Kanslichef Tuomas Heikkinen, ägarstyrningsdirektör Jarkko Virtanen, direktör för stadsmiljön Christina Hovi, markanvändningsplanerare Juha Lipponen och stadsjurist Riikka Lehtimäki 31.5.2023:

Bakgrund

En privat utvecklargrupp och VR-Group Abp (nedan också VR) lämnade år 2017 ett initiativ till staden om att utveckla Åbo bangårdsområde till ett upplevelse- och evenemangsområde.

Staden, VR-Group Abp och Turun Ratapihan Kehitys Oy (nedan också TRK) undertecknade ett partnerskapsavtal om utvecklande av bangårdsområdet 11.12.2017 (ssn 20.11.2017 § 501) som upphörde 31.12.2021.

Föravtalet mellan VR-Group Abp och Turun Ratapihan Kehitys Oy

VR-Group Abp och Turun Ratapihan Kehitys Oy undertecknade i planläggningsfasen ett föravtal om fastighetsköp 7.3.2018 gällande överlåtelse av VR-Group Abp:s markområden i Turun Ratapihan Kehitys Oy:s ägo. Föravtalet om fastighetsköp upphörde att gälla samtidigt som partnerskapsavtalet 31.12.2021.

Att avtalet upphörde i slutet av 2021 berodde på Turun Ratapihan Kehitys Oy:s meddelande om att bolaget vid den tidpunkten inte hade möjlighet att fatta ett bindande beslut om genomförandet av upplevelsecentrumprojektet på grund av coronapandemin och den kraftiga höjningen av byggnadskostnadsindexet.

Partnerskapsavtal och föravtal om fastighetsköp

För att möjliggöra arena- och upplevelsecentrumprojektet beslutade stadsfullmäktige 13.6.2022 § 146 att förlänga partnerskapsavtalet om Åbo bangårdsområde mellan Åbo stad (nedan också Staden), VR-Group Abp och Turun Ratapihan Kehitys Oy fram till 30.6.2023.

Förutom förlängningen av partnerskapsavtalet beslutade fullmäktige 13.6.2022 § 146 att ett partnerskapsavtal och ett villkorligt fastighetsköp ingås mellan staden och VR-Group Abp. Avsikten med partnerskapsavtalet mellan staden och VR-Group Abp var att inleda planläggningen av bangårdsområdet på nytt i det fall att Turun Ratapihan Kehitys Oy inte har ingått sitt fastighetsköp som grundar sig på föravtalet med VR-Group Abp före 30.6.2023. Med partnerskapsavtalet och det villkorliga fastighetsköpet säkerställde staden att VR:s bandepåområde kan flyttas till Storheikkilä och möjliggjorde att bandepåområdet utvecklas för planläggning av affärer, arbetsplatser och bostäder.​ ​

Med det villkorliga fastighetsköpet förband sig staden att köpa områdena som ägs av VR-Group Abp för en grundläggande köpesumma på 35.013.761 euro. Avsikten var att justera den grundläggande köpesumman med en tilläggsköpesumma om bangårdsområdets värde i detaljplanen som träder i kraft efter planläggningen överskrider 35.013.761 euro. På basis av justeringsprinciperna och de byggrättsspecifika enhetspriserna som specificeras i villkoren i köpebrevet beräknades den kalkylmässiga tilläggsköpesumman i samband med en bostadsbetonad detaljplanering uppgå till 7.470.800 euro. Den slutliga tilläggsköpesumman skulle dock fastställas först efter att den bostadsbetonade detaljplanen för bangårdsområdet vunnit laga kraft.

Markanvändningsavtal och förslag till detaljplan

Stadsmiljönämnden godkände 14.2.2023 § 64 ett markanvändningsavtal med vilket VR-Group Abp förband sig att på egen bekostnad bygga samhällsstrukturen i enlighet med planförslaget ”Åbo Bangård” 2/2018.

Stadsfullmäktige godkände 17.4.2023 § 71 planförslaget ”Åbo Bangård” 2/2018, som möjliggör byggandet av ett s.k. upplevelsecenter i området. Detaljplanen har inte vunnit laga kraft med anledning av ett besvär i ärendet.

​Stadsfullmäktiges beslut 17.4.2023 § 72 (kapitalplacering och justering av köpesumman)

Våren 2023 meddelade Turun Ratapihan Kehitys Oy staden om sitt behov att förlänga tidtabellen för inledandet av projektet, vilket innebär att bolaget inte har möjlighet att genomföra fastighetsköpet med VR-Group Abp i enlighet med föravtalet före 30.6.2023.

Stadsfullmäktige beslutade 17.4.2023 § 72 att staden placerar eget kapital till ett belopp av högst 42.000.000 euro i Arenabolaget och ger Arenabolaget ett juniorlån på högst 8.000.000 euro.

Dessutom beslutade fullmäktige att fullmäktiges beslut 13.6.2022 § 146 granskas så att staden i stället för att betala köpesumman i två steg betalar en köpesumma på 42.484.561 euro som vid köpslutet motsvarar den tidigare grundläggande köpesumman och tilläggsköpesumman för hela bangårdsfastigheten. En förutsättning för det justerade fastighetsköpet är att Turun Ratapihan Kehitys Oy och staden samtidigt ingår ett föravtal om fastighetsköpet gällande området som till sina viktigaste villkor motsvarar det föravtal som för tillfället ingåtts med VR.

Köp av bangårdsområdet

För att möjliggöra fortsättningen av bangårdsprojektet har staden enligt fullmäktiges riktlinjer 17.4.2023 § 72 förhandlat med VR-Group Abp och Turun Ratapihan Kehitys Oy om följande arrangemang kring fastighetsköpet:

1. Staden köper de områden i planområdet ”Åbo bangård” som VR-Group Abp äger för en köpesumma på 42.484.561 euro.

2. Staden och Turun Ratapihan Kehitys Oy ingår en avsiktsförklaring om fastighetsköp som syftar till att Turun Ratapihan Kehitys Oy köper av staden de områden som överlåts av VR-Group Abp för en köpesumma på 42.484.561 euro senast 31.7.2025.

​3. På köpesumman mellan Turun Ratapihan Kehitys Oy och staden påförs en årlig ränta på tre (3) %. Räntan beräknas från och med dagen då avsiktsförklaringen om fastighetsköpet undertecknas fram till dagen då den slutliga köpesumman betalas och räntan påförs den slutliga köpesumman.

4. Villkoren för fastighetsköpet mellan staden och Turun Ratapihan Kehitys Oy är i huvudsak de samma som i köpebrevet mellan staden och VR-Group Abp genom vilket området övergår i stadens ägo.

5. Om fastighetsköpet enligt avsiktsförklaringen genomförs förbinder sig Turun Ratapihan Kehitys Oy att på egen bekostnad genomföra samhällsbyggande enligt planförslaget ”Åbo Bangård” 2/2018 i enlighet med samhällsbyggnadsavtalet som undertecknas i samband med det villkorliga fastighetsköpet.

​Med ovannämnda förfarande förbinder sig VR att på egen bekostnad slutföra de omläggningar som behövs på bangården och saneringen av den förorenade marken till ett belopp av cirka 20,5 M€.

​Fastighetsköp VR-Group Abp

Stadsmiljön har berett ett köpebrev enligt de centrala avtalsvillkoren för villkorligt fastighetsköp som fullmäktige godkände 13.6.2022 § 146 (bilaga 1). Med detta köpebrev övergår VR-Group Abp:s områden i stadens ägo för en köpesumma på 42.484.561 euro. Köpevillkoren avviker från föravtalet för fastighetsköp som fullmäktige beslutade om 13.6.2022 § 146 till följande delar:

• Åbo stad betalar köpesumman 42.484.561 € i en rat till VR (i föravtalet för fastighetsköpet angavs att köpesumman 35.013.761 € betalas i två rater, varav 5.000.000 € 31.12.2025, och dessutom avtalades om en villkorlig tilläggsköpesumma om värdet på bangårdsområdet i detaljplanen som träder i kraft efter partnerskapsplanläggningen skulle överskrida minimiköpesumman 35.013.761 euro i detaljplanen ”Åbo Bangård 2/2018”). Köpesumman är bindande även om värdet för området som köps efter planläggningen överskrider eller underskrider värdet 42.484.561.
• Utgifterna och inkomsterna för fastigheten Konepaja 3:10 delas mellan Staden och VR-Group Abp enligt dagen för besittningsrättens övergång (enligt äganderätt i föravtalet för fastighetsköpet).
• VR-Group Abp:s rätt till parkeringsplatser som personalen behöver och som förutsätts av de nuvarande bangårdsfunktionerna och tågtrafiken kvarstår (det tidigare avtalet innehöll ingen anteckning om detta).
• Innan fastighetsköpet genomförs svarar VR-Group Abp för kostnaderna för byggnaderna (den s.k. Avis-byggnaden) som bolaget rivit (tidigare stod det att om Åbo stad står för kostnaderna, överenskoms detta separat).
• Iståndsättning av marken som VR-Group Abp ansvarar för inbegriper nu också avlägsnande och vidarebehandlingen av träsliprarna samt sanering av marken under byggnaderna (i det tidigare avtalet svarade Köparen för kostnaderna för flyttning av sliprarna och ansvaret för sanering av marken under byggnaderna var tvetydigt).

VR-Group Abp har meddelat att det godkänner köpebrevet som staden upprättat (bilaga 1).

Avsiktsförklaring om fastighetsköp Turun Ratapihan Kehitys Oy

Stadsmiljön har i enlighet med fullmäktiges beslut 17.4.2023 § 72 berett en avsiktsförklaring om fastighetsköp, köpevillkor och ett samhällsbyggnadsavtal om att överlåta de områden som övergår från VR-Group Abp till staden till Turun Ratapihan Kehitys Oy senast 31.7.2025. För Turun Ratapihan Kehitys Oy:s del är det centrala innehållet i avtalshelheten följande:

• Turun Ratapihan Kehitys Oy förbinder sig att köpa områdena som övergår från VR-Group Abp till staden med samma villkor och till samma köpesumma som staden anskaffar områdena i sitt ägo.
• På köpesumman påförs en årlig ränta på tre (3) %. Räntan beräknas från dagen då avsiktsförklaringen om fastighetsköpet undertecknas fram till dagen då den slutliga köpesumman betalas, och räntan påförs den slutliga köpesumman.
• Avsiktsförklaringen om fastighetsköp gäller fram till 31.7.2025. Om detaljplanen ”Åbo Bangård 2/2018” inte har vunnit laga kraft före den ovannämnda tidsfristen, uppskjuts den utsatta dagen för det slutliga fastighetsköpet så att fastighetsköpet ska slutas senast sex månader efter att staden meddelat Köparen att detaljplanen kan kungöras som lagakraftvunnen. Avsiktsförklaringen gäller dock högst fram till 31.12.2027.
• Om det egentliga fastighetsköpet enligt avsiktsförklaringen genomförs, förbinder sig Turun Ratapihan Kehitys Oy att genomföra samhällsbyggande i området enligt samma villkor som överenskommits i markanvändningsavtalet och samhällsbyggnadsavtalet mellan VR-Group Abp och staden som stadsstyrelsen godkände 6.3.2023 § 88.
• Avtalet inbegriper inte en skyldighet att ingå fastighetsköpet, utan fastighetsköpet förutsätter godkännande av Turun Ratapihan Kehitys Oy:s styrelse. Om fastighetsköpet inte genomförs svarar båda parterna för sina egna kostnader. Avtalet innehåller inte paragrafer om avtalsvite och skadeersättning.

Turun Ratapihan Kehitys Oy har meddelat att det godkänner avsiktsförklaringen, köpevillkoren och samhällsbyggnadsavtalet (bilagorna 2 och 3).

Situationen om bangårdsprojektet inte genomförs

Om bangårdsprojektet inte genomförs inleder staden en planläggning av området för nytt ändamål och kostnaderna som enligt planerna åläggs Turun Ratapihan Kehitys Oy åläggs i stället staden.

​Eftersom Due Diligence inte har genomförts i fastigheten har staden inte kännedom om riskerna i anslutning till fastighetsköpet. VR har begränsat sina ansvar i köpebrevet, så i sista hand ska domstolen överväga i vilken mån VR:s ansvarsbegränsningar är bindande i förhållande till Staden som köpare.

​Nedan tas upp ansvar som identifierats för tillfället och som blir kostnader som Åbo stad svarar för om avsiktsförklaringen inte genomförs:

• Fastighetsköpet orsakar finansieringskostnader för staden på cirka 1,27 M€ om året (räntenivån x %) tills området har överlåtits till byggarna. Finansieringskostnaden för ett år motsvarar värdet för en byggrätt för en 7 våningar hög byggnad (2 400 v-m²). Om Turun Ratapihan Kehitys Oy drar sig ur projektet kvarstår finansieringskostnaderna för fastigheten som stadens utgift från 2023 till 2026 och efter det för hela den tid som planläggningsprocessens pågår. Denna tid kan sträcka sig över flera år också med beaktande av eventuella besvärstider. Grovt taget motsvarar detta finansieringskostnader under minst cirka 4,5 år.
• Ett nytt användningsändamål och en ny ägare måste hittas för den skyddsmärkta cirka 3 500 m² stora lokstallsbyggnaden i rödtegel efter den grundläggande renoveringen. Åbo stad i egenskap av fastighetsköpare svarar enligt köpebrevet för alla kostnader för byggnaden. Enligt villkoren i köpebreven köps byggnaden i ett tillstånd som kräver fullständig grundläggande renovering. Om marken under byggnaden konstateras vara förorenad svarar VR dock för kostnaderna för iståndsättning av marken.
• Enligt villkoren i köpebrevet köps de andra byggnaderna förutom de skyddsmärkta byggnaderna i rivningsskick. Skyldigheten att riva byggnaderna och anordningarna i bangårdsområden åläggs staden. Enligt en mycket grov uppskattning uppgår byggnadernas rivningskostnader till minst cirka 500.000 euro.
• Dessutom svarar staden på egen bekostnad för rivning och förstörning av spår och därtill hörande banteknik (inkl. bl.a. rälser och andra järnvägsanordningar). VR svarar endast för avlägsnande av sliprar och sanering av marken. Överlåtelsen av området för byggande kräver att dessa konstruktioner har förts bort från området. En mycket grov uppskattning av rivningskostnaderna uppgår till minst cirka 500.000 euro.
• För att möjliggöra byggandet av en ny byggnad måste byggnaden som tidigare ägts av VR och som även används som den intilliggande Logomos skyddsrum för cirka 550 personer rivas. Detta innebär att Åbo stad i egenskap som Logomon Tapahtumatilat Oy:s ägare i sista hand tillsammans med Logomon Toimistotilat Oy svarar för kostnaderna för att bygga ett ersättande skyddsrum. En grov uppskattning av byggkostnaderna är cirka 2,8M euro (på kostnadsnivån för tiden då beslutet fattades), varav Staden på basis av förhållandet enligt lägenhetens ytor svarar för 53,5 % av kostnaderna.
• Köpesumman på 42.484.561 € plus samhällsbyggnadskostnaderna på 30 M€ som betalas till VR-Group Abp innebär planläggning av en bostadsbyggrätt på cirka 72,5 M€ (145 000 v-m²) i detta område. Mängden byggrätt fördubblas jämfört med detaljplanen ”Åbo Bangård 2/2018”.
• Med intäkterna från försäljningen av byggrätt borde ovannämnda kostnader som Köparen svarar för täcka kostnaderna för att göra området byggbart samt finansieringskostnaderna för tiden innan byggrätterna säljs eller alternativt ska kostnaderna kunna överföras till sitt fulla belopp till den blivande köparen.
• En reklamation om dolda fel i fastighetsköpet ska göras till Säljaren, dvs. VR-Group, inom senast fem år efter att besittningen av fastigheten har överlåtits till köparen. Staden ska aktivt sköta övervakningen av sina rättigheter under sin ägotid så att den har yttranderätt om eventuella fel som framkommer i fastigheten i ett senare skede. I annat fall kan kraven som TRK eventuellt ställer på staden redan har föråldrats i förhållande till VR i enlighet med bestämmelserna i jordabalken, men Åbo stad som säljare svarar mot kraven som ställts på den i förhållande till TRK.
• Staden ska utveckla ett välfungerande användningsändamål för allaktivitetshallen (Gatorade-center) så att den inte ger upphov till nedskrivna kostnader. Dessutom åläggs Åbo stad betydliga kostnader för allaktivitetshallen varje år (cirka 1 M€ om året).

Bangårdsprojektets regionekonomiska effekter

Om bangårdsprojektet genomförs är dess regionekonomiska effekter i Åboregionen utan tvekan betydliga och kan delas in i direkta, indirekta och medelbara effekter. Den direkta årliga tilläggskonsumtionen av Arenan uppskattas till cirka 40 miljoner euro. Dessutom skulle den sysselsättande effekten i byggskedet vara cirka 3 000–4 000 årsverken i Åbo. De ekonomiska verkningarna av bangårdsprojektet presenteras i föredragningstexten till fullmäktiges beslut 17.4.2023 § 72 (bilaga 4).

Bilaga 1Köpebrev mellan VR-Group Abp och staden

Bilaga 2Avsiktsförklaring om fastighetsköpet och köpebrev för fastighetsköpet mellan staden och Turun Ratapihan Kehitys Oy ​

Bilaga 3Samhällsbyggnadsavtal​

Tilläggsmaterial 1Fullmäktiges föredragning 17.4.2023 § 72 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar att

• Staden köper av VR-Group Abp ett cirka 74 300 m² stort outbrutet område av fastigheten Konepaja 3:10 (853-514-3-10) för en köpesumma på 42.484.561 euro och ett cirka 10 111 m² stort outbrutet område av fastigheten Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) i enlighet med köpevillkoren i bilaga 1,
• Staden godkänner avsiktsförklaringen och köpebrevet för fastigheten i bilaga 2 och samhällsbyggnadsavtalet i bilaga 3 och
• berättiga stadsstyrelsen att verkställa de föreslagna fastighetsaffärerna.​

Dessutom berättigar fullmäktige markanvändningsdirektören att göra behövliga mindre preciseringar och ändringar i avtalen.

BeslutFörslaget godkändes.

Bilaga 1Köpebrev mellan VR-Group Abp och staden

Bilaga 2Avsiktsförklaring om fastighetsköpet och köpebrev för fastighetsköpet mellan staden och Turun Ratapihan Kehitys Oy ​

Bilaga 3Samhällsbyggnadsavtal​

Tilläggsmaterial 1Fullmäktiges föredragning 17.4.2023 § 72 (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar att

• Staden köper av VR-Group Abp ett cirka 74 300 m² stort outbrutet område av fastigheten Konepaja 3:10 (853-514-3-10) för en köpesumma på 42.484.561 euro och ett cirka 10 111 m² stort outbrutet område av fastigheten Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) i enlighet med köpevillkoren i bilaga 1,
• Staden godkänner avsiktsförklaringen och köpebrevet för fastigheten i bilaga 2 och samhällsbyggnadsavtalet i bilaga 3 och
• berättiga stadsstyrelsen att verkställa de föreslagna fastighetsaffärerna.​

Dessutom berättigar fullmäktige markanvändningsdirektören att göra behövliga mindre preciseringar och ändringar i avtalen.

BeslutFörslaget godkändes.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Framlagt förslag till förkastande och dess behandling

​Yrttiaho lämnade understödd av Sandelin följande förslag till förkastande:

​”Beslutsförslaget förkastas. Genom förslaget ökas skattebetalarnas stöd till ett projekt som genomförs av privata investerare. Samtidigt används skattebetalarnas pengar till att ta en massiv - och med tanke på skötseln av stadens basuppgifter en helt ogrundad - risk.”

​Efter avslutad diskussion framställde ordförande följande omröstningsordning: De fullmäktigeledamöter som understöder stadsstyrelsens förslag, röstar "ja", om "nej" vinner har Yrttiahos förslag till förkastande blivit godkänt. Omröstningsordningen godkändes.

​I den maskinella omröstningen understödde 64 ledamöter stadsstyrelsens förslag och 2 ledamöter understödde Yrttiahos förslag till förkastande, 1 ledamot röstade blankt och således blev stadsstyrelsens förslag stadsfullmäktiges beslut.

Bilaga 4​Omröstningsförteckning​