Stf. lokalservicedirektör Leevi Luoto och stf. lokalförvaltningschef Eemeli Myllärinen 16.12.2022:

Bakgrund

Åbo stads social- och hälsovård samt räddningsverksamheten övergår till Egentliga Finlands välfärdsområde som en del av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet från 1.1.2023.

De funktioner som överförs till välfärdsområdet fortsätter i nuvarande lokaler. Detta grundar sig på lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet 616/2021. Överlåtelsen av lokalerna till välfärdsområdet sker enligt följande huvudprinciper.

• Åbo stad har till sitt förfogande lokaler för social-, hälsovårds- och räddningstjänster som hyrts med externa hyresavtal. För deras del överförs det externa hyresavtalet till välfärdsområdet från 1.1.2023.
• De lokaler för social-, hälsovårds- och räddningstjänster som direkt ägs av Åbo stad hyrs ut till välfärdsområdet med ett tidsbundet hyresavtal. Efter detta har välfärdsområdet rätt att förlänga avtalsperioden med ett optionsår.
• Om de lokaler som staden hyrt av en utomstående hyresvärd och där välfärdsområdet endast använder få rum i den stora byggnaden ska ett nyttjanderättsavtal ingås. I denna kategori ingår hälsovårdarens lokaler som i huvudsak ligger i skolbyggnader.

Hyresavtal som överförs

Åbo stad har 182 lokaler för social- och hälsovården och räddningsverksamheten som hyrts av en utomstående hyresvärd. Hyresavtalen för dessa objekt överförs till Egentliga Finlands välfärdsområde från 1.1.2023. Överföringen av hyresavtalen grundar sig på lagen och till ärendet hänför sig varken prövning eller beslutsfattande.

Hyresavtal som ingås

Lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet och om införande av den lagstiftning som gäller reformen föreskriver att kommunen och välfärdsområdet ingår hyresavtal om de lokaler som används inom kommunalt ordnad primärvård, specialiserad sjukvård, socialväsende och räddningsväsende. Hyresavtalet ska gälla åtminstone till 31.12.2025. Välfärdsområdet har rätt att förlänga hyresavtalet med ett år.

Statsrådet har utfärdat en separat förordning om bestämmande av hyra mellan kommuner och välfärdsområden. Enligt förordningen är hyran en totalhyra som består av kapitalhyran och underhållshyran. Kapitalhyran beräknas utifrån ett avkastningskrav på sex procent av byggnadens tekniska värde. Förordningen möjliggör tre olika sätt att fastställa det tekniska värdet: Det tekniska värdet kan beräknas på basis av uppgifterna i kommunens bokföring eller fastställas med hjälp av tabellen som bifogats till förordningen, eller om kommunen har ett tekniskt värde som bildats genom kalkylmetoder som är allmänt godtagna inom branschen kan kommunen meddela att detta värde används.

I likhet med många andra större städer fastställer Åbo stad sina verksamhetslokalers tekniska värden enligt systemet för uträkning av husbyggnadskostnader och som upprätthålls av Haahtela-kehitys Oy. Därmed meddelade Åbo stad välfärdsområdet att kapitalhyran utgår från de tekniska värden som staden fastställt.

Underhållskostnaderna som ingår i underhållshyran utgörs av administrations-, drifts-, underhålls-, service-, uppvärmnings-, el-, vatten- och avfallshanteringskostnader samt kostnader för skötsel av uteområden. Hyresgästen ansvarar dock för specialavfall och farligt avfall. I beräkningen av underhållskostnader används underhållspriser enligt byggnadstyp som tas upp i bilagan till förordningen. Hyran binds till levnadskostnadsindexet.

Eurobeloppet för underhållshyran har alltså inte uppstått till följd av förhandlingarna mellan parterna, utan är ett ett indexerat medelpris för underhållet enligt byggnadstyp som framkommer i tabellen som bifogats till förordningen om fastställande av hyran (€/m2 lägenhetsyta/mån). I underhållshyresbeloppet beaktas alltså inte t.ex. den kraftiga kostnadsutvecklingen för elpriser som inträffat under de närmaste månaderna. Hyresförordningen konstaterar dock att det av grundad anledning är möjligt att avtala om underhållshyran avvikande från tabellprissättningen i förordningen, om denna fastställningsgrund skulle leda till en hyresnivå som väsentligt avviker från de faktiska kostnaderna. Lokalitetstjänsterna följer upp förhållandet mellan underhållshyran och de faktiska underhållskostnaderna ända från början av avtalet och inleder omedelbart förhandlingar med välfärdsområdet om underhållshyran i enlighet med förordningen visar sig vara otillräcklig i förhållande till kostnaderna.

Utöver avtalet om lokalhyror i enlighet med förordningen hyr staden ut parkeringsplatser i centrum till välfärdsområdet till ett marknadspris och med kort uppsägningstid. Dessa parkeringsplatser ligger inte i anslutning till hyresobjektet utan är centraliserade parkeringslösningar i Eskils parkeringshus och längs Ursinsgatan. Tack vare en kort uppsägningstid säkerställs flexibilitet för båda parterna, dvs. välfärdsområdet kan vid behov minska antalet parkeringsplatser som det använder och på motsvarande sätt kan staden friställa platser för eget behov.

Nyttjanderättsavtal som ingås

Om en mindre lokalhelhet som ingår i ett externt hyrt objekt måste överlåtas till välfärdsområdet (t.ex. hälsovårdarens rum i en skola) ska ett nyttjanderättsavtal ingås. Prissättningen i nyttjanderättsavtalet har bildats utifrån hyreskostnaderna som betalas till hyresgivaren och för underhållskostnaderna som förorsakas staden.

Beräkning av hyran och förhandlingar

Under årets lopp har Åbo stad har lämnat välfärdsområdet preliminära uppgifter om hyresavtal som överförs och lokaler som hyrs ut så att välfärdsområdet kan bilda en uppfattning om sitt eget servicenät.

Tyvärr gjordes den egentliga hyreskalkylen först i slutet av året. Detta berodde till stor del av välfärdsområdets beredskap till hyresförhandlingar. I förordningen ges mycket ingående bestämmelser om fastställandet av hyran, och därför fokuserade förhandlingarna främst på formuleringarna i hyresavtalet och detaljerna i tabellen över ansvarsfördelningen. Också kring dessa frågor eftersträvades enhetliga tillvägagångssätt med de andra kommunerna i området. Dessutom har beräkningen av hyrorna varit en tung process på grund av det stora antalet hyresobjekt. Senatfastigheternas enhet Kuntien tilatietopalvelu bistod med mycket stor hjälp utan ersättning. Hyresberäkningen gjordes med hjälp av det riksomfattande systemet Skenarios. Detta säkerställer dels att kommunernas beräkningspraxis är enhetlig, dels att välfärdsområdet har tillgång till uppgifterna om kommunernas hyresavtal i ett och samma system.

Hyressumman och de ekonomiska verkningarna

Åbo stad hyr ut 110 lokalobjekt till Egentliga Finlands välfärdsområde. Objektens totala yta är 58 596 m². Den totala hyressumman som uppbärs för uthyrningen av lokalerna är ca 925 000 €/månad (moms 0 %).

Avtal om nyttjanderätt kommer att ingås för tolv objekt, vars yta omfattar sammanlagt 381 m². Den totala summan avgifter för nyttjanderätt, som uppbärs för lokalerna, uppgår till 10 862,05 €/månad (moms 0 %).

Från början av januari får staden av välfärdsområdet ca 936 000 €/månad i hyresinkomster och ersättning för nyttjanderätt. På staden faller å andra sidan betydande kostnader för serviceupphandling i och med avläggandet av de uppgifter som hör till underhållshyran. Ur lokalitetstjänsternas synvinkel försvåras bedömningen av de ekonomiska verkningarna också av att kostnaderna för el, vatten och avloppsvatten inkluderas i den bestämda hyran. Dessa har hittills för vårdlokalernas del varit kostnader som faller på slutanvändaren, dvs. servicehelheten för välfärd.

Hyresavtalen gäller under övergångsperioden

Då man talar om hyresavtal och hyressummor är det viktigt att notera att de avtal som nu ingås gäller endast under den övergångsperiod som bestäms i lagen, dvs. 3+1 år. Efter denna övergångsperiod kan välfärdsområdet inleda en utvärdering av nätverket av lokaler och säga upp avtal. Välfärdsområdet är alltså inte efter övergångsperioden förpliktad att hyra de lokaler som tidigare använts av social- och hälsovården eller räddningsverksamheten. Samtidigt kan en marknadsbaserad hyra tillämpas och kommunen blir tvungen att bolagisera de lokalobjekt, som den efter övergångsperioden hyr till välfärdsområdet.

Också då övergångsperioden dras ut kan kommunen och välfärdsområdet komma överens om hyran för vissa objekt eller avtalsvillkoren på ett sätt som avviker från modellen i förordningen. Så kommer man att agera t.ex. i en situation där kommunen sanerar ett objekt som används av välfärdsområdet och kommunen som ersättning vill ha en högre kapitalhyra och en längre avtalsperiod.

Avtalens godkännande och ikraftträdande

Det totala värdet av de hyresavtal som ingås med Egentliga Finlands välfärdsområde kräver enligt förvaltningsstadgan stadsfullmäktiges godkännande. Beredskap att fatta beslut i ärendet uppnåddes först efter fullmäktiges sista sammanträde 2022. Det kan inte råda en situation där inga avtal gällande lokarrangemangen existerar mellan staden och välfärdsområdet vid början av 2023. Av denna orsak föreslås att stadsstyrelsen för sin del godkänner helheten så att avtalen kan undertecknas. I avtalen antecknas ett villkor enligt vilket deras slutliga ikraftträdande kopplas till ett godkännande beslut av stadsfullmäktige i januari 2023.

För tydlighetens skull konstateras att det är frågan om en väldigt omfattande och ställvis dynamiskt föränderlig lokalhelhet, vilket betyder att ändringar gällande enstaka objekt kan förekomma mellan tidpunkten för detta beslut och avtalens ikraftträdande.

Bilaga 1​​Förteckning över hyresavtal som överförs

Bilaga 2​​Objektförteckning över hyresavtal som ingås

Bilaga 3​Hyresavtal med bilagor

Bilaga 4​​Objektförteckning över avtal om nyttjanderätt som ingås

Bilaga 5​Avtal om nyttjanderätt med bilagor

Bilaga 6​Hyresavtal som ingås gällande parkeringsplatser

Kanslichef Tuomas Heikkinen:

Förslag​Stadsstyrelsen

• beslutar att för sin del godkänna den avtalshelhet som ingås med Egentliga Finlands välfärdsområde, som beskrivs i föredragningstexten och bilagorna,
• ​​​​​föreslå att helheten slutligen godkänns av stadsfullmäktige och
• ​​​​​befullmäktiga kanslichefen att vid behov korrigera eller komplettera avtalshandlingarna samt underteckna avtalen som villkorliga.

Samtidigt beslutar fullmäktige att detta beslut verkställs innan det vunnit laga kraft.

Beslut​Förslaget godkändes.

Anttila, Lindfors, Ruohonen, Takatalo och Maaskola förklarade sig jäviga och avlägsnade sig från mötet för den tid som behandlingen av ärendet pågick. I stället för Lindfors deltog Jormalainen i behandlingen av ärendet. I stället för Anttila fungerade Achrén som protokolljusterare vid behandlingen av detta ärende.

Bilaga 1​​Förteckning över hyresavtal som överförs

Bilaga 2​​Objektförteckning över hyresavtal som ingås

Bilaga 3​Hyresavtal med bilagor

Bilaga 4​​Objektförteckning över avtal om nyttjanderätt som ingås

Bilaga 5​Avtal om nyttjanderätt med bilagor

Bilaga 6​Hyresavtal som ingås gällande parkeringsplatser

Stadsstyrelsens förslag​

Stadsfullmäktige beslutar godkänna den avtalshelhet som ingås med Egentliga Finlands välfärdsområde, som beskrivs i föredragningstexten och bilagorna.

BeslutFörslaget godkändes.