​Stadsmiljön, stadsplanering och markegendom, markanvändningsdirektör Jyrki Lappi, fastighetsutvecklingschef Petri Liski 31.1.2023:​

Stadsfullmäktige godkände 15.6.2020 § 98 principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik och stadsstyrelsen beslutade om dess verkställande 14.9.2020 § 389. Handlingen omfattar principen för riktlinjerna för stadens bostads- och markpolitik samt bostadsproduktionens mål för fullmäktigeperioden enligt bostadstyp och besittningsform. Handlingen har i nuläget varit i kraft ca två år och man har ansett det vara nödvändigt att justera handlingen enligt ändringar i riktlinjerna och de ändringsbehov som konstaterats i praktiken. Justeringsbehovet har registrerats i en budgetklausul som godkändes av stadsfullmäktige 15.11.2021 § 258 och stadsstyrelsen 20.12.2021 § 580 i samband med verksamhetsplanen. Enligt klausulen uppdateras principerna för bostads- och markpolitiken under 2022.​

Principerna för bostads- och markpolitik omfattar ett urval åtgärder och principerna för deras genomförande. I handlingen har riktlinjerna samlats så att de kan beaktas vid den operativa beredningen av markanvändningen inom stadsorganisationen. Syftet med de allmänna riktlinjer som godkänts av stadsfullmäktige är också att styra det politiska beslutsfattandet i enskilda beslut på lägre nivå. De enhetliga riktlinjerna underlättar också kommunikationen med stadsorganisationens externa kunder och utvecklingspartner.​

Justeringen av principerna har beretts både som en intern diskussion inom staden och som en diskussion med förtroendeorganisationen. Därtill ordnades ett tillfälle för olika intressentgrupper 31.8.2022. Till mötet bjöds in centrala byggfirmor, fastighetsutvecklare, organisationer inom branschen samt representanter för koncernbolagen. På basis av diskussionerna skapades ett utkast som stadsstyrelsen beslutade 7.11.2022 § 461 skicka på remissrunda till de centrala aktörerna inom branschen. Samtidigt bads allmänheten lämna kommentarer i tjänsten Kerro kantasi. En sammanfattning av de inlämnade utlåtandena finns i tilläggsmaterial 2.​

I samband med behandlingen av de godkända principerna 2020 utarbetades en omfattande utredning av riktlinjerna för principerna för bostads- och markpolitik i de sex största städerna. I detta samband uppdaterades inte den ifrågavarande handlingen eftersom ändringsbehoven till största delen är justeringsbehov som kunnat konstateras i den egna verksamheten i jämförelse med de gällande principerna.​

Centrala observationer om de inlämnade utlåtandena.​

Sammanlagt 19 stycken utlåtanden lämnades in. Utlåtandena gavs av byggföretag, intresseföreningar inom branschen, kommunerna i området, stadsmiljönämnden och därtill några okända aktörer som lämnat in utlåtande under signatur.​

I de inlämnade utlåtandena har man fäst uppmärksamhet särskilt vid kraven på familjebostäder och kravet på genomsnittlig yta samt grunderna för beräkning av markanvändningsavtalens värdeökning.​

I utlåtandena ville man inte öka kravet på familjebostäder och man har önskat att kategoriseringen av dessa i första hand ska grunda sig på lägenhetsyta. Procenten på nedskärningarna av markanvändningsavtalen ansågs vara för hög och i flera utlåtanden lyfts fram att man i beräkningen av värdestigningen borde beakta kostnaderna för rivning av byggnaderna och kostnaderna för sanering av förorenad mark. Därtill föreslås regionala skillnader i nedskärningen av värdeökningen.​

I de inlämnade utlåtandena lyftes också fram risken för att den i principerna registrerade utgångspunkten att tomterna i stor omfattning i huvudregel hyrs ut, kommer att skrämma bort europeiska investerare och på det viset försvaga förutsättningarna för tillväxt.​

I stadsmiljönämndens utlåtande 13.12.2022 § 487 lyftes också fram att principerna för överlåtande av särskilt tomter som varit i bruk och att principerna för justeringen av hyror, i mer omfattande grad skulle inkluderas i handlingen. En ökning önskades också i produktionsvolymen av bostadsrättsbostäder, vilket lyftes fram också i det utlåtande som VASO lämnade in.​

Ändringar som gjorts på basis av tidigare behandlingar och utlåtanden​

Målet för bostadsproduktionen i principerna för bostads- och markpolitik justerades så att produktionen fokuserar mer på småhus enligt de beslut som stadsfullmäktige fattade i samband med godkännande av det regionala bostads- och markpolitiska programmet 14.2.2022 § 27. Målet för den årliga produktionen av småhus och egnahemshus ökades till 14 % av hela bostadsproduktionen, vilket betyder i genomsnitt 300 bostäder per år. Av dessa skulle andelen egnahemshus vara ungefär hälften. Utifrån responsen från utlåtandena höjdes målet för antalet bostadsrättsbostäder till 150 bostäder per år.​

Att bostadsbeståndet blir ensidigare och särskilt den väldigt stora andelen små bostäder av den totala bostadsproduktionen väckte särskild oro. I handlingen för principerna har redan tidigare funnits en bestämmelse om att 20 % av den totala bostadsproduktionen i byggprojekten ska vara familjebostäder. Skyldigheten har i vissa fall lett till att väldigt små bostäder med två sovrum byggts för att möta kravet. För att förhindra detta har ett minimikrav på 63 m² lägenhetsyta antecknats i handlingen.

​

Kravet på minimistorlek har justerats utifrån responsen under remissrundan så att den är aningen mindre än tidigare. I utkastet som skickats på remissrunda var kravet på lägenhetsyta 65 m². Genom ett minimikrav på minsta tillåtna lägenhetsyta tryggas att de bostäder som byggs är tillräckligt rymliga för att vara familjebostäder. Målet för antalet familjebostäder ansågs vara nödvändigt att ökas från de tidigare riktlinjerna från 20 % till 25 %. Man har preciserat texten så att den entydigt hänvisar till antalet bostäder, inte en andel av lägenhetsytan. Anteckningen har formulerats på det sättet för att trygga att antalet bostäder räcker till trots att man i utlåtandena önskade en tolkning som grundar sig på lägenhetsyta.​

I de gällande principerna har också bestämts att i projekt som förutsätter ett markanvändningsavtal på över 5 000 v-m² ska lägenhetsytan i bostäderna vara över 40 m². Detta krav ansågs vara onödigt i de nya principerna eftersom kravet på familjebostäder med tillhörande bestämmelser om minsta lägenhetsyta i praktiken höjer den genomsnittliga ytan så att den möter den tidigare kravnivån.​

Byggandet av bostäder enligt de gällande principerna har skett långsammare än man önskat. Tillämpandet av dessa i detaljplaner och markanvändningsavtal tar tid.​

I principerna har en anteckning gjorts enligt vilken kraven beträffande familjebostäder utöver detaljplanebestämmelser och villkor för tomtöverlåtande, ska beaktas i villkoren för undantagsbeslut för att bostadsproduktionens mångsidighet ska kunna främjas också på de planområden där det inte finns planbestämmelser som styr bostädernas storlek.​

Det snabbaste sättet att genomföra tillräckligt många och tillräckligt stora familjebostäder i bostadsproduktionen är att inkludera kravet på byggande av dessa som bestäms i principerna för bostads- och markpolitik i byggnadsordningen. Således kunde bestämmelsen i byggnadsordningen tillämpas också i sådana byggprojekt som grundar sig på äldre detaljplaner, i vilka det i själva detaljplanen inte bestäms något om antalet familjebostäder eller bostädernas lägenhetsyta. Om saken nämns i planen, följs inte byggnadsordningen. Utifrån byggnadsordningen kan bestämmelsen i planen i praktiken lättas men inte tolkas striktare. Om bostadsstorleken i planen är t.ex. 55 m², överskrider inte byggnadsordningens 65 m² det. Tillsynen av familjebostädernas antal och bostädernas storlek blir i sista hand på byggnadstillsynens ansvar i samband med beviljandet av bygglov.​

På grund av detta föreslås att uppdateringen av byggnadsordningen inleds i samband med godkännandet av principerna för bostads- och markpolitiken. Ifall inga ändringar i detta skede behöver göras i byggnadsordningen, tar uppdateringen uppskattningsvis ett halvår.​

För markanvändningsavtalens del har principerna förtydligats gällande planläggning som genomförts i samverkan, detta gäller också partnerskapsprojekt. Därtill har ARA-förpliktelsen granskats för att trygga de stödformer som kan godkännas och att produktionen i regionen är i god balans. ARA-förpliktelsen skulle inte i fortsättningen gälla småområden, på vilka andelen stött hyresboende överskrider 20 %. För att säkerställa att ARA-förpliktelsen genomförs föreläggs i fortsättningen avtalsvite. Avtalsvitessumman har fått kritik i en del av utlåtandena men i detta ärende anses en stor summa avtalsvite vara nödvändigt för att förhindra missbruk.​

Dessa anteckningar med syftet att skapa ett mångsidigt bostadsbestånd ska utgöra den basnivå, som ansetts vara nödvändig på hela stadens område. För vissa områdens del kommer denna nivå dock inte nödvändigtvis att räcka till att säkerställa en tillräckligt mångsidig bostadsstruktur. För dessa områden bedöms i samband med uppställandet av målen för detaljplanerna, huruvida det gällande det ifrågavarande planområdet finns behov av att reda ut riktlinjer som avviker från principerna för bostads- och markpolitiken och som inverkar på bostadsstrukturens mångsidighet.​

I markanvändningsavtalen möjliggörs i fortsättningen betalningen av avtalsersättningen genom att överlåta byggrätt till staden och därtill att avtalsersättningens första betalningsrat av en särskild orsak kan flyttas så att det presteras i samband med det första bygglovet. En sådan orsak kan t.ex. vara kompletterande byggande som husbolaget utför som inte förutsätter byggande av mer infrastruktur. I utlåtandena saknades att man i beräkningen av ersättningar för markanvändningsavtal skulle beakta rivningskostnader och kostnader för att sanera förorenad mark som värdesänkande kostnader. Beträffande dessa har inga ändringar gjorts i den tidigare praxisen, eftersom staden anser att dessa är kostnader som markägaren direkt ansvarar för. Den möjlighet som tidigare funnits att i samband med undantagsbeslutet skapa ett avtal som liknar ett markanvändningsavtal, har avlägsnats eftersom det strider mot den nuvarande tolkningen av lagen.​

Principerna gällande överlåtande och hyrande av tomter har kompletterats till stor del utifrån de riktlinjer för verksamheten som redan tillämpas. De nuvarande riktlinjerna har ändrats gällande höjningen av hyrorna för egnahemstomter då hyresnivån i samband med förnyandet av avtalen över fyrdubblas. I dessa fall skulle man i fortsättningen tillämpa en motsvarande princip som tillämpats på bostadstomter i bolagsform, vilket betyder att ökningen av hyran skulle ske stegvis under de fyra första åren. Detta inverkar i någon mån på stadens hyresinkomster. Den minskande verkningen på de årliga arrendeinkomsterna uppskattades vara ca 100 000–150 000 euro.​

Man strävar efter att i framtiden i samband med förnyandet av hyresavtal avsluta användningen av stora engångshöjningar genom att inleda beredningen för genomförandet av ett regionalt bostadsindex. Ett sådant index används både i Helsingfors och Tammerfors. Statistikcentralen borde vara den myndighet som upprätthåller ett sådant index. Efter att ett regionalt bostadsprisindex tagits i bruk kunde hyresavtal i fortsättningen bindas till detta index t.ex. så att en justering skulle göras med 15 års eller 20 års mellanrum. Då skulle hyresnivån stiga till den rätta nivån oftare och hyresnivån skulle ligga på en nivå som är nära den rätta nivån under hela hyresperioden.​

Anteckningen som rör överlåtande av områden justerades så att staden i huvudregel inte överlåter ägorätt för ett område som omfattar Slottsstaden, centrum, Vetenskapsparken och Runsala samt områden som direkt påverkas av kollektivtrafikens kvalitetskorridorer. Avgränsningen presenteras i slutet av dokumentet för principerna för bostads- och markpolitik med en kartbilaga. Omfattningen av områden runt kollektivtrafikens kvalitetskorridorer som påverkas, antecknades vara 250 meter om båda sidor av kvalitetskorridoren. Med kollektivtrafikens kvalitetskorridorer avses de kvalitetskorridorer som märkts ut i kartjusteringen av generalplanen 2029. Därtill registrerades separat projekttyper som i huvudsak skulle kunna säljas i framtiden. Dessa är betydande kommersiella centrum, hotell eller motsvarande objekt för affärshus, eftersom betydelsen av utländska investerare betonas särskilt i sådana objekt.​

Försäljningen av markområden som inte har en detaljplan har också justerats så att den bättre motsvarar behoven i praktiken.​

De justerade principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik finns i bilaga 1. I tilläggsmaterial 1 presenteras ändringar i de gällande principerna som separata ändringsmarkeringar.

​

Bilaga 1​Principer för Åbo stads bostads- och markpolitik

Tilläggsmaterial 1​Principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik med ändringsmarkeringar. (på finska)

Tilläggsmaterial 2​Sammanfattning av respons och utlåtanden som lämnats in under remissrundan (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​​

Stadsfullmäktige beslutar att

• ​godkänna principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik enligt bilaga 1,
• inleda beredningen av ett regionalt bostadsprisindex för Åbo/Åboregionen,
• inleda arbetet med att uppdatera byggnadsordningen med målet att lägga till krav på familjebostäder enligt principerna för bostads- och markpolitik, och
• i fortsättningen bedöms i samband med uppställandet av målen för detaljplanerna, huruvida det gällande det ifrågavarande planområdet finns behov av att reda ut riktlinjer som avviker från principerna för bostads- och markpolitiken och som inverkar på bostadsstrukturens mångsidighet.

BeslutFörslaget godkändes.

Beslut i ärendet fattades med rösterna 8-4, 2 blanka.

​I omröstning med namnupprop röstade Elo, Koivusalo, Lehtinen, Furuholm, Muukkonen, Helin, Weber och Rantanen för föredragandens beslutsförslag.

​För Ruohonens ändringsförslag med följande innehåll, som understöddes av Pälve, röstade förutom dessa personer även Aaltonen och Arve:

​”Stadsstyrelsens förslag godkänns med följande ändringar i kapitel 3.3 ”Utveckling av mångfalden i boendet” i principerna för bostads- och markpolitik:

• den tredje punkten ändras enligt följande:

”Familjebostädernas antal och storlek ska vara tillräckliga i hela staden och områdesvis så att målen i programmet kan uppnås.​

I planbestämmelserna och markanvändningsavtalen samt i villkoren för överlåtande av tomter, kan närmare objektspecifika kriterier för familjebostäderna ställas upp, med vilka man kan trygga ett tillräckligt antal familjebostäder och ett tillräckligt mångsidigt byggande på olika områden i staden.”

• i punkt fyra läggs till följande:

”Den genomsnittliga ytan för bostäderna ska överskrida en lägenhetsyta på 40 m² och den tryggas i planbestämmelserna. Kravet på den genomsnittliga ytan gäller inte specialboende.” ​

Motiveringar:

Det är en bra och viktig sak att man vill bygga familjebostäder. Bestämmandet av antalet familjebostäder och minimiytan (63 m²) kan dock vara en risk både för att uppnå målet, kvaliteten, ett mångsidigt urval av olika stora bostäder och inledande av byggprojekt och marknadens funktion. Vi behöver också familjebostäder av olika storlekar upp till över 100 m²,men den här typen av preciserad styrning på programnivå är problematisk och kan leda till att byggandet minskar, vilket inte gagnar främjandet av programmets mål. Minimikravet kan förvandlas till ett maximikrav och bostadsstrukturen bli oändamålsenlig beroende på tidpunkten och platsen.

Byggande förutsätter ofta att det finns ett antagande om efterfrågan och därtill också delvis bekräftad efterfrågan. Det finns alltså ett tryck på att inte definiera numeriska mätare och istället reglera hur helheten genomförs i markanvändningsavtal och planbestämmelser med beaktande av dessa principer för målen för kvalitet och mängd gällande familjebostäderna för olika områden – inte för enskilda objekt.”

Niinivirta och Anttila röstade blankt.​

Bilaga 1​Principer för Åbo stads bostads- och markpolitik

Tilläggsmaterial 1​Principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik med ändringsmarkeringar. (på finska)

Tilläggsmaterial 2​Sammanfattning av respons och utlåtanden som lämnats in under remissrundan (på finska)

Stadsstyrelsens förslag​​

Stadsfullmäktige beslutar att

• ​godkänna principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik enligt bilaga 1,
• inleda beredningen av ett regionalt bostadsprisindex för Åbo/Åboregionen,
• inleda arbetet med att uppdatera byggnadsordningen med målet att lägga till krav på familjebostäder enligt principerna för bostads- och markpolitik, och
• i fortsättningen bedöms i samband med uppställandet av målen för detaljplanerna, huruvida det gällande det ifrågavarande planområdet finns behov av att reda ut riktlinjer som avviker från principerna för bostads- och markpolitiken och som inverkar på bostadsstrukturens mångsidighet.

BeslutFörslaget godkändes.

Dessutom beslutade man underrätta stadsstyrelsen i enlighet med 163 § i förvaltningsstadgan om den kläm som Ruohonen understödd av Manni lämnade under diskussionen.

Behandling av ärendet vid sammanträdet

Framlagt ändringsförslag och dess behandling

Pälve lämnade understödd av Ruohonen följande ändringsförslag:

”Förslaget godkänns med följande ändringar i kapitel 3.3 ”Utveckling av mångfalden i boendet” i principerna för bostads- och markpolitik:

• den tredje punkten ändras enligt följande:

​”Familjebostädernas antal och storlek ska vara tillräckliga i hela staden och områdesvis så att målen i programmet uppfylls.​

​I planbestämmelserna och markanvändningsavtalen samt villkoren för överlåtande av tomter kan ställas upp närmare objektspecifika kriterier för familjebostäderna, med vilka man kan trygga ett tillräckligt antal familjebostäder och ett tillräckligt mångsidigt byggande på olika områden i staden.”

• därtill läggs följande till i punkt fyra:

​”Den genomsnittliga storleken för en bostad ska överskrida 40 m² och den tryggas i planbestämmelserna. Kravet på genomsnittlig storlek gäller inte specialboende.” ​

Motiveringar:​

Det är en bra och viktig sak att man vill bygga familjebostäder. Bestämmandet av antalet familjebostäder och minimiytan (63 m²) kan dock vara en risk både för att uppnå målet, kvaliteten, storlekens mångsidighet och byggprojektens inledande och marknadens funktion. Vi behöver också familjebostäder av olika storlekar upp till över 100m² men den här typen av preciserad styrning på programnivå är problematisk och kan leda till att byggandet avtar, vilket inte är fördelaktigt med tanke på främjandet av programmets mål. Minimikravet kan förvandlas till ett maximikrav och bostadsstrukturen bli oändamålsenlig beroende på tidpunkten och platsen.

Byggande förutsätter ofta att det finns ett antagande om efterfrågan och därtill också delvis bekräftad efterfrågan. Det finns alltså ett tryck på att inte definiera numeriska mätare och istället reglera hur helheten genomförs i markanvändningsavtal och planbestämmelser med beaktande av dessa principer för målen för kvalitet och mängd gällande familjebostäderna för olika områden – inte för enskilda objekt.”

Efter avslutad diskussion framställde ordförande följande omröstningsordning: De fullmäktigeledamöter som understöder stadsstyrelsens förslag, röstar "ja", om "nej" vinner har Pälves ändringsförslag blivit godkänt. Omröstningsordningen godkändes.

​I den maskinella omröstningen understödde 49 fullmäktigeledamöter stadsstyrelsens förslag och 18 fullmäktigeledamöter understödde Pälves ändringsförslag, och således blev stadsstyrelsens förslag stadsfullmäktiges beslut.

Bilaga 2​Omröstningsförteckning ​

​Framlagd kläm

​Ruohonen understödd av Manni lämnade följande kläm:

”Det nya bostads- och markpolitiska programmets verkningar ska följas upp och utvärderas. I en konjunkturnedgång finns det en risk för att särskilt projekt som genomförs i större planområden inte inleds. Av motiverade skäl bör det vara möjligt att göra avsteg från de allra striktaste reglerna när beslut fattas.”