funktioner med anknytning till hamnen: Tallink Silja Oy:s fartygsterminal med trafikfält samt lager- och kontorsbyggnader. Hamnen är inhägnad på grund av den internationella säkerhetskoden ISPS. I området ingår också gatuområden, parkeringsområden och en del av vattenområdet Linnanaukko. Småhuset i jugendstil på Slottsgatan 87 är i bostads- och kontorsbruk.

I närheten av området ligger Viking Line Abp:s fartygsterminal och Åbo slott. Parkområdena som omger Slottet och slottsmagasinen sträcker sig till kanten av planändringsområdet. En cirka 9 meter bred remsa av Hertig Johans park i magasinskvarteret ligger i planändringsområdet.

Åbo slott med omgivning hör till den betydande byggda kulturmiljön av riksintresse, det nationellt värdefulla landskapsområdet i landskapsplanen och den nationella stadsparken som delvis sträcker sig till planändringsområdet. I planändringsområdet ligger också en annan byggd kulturmiljö av riksintresse: Hamn-, varvs- och industriområdet vid Aura ås mynning.

Det tredje kulturhistoriskt betydande objektet är Runsala som också bildar en byggd kulturmiljö av riksintresse. Största delen av Runsala ingår i naturskyddsområdet Natura 2000 och Åbo nationella stadspark. Runsala hör till det nationellt värdefulla landskapsområdet och det värdefulla landskapsområdet i landskapsplanen.

Planändringsområdet ägs av Åbo stad, men en stor del av området har arrenderats ut till andra aktörer, bland annat till Åbo Hamn Ab.

År 2020 ordnade Åbo stad en internationell idétävling gällande planeringen av området Slottsudden. Avsikten var att finna mångsidiga utvecklingsalernativ för Åbo slotts omgivning och den västra stranden vid Aura ås mynning samt en heltäckande idé utifrån vilken man skulle kunna fastställa stadsbildmässiga och innehållsmässiga mål. Tävlingsområdet låg söder om planändringsområdet Ferry Terminal Turku och i området ingick också delar av planändringsområdet. Tävlingen vanns av bidraget ”Tre bitar” som tagits fram abv arkitektbyrån After Party och Sitowise. I området föreslås bland annat en park, service-, affärs- och arbetslokaler, bostäder samt Historiens och framtidens museum. Utifrån det vinnande tävlingsbidraget bereder staden en detaljplaneändring vars arbetsnamn är Historiens och framtidens museum och planbeteckningen är 6/2021.

Åbo Hamn Ab ordnade en arkitekttävling för fem planeringsgrupper om planeringen av den gemensamma terminalen. Till vinnare utlystes PES-Arkkitehdit Oy:s tävlingsbidrag ORIGAMI 24.5.2022. Efter vinsten har PES-Arkkitehdit utvecklat planen och deltagit i beredningen av planändringen.

Nuläget och plansituationen beskrivs närmare i punkt 3 i planbeskrivningen. Utgångspunkter.

Beskrivning av detaljplanen

Förslaget till detaljplan grundar sig på trafikplaner som utarbetats av WSP, Sitowise och Ramboll, en hamnfältsplan av Ramboll, en terminalplan av PES-Arkkitehdit Oy som i sin tur grundar sig på tävlingsbidraget samt en markanvändningsplan av After Party och SHY. Enligt förslaget bevaras en stor del av planändringsområdet som hamnområde (LS-1 och LS-2). Byggrätten för LS-1-området som avsetts för passagerarhamnen är 30 000 v-m² och byggrätten för LS-2-området som bevaras som frakthamn uppgår till 3 000 v-m².

Enligt förslaget får den nya persontrafikterminalen placeras nordost om Tallink Siljas nuvarande terminal. För Siljas nuvarande terminal anvisas ingen byggnadsyta i planen. Avsikten är att den rivs och detsamma gäller största delen av byggnaderna i planändringsområdet.

Byggnadernas högsta tillåtna höjd i den nuvarande detaljplanen är + 13,46 meter ovanför havsytan i södra delen av passagerarhamnen. Man är tvungen att öka höjden så att passagerarbroarna som leder från terminalen till fartyget ska kunna höjas tillräckligt. Enligt planförslaget får yttertaket på den nya terminalen i huvudsak vara högst 20,0 meter ovanför havsytan. På så sätt skymmer den inte landmärkesbyggnader såsom Åbo slott sedd från långt håll.

Ett av målen i detaljplaneändringen är att passagerarspåret ska kunna flyttas så att det leder norrifrån dvs. från samma håll som de nuvarande godsspåren till hamnområdet. Det nya spåret anvisas ett järnvägsområde (LR) som ungefär följer den östra kanten av det nuvarande hamnfältet. Intill den har man föreslagit en ny gata med namnet Exportgatan längs vilken man kan köra till trafikfältet i passagerarhamnen. Avsikten är att en gång- och cykelrutt byggs längs med gatukanten för att förkorta gångavståndet mellan centrum och Runsala. I planförslaget korsar rutten över passagerarspåret som plankorsning och fortsätter öster om spåret söderut mot Slottsudden.

Linjedragningar och gränser för gatuområden ändras på södra sidan av planändringsområdet. Hamngatan breddas så att det finns mer plats för körfiler, cykelvägar och spårväg. Den västra delen av Slottsgatan har anvisats som trafikområde för hamnen. I planförslaget anvisas den som gatuområde. Gatans sträckning ändras så att den viker av nordväst mot ingången till den nya terminalen och därefter mot sydväst parallellt med terminalens fasad.

I detaljplanen anges också de befintliga gatorna Importgatan, Importleden och Exportleden. Gatans sträckning ändras lite så att den östra ändan av gatan ligger mer söderut för att anslutningen till Exportgatan som leder till hamnen ska kunna göras smidigare.

Öster om den nya hamnterminalen anvisas fyra kvarter. I dem får man placera bostäder och affärs- och kontorslokaler, sammanlagt högst 17 825 v-m² samt en parkeringsanläggning på 35 000 v-m². Byggnadernas höjd varierar mellan en och fyra våningar. Våningsytan för bostäderna får vara högst cirka 6 925 v-m², vilket innebär cirka 140 boende. Byggandet av bostäder vid kanten av hamnfältet tillåts inte för att bullret och belysningen från hamnen inte ska störa de boende. Bostäder får byggas i kvartersområdet AL-1 först efter att affärsbyggandet som skyddar boendet mot buller har genomförts på hamnfältet.

Antalet affärs- och servicelokaler begränsas, eftersom en stor koncentration av dem kan leda till trafikstockningar. Våningsytan för andra affärs- och servicelokaler än de lokaler som är i hotellbruk får uppgå till högst 3 000 v-m² i de bostads-, affärs- och kontorsbyggnader som uppförs mellan terminalen och parkeringsanläggningen. Dessutom får man bygga affärslokaler i parkeringsanläggningen, passagerarhamnsområdet och det gamla jugendhuset på Slottsgatan 87 som föreslås bli skyddat i planförslaget.

Planändringsområdet anvisas byggrätt sammanlagt cirka 86 951 v-m². I den ingår även en byggnad med en våningsyta på cirka 230 v-m² på Slottsgatan 87 som ska skyddas. Exploateringsgraden för kvarteren och frilagerkvarteret som ingår i planändringsområdet varierar mellan 0,04–3,44 och medeltalet för exploateringsgraden är 1,69.

Det är inte lätt att jämföra den nya byggrätten med den nuvarande detaljplanen, eftersom byggrätten för hamnens trafikområden inte har fastställts i planen. Byggrätten för andra områden i den nuvarande detaljplanen är sammanlagt cirka 76 298 v-m², då höjden på en våning i byggnaderna antas vara 3 meter. Enligt baskartan och Åbo stads geodata uppgår våningsytan för de byggnader som uppförts i hamnens trafikområden (LS) till cirka 34 350 v-m². Om den nuvarande byggrätten i hamnens trafikområden bestäms utifrån den nuvarande våningsytan för de byggnader som uppförts i området minskar byggrätten med ca 23 700 v-m² i planändringsområdet. I praktiken är ändringen ändå bättre, eftersom våningshöjden på industri- och lagerbyggnader i allmänhet är mer än 3 meter.

I samband med detaljplaneändringen utarbetas de bindande tomtindelningarna varmed bildas sex nya tomter i stadsdelen Hamnen: 5.-1, 34.-1, 38.-1, 39.-1, 40.-1 och 41.-1. Tomternas byggrätter varierar mellan 15 v-m² - 35 000 v-m², tomternas storlek mellan 54 m² - 10 168 m² och tomternas exploateringsgrad mellan 0,18 - 3,44. Medeltalet för tomternas exploateringsgrad är 3,01 För kvarteren 15, 35–37 och 42 i stadsdelen Hamnen utarbetas separata tomtindelningar efter att detaljplanen har färdigställts.

Planläggningsskeden

Detaljplaneändringen utarbetas på initiativ av Åbo stad. Staden har uppgjort två avsiktsförklaringar gällande utvecklingen av hamnområdet och trafikarrangemangen i anknytning till det med Åbo Hamn Ab, Viking Line Abp och Tallink Silja Oy. Stadsstyrelsen godkände avtalen 20.8.2018 § 313 och 17.12.2018 § 525.

Planläggningen inleddes då stadsmiljönämnden godkände målen för detaljplaneändringen 18.6.2019 § 284. Om anhängiggörandet av detaljplaneändringen har informerats i 2019 års planläggningsöversikt. Om den meddelades också genom en kungörelse.

Den första versionen av programmet för deltagande och bedömning är daterad 13.6.2019. Det uppdaterades fyra gånger (9.12.2019, 5.1.2021, 8.9.2022 och 4.4.2023) och 13.4.2023 lades information om ett tillfälle för allmänheten till i programmet. Uppdateringarna beror på ändringar i avgränsningen av planområdet. I januari 2021 och september 2022 ändrades också målen för planändringen.

Stadsmiljönämnden godkände de första ändringarna i målen 19.1.2021 § 16. Stadsstyrelsen tog emot nämndens beslut för behandling 1.2.2021 § 45 och beslutade godkänna det 1.3.2021 § 96. De ändringar som stadsmiljönämnden gjorde 2022 godkändes av stadsmiljönämnden 13.9.2022 § 337.

Planläggningen, Åbosällskapet och Åbo Hamn Ab ordnade 26.5.2021 ett möte för allmänheten, där planläggningsarkitekten presenterade det preliminära planutkastet och berättade om utgångspunkterna för planändringen. Promemorian från det allmänna mötet är bifogad till rapporten om växelverkan.

Innan planutkastet godkändes lämnades sammanlagt 28 skriftliga åsikter in. Därtill gav Åbo museicentral ett utlåtande 28.9.2021. Huvudpunkterna i åsikterna och utlåtandena samt planläggningens svar på dessa har sammanställts i rapporten om växelverkan (tilläggsmaterial 3), såsom också utlåtandena och åsikterna i de senare faserna och svaren på dem.

Stadsmiljönämnden godkände planutkastet 9.11.2021 § 434. Samtidigt ändrades avgränsningen av planändringsområdet aningen och bedömningen av tidpunkten för terminalens färdigställande preciserades.

Rätt snart efter godkännandet lämnades 10 åsikter in. Därtill gav Åbo museicentral ett utlåtande 17.2.2022 om att det behöver en havsarkeologisk utredning och 17.6.2022 ett utlåtande om utredningens fynd.

I september 2022 utvidgades planändringsområdet på basis av det principbeslut som stadsstyrelsen fattat 6.6.2022 (§ 269) gällande hamnspåret. Sitowise jämförde i utredningen som färdigställts våren 2022 olika alternativ för linjen för det passagerarspår som leder till hamnen och utifrån utredningen beslutade stadsstyrelsen välja det alternativ där planeringen utgår från att spåret dras till passagerarhamnen från norr från Pahaniemibron. Stadsmiljönämnden godkände de ändrade målen 13.9.2022 § 337.

Den fjärde versionen av programmet för deltagande och bedömning skickades till parterna i september 2022. Beträffande det lämnades 9 åsikter in.

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt 17.4–16.5.2023. Fyra anmärkningar lämnades in: två av företag som driver bensinstationer längs Importleden, en av företag som verkar längs Boggigatan 9 och en av en privatperson. Företagen önskar bl.a. att trafikens smidighet, funktion och säkerhet skulle beaktas i planeringen av området som planändringen gäller. Samtidigt önskade de också att de konstruktioner och maskiner ovanpå marknivå som behövs för bensinstationer ska tillåtas på grönområdena i planförslaget. Enligt en privatperson borde detaljplanen för hamnen vara så flexibel som möjligt och bostäder borde inte placeras i närheten av hamnen. Hen konstaterar också att det skulle vara bättre att flytta passagerarhamnen till Pansio, så att behovet av muddring skulle minska och olägenheterna i hamnmiljön skulle vara färre.

Under tiden för framläggandet presenterade planläggningen planförslaget vid ett möte för allmänheten tillsammans med Åbo Hamn Ab och Åbosällskapet. Promemorian från det allmänna mötet är bifogad till rapporten om växelverkan.

Samtidigt med framläggningen begärdes myndighetsutlåtanden. Utlåtanden inlämnades av Turku Energia Sähköverkot Oy, Åbo museicentral, Åbo Vattenförsörjning Ab, Säkerhets- och kemikalieverkets (Tukes), Egentliga Finlands regionala räddningsverk, Närings-, trafik- och miljöcentralen i Egentliga Finland, Egentliga Finlands förbund och Trafikledsverket. Från Traficom meddelades att det inte hade något utlåtande i ärendet.

Utlåtandena och anmärkningarna med svar har samlats i rapporten om växelverkan.

Ändringar i planförslaget

Planförslaget ändrades på basis av de utlåtanden, anmärkningar och övriga kommentarer som lämnats in om förslaget till detaljplan. Järnvägsområdet utvidgades och rätades ut så att järnvägslinjen bättre skulle motsvara den preliminära plan som Trafikledsverket utarbetat och så att det skulle finnas lite mer spelrumför planeringen av järnvägen.

Uträtningen av järnvägen orsakade att planområdet som ändras aningen utvidgas vid kvarteret som ligger på Ladugrundsgatan, Speditionsgatan och Speditionsgatan 5. Gränsen för planområdet flyttades som mest ca 7,5 meter.

Därtill utvidgades planområdet vid den bensinstation som ligger på södra sidan av Importgatan så att planområdets gräns skulle löpa längs staketet för Frilagrets område. Planläggningen har meddelat om ändringarna i avgränsningen av området till Frilagret och ägaren till tomten som ligger på Speditionsgatan 5, dessa är de områden som ändringarna av området rör.

Området för planändringen gjordes mindre vid Boggigatan 9 samt vid korsningen av Importleden och Importgatan. På de ifrågavarande ställena görs gatuområdena smalare på begäran av företagen på Boggigatan 9 och Frilagret. Den nya körrutten som föreslogs på östra sidan av Boggigatan 9 ändrades från gatuområde till hamnområde (LS-1).

Därtill gjordes små ändringar i gränserna för gatu-, trafik- och kvartersområdena samt korrigeringar i plankartan och planbestämmelserna. På grund av utvidgningen av järnvägsområdet måste kvartersområdet för bostäder, affärs- och kontorslokaler till öst (kvarteret AL-1 35) göras 3 meter smalare och avlägsna en till sitt läge riktgivande trädrad invid Transportgatan.

Planbestämmelserna för hamnområdet (LS-1), kvartersområden för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning (ET-1 och ET-2), skyddsgrönområden (EV-1), området för högspänningsledningen samt kulturarvsobjekt under vatten (sm-1 och s-1) ändrades på basis av de utlåtanden som lämnats in av Åbo museicentral och Turku Energia Sähköverkot Oy och kommentarer vid mötet för allmänheten. På basis av Turku Energias utlåtande gjordes ändringar också under punkten Ledningar och kommunalteknik i delen för de allmänna planbestämmelserna och därtill lades till ett till sitt läge riktgivande ledningsområde på västra sidan av Speditionsgatan.

Förslaget till detaljplan behöver inte läggas fram på nytt på grund av de små ändringar som gjordes på basis av utlåtandena och anmärkningarna.

Infrastrukturkostnader och planekonomi

I anvisningarna för behovsutredning och projektplanering för infrastrukturprojekt (sfm 13.2.2023 § 32) bestäms att ifall kostnadsförslaget grundar sig på projektdelberäkningen, godkänns kostnadsintervallet för infrastrukturen i planområdet i samband med detaljplanen. Stadsfullmäktige godkänner kostnadsförslaget för detaljplanens infrastruktur i de fall där kostnadsförslaget eller det genomsnittliga variationsintervallet överskrider 10 miljoner euro.

På de allmänna områdena i planområdet (gator och skyddsgrönområden) är kostnadsintervallet för infrastrukturen 20–38 miljoner euro (moms 0 %) och kostnadsintervallet för områden utanför planområdet som krävs för att planområdet ska kunna genomföras 9–16 miljoner euro (moms 0 %), totalt 29–54 miljoner euro (moms 0 %). Kostnadsförslaget grundar sig på projektdelberäkningen som är gjord för projektet i det här skedet och i bedömningen har bedömts hurdan inverkan mängden projektinformation har på konstandsintervallet. Vid bedömningen av kostnaderna tillämpades jordbyggnadskostnadsindexets poängtal 129,35 (2015=100, februari 2022). Projektets kostnadsberäkningar kommer att preciseras då planeringen av infrastrukturen framskrider och det finns mer information om projektet. I bedömningen ingår inte kostnaderna för att bygga hamnspåret och att riva byggnader, alla kostnader för byggandet av vattenförsörjningen och kostnaderna för flyttning av ledningar och inte heller eventuella intäkter från försäljningen av markområden. Intäkterna i kvartersområdena för bostads-, affärs och kontorsbyggnader (AL-1 och K-1) uppskattas bli ca 6–7,5 miljoner euro.

Genomförandet av planen förutsätter också byggandet av infrastrukturen i hamnområdet. Vid behandlingen av ändringen av finansieringsarrangemangen av projektet Ferry Terminal Turku 13.2.2023 § 28 beslutade stadsfullmäktige att 77,2 miljoner euro av investeringskostnaderna för den gemensamma terminalen riktas via moderstadens investeringsprogram och att staden reserverar de anslag som finansieringsarrangemangen förutsätter i investeringsprogrammet i 2024 års budget så att de periodiseras över ekonomiplaneperioden motsvarande byggandet av Ferry Terminal Turku-investeringen. Åbo Hamn Ab betalar investeringen som höjt markarrende till moderstaden. Hamnbolaget genomför byggandet av bryggkonstruktionerna för färjplatserna, de ändringar som behövs i hamnfältet och grunderna för ramperna och passagerarkorridorerna med ett anslag på 77,2 miljoner euro som reserverats för saken i moderstadens investeringsprogram. Med samma anslag genomförs i samband med byggandet av hamnfältet också nödvändiga lednings- och kabelarbeten och eventuella nödvändiga övergångskonstruktioner och förstärkningar av grunderna.

Utöver de ovannämnda kostnaderna bedömdes preliminärt att kostnaderna för byggandet av hamnspåret är ca 18,1 miljoner euro, i vilken bortledningsröret, flyttningen av ledningar och pålplattorna inte beaktats. Kostnaderna och fördelningen av kostnaderna för hamnspåret preciseras då projektutredningen för spåret är färdigställd.

Följande fas

Förslaget till detaljplan kan föreläggas stadsstyrelsen och vidare stadsfullmäktige för behandling genast efter att stadsmiljönämnden har godkänt det, eftersom förslaget redan har varit framlagt och det behövs inget markanvändningsavtal.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1Karta Ferry Terminal Turku

Bilaga 2Svaren på anmärkningarna (på finska)

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Ferry Terminal Turku (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Ferry Terminal Turku (på finska)

Tilläggsmaterial 3Rapport om växelverkan 13.4.2023 (på finska), ändrad 24.5.2023

Tilläggsmaterial 4Åsikter och utlåtanden i samband med programmet för deltagande och bedömning och i utkastskedet (på finska)

Tilläggsmaterial 5Utlåtanden om förslaget till detaljplan (på finska)

Tilläggsmaterial 6Anmärkning av en privatperson 13.5.2023 (på finska)

Tilläggsmaterial 7Anmärkning av Kiinteistö Oy Monimakasiini, Oy Monihuolinta-Multisped Ab och Monico Ab 15.5.2023 (på finska)

Tilläggsmaterial 8Påminnelse av St1 15.5.2023 (på finska)

Tilläggsmaterial 9Anmärkning av Neste Markkinointi Oy 16.5.2023 (på finska)

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Stadsmiljödirektör Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar att godkänna svaren på anmärkningarna (bilaga 2) och föreslår för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring för Ferry Terminal Turku, daterat 13.4.2023 och ändrat på basis av utlåtanden och anmärkningar 24.5.2023 föreläggs fullmäktige för godkännande. I samband med detaljplaneändringen godkänns följande bindande tomtindelningar: 061 (BÅTHAMNEN) 5.-1, 34.-1, 38.-1, 39.-1, 40.-1 och 41.-1.

Därtill föreslår stadsmiljönämnden för stadsstyrelsen och vidare för stadsfullmäktige att kostnadsintervallet för de allmänna områdena på planområdet för Ferry Terminal Turku godkänns vara 29–54 miljoner euro (moms 0 %).

Åbo stad	§	Sammanträdets datum	Ärende nr	1
Stadsmiljönämnden	191	30.05.2023	3
Stadsmiljönämnden	207	06.06.2023	3
Stadsstyrelsen	247	12.06.2023	19
Stadsfullmäktige	142	19.06.2023	36