Föredragningslistor/protokoll

Förslag till detaljplaneändring; Kaskisgatan 9b, III 003 (adr. Kaskisgatan 9b) (1/2019)

Målet med planändringen är att möjliggöra kompletteringsbyggande vid adressen Kaskisgatan 9b. I planförslaget anvisas en ny byggplats för ett bostadshus med 7 våningar med en byggrätt på 2 150 v-m2. Antalet invånare uppskattas uppgå till cirka 40.

Stadsmiljön, planläggningen, planläggningsarkitekt Satu Tiainen 7.12.2022:

Planläggningen inom serviceområdet för stadsplanering och markegendom har utarbetat ett förslag till planändring för tomt 1001 i kvarter 11 i III (tredje) stadsdelen, daterat 11.5.2022 och ändrat 7.12.2022 på basis av utlåtanden och anmärkningar.

Nuläget

Planområdets areal är ca 0,18 ha. Området ligger i Åbo centrum på cirka 700 meters avstånd från Salutorget.

På tomten vid adressen Kaskisgatan 9b finns ett bostadshus med 7 våningar. På markplanet finns en dagligvarubutik. Tomten är privatägd. Den ingår i ett kvarter med flervåningshus med sex till åtta våningar. Största delen av byggnaderna har byggts på 1960-talet. Den nuvarande byggnaden vid Kaskisgatan 9b är dock byggd på 1970-talet och det klassicistiska flervåningshuset vid Kaskisgatan 11 på 1920-talet. I den inre delen av kvarteret har flera träd bevarats längs de gamla brandgränderna, dvs. planteringszonerna som korsar kvarteret. Också utanför brandgränderna växer stora lövträd.

Kvarter 11 och dess omgivning används i huvudsak för boende, men i byggnadernas bottenvåningar finns affärs- och möteslokaler. Bredvid ligger gymnasiet Luostarivuoren lukio, två skolor med årskurserna 7–9, ett daghem, ett arbetarinstitut och Samppalinnabergets parkområde.

Nordväst om planområdet finns områden som hör till fornlämningsområdet Åbo stads gamla detaljplaneområde. Norr om området ligger Vårdbergets byggda kulturmiljö av riksintresse.

Planeringsläge

I landskapsplanen är planområdet ett område för centrumfunktioner (C) och en del av fokusområdet för stadsutveckling. Kvarteren på tomtens sydvästra och norra sida hör till området omkring Aura å som är viktigt med tanke på kulturmiljön eller landskapet. I närheten av planområdet ligger Vårdbergsparken med omgivning och en stenbyggnad från 1798 vid Klostergatan 5. Dessa klassas som skyddsobjekt i landskapsplanen.

För området gäller Åbo generalplan 2020 (som trädde i kraft 29.5.2004), enligt vilken Kaskisgatan 9b är ett bostadsområde dominerat av flervåningshus (AK). Norr och väster om planområdet börjar en kulturhistoriskt, stadsbildsmässigt, landskapsmässigt eller till sina naturförhållanden värdefull områdesdel som bland annat omfattar Aura å, Samppalinnaberget och Vårdberget.

En justering av generalplanen pågår. Stadsstyrelsen beslutade 11.10.2022 (§ 419) att lägga fram ett förslag till Generalplan 2029, enligt vilket Kaskisgatan 9b är ett område för centrumfunktioner (C), en tätnande zon för hållbar stadsstruktur och ett område där det finns brandgrändsträd som grundar sig på detaljplaner från 1800-talet. I planen är Kaskisgatan en kvalitetskorridor för kollektivtrafiken, en del av huvudnätverket för cykling och en central vy mot konstmuseet på Puolalabacken. Nära planområdet finns flera i generalplaneförslaget angivna värdefulla objekt i den byggda miljön, bland annat Kaskisgatan 11, Samppalinna och Klostergatans skolmiljö (Kaskisgatan 5 och 7; Klostergatan 9, 11 och 13).

Vid adressen Kaskisgatan 9b gäller detaljplan 10/1974 (som trädde i kraft 28.6.1975). Fastigheten vid Kaskisgatan 9b är ett kvartersområde för affärs- och flervåningshus som sammanslagits i detaljplanen. Enligt detaljplanen får en byggnad med högst åtta våningar byggas vid Kaskisgatan, byggrätten för byggnaden är högst 2 280 v-m² (kvadratmeter våningsyta). På gårdssidan får byggas en förvaringsplats för bilar med högst två våningar, medelhöjden för den högsta golvnivån från markytan får vara högst 1 m. För bostäder ska minst 1 bilplats ordnas per 100 v-m², dock minst 1 bilplats per bostad och 1 bilplats per 100 v-m² affärs- och kontorslokaler. Mellan flervåningshuset och bilförvaringsplatsen har anvisats ett riktgivande lekområde. För lek och vistelse ska reserveras ett område på minst 10 m² per bostad.

Nuläget och plansituationen beskrivs närmare i punkt 3 i planbeskrivningen. Utgångspunkter.

Syftet med detaljplaneändringen

Ändringen av detaljplanen grundar sig på ett initiativ av markägaren, daterat 14.6.2016. Planändringen förknippas också med spetsprojektet för utvecklande av centrum som siktar på att förstärka konkurrenskraften och attraktionskraften i Åbo centrum med tanke på affärsverksamhet, turism, boende och trivsel.

Målet med planändringen är att möjliggöra kompletteringsbyggande vid adressen Kaskisgatan 9b. Målet är att placera byggandet så att det inte avsevärt försvagar möjligheterna till tillbyggnad på granntomterna eller försämrar stadsbilden och trivseln i omgivningen. Då stadsmiljönämnden godkände målen med planändringen 9.4.2019 § 137 förutsatte den dessutom att bevarandet av de gamla träden eller behovet att ersätta dem med nya träd granskas när beredningen av planen framskrider.

Under beredningen av planen har utvecklingsmöjligheterna i hela kvarteret utretts. Planändringen utarbetas endast för tomt 1001, eftersom de övriga tomtägarna i kvarteret inte var intresserade av att begära ytterligare byggrätt för sina tomter inom den närmaste tiden.

Förslag till detaljplaneändring

Planförslaget grundar sig på Arosuo Arkkitehdit Oy:s markanvändningsutkast som markägaren låtit utföra (1.4.2022, ändrat 25.4.2022 och 15.11.2022). En annan utgångspunkt är en trädutredning som Åbo stads planläggning genomförde 2019.

Tomten vid Kaskisgatan 9b anvisas till ett kvartersområde för bostads-, affärs- och kontorsbyggnader (AL). Utöver det nuvarande flervåningshuset anvisas också en byggplats för ett nytt flervåningshus med sju våningar på tomten, vars byggrätt är 2150 v-m² (kvadratmeter våningsyta) och antal invånare 40 (eller cirka 45 om markplanet består av annat än parkeringsutrymme). I byggrätten ingår också den del av markplanet som inte ligger på området som i planförslaget har reserverats för gårdsdäck (pi-a).

Bilplatser ska ordnas minst 1 bp / 120 v-m², dock minst 1 bp / 2 bostäder. För nybyggnaden ska dessutom ordnas minst en gästplats per 10 bostäder.

Största delen av bilplatserna placeras under byggnaden och gårdsdäcket. Under gårdsdäcket får det finnas högst en våning på markytan och två under markytan. I dem får utöver den angivna byggrätten byggas parkerings-, förråds- och serviceutrymmen, skyddsrum, utrymningsutrymmen, tekniska utrymmen, trapphus och gemensamma utrymmen för invånarna. Gällande det nya flervåningshuset är även markplanet dock en del av byggrätten i planen, även om det inrymmer parkeringsplatser eller andra hjälputrymmen. Man tar sig till de underjordiska parkeringsutrymmena med bilhiss.

Den nya byggnaden ska byggas så att de viktigaste närliggande träden bevaras, dvs. almarna på tomtens sydöstra kant och lindarna vid Klostergatan 10. Om andra gårdsträd vid Kaskisgatan 9b fälls ska de ersättas med nya träd som motsvarar storleksklassen eller är större när de är fullvuxna.

Byggrätten för det nuvarande flervåningshuset är 2 290 v-m². Det är 10 v-m² mer än i den gällande detaljplanen, eftersom det befintliga förrådet för fritidsutrustning med en våning har lagts till planen. Det största tillåtna våningstalet för flervåningshuset ändras från åtta till sju våningar. Syftet är att byggnaden är lika hög som det intilliggande kulturhistoriskt värdefulla flervåningshuset vid Kaskisgatan 11.

Genom tomten går Åbo Vattenförsörjning Ab:s underjordiska ledningar: stomrör för vatten och avlopp och dagvatten. Omkring dessa reserveras ett område på vilket byggnader inte får byggas.

Detaljplanen moderniseras med hjälp av nya planbestämmelser om bland annat grönkoefficient, fördröjning av dagvatten, fasadernas ljudisolering, cykelparkering och kontroll av markens förorening.

Den nya byggrätten i planområdet är sammanlagt 4 440 v-m². Under gårdsdäcket får dessutom byggas cirka 300 v-m²ovanjordiska parkerings-, förråds- och serviceutrymmen, skyddsrum, utrymningsutrymmen, tekniska utrymmen, trapphus och gemensamma utrymmen för invånarna Byggrätten ökar med 2 160 v-m². Eftersom tomtens areal är 1 825 m² blir den nya tomtexploateringsgraden (e _t) 2,43.

Planläggningsskeden

Utarbetandet av detaljplanen grundar sig på ett initiativ som lämnats in av en privat markägare. Stadsmiljönämnden godkände målen med planändringen 9.4.2019 § 137. Om anhängiggörandet av detaljplanen har meddelats i planläggningsöversikten 2018 och 2019.

Delaktiga ombads lämna in åsikter i den första fasen före 15.5.2019.

Efter att programmet för deltagande och bedömning publicerats lämnades sammanlagt 3 åsikter in av Asunto Oy Kaskenkatu 11, Elisa Abp och Keskikaupunkiseura Tälpual jokke ry.

Programmet för deltagande och bedömning uppdaterades 13.10.2020 genom att lägga till ett område för allmän parkering i planområdet bredvid tomten vid Kaskisgatan 9b. Det uppdaterade programmet för deltagande och bedömning skickades till parterna 15.10.2020. Efter att planområdet utvidgats inlämnades sju åsikter och ett utlåtande av museitjänsterna inom fritidssektorn, dvs. Åbo museicentral. Åsikterna lämnades in av bostadsaktiebolagen vid Kaskisgatan 11 och Klostergatan 12, en invånare vid Kaskisgatan 11, en aktieägare vid Asunto-Oy Sampanpuisto (Berggatan 6a), Keskikaupunkiseura Tälpual jokke ry och Åbo Vattenförsörjning Ab.

Slutligen bestämdes att det allmänna parkeringsområdet stryks ur planutkastet och ett utkast utarbetades endast för flervåningshustomten vid Kaskisgatan 9b. Om parkeringsområdet bevaras som en gata i detaljplanen kan dess användningsändamål vid behov ändras till annat än parkering, t.ex. en öppen plats.

Stadsmiljönämnden godkände planutkastet 8.12.2020 § 445. Efter utkastfasen lämnade Åbo Vattenförsörjning Ab in en åsikt 1.9.2021.

Förslaget till detaljplan var offentligt framlagt 16.5–14.6.2022. Under framläggningen lämnades fyra anmärkningar in: en av Asunto Oy Kaskenkatu 11, två av invånare vid Kaskisgatan 11 och en av Asunto Oy Turun Luostarinkatu 10. Anmärkarna kommenterade bl.a. hur det nya flervåningshuset passar in i omgivningen samt planändringens verkningar på invånarnas trivsel, träden som ska bevaras, trafiken och parkeringen.

Samtidigt med framläggningen begärdes myndighetsutlåtanden över planförslaget. Utlåtanden lämnades in av Egentliga Finlands regionala räddningsverk, Turku Energia Sähköverkot Oy, museitjänsterna dvs. Åbo museicentral samt Åbo Vattenförsörjning Ab, som inte hade något att anmärka. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Egentliga Finland och Digita Oy meddelade att de inte har ett behov av att lämna ett utlåtande.

Huvudpunkterna i och svaren på åsikterna, anmärkningarna och utlåtandena har sammanställts i rapporten om växelverkan.

Utifrån anmärkningarna lades bestämmelser om det nya flervåningshusets fasader till i planförslaget. För att flervåningshuset bättre ska passa in i omgivningen ska den vara ljus och det huvudsakliga fasadmaterialet ska bestå av puts eller tegel. Utsikten från nybyggnadens fönster mot fönstren mitt emot vid Klostergatan 10 ska begränsas t.ex. med hjälp av spjälverk eller väggar, så att invånarnas privatliv tryggas.

Markanvändningsavtal

Mellan staden och den privata markägaren upprättas ett markanvändningsavtal där det avtalas om markägarnas deltagande i kostnaderna för samhällsbyggande.

Infrastrukturkostnader

Planändringen orsakar inte särskilda kostnader för infrastrukturbyggande.

Följande fas

Förslaget till detaljplan behandlas för godkännande i stadsstyrelsen och vidare i fullmäktige efter att markanvändningsavtalet mellan staden och den privata markägaren har undertecknats.

Lagrum som tillämpas

Markanvändnings- och bygglagen 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § och 66 §.

Markanvändnings- och byggförordningen 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § och 32a §.

Bilaga 1Karta Kaskisgatan 9b

Bilaga 2Svar på anmärkningarna

Tilläggsmaterial 1Redogörelse Kaskisgatan 9b (på finska)

Tilläggsmaterial 2Statistikblankett Kaskisgatan 9b (på finska)

Tilläggsmaterial 3Rapport om växelverkan 11.5.2022, ändrats 7.12.2022 (på finska)

Tilläggsmaterial 4Åsikter i samband med programmet dör deltagande och bedömning och under utkastskedet (på finska)

Tilläggsmaterial 5Utlåtanden om förslaget till detaljplan (på finska)

Tilläggsmaterial 6Anmärkningar som lämnats in om förslaget till detaljplan (på finska)

Utredningar och rapporter, www.turku.fi/sv/plansokning

Stadsmiljödirektör Christina Hovi:

FörslagStadsmiljönämnden beslutar att godkänna svaren på anmärkningarna (bilaga 2) och föreslår för stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring Kaskisgatan 9b daterat 11.5.2022 och ändrat på basis av utlåtanden och anmärkningar 7.12.2022 föreläggs fullmäktige för godkännande.

Åbo stad	§	Sammanträdets datum	Ärende nr	1
Stadsmiljönämnden	475	13.12.2022	5
Stadsstyrelsen	182	09.05.2023	5
Stadsfullmäktige	102	15.05.2023	10