Åbo stad§Sammanträdets datumÄrende nr1
Stadsstyrelsen14911.04.20234
Stadsfullmäktige7217.04.20234

11740-2017 (613, 002)

Utvecklandet av bangårdsområdet i Åbo och förslag om att staden placerar i arenabolaget

Sammandrag:

För stadsfullmäktige föreslås att staden avvikande från tidigare beslut investerar eget kapital till ett belopp av högst 42.000.000 euro i Arenabolaget för projektet Åbo Bangård för att möjliggöra upplevelsecentrumprojektet, dock så att stadens ägarandel i Arenabolaget är högst 49,9 procent. Därtill kan staden bevilja Arenabolaget ett juniorlån på högst 8.000.000 euro.

Ssn § 149

Kanslichef Tuomas Heikkinen, ägarstyrningsdirektör Jarkko Virtanen, livskraftsdirektör Niko Kyynäräinen och stadsmiljödirektör Christina Hovi 5.4.2023:

Bakgrund och tidigare beslut

I växande städer har under det senaste årtiondet observerats att gamla bangårdar med anslutande lager-, depå- och industriområden utgör tillväxtriktningar som inte splittrar stadsstrukturen. De viktigaste tillväxtobjekten i Åbo ligger centralt inom en zon som följer banan och bangårdsområdena från Slottsstaden till Vetenskapsparken. Av dessa tillväxtobjekt ligger området för bangårdsprojektet närmast centrum och stöder därmed kraftigt stadens livskraft.

Dessutom motiverar Bangårdsprojektet och resecentrum kraftigt genomförandet av entimmeståget. Samtidigt som Vetenskapsparken sammankopplar företagsområden och högskolor med huvudstadsregionen med hjälp av entimmeståget genom Kuppis station, bidrar bangårdsprojektet tillsammans med Logomo och resecentrum till att den viktiga evenemangs-, kultur- och idrottscentret kan nås på riksomfattande nivå. Entimmeståget är dessutom en viktig del av Stockholm – Åbo – Helsingfors-korridoren. Tillsammans med resecentrum och Logomo bildar Åbo bangård en viktig knutpunkt för den internationella, nationella och regionala tillgängligheten.

Det är värt att notera att bara en del av jordområdena inom bangårdszonen ägs av staden. Därmed är det ändamålsenligt att områdena utvecklas genom partnerskap och gemensamma satsningar mellan staden och andra aktörer.

Partnerskapsavtal, villkorligt fastighetsköp, detaljplaneändring och markanvändningsavtal

Projektet Åbo bangård presenterades för Åbo stad i maj 2017. Redan då nämndes Åbo stads möjlighet att delta i projektets finansiering på samma villkor som de övriga privata finansiärerna. Efter presentationerna har helheten främjats genom privata aktörers satsningar i positiv anda och de omfattande stadsutvecklingsverkningarna som projektet medfört har konstaterats stöda stadens livskraft på omfattande sätt.

Åbo stadsstyrelse har 20.11.2017 § 501 behandlat partnerskapsavtalet om utvecklingen av fastigheten Turun kaupungin kylän konepaja 3:10 (853-514-3-10) som ligger i bangårdsområdet samt om inledandet av planläggningen. Åbo stad, Turun Ratapihan Kehitys Oy (TRK) och VR-Group Ab (VR) ingick 11.12.2017 ett partnerskapsavtal gällande bangårdsområdet i Åbo. I avtalet fastslogs bland annat utnyttjandet av gemensamma resurser, samordningen av planeringstidtabeller och inledandet av planläggningen för att utveckla bangårdsområdet.

Stadsfullmäktige fattade 15.6.2020 § 93 principbeslut om att Åbo stad gör en kapitalinvestering på 30 M€ i arenabolaget under förutsättning att de av stadsfullmäktige uppställda ramvillkoren som presenteras nedan uppfylls.

Därtill beslutade stadsfullmäktige 13.6.2022 § 146 att förlänga partnerskapsavtalet mellan TRK, VR och staden fram till 30.6.2023 samt beslutade att godkänna ett nytt partnerskapsavtal mellan VR och staden och ett villkorligt fastighetsköp. Målet var att staden och VR inleder ett nytt planläggningspartnerskap för bangårdsområdet och att Åbo stad köper fastigheterna verkstaden och järnvägsstationen om TRK drar sig ur bangårdsprojektet och fastighetsköpet mellan VR-Group Abj och TRK inte genomförs före 30.6.2023.

Den egentliga ändringen av detaljplanen utgår från arbetet ”Luoto” som vann arkitekttävlingen som arrangerades av TRK Oy. Planläggningen har dock försenats från måltidtabellen i partnerskapsavtalet på det sätt som parterna gemensamt överenskommit.

Genom förslaget till detaljplan Åbo bangård 2/2018 ändras områdets användningssyfte så att det lämpar sig för byggande av affärer och kontor, byggande som betjänar kultur, underhållning och idrott samt byggande av bostäder.

Enligt förslaget till detaljplaneändring som godkändes i stadsmiljönämnden 28.2.2023 § 69 anvisas en byggrätt på 72000 v-m² för bostäder och affärer i området norr om bangården, en byggrätt på 76750 v-m² för affärs-, kontors-, inkvarterings-, underhållnings- och idrottsfunktioner samt en byggrätt på 20000 v-m² för kontorsbyggnader för fastigheten längs Bangårdsgatan söder om bangårdsområdet.

För att kunna genomföra planändringen krävs omfattande investeringar i områdets samhällsbyggande. Enligt 91 a § i markanvändnings- och bygglagen är de markägare inom ett område som detaljplaneras vilka har avsevärd nytta av detaljplanen skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande.

Markanvändningsavtalaet som detaljplaneförslaget för Åbo Bangård 2/2018 förutsätter och det bifogade samhällsbyggnadsavtalet godkändes i stadsstyrelsen 6.3.2023 § 88. Därtill har stadsstyrelsen beslutat att fastighetsägaren som säkerhet för uppfyllandet av villkoren i markanvändningsavtalet ska ge en fastighetsinteckning till ett värde av 30 M€ som gäller fastigheten Konepaja 3:10.

Som ersättning enligt markanvändningsavtalet förbinder sig fastighetsägaren att genomföra de samhällsstrukturer som detaljplanen för avtalsområdet förutsätter minst i enlighet med stadens kvalitetskriterier. I samhällsbyggnadsavtalet som bifogats till markanvändningsavtalet kommer man närmare överens om villkoren för byggandet av infrastrukturen för arena- och upplevelsecentrumprojektet.

Turun Ratapihan Kehitys Oy har meddelat att det ansvarar för byggandet av och kostnaderna för infrastrukturen i hela området i enlighet med planerna som staden godkänt. Det är inte möjligt att inkludera investeringarna i vattenförsörjning och energinätverk i markanvändningsavtalet. Om Åbo Vattenförsörjning eller Åbo Energi blir tvungna att flytta på existerande nätverk på grund av projektet, ansvarar den som genomför projektet för kostnaderna som detta förorsakar.

I markanvändningsavtalet har man också beaktat effekterna av det pågående banprojektet Kuppis-Åbo (KUTU) på genomförandet av avtalsområdet så att om en del av KUTU-projektet inte kan överlåtas för arena- och upplevelsecentrumprojektets användning staden beviljar den som genomför projektet en förlängning av ovan nämnda tidsfrister så att projektet tidsfristen i fråga om kravet på bostadsbyggande är 9 år och tidsfristen i fråga om annat byggnadskrav enligt detaljplanen är 7 år.

Planförslaget behandlas för godkännande i stadsstyrelsen och vidare i stadsfullmäktige efter att markanvändningsavtalet som vunnit laga kraft har undertecknats 5.4.2023. Markanvändningsavtalet och samhällsbyggnadsavtalet träder i kraft då detaljplanen har vunnit laga kraft och kungjorts.

Bangårdsprojektets regionekonomiska effekter

Bangårdsprojektets regionekonomiska effekter kan delas in i direkta, indirekta och medelbara effekter. Dessutom ska man beakta effekterna under byggandet och effekterna på lång sikt som båda två är mycket omfattande med tanke på projektets storlek och ambition. Målet har varit att vid analys av effekter använda samma faktorer och beräkningsmodeller som vid analys av projektet Tampereen Areena (Deloitte Samhällsekonomisk effektanalys av Däck- och Arenaprojektet, tilläggsmaterial 1).

Den direkta årliga tilläggskonsumtionen av arenan är cirka 40 miljoner euro med beaktande av direkta, indirekta och följdverkningar. Till indirekta verkningar och följdverkningar hör bl.a. inkvartering, köp i restauranger och affärer, resor inom och till staden samt deras inverkan på investeringar, invånarantal och företagens tillväxt. (Stora idrottsevenemang i Finland 2022 effektanalys Sport Event management Finland, Aila Ahonen, Osmo Laitila, Aki Laaksonen, Jani Backman, tilläggsmaterial 2). Denna tillväxt innebär för stadens del en årlig ökning av skatteinkomsten till ett belopp av ca 3-6 miljoner euro via mervärdesskattefördelar och kommunskattefördelar inom bostadsproduktionen (BCG Entimmeståget, undersökning av VTT och RT Byggandets samhälleliga verkningar 2021, tilläggsmaterial 3).

Den sysselsättande effekten i byggskedet skulle vara cirka 3000 - 4000 årsverken (jfr Däck- och arenaprojektet i Tammerfors). Till följd av detta uppgår den kumulativa mervärdeseffekten till drygt 200 M€ i byggskedet och leder till en mervärdeseffekt på 400 M€ på riksomfattande nivå. Enbart till följd av detta är ökningen av skatteinkomsterna även betydande på statsnivå. Det är skäl att genomföra en analys av effekterna i byggskedet innan det egentliga byggandet inleds. Det är klart att projektet ökar Åbos attraktionskraft och kvarhållningskraft avsevärt så att de kumulativa verkningarna på invånarantalet och utvidgningen av skattebasen är betydande. Områdets status som utvecklingsprojekt gör det möjligt för olika företag att genomföra försök med såväl smarta lösningar som den gröna omställningen.

Centrumområdet ligger efter i utvecklingen som område för lokaler och arbetsplatser. För att utvecklas behöver centrumområdet också ett nytt arbetsplatsområde. Entimmeståget har en betydande inverkan på utvidgningen av arbetsplatsområdet såsom också närtågstrafiken.

Bangårdshelheten lockar sådana turister som barnfamiljer (från Åbo, regionen, landskapet, Finland, utlandet), för vilka det inte finns andra turismprodukter under utveckling. (Visit Turku Archipelago Oy Turismundersökning 2023, Hilp Oy och Salmi Systems Oy, tilläggsmaterial 4). Inom turismsegmentet i fråga finns det mycket potential när det gäller att öka turismen i området. Kombinationen Arena-Upplevelcecentrum-Logomo utgör ett internationellt konkurrenskraftigt mäss- och konferensobjekt som möjliggör nya kongresser och summit-helheter. Som den viktiga högskolestaden betonas också behovet för en sådan här helhet. Ett nytt slags hotellkapacitet behövs också i staden enligt undersökningar. Stockholm som närområde kan i framtiden bli en faktor som möjliggör en betydande tillväxt.

Ökningen av serviceverksamheten kring evenemangsverksamheten innebär också en möjlighet för Åbo. Evenemang lockar publik och konsumenterna kräver kvalitet. För tillfället är vi inte helt konkurrenskraftiga i fråga om stora evenemang. Standarderna för de internationella grenförbunden har höjts och de vet hur kvaliteten konkurrensutsätts. Samtidigt som nationella evenemang står i centrum ökar internationella evenemang som ordnas med jämna mellanrum den ekonomiska lönsamheten. Om en internationell turnering skulle ordnas på Bangården en gång på tio år skulle evenemang på arenan ge en årlig mervärdeseffekt på cirka 20-25 miljoner euro enligt uppskattningar. Enligt undersökningar inbringade Karjala Tournament som ordnades 2022 cirka 2,9 miljoner euro i regionen och konserten med Haloo Helsinki på Gatorade Areena inbringade 775 000 euro och tvådagarsevenemanget Knotfest inbringade cirka 8 miljoner euro. (Studie av evenemangsbesökare 2022, Sponsor Insight, tilläggsmaterial 5). På global nivå har värdet på idrottseveneamng mätts på många olika sätt av olika aktörer men som gemensam nämnare kan konstateras att deras värde är betydande. Värdet på idrottsevenemang beräknas stiga med 3 procent om året fram till 2027 (Statista 2022) och det området som ökar mest i värde är aktiv idrottsturism (Businesswire 2019).

Effekterna av coronapandemin och Rysslands anfallskrig på projektets ekonomi

Projektet Åbo Bangård har förberetts av Turun Ratapihan Kehitys Oy sedan 2016. Projektet presenterades för Åbo stadsstyrelse 5.6.2017 och ett partnerskapsavtal mellan VR-Group Ab och Turun Ratapihan Kehitys Oy undertecknades 11.12.2017. En förlängning av partnerskapsavtalet undertecknades 7.9.2022 efter att stadsfullmäktige hade godkänt en förlängning av partnerskapsavtalet 13.6.2022.

I Åbo stads principbeslut om finansiering av arenan (sfm 15.6.2020 § 93) ingick en träningsishall ännu 2020. Den har ändå strukits från planen, för målet är att koncentrera träningsverksamheten under isförhållanden till Artukaisområdet för att effektivisera träningsverksamheten. I stället för träningsishallen har man inkluderat arenans restauranglokaler i finansieringshelheten för arenan.

Den globala pandemin som förorsakats av coronaviruset påverkade aktörer inom turismen och fritiden i hela världen framför allt under 2020 – 2021. Omsättningen och lönsamheten i branschen kollapsade i praktiken till följd av krisen så att placerarnas vilja att ta risker i denna bransch minskade och riskpremien som krävs för placeringar ökade.

Efter att pandemin hade ebbat ut inledde Ryssland våren 2022 ett anfallskrig mot Ukraina som fortfarande pågår. Till följd av kriget har kostnaderna för byggmaterial ökat avsevärt. Till exempel priserna för stål och aluminium som hör till de viktigaste byggmaterialen för arenan är till och med 100 procent högre än före pandemin. Även priset på finansiering har börjat öka kraftigt under 2022 då 10 års ränta ligger cirka 3 procent för tillfället.

Enligt Haahtela-anbudsprisindexet ökade byggkostnaderna med sammanlagt 11,5 procent från februari 2020 till oktober 2022. Ökningen av byggkostnaderna varierar dock avsevärt och det föreligger inget enskilt jämförelseobjekt för arenabygget.

Vid jämförelse mellan kostnadsförslaget för 2020 och det nuvarande kostnadsförslaget har byggkostnaderna för arenan ökat med hela 45 – 50 procent. Förutode kalkyler som gjorts av A-Insinöörit har även SRV Oyj gett sin uppskattning av byggpriset utifrån de verkliga kostnaderna för Nokia Arena i Tammerfors. Uppskattningen är cirka 5 procent förmånligare än den som A-Insinöörit har gett och stöder resultatet av beräkningen som gjorts av A-Insinöörit.

Projektbolagets totala kostnadsförslag för arenan uppgick kalkylmässigt till 66 M€ vid tiden för stadsfullmäktiges beslut våren 2020, medan byggkostnaderna enligt beräkningar av SRV Oyj och A-Insinöörit uppgår till 95 – 100 M€ enligt prisnivån 1/2023. Utöver detta uppgår kostnadsreserven för finansiering, infrastruktur och områdesbyggande till cirka 12,5 M€. I praktiken betyder detta för bangårdsprojektets del att kalkylerna över projektets ekonomi och kassaflöden inte längre gäller i det nuvarande marknadsläget och nya beräkningar måste göras.

I samband med stadsfullmäktiges beslut 15.6.2020 lyftes också fram risken för att staden kan bli tvungen att höja sitt placeringsbelopp om projektkostnaderna ökar under byggskedet eller om arenabolagets ekonomiska läge i ett senare skede kräver ytterligare kapitalisering. För att eliminera risken i fråga fastslog stadsfullmäktige ändå att placeringsbeloppet i projektet inte under några som helst omständigheter kan uppgå till mer än 30 M€ utan ett separat fullmäktigebeslut.

Granskning av stadsfullmäktiges beslut gällande VR:s partnerskapsplanläggning och villkorligt fastighetsköp

Till följd av helt avvikande förändringar i omvärlden har Turun Ratapihan Kehitys Oy närmat sig staden och konstaterat att det utifrån tidigare utgångspunkter är ekonomiskt omöjligt att fortsätta med arena- och upplevelsecentrumprojektet utan granskning av stadsfullmäktiges beslut och uppskjutning av tidpunkten för inledandet av investeringen. Planeringen ska enligt bolaget fortsätta till 2024, då förberedningen av byggprojektet inleds, inklusive de för den nuvarande verksamheten nödvändiga ändrings- och rivningsarbetena. Byggandet av arenan och den övriga helheten ska enligt planen inledas i olika faser under 2024–2025.

För att möjliggöra arena- och upplevelsecentrumprojektet beslutade stadsfullmäktige 13.6.2022 § 146 att förlänga partnerskapsavtalet mellan Åbo stad, VR-Group och Turun Ratapihan Kehitys Oy gällande Åbo bangårdsområde fram till 30.6.2023. Utgångspunkten för avtalet var att om fastighetsköpet mellan TRK och VR inte genomförs före 30.6.2023 Åbo stad och VR inleder ett nytt planläggningspartnerskap för att utveckla VR:s fastigheter Konepaja 3:10 (853-514-3-10) och Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9).

Samtidigt godkände stadsfullmäktige villkorligt fastighetsköp gällande ifrågavarande bangårdsfastigheter och förband sig att köpa de nämnda fastigheterna av VR med den grundläggande köpesumman på 35.013.761 euro. Därtill beslutades att om områdets värde i detaljplanen som träder i kraft efter partnerskapsplanläggningen överskrider 35 013 761 euro, justeras köpesumman efter att detaljplanen vunnit laga kraft.

På basis av de specificerade justeringsprinciperna och de byggrättsspecifika enhetspriserna som ingår i villkoren i köpebrevet beräknades den kalkylmässiga tilläggsköpesumman bli 7.470.800 euro i samband med bostadsbetonad detaljplanering. Den slutliga tilläggsköpesumman hade ändå fastställts först på basis av den byggrätt som bildats i detaljplanen som vunnit laga kraft.

Turun Ratapihan Kehitys Oy har meddelat till staden om sitt behov att fortsätta tidtabellen för inledandet av projektet och därför har bolaget inte möjlighet att genomföra fastighetsköpet med VR i enlighet med föravtalet före 30.6.2023. Enligt stadsfullmäktiges tidigare beslut 13.6.2022 leder situationen utan nya riktlinjer till att detaljplanen som möjliggör bangårdsprojektet inte blir av och att staden tillsammans med VR bör inleda en ny bostadsbetonad detaljplaneprocess för området. Därtill är staden förpliktad att genomföra de villkorliga fastighetsköpen ifall styrelsen för VR Yhtymä så förutsätter.

Utvecklingen av området genom en detaljplan som möjliggör bangårdsprojektet är särskilt med tanke på medelbara verkningar en betydligt lönsammare lösning för staden än att överge projektet och inleda en bostadsbetonad detaljplaneprocess.

För att möjliggöra en förlängning av bangårdsprojektet har staden tillsammans med VR-Group förhandlat fram ett nytt avtal gällande villkorligt fastighetsköp som föreläggs stadsfullmäktige. På basis av förhandlingsresultatet skulle staden fortfarande genomföra fastighetsköpet 30.6.2023 enligt stadsfullmäktiges beslut 13.6.2022 med den ändringen att staden i stället för att betala köpesumman i två steg betalar en köpesumma på 42.484.561 euro som vid köpslutet motsvarar den tidigare grundläggande köpesumman och tilläggsköpesumman för hela bangårdsfastigheten. Det marknadsmässiga värdet på dessa fastigheter kommer att vara cirka 70 M€ om man väljer att genomföra en detaljplan som möjliggör bangårdsprojektet eller cirka 85 M€ om man väljer att genomföra en bostadsbetonad detaljplan.

Vid köpslutet övergår bangårdsområdet i stadens ägo så att staden ensam i fortsättningen fattar beslut detaljplanering och lösningar med anknytning till övrig markanvändning. En förutsättning för det föreslagna fastighetsköpet är att Turun Ratapihan Kehitys Oy och staden ingår ett föravtal om fastighetsköpet gällande området så att det till sina viktigaste villkor motsvarar det föravtal som ingåtts med VR för tillfället.

Genom detta förfarande skulle staden trygga en inkomstbildning som motsvarar minst den köpesumma som den betalat i det skede då Turun Ratapihan Kehitys Oy har beredskap att inleda projektet. Därtill förbinder sig VR att på egen bekostnad slutföra de omläggningar som behövs på bangården och saneringen av den förorenade marken till ett belopp av cirka 20,5 M€.

Köpebreven gällande fastighetsköpet som förhandlats fram med VR eller föravtalet om fastighetsköp med Turun Ratapihan Kehitys Oy kan ännu inte behandlas samtidigt med beslutet om finansieringsarrangemangen och övriga villkor gällande bangårdsprojektet som beskrivits i denna presentation. Den ifrågavarande helheten kommer att föreläggas stadsfullmäktige för behandling utan dröjsmål, om stadsfullmäktige godkänner de besut som fattas i samband med denna föredragning gällande finansieringsarrangemang och andra villkor för Bangårdsprojektet.

Granskning av stadsfullmäktiges beslut gällande finansieringsarrangemangen och ramvillkoren för Bangårdsprojektet

Stadsfullmäktige beslutade 15.6.2020 § 93, att Åbo stad fattar ett principbeslut om att placera 30 miljoner euro i arenabolaget förutsatt att följande ramvillkor uppfylls:​ ​

De ovan beskrivna ramvillkoren som stadsfullmäktige beslutat om kommer att bevaras och fortsätta gälla oförändrade och för deras del är det inte ändamålsenligt att fatta ett nytt beslut.

För stadsfullmäktige föreslås dock för vissa ramvillkors del att de justeras så att de motsvarar de förändringar som skett i omvärlden. Ramvillkor som stadsfullmäktiges beslut 15.6.2020 § 93 förutsätter föreslås justeras med en ändringsmarkering och fet stil enligt följande:

Åbohallen och utvecklingsprojektet för Artukais som ramvillkor

​För stadsfullmäktige föreslås att man avstår från följande ramvillkor som beslutats 15.6.2020 § 93:

På basis av gjorda utredningar är det inte möjligt att aktierna för Koy Turun monitoimihalli placeras som en del av projektet, Åbohallen överlåts som apport eller på annat sätt för det arenabolag som ska grundas.

Stadens andel av bolagets eget kapital uppgår till cirka 14 miljoner euro. Bolaget är ett s.k. ömsesidigt fastighetsbolag och staden äger aktier i bolaget som enbart berättigar till besittning av lokaler. Till bolaget hör isarenorna i Kuppis och Artukais. ​Lokaler som staden äger är bl.a. arenorna och restaurangerna. De övriga ägarna äger bl.a. loger och träningshallen i Kuppis. Staden är därmed inte den enda delägaren i bolaget. Varken staden eller den nya aktieägaren kan fatta beslut i bolaget som strider mot de övriga delägarnas intressen eller göra ändringar i bolagsordningen eller bolagsstrukturen enbart genom egna beslut.

Den årliga hyran för stadens lokaler i Åbohallen är cirka 1 M€ mindre än vederlaget som betalas för dem. På basis av värdet på avkastningen är aktievärdet alltså negativt. Det mottagande bolagets dvs. Arenabolagets revisor ska ombes ge ett utlåtande om apportens värde och samtidigt ska ges en utredning om fastställandet av värdet på apportegendomen och apporten kräver att alla kommande placerare godkänner den. Av apporten skulle följa en nedskrivning av stadens egendom som påverkar resultatet och utöver det skulle det nya arenabolaget bli tvunget att täcka årliga förluster på över 1 M€. I praktiken skulle staden alltså kräva att det nya arenabolaget bär konsekvenserna av tidigare förlustbringande arrangemang. Det innebär att verksamheten för det arenabolag som ska grundas är omöjlig att göras lönsam ens genom de tilläggssatsningar som staden skulle göra som presenteras i denna beredning.

I föredragningstexten för stadsfullmäktiges beslut 15.6.2020 framläggs möjligheten att riva Åbohallen och utveckla markanvändningen eller att ändra hallen för ett nytt bruksändamål. Frågan som gäller Åbohallen ska bedömas som en del av idrottsplatsnätverket och utvecklingspotentialen för Artukais utan en direkt koppling till bangårdsprojektet.

För att lösa Åbohallens framtid räcker inte enbart en fastighetslösning utan det är nödvändigt att skapa en mer omfattande utvecklingsstig för området. För detta syfte skapas en översiktsplan för Artukaisområdets framtid. Översiktsplanen omfattar i bred grad Artukais område, mässcentret och dess miljö samt andra helheter med utvecklingspotential på ett område som sträcker sig till den norra sidan av tågbanan och båda sidorna om Resoån. Preliminärt är detta ett område som avgränsas av Nådendalsvägen, Suikkilavägen, Mässfältsgatan och Västra bågen.

Med översiktsplanen är det meningen att skapa mål för den framtida planläggningen och byggandet då att områdets dragningskraft stärks från och med de första stegen i byggandet. Enligt stadens befolkningsprognos kommer invånarna i västra Åbo att minska med ca en tredjedel tills år 2040 ifall inte betydande kompletterande byggande anvisas i de västra stadsdelarna.

Intressant och attraktivt boende ska vara en central del av översiktsplanen. Boendet ska planeras så att det stöder förebyggandet av utveckling av segregation i västra Åbo. Utöver en trivsam miljö ska detta uppnås med t.ex. en högklassig servicestruktur, motionsmöjligheter och mobilitetslösningar som förbättrar områdets tillgänglighet. En utveckling av markanvändningen som uppmuntrar till närtågstrafik är också en av de möjligheter som ingår i översiktsplanen. Utgångspunkten är målet att nettoinkomsterna för utvecklingen av Artukais är minst 20 M€.

I utvecklingen av Artukais ska också beaktas stadsfullmäktiges beslut 11.4.2022 § 67 om riktlinjerna för utveckling av idrottsplatsnätverket. Beslutet stöder genomförandet av nya idrottslokaler tillsammans med kompanjonparter och idrottsföreningar. Ett omfattande och mångsidigt idrottscentrum planeras i västra Åbo i Mässcentrets lokaler genom att ta i bruk lokalerna och bygga ut dem. Grenutbudet är mångsidigt, allt från issport, inomhusbollspel till gymnastik och för t.ex. fotboll och dylika grenar finns stora, lämpliga hallokaler. Ett eventuellt genomförande förutsätter att ägarskapsarrangemang för Mässcentret och beroende på omfattningen av förändringen också eventuellt en ändring av planen.

En marknadsutredning skapas för Åbohallen för att reda ut hurdant intresset bland aktörerna är att på egen risk utveckla hallen för ett nytt användningsändamål. Utgångspunkten i utredningen anses vara att staden inte på förhand kan begränsa åtgärdernas omfattning, karaktär eller nya användningssyften.

Utvecklingen av Artukais anknyter till den maritima visionen för västra Åbo som antecknats i borgmästarprogrammet. Målen för visionsarbetet, målen för utvecklandet av Artukais och inledandet av arbetet med översiktsplanen tas upp för beslut i stadsfullmäktige senare under denna vår.

För stadsfullmäktige föreslås att ramvillkoren som gäller Åbohallen ersätts så att den fortsatta användningen av Åbohallen löses genom att med stadsstyrelsens beslut inleda projektet för att utveckla Artukais, för vilket stadsstyrelsen ställer upp projektmål.​

Finansiering av projektet och stadens roll som placerare

Turun Ratapihan Kehitys Oy har som mål att finansiera mångaktivitetsarenan med kapital som samlas in av privata placerare, med eget kapital av Åbo stad, med statligt stöd som ansöks av undervisnings- och kulturministeriet för syfte att bygga en idrottsplats samt därtill med lån som tas för fastighetsbolagets räkning. Statligt stöd för byggandet av idrottsplatsen kan officiellt ansökas först ett år innan byggandet inleds, men diskussionerna med undervisnings- och kulturministeriet kommer att inledas redan under 2023.

Privat eget kapital samlas in av privata placerare vars placeringar kommer att vara betydande och antalet placerare blir således väldigt begränsat. De privata aktörerna placerar eget kapital till ett belopp på 42–48 M€ i arenabolaget men gör alltid en placering som är större än stadens placering, så att staden inte blir majoritetsdelägare i bolaget.

​Det projekt som planeras för Åbo Bangård på totalt ca 400 M€ (utan att bostadsproduktionen inkluderas) kommer att till största delen finansieras med privat finansiering, men stadens deltagande i Arenabolaget är avgörande för projektets framskridande och bindandet av det privata kapitalet till en annan del av projektet.

I Turun Ratapihan Kehitys Oys förslag skulle staden placera eget kapital till ett belopp av högst 42 000 000 euro i Arenabolaget så att stadens ägarandel i Arenabolaget är högst 49,9 procent och staden är en minoritetsdelägare. Staden skulle inte under några förhållanden vara förpliktad att öka sin placering utöver den investerade summan på 42 M€. Staden skulle därtill reservera rätt att godkänna andra delägare i samband med deras placeringsbeslut.​

Byggandet uppskattas fördelas över en period på tre år, då kapital kunde lyftas varje år i förhållande till ägoandelar då ett eventuell statligt bidrag fördelas jämnt över hela byggtiden. Byggandet av bangårdsprojektets bostadsproduktion uppskattas ta ca 5–8 år.

Utöver finansiering på villkor för eget kapital är det meningen att Turun Ratapihan Kehitys Oy ska använda finansiering på villkor för främmande kapital i ordnandet av sin finansiering. Det är meningen att arenabolagets ska lyfta ett lån på 10–20 M€ för byggandet, så att lånet amorteras med hyresinkomster under 10–20 års tid. Lånets belopp skulle fastställa enligt det slutliga priset för byggande och ett stöd av undervisnings- och kulturministeriet för byggandet av idrottsplatser.

Arenabolaget och Turku Live Oy ingår ett hyresavtal för tjugo (20) års tid för hyrning av arena- och restauranglokaler. Det ifrågavarande hyresavtalets syfte är att säkerställa att arenabolagets affärsverksamhet är lönsam och att bolagets kassaflöde möjliggör en realistisk låneskötsel utan ägarnas kapitaliseringsbehov.

Förutsättningar för en slutlig placering:

Bolaget har presenterat att utöver en placering av eget kapital kan staden därtill bevilja Arenabolaget ett juniorlån på 8 000 000 euro. Staden och de privata placerarna (”Parter”) kommer att vara jämställda som placerare i Arenabolaget. Parterna är berättigade till arenabolagets dividend och utdelning av medel enligt ägoandel. Stadsstyrelsen skulle godkänna den slutliga placeringen och villkoren i det utfärdade skuldebrevet.

Stadens placering ur det statliga stödets synvinkel

Stödet som kommunerna beviljar företag omfattas av EU:s regler om statligt stöd. De allmänna ramvillkoren för statligt stöd fastställs i artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt. Bestämmelserna gäller alla åtgärder, där den offentliga sektorn beviljar understöd eller andra förmåner för företag.

Enligt 1 punkten i artikel 107 i EUF 107 föreskrivs att stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, är oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. För att stödet kan anses vara statligt stöd förutsätts att fyra kriterier som nämns i artikeln uppfylls samtidigt; stödet ges med hjälp av offentliga medel, stödet är selektivt, stödet snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen och stödet påverkar handeln mellan medlemsstater.

Statliga stödåtgärder ska anmälas till Europeiska kommissionen på förhand. Kommissionen bedömer stödåtgärdernas lämplighet för den gemensamma marknaden. Stöd är ett brett begrepp. Det stöd som beviljas behöver inte vara en betalning i pengar. Vid sidan av prissättningen av mark och byggnader omfattar regleringen av statligt stöd även kommunens bidrag, låne- och garantiarrangemang, ränteförmåner och kapitalfinansiering.

Statligt stöd kan i vissa fall också beviljas utan kommissionens förhandsgodkännande, med stöd av de s.k. gruppundantagsförordningarna. Europeiska kommissionens gruppundantagsförordningar fastställer vissa stödtyper som anses vara förenliga med den inre marknaden. Då gruppundantagsförordningen tillämpas behövs inte en förhandsanmälning till kommissionen, utan stödet kan anmälas till kommissionen i efterhand. Enligt gruppundantagsförordningen är en av stödtyperna som lämpar sig för den inre marknaden investeringsstöd för idrottsinfrastruktur, om stödet uppfyller förutsättningarna som föreskrivs i gruppundantagsförordningen.

Enligt regleringen av statligt stöd anses finansiering enligt den marknadsekonomiska investerarprincipen inte vara förbjudet offentligt stöd. Då tillämpandet av marknadsekonomiska investerarprincipen utreds jämförs finansiären med en privat placerare och övervägs huruvida en privat finansiär som är verksam på marknadsvillkor skulle göra en placering i samma situation. Om den privata finansiären skulle göra det, handlar det inte om ett förbjudet statligt stöd.

Förekomsten av ett eventuella drag av statligt stöd ska bedömas i samband med beslutet om placering. Om ovannämnda fyra förutsättningar för statligt stöd inte uppfylls handlar det om förbjudet statligt stöd. Om ett drag av statligt stöd anses föreligga, bör det exakta stödbeloppet kunna fastställas i beslutet och dess förenlighet med EU:s gemensamma marknad motiveras till exempel med stöd av gruppundantagsförordningen.​

Vid tillämpning av gruppundantagsförordningen ska stödet uppfylla de allmänna och för gällande stödtyp (i detta fall investeringsstöd för idrottsinfrastrukturen) fastställda särskilda villkoren. Om stödet inte uppfyller villkoren som fastställts i gruppundantagsförordningen måste stödåtgärden anmälas till EU-kommissionen i förhand och verkställandet av stödet förutsätter kommissionens godkännande.

Placeringen som staden föreslås göra kan inte anses vara ett olagligt statligt stöd men för att säkerställa detta ska staden överväga att meddela sin finansieringslösning innan ett faktiskt beslut om placering fattas.

Bilaga 1Åbo stadsfullmäktige 15.6.2020 § 93

Bilaga 2Åbo stadsfullmäktige 13.6.2022 § 146

Tilläggsmaterial 1Deloitte Samhällsekonomisk effektanalys av Däck- och Arenaprojektet​​ (på finska)

Tilläggsmaterial 2Stora idrottsevenemang i Finland 2022 effektanalys Sport Event management Finland, Aila Ahonen, Osmo Laitila, Aki Laaksonen, Jani Backman​​ (sekretessbelagt, enligt​ 24 § 17 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) (på finska)

Tilläggsmaterial 3BCG Entimmeståget, VTT och RT:s undersökning Byggandets samhälleliga verkningar 2021​ (på finska)

Tilläggsmaterial 4Visit Turku Archipelago Oy; Kundförståelse 2023; De mest centrala fynden och lärorna​ (på finska)

Tilläggsmaterial 5Studie av evenemangbesökare 2022, Sponsor Insight​​ (på finska)

Tilläggsmaterial 6Presentation av bangårdsprojektet​ (på finska)

Tilläggsmaterial 7Bangårdsprojektets plats i stadsstrukturen​ (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

​Stadsfullmäktige beslutar att​

Därtill beslutar stadsfullmäktige att stadsfullmäktiges beslut 13.6.2022 § 146 kommer att justeras på det sätt som beskrivs i föredragningstexten.

BeslutFörslaget godkändes.

Beslut i ärendet fattades med rösterna 12–2.

I omröstning med namnupprop röstade Elo, Koivusalo, Rosenlöf, Achrén, Niinivirta, Anttila, Engblom, Rantanen, Aaltonen, Ruohonen, Pälve och Arve för föredragandens beslutsförslag.

För Muukkonens förslag till förkastande med följande innehåll röstade förutom henne även Jormalainen som understödde henne:

”Stadsstyrelsen avslår beslutsförslaget.

Motiveringar:

​ Fullmäktige har kommit med noggranna kriterier för genomförandet av projektet under den föregående perioden. I enlighet med vad som nu föreslås uppfylls kriterierna varken gällande finansieringen eller en fortsatt användning av Åbohallen. Projektet kräver tilläggsfinansiering av Åbo stad, men också lånegarantier. Åbo kommer fortsättningsvis att ansvara för Åbohallen som sådan, även om fullmäktige redan under föregående period förutsatte en hållbar lösning för en fortsatt användning av Åbohallen.”​​

Sfm § 72

Bilaga 1Åbo stadsfullmäktige 15.6.2020 § 93

Bilaga 2Åbo stadsfullmäktige 13.6.2022 § 146

Tilläggsmaterial 1Deloitte Samhällsekonomisk effektanalys av Däck- och Arenaprojektet​ (på finska)

Tilläggsmaterial 2Stora idrottsevenemang i Finland 2022 effektanalys Sport Event management Finland, Aila Ahonen, Osmo Laitila, Aki Laaksonen, Jani Backman​​ (sekretessbelagt, enligt​ 24 § 17 i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet) (på finska)

Tilläggsmaterial 3BCG Entimmeståget, VTT och RT:s undersökning Byggandets samhälleliga verkningar 2021​ (på finska)

Tilläggsmaterial 4Visit Turku Archipelago Oy; Kundförståelse 2023; De mest centrala fynden och lärorna​ (på finska)

Tilläggsmaterial 5Studie av evenemangbesökare 2022, Sponsor Insight​​ (på finska)

Tilläggsmaterial 6Presentation av bangårdsprojektet​ (på finska)

Tilläggsmaterial 7Bangårdsprojektets plats i stadsstrukturen​ (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​

​Stadsfullmäktige beslutar att​

Därtill beslutar stadsfullmäktige att stadsfullmäktiges beslut 13.6.2022 § 146 kommer att justeras på det sätt som beskrivs i föredragningstexten.

BeslutFörslaget godkändes.

Dessutom beslutade man underrätta stadsstyrelsen i enlighet med 163 § i förvaltningsstadgan om den kläm som Laivoranta understödd av Karjalainen lämnade under diskussionen.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Framlagt förslag till förkastande och dess behandling

Sultan lämnade understödd av Muukkonen följande förslag till förkastande:

​”Stadsfullmäktige avslår beslutsförslaget.

​Motiveringar:

​Fullmäktige har kommit med noggranna kriterier för genomförandet av projektet under den föregående perioden. I enlighet med vad som nu föreslås uppfylls kriterierna varken gällande finansieringen eller en fortsatt användning av Åbohallen. Projektet kräver tilläggsfinansiering av Åbo stad, men också lånegarantier. Åbo kommer fortsättningsvis att ansvara för Åbohallen som sådan, även om fullmäktige redan under föregående period förutsatte en hållbar lösning för en fortsatt användning av Åbohallen.”​

Efter avslutad diskussion framställde ordförande följande omröstningsordning: De fullmäktigeledamöter som understöder stadsstyrelsens förslag, röstar "ja", om "nej" vinner har Sultans förslag till förkastande blivit godkänt. Omröstningsordningen godkändes.​

I den maskinella omröstningen understödde 55 fullmäktigeledamöter stadsstyrelsens förslag och 11 fullmäktigeledamöter understödde Sultans förslag till förkastande, 1 fullmäktigeledamot röstade blankt och således blev stadsstyrelsens förslag stadsfullmäktiges beslut.

Framlagd kläm​

Laivoranta lämnade understödd av Karjalainen följande kläm:​

”Stadsfullmäktige beslutade 15.6.2020 § 93, att Åbo stad fattar ett principbeslut om att investera 30 miljoner euro i arenabolaget under förutsättning att följande ramvillkor uppfylls:​

Det slutliga villkoret för Åbo stads placering är att projektet Upplevelsecentret på Bangården genomförs som en mer omfattande helhet än en arena och bostäder enligt följande:​

I motiveringarna till beslutet konstateras att fullmäktiges tidigare ramvillkor som nämns ovan kommer att gälla oförändrade till de delar som inte upphävs i detta beslut. Centerns fråga besvarades genom att konstatera att villkoren gäller även om det inte separat nämns i beslutet som nu fattas. För att säkerställa ärendet föreslår centerns fullmäktigegrupp i form av en kläm att de ramvillkor som inte separat upphävts tas i beaktande när beslutet verkställs.”

Bilaga 3​Omröstningsförteckning ​

Bilagor:

Sfm § 72
Bilaga 1:Kaupunginvaltuusto 15.6.2020 § 93 / Åbo stadsfullmäktige 15.6.2020 § 93
Bilaga 2:Kaupunginvaltuusto 13.6.2022 § 146 / Åbo stadsfullmäktige 13.6.2022 § 146
Bilaga 3:Äänestyslista / Omröstningsförteckning